УПКС земельного участка что это такое?

Упкс земельного участка где взять

До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования. Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный. Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка (Антипов А

Изначально принимается решение субъектом РФ о проведении кадастровой оценки земельных участков.

5. Полученные результаты кадастровой оценки земли утверждаются нормативным актом субъекта РФ.

6. Все сведения о каждом земельном участке после утверждения результатов его кадастровой оценки должны быть занесены в систему кадастрового учета.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

В видеоролике адвокат объясняет, что такое КС земельного участка, на что она влияет, и как можно перейти на использование рыночной стоимости.

Кроме того, собственник земли или ее арендатор может обратиться в комиссию по спорным вопросам или суд с заявлением на пересмотр КС участка земли. При этом в качестве ответчиков указываются местные органы власти.

По стандарту ФСО №4 порядок расчетов КС земель состоит из следующих этапов: Очевидно, что расчеты КС – довольно сложный и темный процесс.

Далее можно перейти в публичную кадастровую карту, где участок можно увидеть в привязке к местности, и заказать платно дополнительные параметры участка.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка (ЗУ)

Каждая установленная зона имеет свои дефиниции, которые определены:

1. разрешённым использованием;
2. наличием обременений.
3. целевым назначением ЗУ;

Кроме этого значимую роль играет близость (отдалённость) ЗУ:

1. от транспортных сообщений.
2. от инфраструктуры;
3. от коммуникационных сетей;

Вышеприведённые показатели играют роль коэффициента, который определяет увеличение или уменьшение среднестатистической стоимости земель по региону и закрепляет сведения по оценке за кадастровыми кварталами.

Для того чтобы рассчитать кадастровую стоимость ЗУ, понадобятся следующие документы: Естественно, что перечисленные документы являются дорогостоящими, долго подготавливаются, а для получения некоторых из них требуется специальное разрешение администрации.

Земельный участок: кадастровая стоимость

Земельный участок в результате этого получает соответствующий статус.

Лучший способ как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и что это такое?

Соответственно, чем ниже установленная при переоценке стоимость – тем меньше представленная к уплате сумма налога.

Кадастровая стоимость земельного участка для расчета земельного налога может и не использоваться, но стоит помнить, что она рассматривается в качестве базовой и влияет на установление: В данном случае при выкупе земель у администрации преимущество представляет более низкая кадастровая стоимость. В некоторых случаях предпочтительна более высокая цена ЗУ.

Это ситуации: В силу того, что разные ситуации правообладателей ЗУ ориентированы на специфические мотивации изменения стоимости земель, законодательство разработало единый алгоритм, по которому определяется цена.

Как определяется кадастровая стоимость земли

Исходя из выше сказанного, следует, что на кадастровую стоимость земельного участка влияют следующие факторы: 1.

2. Составляются списки земельных участков, которые подлежат оценке.

Списки составляются территориальным органом и включают такие характеристики: местоположение, площадь, наличие и назначение объектов недвижимости. 3.

Определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка как усредненный показатель рыночной стоимости одного метра квадратного земли с видом разрешенного использования.

4. Проводится утверждение нормативным актом субъекта Федерации, результатов кадастровой оценки земельного участка.

5. В систему кадастрового учета вводятся сведения по результатам кадастровой оценки. Мы имеем огромный опыт работы в сфере юриспруденции и можем помочь Вам в определении кадастровой стоимости земельного участка. Для использования данной услуги не требуется больших денежных средств, усилий и времени.

Кадастр недвижимости и мониторинг природных ресурсов

И МОНИТОРИНГ ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ Ставропольский государственный аграрный университет, Россия Дан анализ проведения актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Благодарненского района. Целью нашей работы являлся анализ проведения актуализации кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Благодарненского района. Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

• проведение анализа минимальных и максимальных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по видам разрешенного использования за период двух туров проведения актуализации (2006 и 2012 годы);

Удельный показатель кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта.

Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования.

При схожести таких параметров отдельные группы объединяются.

Источник: http://credit-helper.ru/upks-zemelnogo-uchastka-gde-vzjat-25741/

Что такое удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и как он определяется

Для точной идентификации каждому земельному участку в России присваивается кадастровый номер.

