Кто делает оценку земельного участка?

Как происходит оценка земли?

Оценка земли – комплексная, технически сложная процедура. Она выполняется для определения актуальной (рыночной) стоимости определенного участка земли (имеющего фиксированные географические координаты).  Оценка стоимости земли требуется:

• при заключении соглашений, предметом которых является земля (купля, продажа, передача в аренду);
• при оформлении дарения, наследования земельного участка;
• для возможности получения ссуды под залог земли;
• в ходе судебных разбирательств, касающихся земельных участков (напр., раздел).

На расчет стоимости земельного участка влияет множество факторов. Например, в случае определения стоимости земли под застройку главными критериями, влияющими на ее цену будут:

• удаленность от центра области;
• уровень чистоты окружающей среды;
• степень развития инфраструктуры и транспорта;
• наличие возможности подключения газа, воды, электроэнергии и пр.

Виды оценки стоимости земельных участков

Оценка стоимости земельного участка – исключительная прерогатива специалистов-оценщиков. Они обладают навыками сбора необходимой информации и ее анализа, путем применения специальных подходов и методов.

Существует три вида оценки стоимости земельных участков:

• Сравнительный;
• Доходный;
• Затратный.

1. Наиболее часто применяемый, по причине высокой достоверности получаемых результатов – сравнительный подход.

Он заключается в изучении имеющегося на момент оценки состояния рынка недвижимости, выявлении и объективном анализе проведенных (в обозримом прошлом) сделок с аналогичными по своим критериям земельными участками. Анализ проводится тремя методами:

• Метод сравнения. Применим, как для застроенных участков, так и участков свободных от построек;
• Метод выделения. Применим только для участков с постройками;
• Метод распределения. Применим только для участков с постройками.

2.

Доходный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка применяется, когда оцениваемая земля наделена способностью самостоятельно приносить доход (без необходимости возведения построек), к такому типу земель относятся, например, пашни, сельхоз угодья. Доходный подход в ходе независимой оценки рыночной стоимости земельного участка может быть реализован тремя способами:

• Метод капитализации;
• Метод остатка;
• Метод возможного применения.

3. Затратный подход в ходе проведения оценки земельного участка на практике не применяется, т.к. отсутствует возможность воспроизвести подобный участок (и как следствие рассчитать затраты на воспроизведение). Теоретически применим при оценке участков месторождений полезных ископаемых.

Проведение оценки земельного участка

Процесс рыночной оценки земельного участка разбит на этапы:

1. Составление договора о предоставлении услуги оценки. На данном этапе формулируются:
   • цель определения стоимости;
   • стандарты и правовой порядок. Когда проводится независимая оценка земельного участка цена будет зависеть от того, к какой категории причислен участок, его возможное целевое назначение, тип собственности, кадастровый номер, есть ли постройки на участке, конкретная дата проведения процедуры.
2. Сбор данных необходимых для анализа в процессе определения рыночной стоимости земельного участка. В ходе анализа учитываются конкретные характеристики участка:
   • географические координаты;
   • форма участка;
   • наличие/отсутствие строений;
   • состояние инфраструктуры и коммуникаций;
   • плодородность земель;
   • удаленность от рынка сбыта;
   • стоимость продукции, выращиваемой на участке;
   • и прочие аспекты.
3. Использование описанных выше подходов и методов оценки земли.
   • На почве ранее проведенного анализа полученных данных об оцениваемом участке, определяется самый эффективный (из разрешенных и осуществимых на практике) способ землепользования. Каждый из подходов к оценке дает отличную от других цифру. Поэтому полученные результаты сравниваются, корректируются и приводятся к единому, наиболее достоверному значению.
4. Подготовка отчета о выполнении экспертной оценки земельного участка.
   • Готовится отчет в письменном виде, соответствующем требованиям ряда законодательных документов. Отчет должен быть составлен так, чтобы заказчик (не специалист-оценщик) мог понять суть процедуры оценки и самостоятельно перепроверить изложенные расчеты.

Где заказать оценку земельного участка?

Если вам нужно заказать оценку земельного участка, рекомендуем воспользоваться услугами консалтинговой группы «Апхилл». Данная компания успешно работает на рынке оценки недвижимости с 2009 г.

