Методика оценки земельных участков

Методика оценки земельного участка

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др.

Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются. Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды.

Лучший имидж для нас – довольные клиенты. Основой всех сфер человеческой деятельности во все времена была и будет земля. Земля, как природный ресурс, обладает физической ограниченностью, и именно этот фактор влияет на ее высокую привлекательность и ценность.

В настоящее время без грамотной экспертной оценки земли невозможно принять ни одно экономически обоснованное решение, например: купить или продать земельный участок; застраховать; определить налог на землю; сдать в аренду или доверительное управление; оформить кредит под залог земельного владения; переоценить основные фонды предприятия; решить разнообразные имущественные споры; разработать инвестиционные проекты; определить кадастровую стоимость земли; выкупить землю из государственной собственности; приватизировать; передать по наследству или вступить в права наследования; внести земельный участок в уставной капитал и т.д. Таким образом, актуальность оценки земли с целью определения ее реальной стоимости очевидна.

Оценка земельного участка

В этом Вам всегда готовы помочь специалисты нашей компании, имеющие большой опыт расчета рыночной стоимости различных объектов. Оценку загородной недвижимости мы проводим в короткие сроки и определяем стоимость объекта с минимальными погрешностями.

Мы быстро изготовим отчет о проведенной работе и бесплатно доставим его в удобное для Вас время и место.

Оценка стоимости необходима при любых операциях с загородной недвижимостью Покупка и продажа – это не единственные случаи, когда требуется расчет текущей стоимости объекта.

Методы оценки рыночной стоимости земли

Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий.

Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли.

Оценка стоимости

Разумеется, у покупателя и продавца мнения по поводу стоимости предприятия не всегда совпадают.

Поэтому привлечение независимых экспертов для проведения комплекса работ по консалтингу, бизнес планированию, оценке стоимости предприятия и успешного завершения сделки становится необходимостью.

Группа компаний «РЕНТА ГРУП» создана экспертами работающими в сфере бизнес планирования, консалтинга и оценке стоимости предприятий более 10 лет.

Оценка земель населенных пунктов

Стоимость земель зависит от функций, выполняемых ею, ее месторасположения и индивидуальных особенностей каждого участка.

В процессе выполнения оценочных мероприятий земля населенных пунктов выступает как товар, который может быть в дальнейшем отчуждаться, осваиваться, застраиваться и облагораживаться.

Поэтому оценка земель населенных пунктов должна рассматривать все возможности территории, ее целевое назначение и другие индивидуальные особенности.

Основные факторы оценки земель населенных пунктов К особенностям земли как товарного ресурса относится следующие факторы: ее невосполнимость и ограниченность, невозможность перемещения и уникальность каждого участка, а также долговечность и варианты многофункционального использования.

В процессе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования сопоставляются между собой все возможные альтернативные варианты освоения (или застройки) данного земельного участка. Для каждого из рассматриваемых вариантов определяется остаточная стоимость участка земли.

Вариант, при котором получается самая высокая остаточная стоимость, и является вариантом его наилучшего и наиболее эффективного использования. Капитализация земельной ренты.

Для расчета стоимости участка земли данным методом арендная плата на землю капитализируется посредством использования коэффициента капитализации для земли, который определяется из рыночных данных. Метод разбивки на участки.

Расчет стоимости земельного участка с помощью данного метода производится следующим образом: 1) определяются количество участков в разбивке и их размеры на основе физических и юридических возможностей, а также экономической целесообразности; 2) вычисляется предполагаемый доход от реализации или сдачи в аренду полученных участков; 3) вычисляется чистый доход от реализации (разность потенциального дохода от реализации и суммы издержек на устройство участков). Метод сравнения продаж. Наиболее предпочтителен и общеприменим.

Методы оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка

Если Рш равна Фап, то всю ренту, которую приносит земельный участок, получает собственник и стоимость права аренды равна нулю. Если Рш меньше Фап, то часть дохода на привлеченные арендатором к земельному участку факторы производства получает собственник земельного участка и стоимость права аренды отрицательна.

Рента, создающая стоимость права аренды (Рт — Фап), может быть определена прямым сравнением, когда есть рынок аренды, и методом остатка для земли при отсутствии рынка аренды земельных участков.

Гаризонт расчета — период времени, в течение которого будет сохраняться рассчитанная разница между фактическим и рыночным уровнем арендной платы.

Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков предлагают те же методы, что и при оценке рыночной стоимости земельных участков, которые рассмотрены в разделе 13.1. Контрольные вопросы и задания 1. Опишите содержание метода сравнения продаж в случае оценки рыночной стоимости земельного участка.

2.

В любом случае непременным элементом процедуры оценки недвижимого имущества выступает определение стоимости участка земли, исходя из допущения, что он является вакантным и может использоваться наиболее эффективно.

При определении рыночной стоимости земли используется несколько методов: Экономический метод (метод выделения).

Нормативный метод основан на определении нормативной цены земли, используется при передаче выкупе земли в собственность, установлении долевой собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог.

Земли городов оцениваются с учетом престижности района, плотности застройки, характера окружающего землепользования, экологического состояния, транспортного обустройства и др Земли подразделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»).

Методы оценки земли

Обязательным условием определения рыночной стоимости земель любого назначения является использование рыночных данных.

Наша оценочная компания в Москве оказывает услуги по оценке всех видов территорий с подбором оптимального для вас метода.

Основные методы, используемые для оценки земли: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Данный перечень является стандартным.

