Где получить ПЗЗ на земельный участок?

Подготовка документации для изменения пзз

Некоторые инвесторы сталкиваются со сложностями в оформлении документации для подачи на изменение ПЗЗ.

  В результате заявление может быть отклонено, или решение может быть принято в не точном соответствии с необходимыми параметрами для реализации инвестиционного проекта.

  Данное обстоятельство способно не только удлиннить сроки реализации проекта, но зачастую, привести к необратимым последствиям в части утверждения градостроительной документации на земельный участок.  

Услуги разработки документации по изменению ПЗЗ

Andoga Development Company выполняет услуги по разработке документации в интересах Заказчиков для подачи на внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы.

Разработка заявления на подачу в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы с учетом результатов градостроительного аудита, консультаций, профессионального опыта Исполнителя и по согласованию с Заказчиком и планируемыми ТЭП проекта. 

Пояснительная записка по изменению ПЗЗ

Формирование краткой пояснительной записки о планируемом использовании территории.

Графические материалы:

— Разработка соответствующих листов карт градостроительного зонирования территориальной части правил землепользования и застройки города Москвы с обозначением предлагаемых изменений.

— Ситуационный план, на котором обозначены границы территории, в отношении которой предлагается внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, с отображением существующих объектов капитального строительства, расположенных в границах данной территории 

— Схема планируемой застройки земельного участка с указанием мест расположения и технико-экономических показателей намечаемых к строительству объектов (при направлении предложений в целях, указанных в пунктах 1.2.2-1.2.5 настоящего Порядка).

— В случае расположения земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории границы указанных зон подлежат отображению на схеме планируемой застройки земельного участка.

Расчеты:

— Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения

Копии документов:

— Копия правового акта, предусматривающего установление, изменение или отмену ограничений использования земельных участков  и объектов капитального строительства и (или) границ зон с особыми условиями использования территории, границ территорий объектов культурного наследия, границ территорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются при направлении предложений в соответствующих целях (при наличии у Заказчика)

Стоимость разработки документации для изменения ПЗЗ зависит от масштабности проекта.

  Стоимость состоит из стоимости самого проекта (Пояснительная записка, графические материалы, расчеты) и из стоимости предварительного градостроительного аудита.

   Для не крупных проектов, где не требуется проработка большой территории, размещения множества объектов капитального строительства, стоимость проекта может составить 450 — 600 тыс руб + налоги и сборы.  

Для крупных проектов, стоимость может составить от 600 тыс. руб. и выше.

Для разработки документации, землепользователь должен предоставить топографическую съемку.  В отдельных случаях, топографическая съемка может не потребоваться.

При удачном раскладе, с помощью имеющихся наработок и деловых контактов специалистов компании, сроки разработки документации могут быть довольно сжатыми.  От 1 месяца.  

Наша компания специализируется на управлениями проектом по разработке градостроительной документации, в том числе на внесении изменений в ПЗЗ.  Мы работаем с проектами внесения изменений в ПЗЗ с момента утверждения ПЗЗ Москвы в марте 2017 года.   

Мы разрабатываем документацию по внесению изменений в ПЗЗ с момента утверждения регламента о внесении изменений в ПЗЗ в мае 2018 года.  

Проекты, разработанные или сопровожденные нашей компании уже имеют положительные результаты рассмотрения на Городской Комиссии по изменению ПЗЗ.  

Доверьте Ваш проект профессионалам!

Если Вам требуются услуги технического заказчика — с нами работать легко и просто. Консультации Вы можете получить по телефону в Москве — 495-796-6800.  

Источник: http://andogadevelopment.ru/index.php/razrabotka-dokumentatsii-dlya-izmeneniya-pzz.html

Зачем нужны Правила землепользования и застройки

«ПЗЗ, что это такое?» — этот вопрос может озадачить многих граждан, хотя сам ответ прост.

ПЗЗ – это Правила землепользования и застройки – документ, в котором содержится информация о зонах, на которых разделена конкретная земля.