Все сведения о них отображаются в кадастре, который хранится в уполномоченных государственных органах.

Но имущество и земля в РФ облагаются налогами.

Чтобы правильно их исчислять и предотвратить путаницу при определении арендных платежей, утвержден показатель – кадастровая стоимость.

По сути, это — рыночная цена недвижимости, которая устанавливается в результате оценки государственных органов.

Изменения в законодательстве

Изменения, внесенные ФЗ-237, вступившим в силу в 2018 году, несколько корректируют порядок расчета и методы оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Касается это всех, кто имеет в собственности квартиру, дом, дачу, участок, а именно:

1. Правом проводить оценку теперь наделяются только специализированные бюджетные организации. Ранее эту процедуру проводили частные оценщики, отбираемые на конкурсной основе местными властями. При этом критерий «цена – качество» соблюдался не всегда.
2. За работу оценщиков теперь будут отвечать бюджетные учреждения, устанавливается надзор Росреестра за осуществлением кадастровой оценки. Ранее деятельность оценщиков не подлежала никакому контролю. Исправлять их «погрешности» приходилось самим владельцам недвижимости, заказывая альтернативную оценку из личных средств и оспаривая расчеты.
3. Законом установлена также ответственность за ошибки оценщиков: нанесенные собственникам недвижимости убытки должны быть возмещены за весь период, в котором применялась неправильная кадастровая стоимость.
4. Нововведения касаются и исправления ошибок в кадастровой стоимости. К примеру, если ошибка была допущена в многоэтажном доме или товариществе, и кто-то один заметил эту ошибку, то исправить ситуацию должны одновременно всем участникам.
5. Региональным властям дается право заказывать внеочередную оценку, если цены на недвижимость в данном регионе упали более чем на 30%.
6. В новом законе остается возможность оспаривать стоимость в специальной комиссии или через суд. Но, кроме этого, теперь можно запросто выразить претензии самим оценщикам.В данном случае они обязаны дать разъяснение обратившемуся гражданину, как они провели расчеты. Если в ходе разбирательства обнаружена ошибка, оценщики сразу же ее исправляют.

В полной мере закон вступит в силу в 2020 году. До этого момента период считается переходным, старые правила действуют одновременно с новыми.

Оценка земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения происходит на основании списков, которые составляет Росреестр.

Все участки делятся по своему назначению и видам использования.

Одним из вариантов определения цены надела является метод с применением удельного показателя кадастровой стоимости.

Другими словами, удельный показатель кадастровой стоимости — единица измерения цены участка за метр квадратный.

Показатель является неотъемлемой частью исчисления КС надела и расчета налога на недвижимость. Его применение обосновано в таких ситуациях:

• Когда образовываются новые земельные участки;
• Когда один объект переводится из одного вида эксплуатации в другой;
• Изменяется целевое назначение надела.

Регионы и их населенные пункты меняют этот показатель каждый квартал.

Как рассчитать среднюю стоимость надела по кадастру?

Рассчитать среднюю стоимость надела можно, используя формулу:

Стоимость = УПКС * площадь участка.

Кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Методическими рекомендациями № 26, которые были разработаны в 2018 году:

• В каждом регионе земельные наделы объединяют в группы, подлежащие оценки;
• Внутри такой группы исчисляется УПКС;
• Проводиться растет кадастровой стоимости для каждого объекта.

Стоимость по кадастру может быть изменена путем применения понижающих коэффициентов при наличии у земельного участка особых характеристик.

Ставки налога на землю регулируются установлением верхних границ: от 3% до 10-15%. Муниципальные органы власти имеют право уменьшать эти границы.

Как определяется УПКС земель населенных пунктов или сельхозназначения?

Для удобства расчета земельные наделы формируют в группы по схожести факторов ценообразования:

• Личные хозяйства, имеющие застройки;
• Товарищества огородников и садоводов;
• Дачные объединения;
• Жилые дома.

