Как организовать собрание собственников многоквартирного дома?

В этой статье:

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома — Юридический справочник

Многоквартирный дом это не только здание/строение/сооружение, но и сообщество собственников, которым принадлежат не только квартиры в этом доме, но и доля в общем имуществе, так называемая «общедолевая собственность».

К ней можно отнести все помещения общего пользования, технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки, крышу, несущие конструкции, инженерные сети и оборудование, лифтовое хозяйство и многое другое, что обеспечивает комфортное и безопасное проживание в доме.

И всем этим хозяйством необходимо управлять: его нужно содержать, обслуживать, ремонтировать, обеспечивать жителей водой, теплом, электричеством и пр.

А раз это общее имущество собственников, то и решать все эти вопросы они должны сообща. Для этого и нужны собрания собственников, ведь по жилищному кодексу общее собрание собственников — это и есть орган управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников вправе решать практически все вопросы, касающиеся управления, содержания, ремонта, использования общего имущества.

В первую очередь законодательство обязывает собственников выбрать на общем собрании способ управления домом. Есть варианты:

Через управляющую организацию
Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

Также собственники на общем собрании определяют перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливают ставку содержания общего имущества, выбирают своих представителей — совет дома.

Могут устанавливать набор дополнительных услуг/сервисов, направленных на улучшение условий проживания, например, услуги консьержей, установка видеонаблюдения, шлагбаумов и пр.

Однако есть вопросы, которые не входят в компетенцию общего собрания — это в первую очередь установление тарифов на коммунальные ресурсы/ услуги (они устанавливаются органами власти субъекта Федерации).

[/su_box]

Вопросы относящиеся к компетенции общего собрания собственников, а также порядок организации и проведения общих собраний собственников регламентируются ст. 44 — 48 Жилищного Кодекса РФ, кроме того основные положения по вопросам общих собраний собственников отражены в главе 9.1 Гражданского кодекса РФ «Решения собраний».

Утвержденных форм документов собрания нет, имеются различные методические рекомендации, выпущенные в разное время, но они не носят обязательный характер.

На сегодняшний день законодательно установлены только требования к оформлению протоколов собраний, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Ознакомиться с нормативно-правовыми актами можно в информационно-правовых системах и в других открытых источниках, там же можно найти различные (но не нормированные) примеры протоколов и уставов.

Собрания возможны при любой форме управления домом (УК и ТСЖ)?

Да, согласно жилищному законодательству и при управлении домом управляющей организацией и при управлении ТСЖ (ЖК, ЖСК) все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом (ст. 44 ЖК РФ) к исключительной компетенции общего собрания собственников решаются на нем.

Но необходимо отметить, что при управлении домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) также имеется орган управления этими объединениями жильцов — это общее собрание членов ТСЖ (ЖК, ЖСК). На них могут решаться вопросы, отнесенные законодательством и Уставом уже к их компетенции.

В какой форме может проводиться собрание?

У собственников, которые физически не могут собраться в одном месте и в одно время есть возможность провести общее собрание в заочной форме. Это предусмотрено как жилищным, так и гражданским законодательством.

При заочной форме собственник голосует по предложенным вопросам повестки дня письменно, то есть вносит в некую предложенную инициатором собрания форму — бланк ания (бюллетень) — необходимые сведения о себе (предусмотренные ЖК РФ) и принятое им решение по каждому вопросу повестки дня (либо ЗА, либо ПРОТИВ, либо ВОЗДЕРЖАЛСЯ), и передает заполненный бланк ания (бюллетень) в место их сбора, которое также определяет инициатор собрания.

Кто может/должен быть инициатором собрания? И с чего ему начинать действовать?

По закону общее собрание может организовать любой собственник помещения в доме (обращаю внимание, что это должен быть именно собственник, а не наниматель жилья или проживающий в доме гражданин, не имеющий в нем собственности).

В первую очередь инициатору собрания необходимо определить круг вопросов повестки дня, с которыми он хочет выйти на обсуждение общего собрания.

После — определиться с формой (очная, заочная, очно-заочная), датой, местом проведения собрания или местом сбора при заочном ании, местом, где можно ознакомиться с документами по собранию, другими словами, сформировать сообщение для собственников о предстоящем собрании. После чего необходимо уведомить всех собственников в доме о предстоящем собрании.

Законом установлен срок уведомления — не позже чем за 10 дней до собрания.

Уведомляют обычно путем, установленным на ранее проведенном собрании собственников. Если ранее на собрании собственников такое решение не принималось, то каждому собственнику направляется заказное письмо, либо сообщение вручается лично под роспись.

