Договор между управляющей компанией и собственником жилья

Как грамотно составить договор управления многоквартирным домом?

— Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Но какие вопросы должны включать в себя эти документы, чтобы жильцам было выгодно? Можно ли пользоваться услугами УК без заключения договора управления многоквартирным домом?

— Действительно, есть о чем поразмыслить. Договор управления многоквартирным домом пока что является весьма «свежеиспеченным» типом документа и, по оценкам ряда специалистов, в большинстве случаев составляется безграмотно.

I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы

Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления.

Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.

Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.

ОБРАЗЕЦ
договора управления МКД.
Скачать
и использовать.

Решаться все эти спорные вопросы при составлении договора управления многоквартирным домом должны на собрании собственников жилья и представителей управляющей компании. Так и только так, благо уже имели место ситуации, когда жильцы, подмахнувшие договор управления многоквартирным домом, получали неприятности.

Поэтому в конце данного текста отдельным приложением мы специально приводим жизненный пример, как не надо заключать договор управления многоквартирным домом.

1. Общедолевое имущество

Отметим самое главное: согласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта.

Как известно, именно его эксплуатируют управляющие компании и ТСЖ. В документе должно быть четко прописано, какое же имущество жильцов является общедолевой собственностью.

Без этого, по словам Марины Положий, можно доказывать, что данный договор управления многоквартирным домом не имеет юридической силы.

К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.

Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.

Ряд специалистов настоятельно рекомендует при составлении договора управления многоквартирным домом проявить «дотошность». Например, чтобы собственнику не пришлось платить за ремонт счетчика, установленного на лестнице, —  если его разобьют хулиганы или украдут бомжи. Или если сломается домофон, выйдет из строя металлическая дверь…

2. Что потребовать от управляющей компании?

Соответственно, логически вытекает, что второй раздел договора управления многоквартирным домом должен состоять из перечня работ и услуг, который должна выполнять управляющая организация в целях его исправного содержания. При этом решать, что же будет делаться на объекте, следует самим жильцам, а не УК или ТСЖ. Другое дело, стоит выслушивать их рекомендации и советы — как профессионалов-экспертов.

А в этой связи возникает вопрос, могут ли собственники потребовать от управляющей компании какой-либо невиданной роскоши с точки зрения нынешнего Жилкомхоза? Допустим, лежащих ковров в подъездах? Безусловно, да, поскольку они — хозяева, а управляющая компания — наемный работник. Хотя обойдется это в большую сумму.

Все предусмотренные «излишества» необходимо также включить в договор управления многоквартирным домом, будь то ковры в подъездах, сидящие у входа консьержки или те же домофоны и металлические двери. (Например, автор данной статьи видел в одной из новостроек, имеющей закрываемый двор, клетку с поющими канарейками, содержание которых также не мешало бы вписать в документ.)

Хотя сегодня в свете мирового кризиса говорить об излишествах не актуально (за исключением домофонов и металлических дверей, ибо обнищание чревато ростом преступности).

Возможно, многих в большей степени заинтересует вопрос, как бы сэкономить на эксплуатации.

В качестве программы-минимум можно сослаться на ныне действующие на территории РФ «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» 2003 г.

Отметим, что тариф на управление частным многоквартирным домом является договорным — в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами.

Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание (или СодерРемЖил) жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг.

Но это касается лишь муниципального жилья, а собственники (даже если незначительная часть соседей-жильцов многоквартирного дома так и не приватизировала квартиры) вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Впрочем, управляющая компания также вольна потребовать с собственников за оговариваемый городскими властями список работ сумму, превышающую предусмотренный тариф местной властью. (Хотя в большинстве случаев и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы).

Однако в ряде случаев это не верно, поскольку «Правила» не предусматривают содержания домофонов или установленных у входа металлических дверей и ряда других «излишков».

И вместе с тем документ оговаривает список первоочередных работ, которые необходимы, чтобы эксплуатируемое жилье не рухнуло, чтобы в нем не развелись крысы или тараканы — иными словами, самые необходимые мероприятия.