Применение методов оценки земельных участков с учетом особенностей рынка недвижимости Камчатского края

Дудник Д.А.

Аспирант очной аспирантуры КамчатГТУ по специальности «Экономика и управления народным хозяйством», старший экономист оценочной компании «Консалтинг-Сервис» Согласно действующему законодательству и методическим рекомендациям [1, 2], оценка объектов недвижимости, в частности земельных участков, на территории России проводится с позиций трех подходов: затратного, сравнительного (рыночного) и доходного. Оценка земельных участков, в силу определенной специфики, может осуществляться с использованием всех трех подходов, однако их применение имеет значительные отличия от тех, которые применяются при оценке других видов недвижимости. Методы оценки свободных земельных участков, предназначенных под коммерческую застройку, либо имеющих улучшения в виде объектов недвижимости, приносящих доход, можно сгруппировать следующим образом: ‑ метод определения затрат на освоение; ‑ метод оценки городских земель по затратам на инфраструктуру; ‑ метод оценки городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов; ‑ кадастровая и единичная оценки городских земель. Сравнительный (рыночный) подход: ‑ метод сравнения продаж; ‑ метод переноса (соотнесения) (основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и стоимостью возведенных на нем строений). ‑ метод капитализации земельной арендной платы (при расчетах в рамках данного метода применяются принципы прямой капитализации); ‑ метод средневзвешенного коэффициента капитализации; Так или иначе, большинство из вышеперечисленных методов предполагает наличие развитого рынка застроенных и незастроенных земельных участков в регионе.

Методики по оценке

См. также статьи, в которых описана методика и примеры — 2007 и 2008 года. Методики НПЦПО (Научно-практического центра профессиональных оценщиков) — http://www.cpcpa.ru/Methodics/ Тема 1: «Общая характеристика процесса оценки бизнеса» Тема 2: «Методология оценки бизнеса». Тема 3: Подготовка информации.

Использование методов доходного подхода для оценки стоимости земельных участков производственного назначения

— 2011. — №3. Т.1. — С. 143-145. В соответствии с ФСО №1 [3] для проведения оценки бизнеса существуют три основных подхода: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный.

В рамках каждого подхода выделяются несколько конкретных методик оценки.

Специалисты по оценке бизнеса в своих работах подробно рассматривают данные подходы и методики, использование которых зависит от целей оценки.

Вы безусловно хотите принимать экономически обоснованные решения и желаете располагать объективной информацией о стоимости интересующего земельного участка.

Поэтому оценка земли становится необходимостью.

Понятие оценки земли Найти участок Оценка земли подразумевает определение рыночной стоимости земли, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Источник: http://urist-rostova.ru/metodika-ocenki-zemelnogo-uchastka-49627/

Методы оценки земли и зачем их знать инвестору

Интересными и привлекательными, с точки зрения инвестирования в непроизводственную сферу являются такие объекты рынка недвижимости как земельные участки. Объяснить такой интерес к ним можно тремя ключевыми характеристиками, о которых будет сказано ниже.

Вопрос земли как объекта недвижимости многогранен и широк, но сначала попробуем разобраться с общим понятием и затронуть основные методы оценки земли, которые необходимо знать любому начинающему инвестору, работающему на рынке недвижимости.

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

• во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
• во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
• в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

• это объект земельных отношений и права собственности;
• это недвижимая вещь (недвижимость);
• это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

• метод распределения;
• метод остатка;
• метод сравнения;
• метод капитализации;
• метод выделения;
• метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

• для оценки свободных земельных участков;
• для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

• определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
• составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
• размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

• при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
• установление долевой собственности на участок земли;
• при передаче по наследству или дарение;
• оформление кредита под залог земельного участка;
• в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/586-metodyi-otsenki-zemli.html

Методы и порядок оценки земельных участков

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

• законы федерального значения;
• постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
• ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
• нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

• Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
• Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
• Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

• доходный;
• сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

• предполагаемого использования;
• капитализации земельной ренты;
• метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки.

Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли.

Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

• выделения;
• распределения;
• сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке.

Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит.

На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

• месторасположение участка;
• наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
• транспортная доступность к земельному участку;
• цель использования и возможность изменения его назначения;
• данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• копии:
  • удостоверения личности владельца;
  • технического паспорта БТИ на жилой дом;
  • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

• документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
• удостоверение личности владельца;
• копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

• 4000 руб. для участка с домом;
• 3000 руб. для жилого строения;
• 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Обновление: 20 октября 2017 г.

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

• страхования объекта;
• его залога;
• внесения участка в уставный капитал предприятия;
• приобретения земли;
• в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

• описание земельного участка;
• на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
• фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
• общее описание рынка земельных участков;
• определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», например:

• методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
• способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
• затратный вариант (экстракции, экспертных аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.

Источник: https://glavkniga.ru/situations/s505285

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки?

Применительно к земельным участкам специалистами используются различные виды стоимости: нормативная, кадастровая и рыночная.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Как соотносятся между собой кадастровая и рыночная стоимость? Данные виды стоимости имеют различное предназначение:

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов.

Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи.

Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Какие существуют методы определения рыночной стоимости земли?

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Сравнительный подход

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок купли-продажи в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

• отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
• определяются продажные цены участков-аналогов;
• цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
• рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

• рассчитывается земельная рента;
• определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
• рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

• рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
• определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
• определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
• рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства.

Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/ocenka/rynochnoj-stoimosti.html