Удельный показатель кадастровой стоимости определяется таким образом:

• Для каждой сформированной группы определяются свои факторы, влияющие на цену;
• Изыскивается участок, который включает в себя наибольшее количество типичных характеристик;
• Образуется подгруппа объектов, показатели которых схожи;
• Анализируется собранная рыночная информация для каждой подгруппы;
• Отслеживается взаимосвязь рыночной цены от образующих ее факторов;
• Рассчитывается УПКС для выделенного типичного участка.

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости является связывающим звеном среди объектов одной оценочной группы.

Формула расчета следующая:

УПКС = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

• Рпос – определенные характеристики окружения участка;
• Рсделки – рыночная стоимость объекта;
• Кi – уточняющий коэффициент для конкретного участка.

В свою очередь показатель инфраструктуры (Рпос) складывается из стоимости коммуникаций надела.

Рыночную стоимость объекта (Рсделки) можно рассчитать по формуле:

Рсделки = (Р1*Пк)/100, где:

• Р1 – инвентарная стоимость объекта;
• Пк – коэффициент конкретной территории, определяемый как сумма всех коэффициентов по улучшению данного участка (удобное месторасположение, связывающее расстояние до элементов инфраструктуры, наличие или отсутствие инженерных сетей).

Возможность оспаривания значения

В расчете значения удельного показателя берутся объективные факторы, но обработка их происходит при помощи обобщенных статистических методов. По этой причине получившийся результат может превышать допустимые нормы и ожидания собственника объекта.

При несогласии владельца участка с методами расчета и результатами решить вопрос можно, если подать заявление:

• В комиссию по рассмотрению споров;
• В суд.

Всю необходимую информацию о кадастровой стоимости можно запросить лично или через интернет в ЕГРН.

При получении результата, затрагивающего интересы собственника, можно запросить разъяснение.

Для отстаивания своих прав нужно заказать дополнительную нормативную оценку. Если результаты ее не совпадут с «государственной», можно начинать обжалование и доказывать, что:

• При оценке участка использованы недостоверные данные или не учтены понижающие поправочные коэффициенты;
• Государственная экспертиза проведена в нарушение Методики проведения гос. экспертизы землеустроительной документации. Это также является причиной, которая позволяет обжаловать и отменять решение об утверждении техдокументации.

Срок рассмотрения прошения о пересмотре цены участка – 30 дней с момента подачи заявления.

Заключение

Метод расчета кадастровой стоимости земельных наделов при помощи удельного показателя считается наиболее востребованным, так как с его применением можно произвести массовую оценку объектов.

Сам УПКС отличается в зависимости от региона. В каждом субъекте РФ государственными органами применяются те показатели, которые установлены в них.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/kadastr/stoimost/udelnyj-pokazatel

Удельный показатель кадастровой стоимости

Для определения кадастровой стоимости в большинстве случаев применяется массовый метод с использованием удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС).

Размер налога на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе, земельные участки и квартиры, зависит от их кадастровой стоимости.

Порядок исчисления этого показателя регламентируется законодательством РФ.

Массовая оценка кадастровой стоимости с применением УПКС

Нормативные положения РФ определяют, что кадастровая стоимость (КС) объектов рассчитывается, в основном, для целей налогообложения по итогам анализа информации об экономических свойствах предмета исследований. После применения методов оценки выявляется цена, за которую объект может быть приобретен в данный момент в существующих рыночных условиях для соответствующего разрешенного использования.

Для недвижимости, имеющей сходные характеристики, КС исчисляется с помощью массового метода. Такие объекты объединяются в единые оценочные группы, с утверждением единой оценочной формулы.

Далее, после подстановки в нее значимых показателей, влияющих на цену, вычисляется удельный показатель кадастровой стоимости на единицу измерения, обычно площади.

Таким образом, УПКС — единая котировка объектов внутри оценочной группы.

Для определения кадастровой стоимости методом массовой оценки УПКС умножается на площадь недвижимого объекта. Если формирование единой оценочной группы невозможно из-за отсутствия рыночной информации, производится индивидуальный расчет КС.

Применение удельного показателя кадастровой стоимости

Расчет кадастровой стоимости с применением УПКС относится к методам массовой оценки со сравнительным подходом.