• Что такое ПЗЗ
• Что включает в себя
• Внесение изменений в ПЗЗ сельского поселения

Что такое ПЗЗ

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Аббревиатура расшифровывается как Правила землепользования и застройки. ПЗЗ отвечает за градостроительное зонирование — разбивку участка на зоны определенного значения.

Каждая зона имеет свои особенности и целевое назначение, что позволяет успешнее планировать строительство, охранять особо ценные части.

Например, застройщик может сразу отменить постройку в промышленной зоне, выбрав более благоприятное место, а заповедник будет защищен от возведения жилых зданий.

: впервые разделение на зоны было применено в начале прошлого века в США: это было необходимо, чтобы оградить жилые зоны от неблагоприятных, например, промышленных.

В итоге проведения зонирования объект (например, микрорайон) получает какую-либо зону: общественную, производственную, сельскохозяйственную, военную и другие. Строительство внутри зоны будет соответствовать ее назначению: например, в жилой возможно возведение школы и культовых зданий, но невозможна постройка склада или пастбища.

Само деление может проходить по:

1. Естественным границам: особенно относится к природным участкам – лесам, водоемам.
2. Линиям улиц, шоссе, дорог: применяется в городах.
3. Границам населенных пунктов или земельных зон: используется для деления в регионах.
4. Любым отмеченным линиям на карте.

Целями ПЗЗ являются:

1. Создание оптимальных условий при планировке города, выделении новых микрорайонов.
2. Охрана прав владельцев домов и участков в конкретной зоне: например, купив квартиру в жилом квартале, они могут быть уверены, что рядом внезапно не вырастет завод.
3. Охрана природы, объектов культуры.
4. Привлечение инвесторов: вкладчики могут выбрать наиболее подходящую территорию.

Юристы рекомендуют знать нюансы получения ЗОС при строительстве объекта.

Что включает в себя

Правила землепользования состоят из пунктов:

1. 1. Правила использования и внесение изменений в сами правила:
      • регулирование пользования землей и возведения на ней;
      • изменение варианта использования недвижимости;
      • подготовка муниципалитетом документов, касающихся планировки;
      • проведение публичных слушаний по данным вопросам;
      • правила внесения изменений.
   2. Регламенты градостроения. Они применяются к объектам внутри конкретной территории. В них прописывают:
      • виды разрешенного строительства и пользования землей;
      • размеры участка и строительства (максимальные и минимальные);
      • ограничения по пользованию.

Важно знать: последние соответствуют закону РФ.

1. Карты с обозначенными зонами. На ней отмечают все границы данных зон, при этом одна зона может состоять из нескольких участков, а вот один участок из нескольких зон – нет. Это легко объяснить: на территории одного заповедника может располагаться несколько участков (например, лес, гора, озеро), но один участок не может состоять из заповедника, жилой части и промышленного производства.

За порядок внесения изменений, в том числе в план сельского поселения, отвечает статья 33 Гражданского Кодекса РФ.

Она состоит из 5 пунктов:

1. 1. Внесение изменений производится в соответствии со статьями Кодекса.

Стоит отметить: речь идет о статье 31 («Подготовка проекта») и 32 («Порядок утверждения»).

1. Рассмотрением проекта занимается местная администрация. Основанием будут являться:
   • выявление несоответствий между ПЗЗ и нарисованным планом;
   • внесение предложения об изменениях;
2. Последнее может быть направлено исполнительной властью, местным самоуправлением, физ. и юрлицами.
3. Специальная комиссия рассматривает предложение и выносит свое решение о принятии или отклонении предложения, которое отправляет главе местного муниципалитета. На это комиссии дается месяц. В случае отказа необходимо указать причину.
4. Окончательное решение выносит глава администрации в течение месяца, основываясь на рекомендациях комиссии. Решение направляется заявителю, при отказе – с указанием причины.