Сведения о собственниках в доме инициатор может получить в Росреестре, конечно не бесплатно, но иного пути чаще всего нет.

Можно обратиться за содействием в получении таких сведений в органы государственной власти (например, в администрацию района, управу района), но вероятнее всего откажут со ссылкой на персональные данные.

Также законодателем установлено, что инициировать собрание могут и органы власти (в определенных законом случаях) либо управляющая организация — по вопросам управления домом.

Протокол собрания: зачем он нужен, кто его ведет, и что там должно отражаться?

Как Гражданским так и Жилищным кодексами установлено, что по итогам собрания, проведенного в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) составляется протокол в письменном виде. Это обязательно! Требования к оформлению протокола собрания установлены Приказом Минстроя.

Для оформления протокола выбирается секретарь собрания. В протоколе фиксируются сведения о принявших участие в ании, наличие/отсутствие кворума собрания, итоги подсчета , все решения принятые или не принятые общим собранием по вопросам повестки дня.

Сколько собственников должно участвовать в собрании (очном или заочном), чтобы собрался кворум?

Для того чтобы собрание в любой форме (очной, заочной, очно-заочной) состоялось необходимо, чтобы в нем приняли участие (проали) собственники, обладающие более чем 50% (считаются пропорционально их доле в праве на общедолевое имущество) от общего числа всех собственников в доме.

Доля в праве на общедолевое имущество в свою очередь пропорциональна площади помещения, принадлежащего собственнику. То есть голос собственника «привязан» к площади его помещения (квартиры, офиса).

В совокупности у всех собственников в доме 100% .

И если в собрании приняли участие собственники, совокупность площадей которых составляет более 50% от общей (то есть которая в собственности физических и юридических лиц), то собрание имеет кворум.

Кто и почему может признать решение собрания (протокол) недействительным? Как этого избежать?

Признать решение собрания недействительным может только суд. Обратиться с таким иском в суд может собственник, не принимавший участие в собрании, либо авший против принятия решения, а также органы государственного жилищного контроля (ГЖИ), прокуратура в случае выявленных нарушений.

Избежать этого можно, если соблюдены все требования к процедуре организации и проведения общего собрания, установленные ст. 44-48 ЖК РФ, а также требования к оформлению документов собрания, в том числе протокола, установленные Минстроем РФ.

Во избежание ошибок лучше обращаться к специалистам за консультациями и помощью.

Источник realty.ria.ru

Источник: https://zhkhacker.ru/2018/08/kak-organizovat-i-provesti-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

Общее собрание собственников многоквартирного дома: порядок проведения, протокол. Статья 45 ЖК РФ

Органом управления в МКД является собрание всех владельцев квартир. Оно принимает ключевые решения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома.

Инициировать собрание может любой владелец помещения в МКД. Такое положение закреплено во 2 пункте ст. 45 ЖК РФ. Как правило, создается инициативная группа из числа владельцев. Ее члены формируют повестку и занимаются организационными вопросами.

Источник: http://allelets48.ru/kak-organizovat-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

Как организовать собрание жильцов вашего дома

Жители многоэтажек привыкли спускать всех собак на управляющие компании и ЖЭКи. Вода не идет, батареи холодные, в лифте темно и страшно, а из подвала пахнет так неприятно, что даже не хочется знать, чем.

Но вместо того, чтобы разогнать нерадивых коммунальщиков, мы привычно обрываем телефоны, пишем жалобы и заочно проклинаем неизвестного техника жилконторы. А потом, конечно, смиряемся с судьбой.

Потому что на практике проще подняться с детской коляской по грязной лестнице на девятый этаж, чем собрать соседей и взять управление домом в свои руки. Но, может, все-таки хватит терпеть и попробовать что-то сделать? Свою помощь активным горожанам предлагает Минстрой.

Равнодушие россиян к судьбе собственных домов волнует не только отдельных бойких соседей, но и чиновников.

В надежде подстегнуть активность граждан Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработало специальную методичку с рекомендациями по организации собраний собственников жилья. Документ опубликован на сайте ведомства и содержит больше 30 листов полезных сведений.

Он поможет жителям многоэтажек разобраться в процедуре управления домом. Разработчики методички рассчитывают, что после ликбеза перспектива общения с соседями перестанет пугать россиян.

В документе Минстроя подчеркивается, что общее собрание будет правомочно, только если удастся достичь кворума. Для этого на встречу должны прийти более 50% собственников жилья или их полномочных представителей.

В качестве доказательства все присутствующие ставят свои подписи в листе регистрации, где указывается ФИО, адрес и реквизиты свидетельства о собственности на квартиру. Если больше половины соседей проигнорировали собрание, всем придется идти по домам.