Удельный показатель используется, когда регрессионное, типовое или индивидуальное моделирование неприемлемо или нецелесообразно. Этот способ предполагает построение статистических моделей на основе ценообразующих факторов.

Они выявляются оценщиком бюджетной организации, имеющей право на проведение таких действий по закону.

Этапы расчета КС объекта недвижимости с помощью УПКС:

1. Анализ местоположения по субъекту РФ, муниципальному образованию, населенному пункту, кварталу кадастра.
2. Формирование оценочной группы со сходными объектами.
3. Вычисление среднего значения УПКС в зависимости от факторов ценообразования на единицу значимых характеристик для оценочной группы.
4. Расчет кадастровой стоимости: перемножение полученного показателя и величины значимых характеристик.

Состав факторов ценообразования в формуле расчета удельного показателя кадастровой стоимости определяется по усмотрению оценщика.

К ним он относит характеристики объекта, которые влияют, по его мнению, на рыночную стоимость.

Это могут быть количественные и качественные параметры, включая удобство местоположения, расстояния до элементов инфраструктуры, наличие инженерных сетей.

Расчет УПКС для земельного участка

Наиболее востребован метод исчисления кадастровой стоимости с применением удельного показателя для расчета налогооблагаемой базы земельных участков. Методические положения Минэкономразвития № 226 от 12.05.2017 года так регламентируют порядок установления КС для этих объектов:

1. Земельные участки (ЗУ) объединяются в единые оценочные группы внутри субъекта РФ.
2. Исчисляется УПКС для каждой группы.
3. Рассчитывается КС для каждого объекта.

Группировка участков происходит на основании идентичности факторов ценообразования. При схожести таких параметров отдельные группы объединяются. Обособляются наделы, составляющие:

• дачные товарищества;
• объединения садоводов и огородников с разрешенным строительством;
• личные хозяйства с разрешенным строительством;
• жилые дома (ЖД) индивидуальной застройки;
• ЖД блокированные;
• ЖД средней этажности;
• ЖД многоквартирные многоэтажные;
• ЖД многоквартирные иные.

Этапы определения УПКС после группировки:

1. Выявление факторов ценообразования для каждой группы.
2. Выделение эталона — участка с типовыми характеристиками.
3. Создание подгрупп из эталонных наделов, схожих по параметрам.
4. Сбор и анализ рыночной информации для подгрупп.
5. Статистическое моделирование, выявление зависимости рыночной цены от факторов ценообразования.
6. Формирование формулы исчисления УПКС на единицу площади.
7. Вычисление УПКС для эталона.
8. Расчет кадастровой стоимости для всех наделов группы с эталоном путем умножения УПКС на площадь.

В формулу исчисления КС для земельных участков могут добавляться понижающие поправочные коэффициенты при наличии особенных характеристик, наподобие близкого расположения санитарно-защитной, паводковой зоны.

Можно ли оспорить величину УПКС?

Исчисление удельного показателя кадастровой стоимости ведется на основании объективных факторов, но ввиду применения обобщенных статистических методов их обработки и субъективности выбора, полученные значения могут превышать допустимые. В итоге рассчитанный налог на имущество может вызывать несогласие собственника.

Владельцам недвижимости, получившим очередное платежное поручение, где сумма налога явно не соответствует предполагаемой, мы рекомендуем на первоначальном этапе воспользоваться нашим бесплатным сервисом «КТОТАМ.ПРО» для быстрого онлайн-определения кадастровой стоимости.

После внесения в форму данных об объекте, достаточно указания его подробного адреса — так вы сможете узнать размер налогооблагаемой базы. Сервис без промедления также выдает сведения о соседних объектах.

Получить можно информацию о квартире или земельном участке в любом регионе Российской Федерации.

Далее размер кадастровой стоимости можно оспорить. Но для этого потребуется обратиться в суд или комиссию по рассмотрению споров по результатам определения КС. Там истцу придется доказать, что оценочные действия велись на основании недостоверных данных либо не были применены существующие понижающие поправочные коэффициенты.

Для граждан, решивших оспаривать кадастровую стоимость, сервис «КТОТАМ.ПРО» формирует выписку из ЕГРН.