За эти годы компания «Апхилл» проявила себя как высококлассный и стабильный партнер. Доказательством солидности и профессионализма компании является портфель проектов, насчитывающий более полутора сотен корпоративных клиентов из России и зарубежных стран.

К преимуществам сотрудничества с консалтинговым агентством «Апхилл» следует отнести:

• оперативные сроки проведения оценки;
• консультации на бесплатной основе;
• выполнение заказов на территории всей страны;
• высоко конкурентные цены на услуги оценки.

Источник: http://www.mrsa.ru/zagorodnaya-nedvizhimost/kak-proishodit-ocenka-zemli

Кто делает кадастровую оценку земли

Измеряется размер вложений на улучшения Распределительный Соотносит цену самой земли и стоящими на ней объектами Нормативный Применяется, если владелец берет под землю кредит, либо земля изымается в пользу государства Метод предполагаемого использования Оценка ведется исходя из потенциальных доходов, которые принесет участок, например, при его продаже или хозяйственном использовании. Здесь принимаются во внимание расходы, необходимые для того, чтобы использование территории было максимально эффективным Метод капитализации земельной ренты Высчитывается потенциальный доход, который может приносить земля при ее сдаче в аренду при сложившихся рыночных условиях Метод разбивки на участки Метод используется, если в перспективе земли будут делиться под различное использование Редко применяется только один какой-либо метод.

Кто проводит кадастровую оценку земель?

Любой метод относится к одному из трех подходов: затратному, сравнительному или доходному. Перечислим самые основные методы и поясним их применение.

Метод Пояснения Метод сравнения продаж Нужно иметь информацию о цене сделок по аналогичным участкам. Если таких сведений нет – используются цены спроса или предложения.

Рассматривается несколько аналогичных участков со сходными характеристиками. Изучается их степень и компоненты отличия от оцениваемого.

Важно Проводится корректировка цен по отличающимся компонентам. Итоговые цены суммируются Затратный метод Применяется, если участок уникален по своим характеристикам и ему нет аналогов, или на него нет покупательского спроса.

Оценка земельных участков: что это такое и как это делается?

Если у вас именно такая ситуация, то посмотрите, на сколько ниже стоимость подобных земельных участков. При отсутствии аналогичных предложений на продажу в вашем районе можно посмотреть другие, чтобы высчитать общее процентное соотношение удешевления земли при такой планировке.

3 Удобство проезда к земельному участку тоже влияет на его стоимость. Чем дольше и неудобнее ехать – тем дешевле. 4 Очень важную роль играет наличие коммуникаций – газ, электричество, водопровод.

Вы можете посмотреть аналогичные предложения по продажам, или просто прибавить к стоимости земли сумму, в которую обошлось бы проведение этих коммуникаций.

Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости

Определение кадастровой стоимости земли профессиональным оценщиком К услугам профессионального (независимого) оценщика земельных участков прибегают обычно в случае, когда правильность и корректность установленной при государственной оценке стоимости земли вызывает сомнения. Не только налоговая ставка зависит от этого, но и аренда, и стоимость земли при выкупе ее в личную собственность, и планировании использования ее в бизнесе. Обычно предметом обсуждения является неправомерно завышенная стоимость земельного участка. Сначала оценщик (имеющий соответствующие полномочия от своей компании) тщательно изучает документы, после чего делает вывод о целесообразности выставления иска о пересмотре стоимости. При этом учитываются и такие факторы, как затраты на сопутствующие мероприятия, и сколько это может занять времени.

Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы расчета стоимости участков

В описание участка внесены не только находящиеся на нем другие объекты недвижимости, но и находящиеся в его пределах лесные массивы и водные объекты.Территориальный отдел Росреестра составляет списки участков, подлежащих оценке (по номерам, с указанием дополнительных характеристик).

Для каждого вида использования земель проводится отдельная оценка с соответствующим удельным показателем, при этом учитывается средняя рыночная стоимость земельной недвижимости на текущий момент.

Внимание Полученные результаты после утверждения фиксируются официальным актом и вносятся в учетную систему. Надо заметить, что после каждой переоценки кадастровая стоимость все более приближается к рыночной, и на сегодняшний день владельцам приходится платить в несколько раз больше, чем раньше.