На практике тяжелее всего именно собрать людей – дальше дело идет бодрее, и собственники жилья включаются в процесс. Общее собрание жильцов ассоциируется у многих со знаменитым фильмом Эльдара Рязанова «Гараж», неудивительно, что никто не рвется принять участие в столь сомнительном веселье.

Но убеждать можно и нужно – расклеивать объявления в подъезде, бросать именные приглашения в почтовый ящик, а лучше выбрать время и лично обойти всех соседей по подъезду.

Всех собственников недвижимости в многоквартирном доме нужно предупредить о проведении собрания за 10 дней, отправив заказное письмо или вручив документ лично в руки. Но рассчитывать на сознательность соседей не стоит – без дополнительной агитации будет не обойтись.

Лучше сделать упор на агрессивную рекламу и обещания новой прекрасной жизни, которая начнется сразу после того, как жильцы возьмут бразды правления в свои руки. Тем более, что опыт многих ТСЖ это подтверждает.

Главное, выбрать удобное время для собрания (лучше вечер в середине недели) и четко донести задачу до окружающих. Взять на себя всю эту работу придется группе инициативных жителей дома по принципу «если не мы, то кто».

Как отмечают профессиональные юристы, основные нормы о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме содержит статья 45 Жилищного кодекса РФ.

Но на некоторые конкретные вопросы закон не дает ответа, а методичка Минстроя как раз поможет внести ясность в процедуру. Жители дома смогут опираться на этот документ и в судебных спорах, правда лишь в порядке рекомендаций.

Какие вопросы решает общее собрание жильцов

Если социальная активность соседей в вашем доме пока на зачаточном уровне, но каким-то чудом кворум удалось собрать, первая задача жильцов – определиться со способом управления домом.

На выбор у жителей многоэтажки три варианта:

Непосредственное управление собственниками помещений
Управление товариществом собственником иди жилищным кооперативом
Договор со сторонней управляющей компанией

По первому пути россияне идут редко – непосредственное управление с учетом мнения всех соседей по любому вопросу на практике реально только в малоэтажных домах и таунхаусах.

Обычно стоит задача сформировать ТСЖ и назначить надежного председателя из числа самых активных жителей, либо сообща выбрать управляющую компанию, которая будет у всех вызывать доверие.

В компетенцию общего собрания жильцов входит достаточно широкий круг вопросов. Правда на каждой встрече можно обсуждать лишь заранее оговоренный перечень проблем в соответствии с заявленной повесткой дня. В неё может входить:

Реконструкция и капитальный ремонт здания

Обсуждению подлежит масса вещей – от ремонта крыши до возведения надстроек или пристроек к зданию.

Собрание также может решить, как распорядиться взносами на капремонт, которые скоро будут введены по всей стране.

Причем собственники жилья могут по собственной инициативе увеличить сумму сбора, а также сообща принять решение взять банковский кредит на реконструкцию дома и определить все нюансы.

Использование совместного участка

Что организовать на придомовой территории – детскую площадку, клумбу, парковку? Где выгуливать собак и можно ли ходить по газонам? Все эти вопросы могут решаться кворумом и такие собрания редко проходят спокойно. Однако молодым мамам, автомобилистам, пенсионеркам и собачникам лучше раз и навсегда решить спорные вопросы за круглым столом и определить права и обязанности, чем бесконечно воевать во дворе.

Использование общих помещений и текущий ремонт

Часто только общее собрание жильцов способно положить конец стихийным свалкам под лестницами, вечно перегоревшим лампочкам или несанкционированным местам для курения.

Соседи могут обсудить рациональное использование места в парадной для колясок и велосипедов, скинуться на внеплановый, но желанный ремонт в подъезде, и даже выбрать место для отдельной вентилируемой курилки, которая устроит всех.

Помимо рекомендаций по организации общего собрания методичка Минстроя содержит ценные приложения — типовые варианты повесток дня, форм документов, способов уведомлений и т. д., которые участники ТСЖ могут взять за основу. Всю эту документацию можно заполнить, по необходимости откорректировать и использовать в работе, сэкономив на услугах юристов.

Заочное ание – что делать, если на собрание жильцов никто не пришел

Нередко амбициозные планы инициативной группы жильцов многоэтажки разбиваются о выдающееся и непоколебимое равнодушие соседей. Случается, что кворум не собрать никакими силами – тогда активисты падают духом и оставляют попытки расшевелить инертное большинство. Но выход из ситуации есть – любое собрание можно провести путем заочного ания!