Документ имеет юридическую силу для представления в государственных инстанциях.

Выписка высылается на электронную почту заявителя и содержит данные об объекте споров, заверена электронной цифровой подписью, имеет уникальный номер запроса от Росреестра.

Источник: https://kadastr.ktotam.pro/article/udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка как рассчитать

Основой проведения расчётов служит удельный показатель.

Он устанавливается унифицированно по всему кадастровому кварталу и состоит из единицы стоимости одного квадратного метра земли в обозначенном квартале.

Оценка участка зависит от наличия сведений о данной учётной единице. Этот показатель удостоверяется в органах власти региона специальным актом, после чего передаётся в учётные сведения ГКН.

По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет.

Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода.

Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

1. Сначала определяют УПКС с/х земель на всей территории конкретного субъекта РФ. После этого отрабатывается нормативная база для проведения следующего этапа.
2. На этом этапе устанавливается УПКС с/х недвижимых земельных объектов и отдельных земельных владений в территориях конкретного административного субъекта.

В различных регионах Российской Федерации значения удельного показателя различны, причем разница весьма существенна.

Урегулирование вопроса – это дело будущего, а в настоящее время сотрудники госинстанций и собственники пользуются значениями, установленными в их регионе.

Как производится расчет кадастровой стоимости

Какой из путей уместнее, зависит от характера ошибки, от характеристик участка. Например, если обнаружена неточность в данных, на которые опирался оценщик, следует обратиться в регпалату. Ошибка будет признана кадастровой или технической. Но если она не будет исправлена, то гражданин имеет право обратиться в суд.

Для каждой категории земель существуют свои методики оценивания. Для одних за основу берутся статистические данные о рынке (сады, дачи, огороды и земли в жилых районах).

Для других (сельское хозяйство, леса) – предполагаемая доходность. А третьи (промышленные, водные) – капитализация дохода или затраты на воспроизведение.

В каждой из зон устанавливается стоимость одной единицы площади, чтобы в дальнейшем по ним определить кадастровую стоимость схожих участков.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков

Добрый день! Кадастровая стоимость (кадастровая оценка) земельного участка — это эквивалент стоимости земельного участка, который обязательно учитывается при уплате земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной либо муниципальной собственности.

Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Удельный показатель кадастровой стоимости участка

• Госорганами принимается решение об оценивании земли, которая относится к определенному территориальному субъекту.
• Готовится перечень земельных наделов, которые нуждаются в оценивании.
• В данном перечне отображаются все характеристики каждого земельного участка: его площадь, место расположения, коммуникации, наличие строений, их качество, возраст.
• Государственный Росреестр рассчитывает удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка для каждого объекта. Данный показатель определяется исходя из средней рыночной стоимости и назначения использования земельного надела.
• Органами составляется специальный официальный акт по утверждению результатов кадастровой оценки.
• Результаты оценивания земли заносятся в общую систему государственного Росрееестра.

Рекомендуем прочесть:  Льгота на налог земельный

Только с помощью удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка можно рассчитать официальную стоимость определенного надела земли. Данный показатель для этого умножается на количество квадратных метров в участке и таким образом определяется конечная сумма.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка широко используют тогда, когда в результате межевания образуются новые земельные наделы или изменяется их прямое назначение.

Как рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2023 году

Аналогичный порядок предусмотрен для определения минимального УПНС для промышленных и специальных площадей. Меньше этих пороговых значений фактический показатель не может быть установлен. Минимальные пределы определяются по специальной методике средневзвешенных параметров по конкретному административному округу.

Еще один важный показатель, применяемый оценщиком, — поправочный коэффициент. Он необходим для нивелирования колебаний модели по отношению к отдельным ценообразующим факторам (переменным). К примеру, в случае принадлежности оцениваемого объекта к фонду ветхого жилья может использоваться коэффициент, понижающий стоимость.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости.

Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются.

Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости.

Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку.

Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Удельные показатели кадастровой стоимости

Удельные показатели кадастровой стоимости земель объединений (УПКСЗ) определяют, исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков. Информацию считают достаточной, если число земельных участков, по которым известна рыночная цена и (или) рыночная стоимость, превышает число показателей кластеризации.