Чаще всего ПЗЗ требуется при начале какого-либо строительства или его планировании. Зонирование позволяет выявить наиболее удачное место для реализации идеи, не волнуясь за «соседей» и другие застройки.

Смотрите видео, в котором разъясняется, как найти Правила землепользования и застройки своего округа:

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://sovetnik.guru/nedvizhimost/zemlya/zachem-nuzhny-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki.html

Специфика зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») по ПЗЗ Москвы

ПЗЗ — документ градостроительного зонирования…

Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением или изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков Москве, изменением правил землепользования и застройки Москвы. Также по вопросам кадастровой стоимости земель в Москве, земельного налога и налога на имущество.

Наш опыт и деловые связи позволят минимизировать затраты времени и избежать дорогостоящих ошибок.

По вопросам:

Зоны сохраняемого землепользования

Зоны сохраняемого землепользования (индекс «Ф») являются одним из «изобретений» при составлении ПЗЗ Москвы.

В данных зонах

• в качестве основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости;
• в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции устанавливаются: — в отношении застроенного участка — параметры расположенных на участке объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН; — в отношении незастроенного участка – нулевые параметры.

Установлена данная зона на большей части застроенной территории Москвы.

Для осуществления нового строительства или увеличения площади существующих объектов в данной зоне необходимо внесение изменений в Правила землепользования и застройки.

Также внесение изменений в ПЗЗ потребуется для установления новых основных видов разрешённого использования.

Без изменения ПЗЗ владельцы участков и недвижимости в данной зоне могут:

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по юридическому сопровождению реконструкции объектов в зоне сохраняемого землепользования по ПЗЗ Москвы, в т.ч. – обоснованию соответствия реконструкции режиму правил землепользования и застройки. А также по сопровождению размещения некапитальных объектов в данной зоне, обоснованию их некапитальности.

Так, в настоящее время конкретное функциональное назначение нежилых задний в ЕГРН не указывается, в связи с чем можно в том числе изменить фактическое использование здания на соответствующее любому из имеющихся видов разрешённого использования участка. Например, если для участка уже установлено смешанное разрешенное использование, предполагающее размещение производства и офисов – может быть увеличена доля офисных площадей за счет производственных.

ПЗЗ Москвы

Поскольку в большинстве случаев разрешённое использование участков в зоне «Ф» установлено до вступления в силу действующего классификатора видов разрешенного использования – часто принципиальное значение имеет установление соответствия ранее определенного разрешённого использования действующему классификатору.

Интерес правообладателя участка в разных ситуациях может быть противоположным:

• установить максимальное количество основных видов по действующему классификатору для наиболее эффективного использования участка (под торговлю, офисы и т.д.);
• свести количество видов к минимуму для снижения кадастровой стоимости.

Ещё одна проблема — изменение разрешённого использования участка в зоне сохраняемого землепользования, если ранее такое использование было установлено некорректно.

Например – для участка промышленного предприятия были установлены в качестве основных видов торговля или размещение офисов (что влечёт необоснованный рост кадастровой стоимости).

Либо же правообладатель решил отказаться от одного из обоснованно установленных видов по хозяйственным соображениям.

В таком случае, поскольку ранее установленные виды разрешённого использования являются аналогом «обычного» градостроительного регламента участка, то собственник вправе выбрать один или несколько из них, исключив остальные. Сужение ранее установленного разрешённого использования нельзя приравнивать к установлению новых видов. Но исключать необоснованно установленные ранее виды, возможно, потребуется в судебном порядке.

Сложнее ситуация в случае, когда верный вид разрешённого использования для участка ранее установлен не был. В таком случае предстоит обосновать в суде, что установление существующего разрешенного использования было изначально незаконным, в связи с чем оно должно быть изменено, несмотря на отнесение участка к зоне сохраняемого землепользования.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/indeks-f-pzz-moskvy

Пзз что это такое: правила землепользования и застройки сельского поселения, муниципального образования, градостроительный регламент

При этом учитываются требования, которые содержат действующие правила/документы, касающиеся вопросов территориального планирования (с учётом изменений, внесённых в ГрК законом 342-ФЗ).