Для этого каждому соседу, который владеет недвижимостью в доме, отправляется персональное письмо. В нем должно быть указано:

Информация об инициаторе собрания
Форма проведения собрания — заочное ание
Повестка собрания и вопрос для ания
Крайний срок приёма решений собственников по обозначенным вопросам
Место или адрес, по которому должны быть переданы решения
Место или адрес, где можно ознакомиться с материалами по тебе собрания

Жители дома вписывают свои ответы в специальные бланки, которые получают на руки вместе с информационным письмом о собрании.

Устные волеизъявления и комментарии во внимание не принимаются – только документы, скрепленные подписью. Заочное ание правомочно в том случае, если в нем приняло участие больше половины собственников.

Причем учитываются лишь те голоса, которые были поданы до окончания обозначенного срока приёма.

На практике провести заочное ание не так сложно – люди редко демонстративно равнодушны к вопросам домоуправления, просто всегда находятся дела поважнее. Многие забывают, что покупка квартиры в многоэтажке накладывает определеную ответственность.

Участнику инициативной группы достаточно потратить один или два вечера и обойти всех соседей – лично проинформировать их о собрании, рассказать о повестке дня и забрать подписанные бланки.

Шаблоны форм для ания можно скачать на сайте Минстроя или самостоятельно найти в интернете.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032849-2014-09-01-kak-organizovat-sobranie-zhiltsov-vashego-doma/

Как организовать и провести собрание собственников многоквартирного дома?

Через управляющую организацию
Через созданные собственниками ТСЖ, ЖСК или ЖК

3 Непосредственно собственниками (в случае если дом небольшой и в нем не так много квартир)

[/su_box]

Как провести общее собрание собственников?

Когда встает вопрос о выборе управляющей компании или благоустройстве двора, жители многоэтажек вспоминают, что ответственность за общее лежит на каждом.

Порядок знакомый: собрались возле дома, озвучили повестку дня, подискутировали, пошумели-поворчали и, проав, разошлись по своим квадратным метрам. И хорошо, если бы все было так просто.

Чтобы собрание не превратилось в митинг, а принятые решения были признаны действительными, нужно ответственно подойти к организации мероприятия и учесть все требования законодательства. Мы подготовили подробную инструкцию, пользуйтесь.

Зачем вообще жильцам собираться, что-то обсуждать?

Как было сказано выше, “нейтральная территория” — постоянный источник вопросов, требующих коллективного обсуждения. Проблемы, которые может решать общее собрание собственников, зафиксированы в Жилищном кодексе РФ, статьи 44-46. Это преобразования во дворе дома, способ накопления средств на капремонт, текущие ремонтные работы.

Смена управляющей компании также может стать поводом для обсуждения. Если качество услуг не устраивает большую часть жильцов, можно расторгнуть договор с этой фирмой и выбрать другую.

Каждый собственник жилья владеет частью общего имущества, а значит, может и должен участвовать в общественно-полезной жизни. Хотя бы тем, что выразит свое мнение: “за” или “против”.

Энтузиастам дорогу

Предложить жильцам встретиться и решить наболевшие вопросы может каждый собственник. Более того, ЖК РФ устанавливает ежегодную необходимость проведения общих собраний.

Кто бы их ни проводил в вашем конкретном случае — товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК), жилищный или жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖСК) — можно проявить бдительность и заранее предложить внести в повестку проблемные темы.

Если момент упущен, можно провести внеочередное собрание. Количество таких собраний не ограничено: возникла задача — встретились и вместе нашли решение. Есть единомышленники среди соседей? Создайте инициативный отряд и боритесь за светлое будущее вместе.

Готовим документы

Вам понадобятся:

В этот список вносят информацию о собственниках и размере их собственности. С помощью реестра определяют количество , которым обладает каждый владелец — оно пропорционально размеру занимаемой им площади.

Можно получить его по письменному запросу в управляющем органе: УК, ЖК, ЖСК или ТСЖ, смотря кто управляет в вашем конкретном случае. ЖК РФ обязывает эти организации выдать вам реестр не позднее 5 дней со дня обращения.

Если вам откажут, а собрание провести необходимо, придется закатать рукава и добыть реестр самостоятельно. Есть два пути.

Первый: обойти все квартиры и переписать данные свидетельств о регистрации прав / выписок из ЕГРН на недвижимость.

Плюс в том, что этот способ точно бесплатный — потребуется только ваш труд. Минус — дело может затянуться. Не все сидят дома вечерами и ждут, когда к ним придет сосед.

Еще, учитывайте, что придется каждому объяснять, что вам нужно и зачем.

