Ипотека в строящемся доме – схема действий при покупке квартиры в новостройке, документы, регистрация ДДУ

В последнее время программа ипотечного кредитования новостроек имеет большую популярность в нашей стране. К примеру, для молодой семьи это хорошая возможность обзавестись собственным жильем. Стоимость квадратных метров при таком приобретении существенно ниже, дается рассрочка на много лет за сравнительно низкий процент.

Всё же ипотека в строящемся доме помимо своих преимуществ имеет и ряд недостатков. Самые досадные из них – небольшое количество программных продуктов и затруднительное оформление. Тем не менее, финансовые организации стремятся расширять свои услуги на покупку жилой недвижимости.

Итак, как оформляется ипотека на новостройку? Далее приведено последовательное руководство действиями. И даётся исчерпывающая информация с рекомендациями и советами.

Особенности оформления ипотечного кредита в строящемся доме

Есть существенная разница – собирается ли получатель ссуды купить квартиру в ипотеку в строящемся доме или приобрести жильё на вторичном рынке. Оформление займа в первом случае рассмотрим детально.

Под банковскую программу «долевое строительство» может попадать первичная квартира в сооруженном здании. Однако после получения права на владение недвижимостью, жильё уже будет считаться вторичным, несмотря на то, что объект абсолютно новый и до этого нынешняя жилплощадь не использовалась.

Стать собственником становится возможным только после того, как дом будет введён в эксплуатацию и подписаны соответствующие акты. Существует так называемый мёртвый период, на который тоже рассчитана ипотечная программа в Сбербанке.

Это когда дом выстроен, жильцы подписали акты передачи, но в права собственности еще не вступили. Здесь границы условий финансовой организации в кредитовании на новостройку заканчиваются, а на квартиры не начинаются. Таким образом, банковский продукт предусматривает покупку квартиры в новостройке по соглашению сторон.

Опасаться этих моделей кредитования не нужно. Они выстроены в рамках легитимности.

Наблюдается три варианта купить жильё в строящемся доме

1 Вариант. По основному документу дольщика – ДДУ

Это документально заверенное соглашение несёт сведения, что гражданин является дольщиком в строящемся доме, а также участка земли, находящемся под зданием. В соответствии с договором ДДУ собственник получает права на имущество.

Что нужно знать? Долевое участие основывается на правовых нормах 214-ФЗ. Это один из самых благонадежных вариантов купить жилье в новостройке. При всём при этом следует опасаться подписания временного договора долевого участия.

Тем самым вкладчик обязуется впоследствии завизировать подлинный ДДУ. Риски весьма значительны, дольщик лишается какой-либо законной защиты. И он может распрощаться со своей квартирой навсегда, если застройщик окажется аферистом.

Как правило банк обязательно проверяет застройщика прежде чем дать ипотеку на квартиру в новостройку. Однако нужно быть осторожным.

Обычно такие договора навязывают некомпетентные фирмы, которые не умеют производить строительные работы в соответствии СНИП, а это ставит под сомнение и угрозу саму надёжность здания.

2 Вариант. По цессии

Ещё один легальный путь покупки жилья. Договор переуступки отличается от первого варианта тем, что квартира приобретается у дольщика, который уже совершил покупку у застройщика.

Ипотека такого вида наиболее распространена, потому что на заключительном этапе строительства практически все квартиры от застройщика уже проданы. Приобрести жильё, будучи уверенным, что дом всё-таки построен, в самый раз у инвестора, который произвёл вклад в объект ранее. Обратите внимание! Данная программа имеет больший процент на кредитование. Связано это с тем, что власти стараются оказывать содействие застройщикам, и способствуют тому, чтобы покупка совершалась непосредственно у строительной компании. Плюс ко всему существуют некая рискованность в переходе прав на имущество.

3 Вариант. По системе ЖСК

Данная идея представляет собой самую малонадёжную разновидность покупки жилья в новостройке. Кроме книжки члена кооператива гарантий никаких нет. Сама сделка не регистрируется. Участник становится пайщиком, уплатив взнос, а контролирует жилые объекты застройщик.

К тому же, существуют риски реализации объекта сразу нескольким лицам. Это схема идеально подходит строительным компаниям с сомнительной репутацией и не имеющим соответственного разрешения на застройку от властей. Они предпочитают сначала возвести объект и только потом оформлять согласие. Увы, строители у нас работают быстрее, чем чиновники.

Ипотеку на вариант со строительным кооперативом могут выдать только под заклад иного недвижимого имущества или придётся искать более накладную альтернативу.

4 Вариант. Для проходящих военную службу по контракту в ВС РФ

Для контрактников ВС РФ предоставляется военная ипотека в строящемся доме. Данная программа является схемой накопления для лиц, проходящих военную службу по контракту, чтобы в последующем обеспечить их жильём.