Таким образом, «Правила» должны стать основополагающим документом при заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья.

На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будет выполнять управляющая компания на объекте.

Ниже следует прописать, в каких случаях может быть изменен данный список.

3. УК — защитник прав домовладельцев

И наконец, отдельное внимание в договоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями.

Согласно законодательству, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа в идеале они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг , а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.

Отметим, что все эти меры предусматривает процесс управления многоквартирным домом. Если же УК отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им.

И в данном случае можно поднимать речь о заключении не договора на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Стоимость подобной услуги обойдется дешевле, кроме того, подобные документы заключаются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми на объект подрядными фирмами.

Если же предприятие или организация хочет управлять объектом, она становится исполнителем коммунальных услуг.

III. Как обязать УК быть прозрачной

Итак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату — с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.

Подобный подход изначально неправилен.

В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья — своим заказчикам.

Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?

Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов.

Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг — а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.

И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс — защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.

В качестве примера можно привести несколько лет назад разразившийся конфликт между собственниками жилья и руководителем одной ростовской управляющей компании, которому некоторые из жильцов подмахнули документ не читая…
Как выяснилось в дальнейшем, согласно заключенному договору управления многоквартирным домом, оплата за самую дорогостоящую услуги ЖКХ — отопление и горячее водоснабжение (составляющие
60–70% и выше от всех затрат на ЖКХ)  должна вноситься жильцами в течение отопительного сезона, а не всех месяцев года, включая теплое лето. Соответственно, в буквально безвыходной ситуации оказались малоимущие собственники жилья, получающие бюджетные компенсации на оплату «коммуналки».

В случае несвоевременной оплаты коммунальных услуг договор управления многоквартирным домом  предусматривал начисление пени, отключение воды, электроэнергии и другие неприятные меры.

При этом  в нем не оговаривались встречные санкции жильцов по отношению к управляющей компании — если она
что-либо нарушит.

Не удивительно, что, по словам собственников, УК не слишком стала заботиться о соблюдении своих обязанностей.

Срок действия опрометчиво подписанного договора управления многоквартирным домом составлял целых три года. Расторгнуть же его можно было только по обоюдному согласию. Других оснований для аннулирования договора управления многоквартирным домом с данной УК не существовало.

Иными словами, жильцы заточили себя в трехлетнее «рабство». Когда же у них возникли проблемы с управляющей компанией, ее директор особо с народом не церемонился.

Отчаявшись,собственники жильяпобежали жаловаться в газеты (в одной из которых работал и автор этой статьи).

Но прозвучавшие жалобы невольно вызвали встречный вопрос:  ”А зачем вы подписывали такой договор управления многоквартирным домом? Как говорится, взрослые люди…”

Олег ПЕТРУШИН

Есть вопрос? Задай его на форуме сайта “РОСТОВ-ДОМ”.

См. также:

В помощь студенту

Сдать сессию не просто легко, а очень легко, если правильно выбрать консультанта и помощника.

Контрольные, зачеты, курсовые и дипломные на строительно-коммунальную тематику — успешные результаты при отсутствии проблем. Сжатые сроки, безупречное качество.

Отличный банк рефератов: www.studere.ru

Тел. 8-903-405-78-83.

НИ ПУХА НИ ПЕРА!

Источник: http://rostov-dom.info/2009/12/kak-gramotno-sostavit-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Договор с управляющей компанией в [year] году

Время чтения: 5 минут

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Чем занимается управляющая компания

Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ. В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон.

Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Права и обязанности сторон

Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.

Плата формируется с учетом следующих составляющих:

• • стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
  • цена аварийного обслуживания;
  • плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
  • стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.

В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:

1. Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
   • содержание и ремонт общего имущества МКД;
   • уборку придомовой территории;
   • проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
   • выявление и устранение текущих поломок.
2. Выполнение организационной и управленческой работы:
   • заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
   • расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
   • формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
   • прием и рассмотрение заявок жильцов;
   • реагирование на жалобы собственников.