Кадастровую стоимость эталонного земельного участка в составе объединения определяют подстановкой в уравнение связи между рыночной ценой (или рыночной стоимостью) земельных участков и факторами кластеризации индивидуальных характеристик эталонного земельного участка, рассчитанных с помощью кластеризации (или методом сравнения продаж).

Источник: https://exjurist.ru/renovatsiya-zhilya/udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-kak-rasschitat

Удельный показатель кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель других категорий

Очень часто, покупая землю по той или иной стоимости, люди даже не задумываются, как определяется цена.

В основном на земельные участки цены на рынке определяются исходя из оценки, заданной в базе данных кадастровой службы. Такая цена называется удельный показатель кадастровой стоимости.

Но как данная стоимость определяется, и какой орган занимается её установлением?

Факторы, влияющие на цену земли

Общая стоимость земли определяется путём калькуляции котировки участка на единицу измерения его площади. Если с единицей измерения площади всё понятно, обычно это квадратный метр, то, что такое котировка земли не очень ясно.

На данный показатель оказывает влияние слишком много факторов, среди которых:

• категория и вид разрешённого использования земли;
• место расположения участка;
• политика местных властей;
• инвестиционная привлекательность;
• возможности капитализации;
• размер предполагаемых доходов и т.д.

Это значит, что при определении удельной стоимости в кадастровой службе всё зависит от региона. При этом разница от региона к региону может быть существенной. На сегодняшний день делаются попытки унификации данных показателей, но пока что сотрудники кадастровой службы устанавливают его исходя из местных нормативов.

Категории земель

По земельному законодательству все земли на территории России подразделяются на определённые классы по своим характеристикам и пригодности к эксплуатации.

Так, законодатель выделяет следующие категории земель:

1. Земли городов и посёлков.
2. Земли для сельхозпроизводства.
3. Леса.
4. Территории водных объектов.
5. Площади, занимаемы под объекты инфраструктуры.
6. Территории особо охраняемого характера.

Но в основном в свободном гражданском обороте находятся земли городов и посёлков, а также площади под сельскохозяйственное производство. Целевое назначение данных категорий и вид их разрешённого использования предполагает права частных лиц на них, в том числе и право собственности.

При покупке и продаже земель между частными лицами они вправе самостоятельно определять стоимость. Однако цена всё же не должна сильно отличаться от среднерыночной (установленной по законам свободного рынка) или кадастровой (определяемой исходя из котировки и площади).

Дивиденды, капитализация и вычисление котировок

Как уже было сказано, котировки играют ключевую роль при определении стоимости земель. Именно произведение котировок и площади представляет собой удельную стоимость того или иного участка. Но как определяются данные котировки?

Размер котировок напрямую зависит от категории земли и разрешённого вида использования. Учитывая, что основными объектами гражданского оборота являются земли двух, уже указанных категорий, то и исходить нужно из характеристик этих категорий земель.

Именно категория и тип земли дают представление о том, сколько прибыли можно получить от того или иного участка. Размер предполагаемой прибыли в течение определённого периода времени и представляет собой кадастровую стоимость одной единицы площади земли.

Так, при определении котировок земель сельского хозяйства и предполагаемой прибыли их подразделяют на следующие типы:

• земли уже эксплуатируемые в сельском хозяйстве;
• земли внутренней инфраструктуры объектов сельхозпроизводства;
• земли сельскохозяйственных водоёмов;
• ставшие непригодными наделы и только разрабатываемые участки;
• земли лесов в частной собственности;
• территории под пастбища.

Так как с уже пригодной для сельского хозяйства земли можно получить больше прибыли, соответственно и удельный показатель стоимости будет выше, чем, к примеру, земель под пастбищами.

В свою очередь земли городов и посёлков также разделены на следующие подтипы, исходя из которых, определяется их удельный показатель кадастровой стоимости:

• земли под постройки жилых объектов;
• территории общественно-деловых зданий;
• площади под объектами инфраструктуры;
• прилегающие сельхозугодья;
• площади под объекты отдыха населения.