Это существенно замедляет темпы постановки на учет земельных участков, находящихся во владении частных лиц.

Кадастровая оценка земельного участка: расчет стоимости

При оценке сельскохозяйственных угодий, расположенных за чертой городских и сельских поселений, а также и земель лесного фонда учитывается величина капитализации расчетного рентного дохода (доходный метод).

Кадастровая оценка участков земли, находящихся за пределами территории городских и сельских поселений, которые относятся к другим категориям земель, основывается на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом из затрат, требуемых для воспроизводства и/или поддержания и обеспечения сохранности ценности их природного потенциала (доходный или затратный метод). Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий требует определения интегральных показателей, учитывающих плодородие почвы, местоположение и технологические свойства. На их основе рассчитывается кадастровая стоимость и рентный доход.

Кадастровая оценка земельных участков

Во избежание противоречий, которые могут препятствовать сделкам купли-продажи и другим операциям с недвижимостью, закон предусматривает досрочное внесение изменений в кадастр. Делать это можно в следующих случаях:

• при изменении площади участка;
• при изменении адреса или описания расположения земли;
• при появлении (исчезновении) на участке лесных, водных и иных природных объектов;
• при переводе земли из одной категории в другую;
• при ограничении или изменении прав собственника.

Заявить о внесении изменений в Единый реестр может только собственник участка или его представитель с нотариально заверенной доверенностью. Заявителю необходимо документально оформить изменения, подлежащие внесению в реестр.

Оценка стоимости земельного участка: кадастровой и рыночной

• При оформлении наследства;
• Для получения кредита под залог земельного надела;
• Если земля вносится как актив в уставный капитал предприятия;
• При пересмотре оценки кадастровой стоимости земельного участка, с целью уменьшить размер налога на землю;
• При реализации инвестиционных и строительных проектов;
• Оценка для сдачи документов в рамках международных стандартов финансовой отчетности.

Факторы, влияющие на стоимость земельного участка Наиболее важными характеристиками, определяющими спрос и, соответственно, стоимость участка, являются:

1. Особенности самого участка.

• Площадь, рельеф, конфигурация, ландшафт;
• Данные по инженерно-изыскательным работам на участке, если такие проводились;
• Целевое назначение, разрешенное использование участка;
• Данные по улучшениям.

1. кадастровая оценка земельных участков

Кадастровая оценка земель представляет собой специальную процедуру в ходе проведения которой возможно установить общую кадастровую стоимость конкретного земельного участка. Чаще всего проведение данной процедуры осуществляется в фискальных целях.

Без наличия кадастровой оценки невозможно установить его ценность, величину арендной платы, а также узнать процент государственного налогообложения.

Как правило, проводить подобные мероприятия имеют право те оценочные организации, которые прошли специальный конкурс и были допущены к деятельности территориальным органом власти.

Все процедуры и результаты утверждаются по действующим законам и основным нормативно-правовым актам. Цели проведения кадастровой оценки. Для проведения комплексной кадастровой оценки конкретного участка или нескольких территорий существуют определенные цели.

Затратный метод используется, как правило, для уникальных земельных участков, которые не имеют аналогов для сравнения или не пользуются спросом, и заключается в определении себестоимости участка.

Сравнительный метод используется при оценке типовых земельных участков, о рыночной стоимости которых имеется достаточно информации. Он достаточно прост и точен, но отражает только текущее состояние рынка, которое может измениться со временем.

Доходный метод основан на определении ожидаемого дохода (ренты) от коммерческой эксплуатации земельного участка. Обычно строится на основе анализа ранее полученных доходов.

Росреестра, либо при личном посещении офиса. При этом, в идеале, каждый желающий может узнать стоимость любого участка земли. Однако стоимость, равно как и другие кадастровые данные участка могут быть изменены и до истечения официально установленного срока в ряде случаев:

• изменились границы участка;
• сам участок решением административных органов перемещен в иную категорию земель;
• изменение участка в результате природных явлений (обвалов, наводнений и т.д.);
• в документах, относящихся к участку, обнаружилась ошибка;
• обвал цен на землю;
• собственник земли обратились в государственные органы с заявлением о пересмотре цены.