договора управления

соглашения представляет собой совокупность включенных в текст условий. В документе должен отражаться:

• состав имущества, вверяемого в управление;
• перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
• стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
• ответственность сторон;
• форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.

Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.

Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.

Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.

Узнайте подробнее, какую информацию должен включать в себя договор управления многоквартирным домом.

Если соглашения с управляющей компанией нет

Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.

Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД.

Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений.

Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.

При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен. Административная ответственность не предусмотрена.

Выводы

В 2019 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами.

Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.

Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/dogovor-s-upravlyayushhej-kompaniej.html

Образец договора управления многоквартирным домом (часть 1)

Для того, чтобы управляющая компания смогла законно осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом, она должна заключить с собственниками помещений в этом доме договор управления многоквартирным домом. На этой странице мы размещаем примерную форму этого документа.

Использую размещенный образец договора управления многоквартирным домом Вы всегда сможете сверить и проверить тот договор, который предлагает Вам управляющая организация на наличие каких-либо условий в пользу исполнителя коммунальных услуг, которые не выгодны собственникам и противоречат нормам действующего законодательства.

Предлагаемая форма может быть использована для оформления проекта договора управления с управляющей компанией, которая была вновь избрана для управления многоквартирным домом. 

Договор управления многоквартирным домом является очень важным документом для выстраивания наиболее выгодных жильцам дома и собственникам помещений отношений с управляющей компанией. Согласовав правильную форму договора, жильцы смогут заранее избавиться от множества дальнейших возможных проблем с управляющей компанией.

Стоит отметить, что также договор управления может содержать приложения. Такие приложения содержат всю полную и необходимую информацию, наличие которой требуется для защиты интересов жильцов многоквартирного дома и наиболее качественного исполнения управляющих компанией своих непосредственных обязанностей.  

Для оформления договора с УК может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Внимание, документ состоит из двух частей. Часть 2 размещена здесь. 

Образец договора управления многоквартирным домом между собственником помещения и управляющей организацией. 

 

«»  2017 (поставить нужную дату заключения — 2018, 2019, 2020 и т.д.) г.

 в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Управляющая организация», с одной стороны, и  в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственник», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме, указанного в протоколе от «»2017 г. № и хранящегося .

1.2. Условия настоящего Договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в Многоквартирном доме.

1.3.

При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского законодательства Российской Федерации, нормативными и правовыми актами города .

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Цель настоящего Договора – обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным гражданам, проживающим в Многоквартирном доме.

2.2. Управляющая организация по заданию Собственника, в соответствии с Приложениями к настоящему Договору, указанными в п.3.1.2.

, обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме по адресу: , предоставлять коммунальные услуги Собственнику (а также членам семьи собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещений), осуществлять иную, направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом, деятельность. Вопросы капитального ремонта Многоквартирного дома регулируются отдельным договором.

2.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, и его состояние указаны в Приложении №1 к настоящему Договору.

2.4. Характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:

• адрес Многоквартирного дома ;
• номер технического паспорта БТИ или УНОМ ;
• серия, тип постройки ;
• год постройки ;
• этажность ;
• количество квартир ;
• общая площадь с учетом летних помещений  м2;
• общая площадь жилых помещений без учета летних  м2;
• общая площадь нежилых помещений  м2;
• степень износа по данным государственного технического учета %;
• год последнего комплексного капитального ремонта ;
• правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу ;
• правовой акт о признании дома ветхим ;
• площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества Многоквартирного дома  м2;
• кадастровый номер земельного участка .

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Управляющая организация обязана:

3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в Многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством с наибольшей выгодой в интересах Собственника, в соответствии с целями, указанными в п.2.

1. настоящего Договора, а также в соответствии с требованиями действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм, государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, иных правовых актов.

3.1.2. Оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Приложениями №3 и №4 к настоящему Договору. В случае оказания услуг и выполнения работ с ненадлежащим качеством Управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет.

