Договор аренды жилого помещения между гражданами, физическим и юридическим лицом: общие положения найма и его особенности

Для решения вопроса о временном проживании при отсутствии собственного жилья, является съём жилого помещения как на длительные сроки так и краткосрочно. Причём сказанное относиться как к простым гражданам так и  к организациям.

Для этого обычно подписывается договор аренды жилого помещения. Его сторонами являются собственник и лицо, которое будет временно снимать квартиру или дом для проживания.

В законодательстве в случае с пользованием квартирой существует два определения «найм» и «аренда». Формально между ними нет особых отличий. Однако есть некие правовые тонкости. Поэтому чтобы детально во всём разобраться, мы предлагаем ознакомиться с нашим новым материалом.

В этой статье вы узнаете, какие есть отличия между наймом и арендой жилого помещения. Кроме того, вы сможете скачать образец договора найма жилого помещения физическим лицом и юридическим (предприятием).

Найм или аренда, как правильно заключить договор

Давайте разберёмся, чем на юридическом языке отличаются между собой найм или аренда жилого помещения?

О соглашении в части найма правильно говорить тогда, когда сторонами являются физические лица, то есть обычные граждане.

Подобные взаимоотношения возникают и тогда, когда квартиру человеку и его ближайшим родственникам представляет государство или муниципалитет.

В любом случае подписывается договор найма жилого помещения физическим лицом, образец которого доступно скачать по завершении знакомства с текстом.

Однако объект жилого фонда может потребоваться и предприятию (организации). Например, компания за свой счёт временно обеспечивает проживание собственных сотрудников. В данном случае с владельцем квартиры подписывается договор аренды. Об этом прямо прописано в тексте ст. 671 ГК РФ.

У отношений по найму, аренде именно жилья немного разное и правовое регулирование. Так, нормы в части найма содержатся в гл. 35 ГК РФ. Если же говорить об аренде, то следует изучить содержание главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Итак, вот первый вывод.

Существенные отличия между наймом и снятием (арендой) жилья в разных его видах кроятся в статусе подписантов сделки. Однако в обиходе все равно люди и предприятия употребляют слово «аренда». Будем и мы по тексту далее говорить об арендной сделке.

Аренда жилого помещения: особенности сдачи физическому и юридическому лицу

Во многом оформление взаимоотношений будет зависеть от того, какой статус имеет арендатор. Ведь не исключено, что потребуется соблюдение дополнительных формальностей.

Аренда юридическим лицом 

В первую очередь акцент следует сделать на том, что предприятие может арендовать квартиру или дом исключительно для размещения там представителей своего персонала.

Желательно всех их упомянуть в подписанных документах. Возможно, периодически в арендуемое помещение заселяются разные люди (приезжающие в командировку или из других городов).

Если максимальный срок именно договора по найму составляет только пять лет, то аренда жилого помещения у физического лица именно фирмой не предусматривает каких-либо временных ограничений. По большому счету о сроках разрешено и не упоминать.

Когда в качестве контрагента выступает предприятие, то собственнику квартиры следует быть готовым к тому, что все платежи будут поступать в безналичном порядке. Ведь фирме нужно будет подтвердить свои расходы.

Для наглядности мы готовы предложить скачать образец договора найма жилого помещения между физическим и юридическим лицом. Его можно взять в качестве базиса по формированию собственных взаимоотношений.

Аренда физическим лицом

В данной ситуации также существуют свои особенности.

Например, договор предполагает наличие списка лиц, которые имеют право находиться в рамках жилой площади вместе с нанимателем. Кроме того следует предусмотреть порядок фиксации факта передачи средств за аренду.

Ведь часто аренда жилого помещения физическим лицом предполагает наличные расчёты. Как подтвердить оплату читайте в статье Расписка получения денег за аренду квартиры.

Разобраться со многими нюансами поможет образец договора найма жилого помещения между физическими лицами. Его можно бесплатно загрузить с помощью нашего ресурса.

Форма и содержание договора аренды, найма жилого помещения

Форма договора аренды жилого помещения может быть как всем привычной, так и в своей нотариальной разновидности (по взаимному желанию). Но в документе должны присутствовать все необходимые условия, присущие арендным отношениям. Вот основные из условий.

Естественно, что в начале соглашения должны быть обозначены его название, а также дата подписания. Дальше следуют сведения о сторонах, включая реквизиты их паспортов.

Не запрещено, чтобы от имени арендодателя или арендатора действовали их представители. Тогда в преамбулу помещаются реквизиты соответствующей доверенности.

Предмет в договоре       

В самом начале основной части соглашения прописывается подробная информация о сдаваемой квартире, комнате, доме (адрес, размер, и так далее). Следует также сослаться и на документы, по которым имущество принадлежит арендодателю.

Важно также сделать предостережение о том, что соответствующая нежилая недвижимость не была предоставлена ещё кому-либо.

Время найма

С участием физических лиц максимальный период пользования недвижимостью составляет 5 лет.

Однако сейчас распространена аренда квартир посуточно или даже с почасовой оплатой. В таком случае обязательно оговаривается время вселения в квартиру и ее освобождения.

Плата по аренде, вопросы с коммунальными услугами

В этом блоке договора оговаривается не только размер платы за проживания и процедура внесения. Нужно ещё решить, как быть с оплатой коммунальных услуг или компенсацией арендодателю соответствующих расходов.

Практика показывает, что право на жизнь имеют разные схемы.