Характерные черты ипотеки этой схемы заключаются в следующем. После заключения первого контракта, военнослужащему предоставляется право на установленные накопления денежных средств на его счёт.

Каждый год эта сумма составляет порядка четверти миллиона рублей. По истечении контракта, перед подписанием следующего, он может употребить эти деньги в качестве первого платежа банку по ипотеке. Оставшуюся сумму будет погашать государство, пока воин стоит на страже нашей Родины.

Если контракт будет прерван, в случае увольнения из ВС, выплаты по государственной дотации прекращаются, и уже штатское лицо будет вынуждено погашать кредит в автономном порядке.

Главные требования банка

Все объекты недвижимости тестируются банком перед выдачей ссуды и должны соответствовать установленным им нормам. Финансовая организация должна удостовериться, на какой стадии идёт строительство и в том, что застройщик благонадёжен.

Тут всё зависит от банка. Немногие согласятся выдать кредит, если здание пока только проходит этапы заливки фундамента. Но если возвели уже хотя бы пару этажей, то получить ссуду будет гораздо легче.

Всегда есть риски в том, что строительство не будет завершено по каким-либо причинам. Например, как нехватки средств. Нужно понимать, что банк существенно рискует этим, давая возможность взять ипотеку в строящемся доме.

Если покупается готовое жилье, то здесь оно и выступает в качестве залога, а в случае только строящегося объекта как таковая гарантия ещё не появилась в виде квартиры. Поэтому некоторые финансовые организации требуют поручителей или выдают ипотеку под залог иного объекта недвижимости.

Что нужно для одобрения банка

Разумеется, первостепенным условием банка является то, чтобы заемщик обладал положительной кредитной историей. Это далеко не все правила.

Разберём основные из них:

• нужно быть гражданином РФ;
• иметь регистрацию на территории России;
• достигнуть совершеннолетия;
• на момент последнего платежа возраст клиента не должен превышать 75 лет;
• обладать не менее полугода трудового стажа на нынешнем месте работы (некоторым банкам достаточно 3 месяцев) и одного года за последний пятилетний период;
• доход кредитуемого должен превышать сумму ежемесячного платежа по ипотеке на 40%.

Более того, Сбербанк охотно одобряет ипотеку тем заёмщикам, у которых есть клиентские зарплатные проекты в этой финансовой организации.

Плюсом будет наличие созаёмщика, являющегося работающим пенсионером и который еще не достиг 75-летнего возраста. Обычно кредит в этих случаях с рассмотрения банка выдаётся на срок от 5 до 10 лет.

Перечень документов

Ипотечное кредитование на стадии рассмотрения вероятности выдачи ссуды происходит в 2 шага. Первоначально представляется общепринятый комплект документов.

В него входит:

• заявление и опросный лист (выдаётся в банке);
• паспорт гражданина России;
• при наличии созаёмщиков потребуются копии их паспортов и нижеследующих документов;
• акт, свидетельствующий о занятости гражданина (трудовая книжка);
• сведения об источниках дохода (банковская выписка или справка НДФЛ-2);
• справка из ПФР о размере выплат и начислений (для пенсионеров);
• реквизиты зарплатной карты (для клиентов, получающих оплату труда на расчётный счёт по соглашению банка и предприятия).

Как только ипотека будет одобрена, в банк потребуется предоставить необходимую документацию на жилплощадь в строящемся доме и по застройщику. Обратите внимание! Большинство банков предлагает клиентам подать заявку онлайн. Так, в Сбербанке есть сервиз Дом клик, благодаря которому есть возможность подать документы на ипотеку и выбрать объект в новостройке.

После аккредитации, сверки цены на жильё и регистрации ДДУ в соответствии с установленными законом нормами, если не будет обнаружено существенных нарушений, производится выдача денег по ипотечному кредиту.

Однако процесс, связанный с проверкой на законность, отнюдь не дешёвый и относительно долгосрочный.

Этапы покупки – пошаговая инструкция

Ниже даётся алгоритм действий заёмщика и будущего владельца. Данная инструкция поможет избежать всевозможных ошибок, сэкономит время и средства дольщика. Итак, всего шесть шагов определяют порядок в достижении положительных результатов в поставленных целях.

Шаг 1. Поиск надежного застройщика

Перед походом в банк нужно убедиться, что застройщик действительно благонадёжен. Желательно провести расследование по интернет-источникам, просмотреть отзывы, которые покажут, насколько довольны клиенты этим производителем.