Собственнику и арендатору стоит заинтересоваться государственной ценой своего участка, а также иметь представление о порядке цен на рынке недвижимости.

Источник: http://pbcns.ru/kto-delaet-kadastrovuyu-otsenku-zemli/

Независимая оценка стоимости земельного участка

Земельный участок — часть  поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение правовой режим и другие характеристики отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке стоимости земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволят его эффективно использовать.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной стоимости  земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Учитывая сложность процедур профессиональной оценки, разнообразие ситуаций, связанных с имуществом, трудность в интерпретации оценочной деятельности, доверьте процесс оценки профессионалам.

Оценка дома с участком

В ряде случаев оценка дома с участком является необходимостью для наших клиентов, в таком случае проводится оценка дома, отдельно стоящих хозяйственных построек и земельного участка. Наша компания может провести как оценку  дома с участком так и отдельных элементов земли, дома и т.д.

Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки

1. Земля — это природный ресурс, который невозможно воспроизвести, в отличие от машины или квартиры.
2. Земельный участок имеет возможность многоцелевого использования
3. Срок эксплуатации земельных участков не ограничен, поэтому к ним нельзя применить понятия физического и функционального износа.

   Количество земли ограничено, поэтому стоимость земельных участков со временем увеличивается

Поскольку земельные участки как и другие объекты недвижимости могут отчуждаться и переходить от одного лица другому существует множество ситуаций при которых вам может потребоваться оценка рыночной стоимости земельного участка.

Цены на услуги

Необходимые документы

Порядок проведения оценки земельных участков

• Связаться с нашими специалистами.
• Обсудить с оценщиком стоимость работ.
• Выбрать удобное время для осмотра объекта оценки (рабочие дни с 9:00 до 19:00, выходные по договоренности.
• Выезд оценщика на объект оценки для осмотра его состояния. Вы подписываете договор на проведение оценки и отдаете оценщику ксерокопии необходимых документов.
• В течение двух-трех рабочих дней наши специалисты составляют отчет об оценке.
• Вы приезжаете к нам в офис оплачиваете наши услуги, подписываете акт приема-передачи работ и получаете готовый отчет об оценке.

Наши преимущества

Высокая квалификация экспертов

Оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для

• Для совершения сделки купли-продажи;
• Для дарении или оформлении наследства;
• Для раздела имущества при разводе;
• Для передачи в аренду;
• Для оптимизации налогообложения;
• Для кредитования;
• Для определение залоговой стоимости;
• Для передачи в доверительное управление;
• При изъятии объекта недвижимости государством с выплатой компенсации.

Виды стоимости земельного участка

Поскольку земля как и другие природные ресурсы могут переходить от одних лиц к другим, а также в условиях развивающегося рынка оценка земли может понадобиться во многих ситуациях.

В настоящее время при оценке земли могут быть определены следующие виды стоимости рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Рыночная

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Инвестиционная стоимость

Инвестиционная стоимость—  используется при внесении земельного участка в различные инвест проекты. Определяется для конкретного лица или группы лиц .

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость — это  стоимость, по которой земельный участок может быть продан на открытом конкурентном рынке за ограниченный период времени. Это означает, что срок за который земельный участок должен быть продан заведомо  меньше периода экспозиции, характерного для аналогичных земельных участков.

Кадастровая стоимость

Под кадастровой стоимостью земельного участка подразумевается определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком,  для целей налогообложения.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости всего два — недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заказать оценку сейчас

Источник: http://neo-wega.com/services/ocenka-nedvizhimosti/zemelnogo-uchastka/

Оценка земельного участка в Москве и Московской области | ИНЕКС

Оценка земельного участка производится с целью выявления его рыночной стоимости, и может потребоваться в следующих ситуациях:

• Передача по наследству;
• Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка;
• При оспаривании прав на владение землей;
• Раздел совместно нажитого имущества;
• Определение размера налога в случае дарения;
• Расчет расценок при продаже;
• Оформление страховки на недвижимость;
• Включение в уставной капитал;
• Выставление объекта в качестве залога при получении кредита и др.