Например, часть из платежей по «коммуналке» уже может входить в арендную плату. Но обычно компенсация происходит сверх арендной платы. Поэтому целесообразно в договоре указать порядок оплаты коммунальных платежей отдельным пунктом.

Взаимные права и взятые обязательства

Жилые помещения бывают разными по интерьеру, внутренней обстановке, оснащением мебелью, бытовой техникой. Исходя из этого определяются права арендатора и собственника (арендодателя) в части ремонта, процедуры устранения внештатных ситуаций.

Если жилье сдаётся на месяц и более, то полезно оговорить периодичность визитов арендодателя для проверки состояния сдаваемого в найм объекта жилой недвижимости.

Санкции для сторон

На самом деле, санкции могут наступить как для арендодателя, так и нанимателя. Арендодатель может подвергнуться наказанию за оказание препятствий в доступе в квартиру (перемена замков на дверях, обесточивание и так далее).

В свою очередь, арендатор может быть ответственен за несвоевременное внесение ежемесячных платежей и компенсации коммунальных затрат. Кроме того, на арендатора может быть возложена обязанность возместить материальный вред, причинённый хозяину жилья.

Досрочное освобождение жилья

К этому существенному пункту мы вернёмся подробнее чуть ниже. Важно при этом помнить, что настаивать на досрочном прекращении всех отношений вправе не только арендодатель, но и временный жилец.

При этом важно правильно прописать всю процедуру. В частности, следует определить тот срок, не позднее которого сторонам следует оповестить друг друга о своих планах завершить действие договора.

Существование права по новой аренде

Можно также включить в договор несколько пунктов, касающихся привилегированного права арендатора на пролонгацию договора. Особо это актуально, когда период аренды жилья меньше одного года.

Конечно, нужны подписи и реквизиты двух сторон (адрес, банковский счёт, номер платёжной карты и так далее).

Могут соглашение об аренде сопровождать и приложения. Помимо перечня тарифов по «коммуналке», в их состав могут входить план объекта недвижимости и список дорогостоящего имущества, находящегося в квартире (предметы мебели или бытовой техники).

Передача арендуемого жилого помещения по акту

Договор найма жилого помещения с физическим лицом считается, конечно, основным. Однако есть необходимость и в передаточном акте. Он фиксирует факт начала пользования недвижимостью.

Также в акте стороны обозначают состояние выбранной квартиры (включая коммуникации) и данные счётчиков газа, воды, электроэнергии.

Если арендатором является предприятие, то передаточный акт нужен будет для бухгалтера для осуществления всех необходимых проводок и оформления отчётности.

Акт составляется не только в процессе предоставления помещения для пользования, но и при его возврате. Такой «обратный» аналог делается по аналогичным правилам.

Чтобы получить побольше представлений о том, как ориентировочно выглядит акт приёма-передачи жилого помещения в аренду, образец его можно скачать на данном ресурсе.

Можно ли расторгнуть договор досрочно

Да, законодательство предполагает такие действия. Более того, досрочное расторжение договора допускается как по волеизъявлению арендодателя, так и квартиросъёмщика.

Исходя из жизненных перипетий, по которым участники отношений хотят преждевременно прекратить сотрудничество, существуют два пути: мирный и судебный.

Если наниматель больше не испытывает необходимости в жилье, добровольно подписывается соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения.

Когда же причиной для выселения стало несоблюдение его пунктов со стороны другого участника, то необходимо соблюсти определённую процедуру.

Прежде всего, следует направить уведомление о том, что сторона хочет прекратить все отношения. Дальше может последовать судебный иск о выселении. А также не исключено, что потом понадобится вмешательство судебных приставов.

Ещё раз подчеркнём, что в договоре по пунктам желательно прописать условия в отношении порядка его преждевременного прекращения. Отдельные причины закреплены в ГК РФ ст. 619, 620.

Если же речь идёт о найме в понимании ЖК РФ, то там прописаны свои пункты, по которым жилец выселяется из предоставленной ему квартиры.

Нужно ли регистрировать договор

Некоторые виды договоров вслед за их подписанием нуждаются в процедуре государственной регистрации. Может возникнуть вполне очевидный вопрос, необходима ли регистрация договора аренды жилого помещения.

Ныне действующее законодательство не обязывает граждан соблюсти такой процесс. Регистрация договора аренды жилого помещения предполагается только в том варианте, когда арендатором считается организация. При этом продолжительность соглашения должна быть годичной и более.

Впрочем, и люди по доброй воле могут оформить межу собой заключённое соглашение в Росреестре. Предписания законодательства не содержат на этот счёт никаких особых препятствий.

Возможна ли аренда, найм жилого помещения с правом выкупа

Допустим, нынешний наниматель так привык к квартире, что он всерьёз задумался о том, как её оформить в собственность. И поэтому гражданина наверняка интересует, разрешена ли вообще аренда жилого помещения с правом выкупа?

Законодательство не запрещает и эту схему. Важно только письменно закрепить все договорённости с владельцем жилья и согласовать график совершения платежей.

Если речь идёт о государственном или муниципальном жилье, то его можно приватизировать. Впрочем, это тема заслуживает отдельного углублённого разговора.

Заключительные положения

Итак, подведём основные итоги. Если следовать букве закона, то договор в части именно аренды жилья правильно составлять в том случае, когда арендатором выступает фирма или компания.

Во всех остальных ситуациях соглашение будет рассматриваться договором по найму. Соответственно, к нему будут применены нормы Главы 35 российского ГК.

Поэтому в конце данного текста вы можете ознакомиться с тем, как выглядит бланк договора аренды жилого помещения.