Расчёт дивидендов для определения удельного показателя осуществляется высококвалифицированными специалистами в сфере финансов и экономики.

Расчёт осуществляется в два этапа:

1. Осуществляется вычисление предполагаемых дивидендов и удельного показателя земель по всей территории субъекта федерации (административной единицы. То есть выявляется средний показатель.
2. Осуществляется расчёт показателя отдельных объектов недвижимости.

Таким образом, процедура довольно сложная и выявить оценку точно без специальных знаний и навыков не представляется возможным.

Формула и примеры расчёта

Разумеется, по всей территории страны хоть цена и разнится, но формула вычисления удельного показателя едина.

Так, чтобы выявить данный показатель необходимо размер предполагаемой прибыли с единицы площади земли умножить на срок долгосрочной капитализации. Как правило, этот срок равен 33 годам.

Однако он может быть изменён, что существенно повлияет на кадастровую стоимость всех категорий земельных наделов.

Как уже говорилось, для расчёта удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка необходимо иметь начальные данные о финансовой рентабельности земли. Предположим, один гектар пригодной для сельского хозяйства земли в год дает 2-2,5 тысяч рублей прибыли. Умножаем на 33 и получаем  примерно 66-82,5 тысяч рублей.

Однако на практике правильно пользоваться такой землей и получать такие прибыли не всегда возможно. По этой причине УПКСЗ таких земель на рынке обычно гораздо ниже кадастровой стоимости. По статистике стоимость 1 гектара такой земли в среднем по России составляет 30-40 тысяч рублей.

Другое дело земли населённых пунктов. Стоимость таких участков гораздо выше, чем цена вышеуказанных наделов. Ведь прибыль с таких участков рассчитывается исходя из жилплощади, которую можно возвести на нём.

В больших городах большинство земельных площадей предназначено для постройки многоквартирных домов. Удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов рассчитываются соответственно.

К примеру, стандартный девятиэтажный дом занимает площадь примерно 0,3 гектара. В таком многоквартирном доме примерно 3 тысячи квадратных метров жилой площади. За основу стоимости берётся рыночная цена за предыдущий срок капитализации.

Но это происходит не всегда, каждый финансовый институт имеет свои методы определения отправной стоимости.

Стоимость 0,3 гектара, предназначенного для постройки многоквартирного дома, составляет цену жилой площади в нём минус предполагаемые расходы. Стоимость такой земли напрямую зависит от рынка жилой площади. Поэтому обычно кадастровая стоимость квартир в городах намного ниже среднерыночной.

Всё это носит название модели оценки, и у каждого специалиста она своя. Обычно работает целая группа специалистов. Их задачей является учёт всех ценообразующих факторов.

Модель оценки и ценообразующий фактор

Модель оценки представляет собой формулу расчёта или специальное уравнение, которое разрабатывается для выявления прибыльности того или иного участка земли. Данное уравнение включает все необходимые факторы, которые влияют на образование цены. Именно совокупность таких факторов и является прибылью.

Фактором, образующим цену, можно назвать характеристики объекта недвижимости. Данные характеристики могут быть как качественными, так и количественными. К примеру, если объектом представлен многоквартирный дом, то за фактор ценообразования может быть принят размер жилой площади или отдалённость от значимых объектов инфраструктуры и т. д.

Способ сбора данных о тех или иных факторах оценщиком определяется самостоятельно. За достоверность представленных сведений оценщик несёт административную и имущественную ответственность.

Итогом работы оценочной группы должен стать удельный показатель, который представляет собой стоимость единицы площади объекта, чаще всего одного квадратного метра. Данный показатель умножается на общую площадь объекта. Иной порядок определения стоимости объекта недвижимости признаётся недействительным.

Индивидуальная оценка и поправочный коэффициент

На практике могут встречаться объекты недвижимости, определить стоимость которых по общей модели оценки невозможно. В таких случаях по решению оценочной группы или оценщика проводится определение стоимости индивидуально для данного объекта.

По итогам подобной оценки составляется отдельный отчёт. В нём указываются все факторы, которые были учтены при проведении процедуры. Такие документы должны прилагаться к сведениям о стоимости имущества и их можно скачать из онлайн ресурса кадастрового органа.