3.1.3.

Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (Приложение №5 к настоящему Договору) и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть):

• холодное водоснабжение;
• горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• электроснабжение;
• газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
• отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

3.1.3.

1. Для этого от своего имени и за свой счет заключать договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями. Осуществлять контроль за соблюдением условий договоров, качеством и количеством поставляемых коммунальных услуг, их исполнением, а также вести их учет.

3.1.4. Предоставлять иные услуги (радиовещания, телевидения, видеонаблюдения, обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда и т. п.), предусмотренные решением общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме/определенные по результатам открытого конкурса.

3.1.5. Информировать собственников помещений о заключении указанных в п.3.1.3. и п.3.1.4. договоров и порядке оплаты услуг.

3.1.6. Принимать от Собственника плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плату за управление Многоквартирным домом, коммунальные и другие услуги через систему Единых информационных расчетных центров города  (ЕИРЦ).

По распоряжению Собственника, отраженному в соответствующем документе, Управляющая организация обязана принимать плату за вышеуказанные услуги от всех нанимателей и арендаторов помещений Собственника.

По договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда плата за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также плата за коммунальные и другие услуги принимается от нанимателя такого помещения.

Управляющая организация обеспечивает начисление и перечисление платежей за наем в соответствии с письменным указанием Собственника.

3.1.7. Требовать, в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ, от Собственника помещения, в случае установления им платы нанимателю (арендатору) меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, доплаты им оставшейся части в согласованном порядке.

3.1.8. Требовать платы от Собственника с учетом прав и обязанностей, возникающих из отношений социального найма (п.3.1.6.).

3.1.9. Организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание Многоквартирного дома, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника либо иных лиц, являющихся пользователями принадлежащих Собственнику помещений, в сроки, установленные законодательством и настоящим Договором.

3.1.10. Организовать работы по устранению причин аварийных ситуаций, приводящих к угрозе жизни, здоровью граждан, а также к порче их имущества, таких, как: залив, засор стояка канализации, остановка лифтов, отключение электричества и других, подлежащих экстренному устранению, – в течение  часов с момента поступления заявки по телефону.

Источник: https://www.energo-konsultant.ru/sprav/zhkh_/poleznye_materialy/obrazec_dogovora_upravlenia_mnogokvartirnim_domom/

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

Даже одноэтажный дом на две квартиры не может быть функциональным без постоянной хозяйственной поддержки и проведения периодических ремонтных работ, а многоквартирный дом и подавно, учитывая, как много семей в нем находятся, пользуются инженерными сетями и иными конструктивными составляющими дома.

Именно поэтому для поддержания дома в надлежащем состоянии и привлекается те или иные компании в рамках договора, целью оформления которого является определение перечня услуг и полномочий сторон.

Когда необходимо его заключение

Скачать типовой образец договора управления многоквартирным домом управляющей компанией.

В порядке норм, определенных жилищным законодательством, многоквартирный дом не может существовать сам по себе без должного управления, которое в силу ч.2 ст.

161 ЖК РФ должно выражаться в одном из способов управления, который выберут жильцы в соответствии с законом.

Так, в частности, владельцы квартир могут осуществлять управление МКД посредством следующих способов:

• создания ТСЖ, которое и будет заключать договора с ресурсопоставляющими компаниями, а также нанимать работников для проведения необходимых работ;
• непосредственного управления, которое возможно при наличии в доме не более 30 квартир, собственники которых и будут заниматься поддержанием дома на необходимом уровне лично либо через посредников;
• привлечения управляющей компании, которая специализируется на жилищных отношениях.

При этом следует отметить, что как при ТСЖ, так и при непосредственном управлении жители дома могут заключить договор с УК на осуществление необходимых работ по поддержанию дома, в то время как решение насущных вопросов будет относиться уже к компетенции собрания собственников. Однако, если речь идет о первичной передаче полномочий УК, все вопросы будут курироваться указанной компанией.