Документы, необходимые для оценки

Для оказания данной услуги требуется представить следующие документы:

• Свидетельство, подтверждающее право владения или выписку из ЕГРН;
• Кадастровый паспорт на землю;
• Реквизиты заказчика;
• Сведения об обременениях (при наличии).

В условиях современного рынка любая сделка или официальная процедура с землей должна сопровождаться ее оценкой. Для землевладельцев расчет рыночной стоимости земельных соток независимыми экспертами имеет свои преимущества, т. к. в результате процедура позволяет экономить деньги. Речь идет о налогообложении.

Оценка кадастровой стоимости (КС) земельного участка осуществляется государственными оценщиками. Именно на базе этих расчетов каждый собственник платит налоги за недвижимость. Однако зачастую она завышена, т. к. устанавливается массовыми методами, не позволяющими изучить все нюансы образования рыночной стоимости на конкретный земельный объект.

Если вы не согласны с КС, ее можно оспорить с нашей помощью. Процесс позволяет снизить налоги и выкупную цену на землю, сократить арендную плату, а также уменьшить налоговые вычеты на имущество предприятий.

Кадастровая оценка земельных участков оспаривается в комиссии при Росреестре, либо в суде. Специалисты нашей компании сделают для вас отчет, где будет указана реальная стоимость вашей земли. Наша помощь повысит ваши шансы на положительный результат при оспаривании, и вы будете точно знать, какова перспектива переоценки недвижимости в вашем случае.

Какие особенности учитываются при оценке стоимости участков?

Таких нюансов существует несколько. Перечислим наиболее важные из них.

Место его расположения

Земля, расположенная в центральной части города, а также вблизи различных видов коммуникаций, как правило, имеет более высокую цену.

Значение имеет также нахождение территории относительно расположения улиц и объектов инфраструктуры.

Для загородной недвижимости именно наличие возможности подключения к магистральным коммуникациям является важным моментом формирования его стоимости — наряду с «престижностью» места, где он расположен.

Состояние территории

При оценке недвижимости учитывается качество почвы. Необходимо отметить, что особенности рельефа накладывают ряд ограничений на строительство зданий.

Предназначение площади

Критерии анализа разнятся для сельскохозяйственных угодий, территорий для коммерческой или жилой застройки.

Площадь

Цена одного квадратного метра или сотки большого участка, как правило, оказывается ниже, чем цена у небольшого надела.

Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе

Необходимо учитывать объективные колебания общих расценок на недвижимость. Кроме того, данный вид недвижимости в экономически успешных регионах традиционно ценится выше.

Форма собственности

Стоимость зависит также от того, оформлены ли у вас право собственности или какой-то из существующих видов аренды.

Методы оценки земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельного участка предполагает применение различных подходов, каждый из которых обусловлен несколькими методами. Наиболее часто используется сравнительный, реже – затратный и доходный способы. В процессе работы специалист математически обосновывает выбор той или иной методики определения стоимости земельных площадей.

Сравнительный

Сравнительный подход подразумевает сопоставление данного участка с аналогичными по характеристикам объектами. Этот метод позволяет определить рыночную цену, которая необходима для осуществления ряда операций.

Методы оценки земельных участков сравнительного подхода – сравнение, выделение, распределение. С помощью сравнения продаж специалист выясняет условия сделок с похожими объектами.

Целесообразно сравнивать сопоставимые сделки в случае, когда имеется большая информационная база для работы, возможность подметить все нюансы аналогов оцениваемого земельного участка.

Применяя данный способ, специалисты анализируют предпочтения покупающей и продающей стороны. Распределение и выделение чаще применяется для работы с земельными владениями с типовыми постройками. Для выполнения их оценки, как правило, исследуются аналогичные объекты, сфера применения которых ограничена.

Доходный

Рыночная оценка земельного участка доходным подходом используется в случае, если земля приносит прибыль от какой-либо деятельности. Здесь эксперт задействует метод остатка (подробнее — здесь), при котором учитывается возможность дополнения участка новыми постройками для увеличения дохода.