Поправочный коэффициент также является своего рода индивидуально применяемым инструментом в зависимости от отдельных характеристик объекта недвижимости. Суть его заключается в преуменьшении или, наоборот, в преувеличении той или иной характеристики исходя из ситуации.

Так, к примеру, если жильё является ветхим или срок эксплуатации здания приблизился к концу, то, скорее всего, поправочный коэффициент будет иметь уменьшающее значение.

Или если начинается строительство какого-либо значимого объекта (военная часть, горнодобывающий объект и т.д.

), то близлежащие земельные участки при переоценке могут подняться в стоимости.

Документы, необходимые для оценки

В зависимости от объекта недвижимости для оценки могут понадобиться различные документы.

Так, для оценки земельного надела необходимо собрать следующие документы:

• заключение кадастрового инженера (кадастровый план);
• кадастровый паспорт объекта;
• УПКС (если нет, то начальной стоимости);
• документы на здания и сооружения.

В особых случаях могут понадобиться справки из государственных органов:

• план градостроения с обозначением объектов (в том числе и планируемых) инфраструктуры;
• план зон застройки из архитектурной службы.

Для оценки стоимости сооружений применяются иные модули оценки, так что могут понадобиться следующие документы:

• проектная документация;
• строительная смета;
• план из БТИ;
• заключение технической инвентаризации (также из БТИ);
• правоустанавливающий на здание документ (если есть).

Если здание является новостройкой, то достаточно представить документ, определяющий право собственности заявителя на земельный участок, на котором новостройка располагается.

Информация о цене объекта представляет собой ныне сложившийся уровень стоимости схожего по характеристикам недвижимого имущества за определённый период.

Как правило, за такой период берутся последние пара лет.

Кроме того ценовая информация определяется на объекты, в отношении которых недавно была проведена переоценка, они были выставлены на реализацию или были недавно куплены.

Найти подобные сведения об объектах недвижимости можно на сайте Росреестра. Для этого сначала необходимо найти сам объект. Могут понадобиться данные о самом объекте (кадастровый номер или адрес).

В развернутом информативном окне объекта есть блок «Ценообразующие факторы», под которым есть кнопка «посмотреть».

Нажав на него можно получить сведения о факторах образования цены, которые были использованы оценочной группой.

Можно узнать при изменении каких рыночных факторов изменится цена на тот или иной объект недвижимости. Обладая такой информацией можно осуществить продажу объекта намного выгоднее или же купить дешевле. На практике подобные сведения имеют не столь большое значение, сколь широкое применение.

Практическое значение удельной стоимости

На практике удельный показатель очень часто меняется. По всем регионам России данный показатель обновляется каждый отчётный квартал. Значение заключается в том, что рынок недвижимости является довольно нестабильным и цены то растут, то падают. Разрыв цен между кварталами может быть весьма существенным, что не может не стать полем для спекуляций.

С этой целью удельная кадастровая стоимость служит отправной точки для обозначения начальной стоимости однотипной группы объектов.

Определив удельную начальную цену на отдельные группы объектов недвижимости, государство устанавливает минимальный ценовой уровень, ниже которого как в публичном, так и в частном гражданском обороте стоимость быть не может.

Говоря об установленных законом случаях практического применения удельной стоимости по кадастру, к ним относят следующие:

• определение размера налога на имущество;
• оплата стоимости жилья по социальному найму;
• выкуп земли у государства (платная приватизация).

Законом могут быть установлены и иные случаи, когда учёт удельного показателя кадастровой стоимости будет обязательным.

Что касается налогообложения, то размер его зависит не только от кадастровой стоимости, но и от категории земель. Так, в зависимости от категории налог может розниться от 3 до 10 процентов.

Кроме того, согласно политике местной администрации размер налога может быть уменьшен. На сегодняшний день расчёт налога исходя из кадастровой стоимости является обязательным для большинства регионов страны.

Однако в определённых регионах расчёт по инвентаризационной стоимости всё еще возможен вплоть до 2020 года.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/udelnyy-pokazatel.html