Кстати, отказаться от выбора любого из вышеперечисленных способов управления жильцы дома не могут, учитывая, что ст.161 ЖК РФ обязывает их определиться со способом управления. В противном случае УК будет избрано местными органами самоуправления в порядке открытого конкурса в рамках процедуры, закрепленной ч.4 ст.161 ЖК РФ.

То есть, по сути, после избрания способа управления МКД сторонами жилищных правоотношений будут являться управляющая компания либо же ТСЖ и владельцы квартир, каждый из которых во исполнение норм закона будет иметь на руках экземпляр договора о содержании дома.

Предмет и существенные условия

В силу ст.162 ЖК РФ договор по управлению МКД может быть заключен только на основании протокола собрания собственников МКД, причем только в том случае, если на собрании присутствовал кворум, то есть одобрительно проало не менее 50% от общего количества владельцев квартирных метров дома.

Также в рамках жилищного законодательства договор на управление может быть заключен только с УК, которая имеет соответствующую лицензию, учитывая, что ст.12 ФЗ №99 управление МКД является одним из видов деятельности, который подлежит лицензированию, осуществленному в порядке, определенном Постановлением Правительства № 1110.

Следует отметить, что в рамках норм, определенных ст.162 ЖК РФ, договор на управление домом может быть составлен только в письменном виде и должен быть подписан уполномоченным от собственников лицом с одной стороны и представителем компании с другой стороны.

При этом указанный документ должен содержать в себе следующие составляющие:

• предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
• существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
• обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
• заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.

На что необходимо обращать внимание при заключении данного вида соглашения

Деятельность Управляющих компаний у многих жильцов вызывает негатив, учитывая, что далеко не все УК надлежащим образом выполняют вмененные обязанности.

Именно поэтому на предварительной стадии заключения договора желательно обратить внимание на следующие аспекты:

• перечень оказываемых услуг должен быть подробным и включать в себя все положения, оговоренные в Постановлении №290;
• порядок изменения оказываемых услуг;
• перечень коммунальных услуг;
• порядок ценообразования, а также взыскания задолженности;
• подробное руководство по осуществлению контроля, включая сроки запросов и предоставляемую в них информацию.

Если управляющая компания будет уклоняться от полного освещения того или иного условия и ссылаться на Типовую форму договора, желательно искать другого исполнителя, который будет учитывать пожелания жителей дома, а также их потребности в рамках действующего законодательства.

Правила отчетности о проделанных работах и осуществленных затратах

В силу п.11 ст.162 ЖК РФ управляющая компания ежегодно на протяжении первого квартала должна инициировать собрание собственников МКД и предоставить полный отчет по оказываемым услугам, а также понесенным затратам, конечно, если иной срок не определен договором.

Также УК обязана поставить жильцов в известность о системе тарифов за коммунальные услуги, если они менялись либо будут изменены в ближайшем будущем.

И компания обязана обосновать все затраты по оказываемым услугам, если они были введены в течение года, к примеру, за ту же парковку либо найм уборщицы, обслуживание лифта или использование придомовой территории. То есть по сути, УК должна осветить все вопросы по управлению МКД, которые возникнут у жильцов, не говоря уже о плановом отчете израсходованных средств.

Условия расторжения

Как правило, договор по управлению домом между жильцами и УК заключается на определенный срок от года до пяти лет, если ни одна из сторон не потребовала расторжения соглашения, он автоматически пролонгируется, то есть продляется.

При этом в рамках ч.8.1 ст.162 ЖК РФ собственники жилых помещений МКД имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор в следующих случаях:

• изменения способа управления дома;
• при ненадлежащем исполнении управляющей компанией условий договора, а именно, содержании дома.

Кстати УК тоже может расторгнуть договор, в частности, в случае отзыва лицензии, причем с правом исполнения обязанностей, определенных договором, до избрания новой управляющей компании.

О правилах заключения соглашений собственников квартир с УК по управлению МКД рассказано в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/uk/dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html