Важно обратить внимание на соблюдение сроков, не является ли компания банкротом, есть ли разрешительные документы на строительство, участок земли, свидетельство, лицензия и прочие учредительные акты юридического лица.

Рекомендуется не пожалеть средств на квалифицированного юриста, который выяснит это лучше всего. Не стоит экономить на этом, следует помнить, что потерять можно гораздо больше, так как риски высокие.

Шаг 2. Одобрение ипотеки в банке

Как только застройщик будет выбран, у него необходимо выяснить с какими банками ведётся сотрудничество. Как правило, аккредитация в таких финансовых организациях на объект строительства уже имеется.

Затем комплектуем документы и подаём их в этот банк самостоятельно, или, если существует такого вида услуга, это может сделать коммерческий агент застройщика, занимающийся ипотечными вопросами.

Агент обязан предоставить помощь на безвозмездной основе. И лучше довериться ему, потому что он в курсе всей банковской политики.

Брокер может подыскать более подходящие условия для заёмщика, избавит его от лишней беготни по банкам. К тому же наверняка он лучше знает порядок, при котором риски отказа в выдаче ипотеки сводятся до минимума.

Шаг 3. Выбор квартиры

Это случилось! Банк одобрил! Самое время перейти к третьему шагу, а именно к выбору варианта квартиры у застройщика. Знакомимся с проектами, планировкой и местом расположения. Выбираем то, что по душе и по средствам, конечно.

Составляется ДДУ, который должен быть также согласован с банком. Стороны визируют договор.

С бланком можно предварительно ознакомиться на сайте компании застройщика, либо связавшись со специалистом попросить его переслать на электронную почту, чтобы иметь наглядное представление и обдумать все пункты. Опять же, лучше это делать с юристом.

Шаг 4. Дата сделки определяется банком

В определённый день осуществляется визит в банк со всеми требуемыми документами, в том числе и с подписанным обеими сторонами ДДУ. Необходимо будет уплатить за страхование и подписать договор с банком на выдачу кредитных средств.

Большинство финансовых организаций ставят условия по первоначальному взносу на аккредитив, за что также предусмотрен комиссионный сбор.

Шаг 5. Регистрация договора

Регистрация прав на совершаемые операции с объектами недвижимости в нашей стране возлагается на единую службу – Росреестр. Дело в том, что любая операция с недвижимым имуществом подлежит строгому учёту.

После подписания всех требуемых документов дольщик вместе с менеджером от застройщика адресуются в государственный реестр для регистрации коммерческой операции. Сделка может быть заключена дистанционно. Сбербанк России в настоящее время электронно взаимодействует с Федеральным органом госучёта.

В обязательство строительной компании входит регистрация ДДУ в Росреестре. Это аргументировано правовыми нормами ст. 4 214-ФЗ. В противном случае сделка будет признана нелегитимной. Законная сила сделки наступает с той минуты, когда были занесены установленные данные в ЕГРП.

Шаг 6. Перечисление финансов застройщику

Весь процесс госрегистрации занимает до десяти суток. Как только эта процедура будет пройдена, нужно обратиться ещё раз в банк с уже вступившим в правовую силу договором.

Будут внесены последние штрихи в оформление ипотеки и произведён перевод средств застройщику.

Как проверить застройщика

Как уже выяснено, для выдачи ипотечного кредита, банку нужно удостовериться в добросовестности застройщика. Заинтересованность финансовых организаций в изучении экономической практики больших строительных компаний обоснована тем, что это существенно расширяет границы кредитования граждан на реализацию покупки жилья.

СБ должна убедиться в наличии и подлинности следующих документов у застройщика:

• учредительная документация юридического лица;
• лицензирование;
• одобрение властей на сооружение объекта;
• акты, свидетельствующие о законном использовании земли под строением;
• ратифицированный проект возводимого здания;
• бухгалтерские и налоговые документы об осуществлённых и предполагаемых затратах денежных средств на постройку объекта.

Процесс так называемой ревизии проходит поэтапно. В первую очередь собираются сведения о застройщике, затем о сооружаемом здании.

Если не было обнаружено правонарушений, финансовая организация принимает положительное решение. Далее выбирается программа ипотеки, опирающаяся на стадию нахождения строительства и на прогрессирование работ по возведению дома.

Разумеется, что если дом представляет собой пока только фундамент, ни один банк не будет рассматривать условий кредитования. Для этого нужно завершить работу на 1/5, не менее того.

Банк также может усомниться в инвесторах, которые тоже будут проконтролированы. Не редкостью является то, что сама финансовая организация выступает в роли инвестора. Это самый идеальный вариант под ипотеку для заёмщика.

В этом случае процентная ставка будет значительно ниже, так как в интересах этого банка скорейший сбыт потенциальных объектов недвижимости, чтобы окупить затраченные средства.