Затратный

Затратный подход применяется при оценке земли для определения стоимости улучшений, которые находятся на данном земельном участке, например, зданий, сооружений или строений, для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Помимо прочих техник, оценщики применяют метод изъятия, с помощью которого получают разницу между рыночной стоимостью всего участка с улучшениями и восстановительной стоимостью объекта с расчетом его износа.

Категории земель

Независимая оценка земельного участка имеет особенности, т. к. все землевладения делятся на 2 категории. В зависимости от этого, специалисты рассчитывают инвестиционную, либо рыночную стоимость объекта.

1. Неосвоенные земельные территории, к которым относятся леса, горные местности, природные водоемы, являются государственной собственностью. Сюда же приходятся охраняемые природные заповедники, которые нельзя окультуривать. Такие земли не приносят доход, поэтому термин, применимый к ним — «оценка земли».

2. Ко второй категории принадлежат участки, которые могут приносить доход и материальную пользу.

На данных территориях располагаются предприятия, шахты, сооружения и здания, оснащение инженерными коммуникациями.

Земли для выращивания сельскохозяйственных культур, а также частные владения, тоже относятся к этой категории и подпадают под определение «оценка земельных участков».

Если участок имеет несколько владельцев

Нередки ситуации, когда земля принадлежит нескольким людям. Для проведения любых операций с данной недвижимостью, с которой может быть как пустой, так и застроенный участок, необходимо выделить доли каждого из владельцев. После этого все участники буду иметь документ о праве собственности.

В каких случаях нужна оценка:

• Передача или продажа доли другим лицам;
• Раздел участка;
• Изменение размера площади участка.

Если все стороны, участвующие в долевом владении, имеют документ, подтверждающий право их собственности, оценка долей земельного участка не обязательна.

Расценки и сроки проведения работ

Оценка земельного участка, цены на которую формируется на базе 2-х основных параметров, зависит от типа имущества и его площади. Таким образом, дороже всего будут стоить услуги, которые касаются лесного хозяйства, а оценка земель садовых товариществ обойдется значительно дешевле.

Сроки проведения процедуры также зависят от особенностей объекта, и составляют обычно до 5 рабочих дней.

Специалисты компании «ИНЕКС» осуществляют рыночную оценку наделов и их долей в Москве и Московской области в соответствии со всеми нормами, стандартами и иными регулирующими документами. Мы предлагаем своим клиентам профессиональное выполнение работ любой сложности в сжатые сроки и по самым выгодным ценам.

Предыдущая услуга Следующая услуга

Качественная и быстрая оценка технического состояния сооружений поможет выделить стоимость отдельных объектов недвижимости, рыночной стоимости строительных комплексов, других объектов.

Оценка складской недвижимости

Склад перестал приносить прибыль? Компания «ИНЕКС» предлагает свои услуги по оценке складских помещений, которая проводится с учетом всех характеристик недвижимости.

Оценка имущественных комплексов

Оценка имущественных комплексов – процедура, необходимая для принятия решения об инвестиционных вливаниях, повышения эффективности использования. Мы поможем вам повысить прибыль и минимизировать убытки.

Источник: https://inex.company/nashi-uslugi/ocenka-nedvizhimosti/ocenka-zemelnogo-uchastka

Как сделать оценку дома и земельного участка: методы, стоимость, документы | Правоведус

Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании.

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи.

Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

• для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
• для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
• для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
• для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
• с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев.

Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества.

Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги.

В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения.

После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки.

В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

• Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
• Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
• Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

• месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
• состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов); 
• наличие обременения на дом и землю.

Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как: 

• отличное 
• хорошее 
• удовлетворительное 
• неудовлетворительное
• непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев.

В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

• для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи; 
• для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:   

• копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
• оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет об оценке дома и земельного участка

В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
2. Информация о методах оценки.
3. Сведения об анализируемом объекте.
4. Исследование рынка недвижимости. 
5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
6. Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

• документы на объект недвижимого имущества;
• фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества; 
• рыночная стоимость объекта;
• ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

• выставить требование о проведении повторной оценки;
• сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы); 
• предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
• оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/kak-sdelat-otsenku-doma-i-zemelnogo-uchastka-metodyi-stoimost-dokumentyi/