Второй: запросить сведения в Росреестре. Можете пойти в ближайший МФЦ, либо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра и заказать выписку онлайн. Придется заплатить госпошлину.

Уведомление о проведении собрания

Это приглашение соседей на собрание. Спланируйте день, время и место встречи так, чтобы максимальному количеству жильцов было удобно. Спрашивать у каждого не нужно, просто следуйте логике. В выходные не всех застанешь дома, значит, остаются вечера будней. Требования к уведомлению устанавливает все тот же ЖК РФ.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного ания дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Реестр вручения собственникам помещений извещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Он нужен, если вы будете ходить по квартирам и раздавать соседям уведомления лично в руки. В реестре укажите дату оповещения и проследите, чтобы все собственники расписались.

Это бланк, в котором голосующие соглашаются или не соглашаются с действиями, предлагаемыми инициатором. Требования к документу согласно ЖК РФ:

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного ания в решении собственника по вопросам, поставленным на ание, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в ании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в ании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Список регистрации собственников помещений, присутствовавших на собрании

Список сделайте в свободной форме. Укажите дату и повестку очного собрания. ФИО присутствующих перечислите непосредственно на собрании.

Здесь будут фиксироваться окончательные решения по рассмотренным темам. Как оформить и заполнить, можно посмотреть в Приказе РФ от 25 декабря 2015 года № 937/пр.

Лайфхак для тех, кто любит готовые решения: формы всех обязательных документов есть в Приложении к методическим рекомендациям по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Распечатайте и пользуйтесь.

Если собираемся впервые

Обязательно определите форму управления домом и способ проведения последующих собраний.

За 10 дней нужно оповестить о планируемой встрече: выслать каждому собственнику приглашение заказным письмом.
Альтернатива: постучаться в каждую дверь и проинформировать соседей лично. Только пусть обязательно поставят подпись в реестре вручения извещений — это подтвердит, что они были ознакомлены вовремя.

В назначенный день встретьте участников там, где договаривались. Зарегистрируйте присутствующих, раздайте бланки решений.

Помните, что в части 3 статьи 45 ЖК РФ есть условие:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа .

При этом для принятия некоторых решений (часть 3 статьи 36, часть 1 статьи 46 и статья 44 ЖК РФ) может потребоваться присутствие всех собственников либо собственников, обладающих суммарно не менее чем ⅔ от общего числа .

Если первое собрание не будет иметь кворума, нужно провести повторное с той же повесткой. Причем встречаться уже не обязательно, достаточно проать заочно.

Выступите со своими предложениями, выслушайте оппонентов.

Тем, кто не смог присутствовать на собрании и будет ать заочно, нужно выдать бланки решений, назначить дату их приема.

Оформите результаты, заполнив протокол. Затем передайте, приложив решения собственников в УК, ТСЖ, ЖК или ЖСК, в зависимости от выбранного способа управления домом.

В течение 10 дней проинформируйте соседей об итогах собрания. Оформите результаты письмом и разместите там, где вы решили размещать оповещения на собрании. Скорее всего, это будут информационные доски.

Затем ваша УК, кооператив или товарищество должны передать протокол и решения в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, в котором находится дом. Копии будут храниться в месте, определенном раньше на общем собрании.

Если собрания в вашем доме уже проводились раньше

Нужно прочитать протокол первого собрания — скорее всего, уже был принят порядок оповещения жильцов о последующих встречах, его и придерживайтесь.

Чтобы облегчить жизнь

Пока вы читали эту статью, наверняка появилась мысль: “Ой, сложно”. Если энтузиазма призвать дремлющих соседей к принятию важных решений поубавилось, не спешите бросать эту затею. Сейчас будет главный лайфхак.

Значительно упростить всю процедуру можно, если проводить ания онлайн. Такая возможность есть — она юридически закреплена статьей 47.1 ЖК РФ. Вы вместе с остальными собственниками можете выбрать информационную систему, на базе которой будут проводиться собрания в заочной форме.

Одна из таких систем — ЖИВУ.РФ. Это самая настоящая социальная сеть для жильцов одного дома, куда нет ходу посторонним. Каждый пользователь подтверждает свою личность с помощью портала Госуслуги, а значит, вопросы вашего общего имущества решаете только вы.

Здесь можно не только проать за установку во дворе шлагбаума, но и быстро найти соседей, если вас затопили, и связаться с управляющей компанией, если перестали вывозить мусор.

Сервис полностью автоматизирует ания: у инициатора собрания не будет болеть голова о том, как соблюсти все сроки и формальности. И главное — система бесплатна.

Источник: https://jivu.ru/stati/soveti/kak-provesti-obshchee-sobranie-sobstvennikov/