Риски

Конечно же, никто не застрахован от того, что дом вообще не будет достроен, что может быть связано с полным разорением строительной компании или нехватки инвестирования. (Будем надеяться, что пронесёт нелёгкая.)

И если на радость всех дольщиков наконец-то это случиться – дом будет построен, то в какие сроки? Будет ли просрочка и на сколько? Для этого и нужна банковская аккредитация, чтобы та послужила гарантией не заморозки проекта и выполнения плана в срок. Положительным моментом ещё является наличие страховки на объект постройки.

Просрочка – это страшное слово для всех дольщиков ещё и потому, что приведёт к ряду непредвиденных затрат. Сдачи квартир будут отложены на неопределённое время. Переоформление ипотеки практически невозможно, а проценты по ней продолжают капать, и платежи надо регулярно вносить немалые.

Хотя в последнем случае есть спасение. И оно заключается в 6 (п.2) и 7 (п.2) статьях 214-ФЗ, где говорится о том, что застройщик обязан возместить расходы дольщика и уплатить ему неустойку. Это касается несоблюдения условий ДДУ.

Куда серьёзней риски попасть в паутину жульнических махинаций, где практикуются продажи одного объекта нескольким лицам и подобные им схемы. Однако если дольщик сам поступил по закону, и оплата была произведена после регистрации ДДУ (ст.5 214-ФЗ), то тем самым такие уловки исключены.

Плюсы и минусы

В нашей стране долевое участие в строящихся объектах с использованием ипотеки только начинает набирать обороты. Поэтому в таком приобретении существуют как плюсы, так и минусы. Рассмотрим эти преимущества и недостатки детально.

Преимущества ипотечного кредитования на строящийся объект недвижимости:

1. Существенная разница в цене по сравнению с уже готовой квартирой на вторичном рынке. Жильё в новостройке дешевле почти на 30%. Если дом отстроен на ½ или 1/3, то это наиболее выгодный вариант приобретения, так как цена за квадратный метр пока невысокая, а риски, связанные с заморозкой строительства относительно минимальные.
2. Нет юридических обременений, потому что жильё новое. Не нужно проверять, страховать от всевозможных рисков, связанных с утратой прав на имущество и материальных утрат.
3. Проектирование ультрасовременное и можно лично подобрать под себя планировку жилплощади.

Теперь неприятные моменты – минусы приобретения квартиры в новостройке по ипотечной ссуде.

К недостаткам следует отнести:

1. Застройщик может обанкротиться, и объект будет заморожен на длительное время. Поэтому рекомендуется приобретать квартиру в уже почти возведённом доме.
2. Если нет своей жилплощади, пока строится дом, нужно выплачивать и ипотеку, и за съём арендованной квартиры.
3. Очень редко банк сможет предложить ипотечное кредитование без первоначального взноса (практически нереально).

Финансовые организации продолжают активно разрабатывать всё новые и новые продукты ипотечного кредитования. Чтобы спрос не падал, каждый раз от них поступают заманчивые предложения по особым программам.

Резюме и рекомендации будущему дольщику

В этой статье даётся исчерпывающая информация о том, как оформить ипотеку в строящемся доме, приведена пошаговая инструкция действий при совершении такого рода покупки и какой перечень документов потребуется собрать для этого.

Ниже приведены основные рекомендации и советы во избежание попадания во всевозможные ловушки. Только вооружившись необходимыми знаниями можно удачно достичь поставленной цели.

1. Тщательно изучите все особенности оформления ипотеки. Как обойти подводные рифы и не попасть в ловушку мошенников.
2. Взвесьте все «за» и «против» в выборе программы кредитования. Остановитесь на подходящем варианте с наименьшими затратами и рисками.
3. Никогда не подписывайте предварительные договора.
4. По возможности выбирайте сооружаемый объект, находящийся под контролем банков, и застройщика, получившего аккредитацию в финансовых организациях. Не поленитесь лично убедиться в благонадёжности строительной компании.
5. Старайтесь искать уже почти построенный дом. Риски заморозки проекта при этом минимальны.
6. Придерживайтесь пошаговой инструкции.
7. Обратите внимание на риски.
8. Все операции выполняйте с юристом.

Стоит ещё раз напомнить читателю, что покупка квартиры в строящемся доме в ипотеку обладает огромными рисками в связи с только развивающимся этим рынком в России. А следовательно, с пестрящими недобросовестными строительными компаниями и аферистскими хитростями.

Однако и преимущества данной сделки привлекательны. Можно значительно сохранить семейный бюджет и справить новоселье в собственной квартире.

Автор. Олег Владимирович Росляков, источник realty-u.ru.