В ПЗЗ необходимо предусмотреть места, где будут размещаться объекты федерального (регионального, местного подчинения).

Если проект готовится не для всего земельного участка, а для его части, то его можно разрабатывать даже при отсутствии соответствующего генплана.

Решение о начале разработки ПЗЗ требует создания специальной комиссии.

Подготовленный проект «Правил» проверяется на соответствие положениям действующего российского законодательства. Если оно соблюдено, ППЗ выносится на обсуждение, которое организуется согласно положениям 31, 28, 5 статей ГрК.

При необходимости, по результатам прошедших обсуждений предлагаемой застройки, в него вносятся необходимые изменения.

Утверждение ПЗЗ

Подготовленные «Правила» подлежат утверждению уполномоченными структурами местного самоуправления (кроме ситуаций, перечисленных ст.63 ГрК).

Детально вопрос рассмотрен в тексте ст.32 Кодекса.

Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»

Правилами предусмотрены следующие причины:

• Несоответствие действующих ПЗЗ Генплану населённого пункта (территории, находящейся в юрисдикции муниципалитета), возникшее вследствие внесения в последние документы одного и более изменений;
• Поступлении таких предложений, реализация которых потребует поменять существующий ГР;
• Изменение «Правил» необходимо оперативно выполнять при выявлении несоответствия границ (фактические отличаются от тех, которые учтены в ЕГР);
• Если установлено, что хотя бы один из объектов (участков земли) из числа поименованных в ПЗЗ, который полностью или частично располагается в зонах с особым порядком регулирования их статуса, не соответствуют ограничениям для застройки данной зоны;
• Когда меняются границы таких зон или они полностью прекращают своё существование.

Решение, согласно которому вносятся изменения в ПЗЗ, должно быть принято в течение месяца после проработки всех рассмотренных предложений (есть случаи, когда такого решения придётся официально ждать до 6 месяцев).

Установление видов зон

Определяя границы территорий, при написании текста ПЗЗ, разработчики обязательно учитывают следующие факторы:

• Возможность совмещения в единой зоне разных вариантов использования имеющегося участка (реального/планируемого);
• Определённые Генпланом параметры развития тех либо иных функциональных зон;
• Фактически сформировавшееся в рассматриваемой ТЗ землепользование (с обязательным учётом фактической планировки территории);
• Предстоящие изменения участков, относящихся к землям, имеющим различные категории;
• Исключение повреждений ОКС, возведённых на соседних участках;
• Расположение объектов, имеющих статус исторических (культурных), находящихся в региональной либо федеральной юрисдикции.

Важно понимать, что с высокой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от тех, которые установлены местной администрацией (в разработанных ПЗЗ) для муниципальных участков.

При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилых или сельскохозяйственных, промышленных либо со специальными режимами охраны, иных.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Существующие виды земельных участков

Их можно свести в три группы разрешённого использования.

К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.

Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.

Предоставление разрешения

Для внесённой в ПЗЗ территории, имеющей статус участка с условно разрешённым строительством, порядок получения разрешения на возведение ОКС регламентируется положениями ст.39 Кодекса.

Решение принимается в несколько этапов:

• Застройщик подаёт в муниципальный орган соответствующую заявку;
• Заявка рассматривается на публичных слушаниях, либо проходит общественное обсуждение. На это отводится не более месяца;
• По их результатам оформляются рекомендации (разрешить/запретить);
• На основании данных рекомендаций глава администрации принимает в течение 3 рабочих дней соответствующее решение.

Все расходы, которые потребуется понести в рамках выполнения каждого из упомянутых этапов, в результате которых будет оформлено разрешение на застройку, правилами возлагаются на лицо, пытающееся получить разрешение.

Вынесенное отказное решение можно обжаловать в суде.

Пзз и гпзу

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.

Источник: https://dmstr.ru/articles/pzz-pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya/