Как самому оформить договор купли продажи квартиры?

Процедура купли-продажи квартиры: как самостоятельно и безопасно оформить сделку?

Приобретение любого крупного имущества является важным шагом в жизни человека, но приобретение квартиры – одно из самых ответственных и значимых событий.

Эта сделка имеет свои специфические этапы и особенности; чтобы избежать проблем, их нужно знать каждому.

В данной статье читатель узнает, как правильно провести процедуру купли-продажи недвижимости, самостоятельно оформить договор, и какую информацию должен содержать образец документа, заключенный физическими лицами.

Алгоритм приобретения недвижимости

Во всех ситуациях при реализации квартиры или дома используется схожий план действий.

Если человек опирается на собственные силы, не пользуется услугами риэлторской фирмы, ему необходимо правильно оценить интересующую его недвижимость и удостовериться в надежности ее документов. Это один из самых важных этапов сделки. Можно выделить следующие пункты.

Выбор квартиры. Здесь покупателю необходимо понять свои предпочтения, оценить имеющиеся возможности:

• изучить предложение на рынке, определиться со стоимостью;
• выбрать желаемый вариант квартиры: расположение, площадь и количество комнат, ремонт и другие характеристики жилья, связаться с продавцом напрямую.

Проверить имеющуюся документацию.

Внимание! Данный пункт очень важен, он позволит избежать возможных проблем и разбирательств в дальнейшем.

Для этого нужно:

• удостовериться в наличии права собственности у продавца;
• уточнить вопрос о возможном обременении квартиры задолженностью, залогом, судебным решением. Подробнее о том, каким образом проверять, описано в разделе ниже.

Заключение договора купли-продажи и проведение сделки.

Если какие-либо претензии у сторон отсутствуют, заключается соглашение с последующим нотариальным заверением, покупатель передает продавцу денежные средства за покупку недвижимости.

Происходит регистрация договора, квартира передается по акту приема-передачи, и покупатель становится фактическим собственником нового жилья.

Проверка недвижимости и правоустанавливающих документов

Почему проверка жилья перед его приобретением очень важна? Если после покупки выяснится, что квартира получена прежним хозяином по решению суда, заинтересованные лица могут обжаловать это решение, это в итоге может привести к тому, что у нового владельца эту недвижимость изымут.

То же самое и в ситуации, если жилье находится в залоге или ипотеке – это не только помешает новому собственнику распоряжаться проблемным имуществом, но и создаст риск его ареста и изъятия. В этой ситуации заплаченные деньги взыскать с продавца реально только через суд (если досудебное разбирательство не приведет к успеху).

Чтобы подобной ситуации не произошло, рекомендуется предварительно проверить жилье.

Проверка документации на недвижимость. Потенциальному покупателю необходимо проверить наличие у продавца права собственности на реализуемый объект. Он должен иметь на руках нижеследующую документацию:

• свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт.

Внимание! Бумаги должны быть оригинальными, предоставление копий не допускается. Нужно осмотреть печати и штампы госоргана, их выдавшего, подтвердить отсутствие помарок и возможных исправлений.

Если имеются сомнения, можно получить в Росреестре копию свидетельства и сравнить данные. Следует проверить и удостовериться:

• в подлинности имеющихся бумаг;
• в правовом статусе владельца по отношению к объекту недвижимости, его правомочии;
• в легализации перепланировки (при наличии);
• определить количество прописанных на жилплощади людей.

Также важно согласие второго супруга, если собственник (продавец) находится в браке, и квартира была куплена во время совместного проживания и официальной регистрации брака.

Определить наличие или отсутствие обременений на жилье.

Нужно помнить, что квартира может находиться в залоговом состоянии, куплена на средства ипотечного кредита или на нее и вовсе может быть наложен арест по решению суда.

Все эти факторы действуют даже после продажи недвижимости другому собственнику, и человек может лишиться своей покупки спустя некоторое время.

Это серьезный риск, учитывая популярность банковских кредитов и признание лиц банкротами в это кризисное время. Сведения о наложенных обременениях выдаются в Росреестре: рекомендуется получить эту справку перед оформлением договора купли-продажи.

Проверка собственников квартиры. Продажей недвижимости может заниматься только ее собственник или его официальный представитель (по заверенной у нотариуса доверенности).

Но даже при взаимодействии с представителем рекомендуется увидеться непосредственно с собственником, проверить его личный паспорт, узнать, действительно ли представитель имеет право представлять его интересы.

Если квартира имеет несколько собственников (долевая собственность), нужно иметь письменное согласие от каждого лица.

Внимание! Если в сделке участвует малолетний ребенок (до 14 лет) в качестве одного из собственников, его интересы должен представлять законный представитель.

За недееспособного собственника должны выступать родственники – наличие факта родства следует проверить.

Если недвижимость передана по наследству, рекомендуется найти юриста, заверившего завещание, и получить информацию о других наследниках, есть ли они.

В домовой книге можно найти сведения о людях, находящихся в тюрьме или армии. По возращении эти люди могут заявить свои требования на квартиру, потому об этом нужно позаботиться заранее.

Составление договора и передача квартиры по акту

Если после проверки документов никаких вопросов не осталось, стороны приступают к оформлению договора купли-продажи, в нем должна содержаться следующая информация:

1. ФИО участников, подробные паспортная информация.
2. Предмет договора: информация об объекте, которая продается. Прописывается четкая фраза, что продавец реализует, а покупатель приобретает квартиру. Приводятся подробные характеристики жилья, включая точный адрес, технические номера (кадастровый и т.д.), факт наличия перепланировки и ее легализации.
3. Продажная стоимость является обязательным условием договора купли-продажи. Часто встречается ситуация, когда продавец хочет занизить стоимость, указанную на бумаге, для снижения суммы налога, а покупатель – завысить ее для увеличения суммы налогового вычета. Сумма определяется договоренностью участников сделки.
4. При наличии указываются лица, за которыми останется право пользования проданной квартирой (помещением). В этом пункте также перечисляются права, которые сохранятся у этих лиц.
5. Под основным текстом стороны ставят свои подписи с расшифровкой. Документ составляется в двух копиях для участников сделки, третий экземпляр составляется при участии банка. В дальнейшем документы заверяются у нотариуса.

Проданная недвижимость передается по акту приема-передачи, который составляется в двух или трех экземплярах. Этот документ имеет произвольную форму и не требует нотариального заверения. В нем указываются:

• ФИО и данные паспортов участников сделки;
• подробно описывается состояние жилья, качество ремонта, переданное имущество и оборудование;
• в конце ставятся подписи, подтверждающие, что продавец передал, а покупатель принял жилье в указанном выше состоянии.

Внимание! Свою подпись на акте рекомендуется ставить только после государственной регистрации договора и всех документов.

Расчет и получение свидетельства

Внести оплату за жилье также необходимо вовремя, а именно – после нотариального заверения договора.

В ином случае продавец может получить деньги и пропасть, не явившись для оформления документов.

При получении денег продавец своей рукой должен написать расписку, в которой точно указать сумму, подтвердить факт получения денег и поставить свою подпись.

Совет. Самый безопасный способ оплаты – безналичный. Рекомендуется воспользоваться услугами банка, который в качестве посредника гарантирует сохранность средств.

После оформления всех бумаг и обмена денежной суммой, документация сдается в Росреестр или офис МФЦ для оформления права собственности. Подается:

• заполненное заявление;
• паспорта участников соглашения;
• заверенный договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• кадастровый паспорт;
• чек, подтверждающий оплату госпошлины.

В отдельных ситуациях могут потребоваться и другие бумаги:

• банковский договор о получении ипотечного кредита;
• согласие второго супруга (если недвижимость приобретена во время брака);
• копия заключения суда о признании лица недееспособным и др.

Подробную информацию по своему случаю нужно получить в Росреестре. Обыкновенно свидетельство о праве собственности бывает готово за 7-14 дней, но при наличии весомой причины процедуру можно ускорить и провести за 3-5 дней (например, при наличии билета на самолет или поезд).

Если человек понимает, что он недостаточно разбирается в юридических тонкостях вопроса, ему рекомендуется обратиться в надежное агентство недвижимости.

Его специалисты за определенную плату помогут составить договор и провести весь процесс грамотно с правовой точки зрения.

Следует выбирать агентство, деятельность которого лицензирована; лучше выбирать известные фирмы, дорожащие своей репутацией.

Как ясно из текста, во время купли-продажи недвижимости нужно учесть очень много факторов, чтобы не обмануться и не лишиться недвижимости. Информация в данной статье позволит читателю здраво оценить свои возможности, понять ключевые особенности процедуры для того, чтобы провести ее в высшей степени осмотрительно.

Советы юриста по покупке-продаже недвижимости: видео

Источник: https://socgramota.ru/nedvizhimost/procedura-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Порядок самостоятельного оформления сделки купли-продажи квартиры

Как можно оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно в 2019 году, если нет опыта? Если говорить в целом, то процедура приобретения жилья является стандартной и не менялась многие годы.

Это значит, что необходимо пройти несколько этапов, чтобы правильно оформить куплю квартиры. Конечно же, этот процесс имеет множество особенностей и подводных камней, которые нужно учитывать, чтобы не потерять свои деньги.

Сегодня мы поговорим о том, какие документы нужно подготовить, и как выглядит стандартное оформление сделки покупки квартиры без риэлтора.

Для начала давайте поговорим о сроках. Время на сбор документов и их оформление зависит от продавца и покупателя.

При желании можно управиться очень быстро, однако если не заниматься этим, то на подготовку могут уйти месяца. Что касается регистрации, то здесь срок четко установлен.

С момента принятия документов Росреестром необходимо 2 недели. После этого будет выдано свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.

Если требуется срочное оформление, то такой вариант возможен. Минимальный срок для регистрации составляет 3 дня. В случае, когда это необходимость, то процедура будет осуществлена без учета очереди.

К примеру, если продавец уезжает в другой город или страну. Отметим, что это должна быть уважительная причина, иначе срочное оформление будет невозможным. Необходимо подать заявление начальнику регистрационного органа и указать причину для ускорения.

Свои слова нужно подтвердить, подав копию билета или другого документа.

Проверка жилья

Наличие нужных документов у оформляющего лица – это ключевое требование. Тем не менее, нужно также уделить внимание проверке квартиры, и убедиться в том, что в будущем не возникнет никаких проблем.

В первую очередь нужно проверить самого владельца.  Если этот человек имеет какие-то заболевания, то нужно узнать, не дает ли это право ему или его родственникам на дальнейшее оспаривание продажи.

Законодательством предусмотрены определенные категории лиц, которые ограничены в дееспособности, а значит свободно распоряжаться своим имуществом, не могут.

Если же такой человек продаст квартиру, то его родня может попытаться опротестовать это, вернув квартиру. Однако возмещение средств происходит далеко не всегда.

Далее нужно проверить недвижимость. Проблемы могут возникнуть с теми квартирами, которые были получены на основании завещания или по решению суда.

Риск отмены сделки в будушем может быть довольно высоким. Непростыми являются сделки, где собственниками квартиры являются сразу несколько человек.

В этом случае нужно быть уверенным в том, что все они согласны на продажу, и имеется письменное подтверждение.

Если приобретение квартиры связано с дарением, то нужно проверить все и убедиться, что бывший влаеделец не захочет вернуть ее обратно. Справделивости ради, отметим, что дарственная не имеет обратной силы, но преценденты судебных разбирательств есть. Лучше отдавать предпочтение тем вариантам, что человек приобретал квартиры по договору купли-продажи.

Отдельное внимание нужно уделять тем сделкам, где участниками являются несовершеннолетние дети. Это касается как случаев, когда они просто прописаны, так и когда они являются собственниками. Чтобы купить такую квартиру, нужно иметь разрешение от органов опеки. Это крайне важно, ведь в противном случае, могут возникнуть серьезные проблемы.

Необходимые документы

Поскольку оформление покупки квартиры осуществляется самостоятельно, то нужно заранее убедиться в наличии и подлинности всех бумаг.

Это ответственный этап сделки, а поэтому привлечь специалиста можно для одной цели проверки бумаг.

Это крайне важно, поскольку если чего-то будет не хватать, или в документах будут ошибки, то Росреестр отдаст заявление на доработку.

В регистрационный орган нужно подать следующие документы:

• удостоверения личности всех участников сделки;
• свидетельство, подтверждающее право собственности;
• соглашение купли-продажи;
• документ на квартиру (договор, дарственная, завещание и т. д.);
• согласие от мужа или жены на продажу квартиры (все имущество, приобретенное за время брака, является совместным);
• документ о заключении брака (свидетельство о разводе, смерти и прочее);
• разрешение представителя органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является лицо до 18 лет;
• если жилье является коммунальным, требуется отказ соседей от выкупа продаваемой доли;
• заявление в Росреестр;
• доверенность, если в сделке чьи-то интересы представляет третье лицо;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Это стандартный список, который нужен для регистрации квартиры. Дополнительно может потребоваться официальная оценка квартиры, если берется ипотека в банке для оплаты недвижимости.

Причем обращаться нужно к конкретным организациям, список которых предоставит банк. Оплата оценки осуществляется за счет клиента. Как мы уже указывали ранее, проверка чистоты сделка является одним из этапов.

Сделать это частично можно с помощью определенных документов. Покупателю могут потребоваться следующие бумаги:

• техпаспорт;
• кадастровый паспорт;
• документ из Росреестра;
• выписка из домовой книги;
• лицевой счет;
• справка из Налоговой службы;
• подтверждение отсутствия у продавца психических заболеваний.

Если вы задаетесь вопросом, где оформить эти бумаги, то здесь есть несколько вариантов. К примеру, техпаспорт можно получить в БТИ. Что касается кадастрового паспорта, то его можно сделать в кадастре или в многофункциональном центре.

Справка из Росреестра позволит получить актуальную информацию о квартире, о наличии долгов и т. д. В общем, каждый из этих документов позволяет получить доступ к каким-то данным о недвижимости или ее владельце.

Итак, как правильно оформить владение новой недвижимостью?

Процедура оформления

Продажа квартиры – это стандартная сделка, которая осуществляется в несколько этапов. Если говорить в целом, то можно выделить следующие шаги оформления договора купли-продажи:

• обсуждение всех деталей между сторонами;
• подготовка документов;
• составление договора;
• регистрация права собственности.

Первый этап заключается в том, что человек самостоятельно ищет квартиру, которая подпадает под его критерии. После этого происходит осмотр, стороны обсуждают детали будущей сделки, стоимость и порядок оплаты.

Как только все основные нюансы улажены, можно переходить к следующему этапу и заниматься сбором документов. Большая часть работы выполняется продавцом и его представителями, а покупатель после этого выполняет проверку. Для этого можно привлечь нотариуса, однако в целях экономии обойдемся и без этого.

Представим, что все документы собраны, а стороны готовы переходить к официальному оформлению сделки.

Для этого необходимо составить договор купли-продажи. Это типовой документ, примеры которого можно найти в интернете. То есть, образцы оформления в различных ситуациях доступны в свободном доступе.

Чтобы составить договор самостоятельно, нужно скачать один из примеров и на его основе сделать свою версию. Когда соглашение готово, все стороны сделки должны его подписать.

Участие нотариуса необязательно, поскольку юридическую силу бумага приобретает после того, как участники операции его подпишут.

Завершающий этап – регистрация права собственности в соответственном государственном органе. Подача документов может осуществляться собственником или его доверенным лицом. Отметим, что на сегодняшний день бумаги принимаются также через многофункциональные центры или сайт Госуслуг.

Это очень удобно, поскольку такой вариант позволяет сэкономить время. Помните, что эта услуга платная, а поэтому необходимо внести в бюджет государственную пошлину. Когда регистрация будет завершена, новый владелец получит подтверждение в виде свидетельства.

Иногда оплата квартиры происходит только после того, как готово свидетельство, и новый собственник зарегистрировал квартиру. Тем не менее, порядок оплаты – это исключительно индивидуальная вещь. В некоторых случаях передача средств возможна на этапе подписания договора купли-продажи.

Можно воспользоваться банковской ячейкой, когда продавец получает деньги только при выполнении определенных условий.

Особенности сделки

Сделка купли-продажи имеет множество особенностей. Если приобретение жилья связано с новостройкой, то здесь риски минимальные.

Тем не менее, нужно убедиться в том, что застройщик порядочный, а с домом нет никаких проблем. Встречаются случаи, когда компания строит дом, однако разрешающих документов у нее нет.

Приобретение такой квартиры может принести неприятности, когда собственник земель потребует сноса здания.

Если средств на покупку квартиры нет, то можно взять ипотеку. Заранее согласуйте с банком все детали и убедитесь в том, что вы точно получите деньги в нужный момент. Бывает такое, что клиент банка соответствует всем требованиям, однако в ипотеке ему отказывают, а значит, договор нужно расторгать, ведь без денег сделка не состоится.

Отдельное внимание нужно уделить задатку. Многие продавцы требуют какую-то сумму вперед, что подтвердит серьезность намерений покупателя. Здесь есть два важнейших нюанса. Во-первых, обязательно фиксируйте факт передачи денежных средств. Во-вторых, не давайте большую сумму в качестве задатка. Оптимальным является платеж в размере 50-75 тыс. рублей.

Интересы любой из сторон может представлять посредник. У него в обязательном порядке должна быть действительная доверенность и удостоверение личности. Поскольку этот человек распоряжается имуществом третьих лиц, то нужно убедиться в безопасности сделки. К слову, в этом случае в договоре купли-продажи указывается информация доверителя, а не владельца.

Важно! Не стоит также соглашаться на просьбы продавца, указать в соглашении меньшую стоимость продажи. Это позволит ему сэкономить на налогах. Тем не менее, если будет судебное разбирательство, то вернуть получится только ту сумму, которая указана в договоре.

Не стоит содействовать лицам, которые пытаются обмануть государство путем сомнительных действий. Если же продавец отказывается заключать договор на реальную стоимость, то лучше поискать другой вариант.

Итак, подводя итог, отметим, что новое жилье оформляется по стандартной схеме в несколько этапов. Если следовать всем правилам, оформить договор купли-продажи квартиры, проверить недвижимость и продавца, то проблем никаких не возникнет. Даже если делать это самостоятельно, то покупка будет выполнена быстро и с минимальными рисками.

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-samostoyatelno.html

Как самостоятельно составить договор купли-продажи?

В статьи содержится пошаговая инструкция того, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Также перечислены основные схемы мошенничества при операциях с квартирами. Зная эти уловки, вам не придется тратить деньги на агентов. Вы сможете все сделать самостоятельно и сохранить десятки тысяч рублей.

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно

Как и при покупке машины, приобретение или продажа недвижимости сопровождается большим количеством правонарушений среди желающих «поднять денег по-легкому» и «развести лоха». В сделке встречаются две стороны – продавец и покупатель.

В большинстве случаев именно покупатель подвергается большим юридическим рискам, нежели продавец. Это происходит по той причине, что продавец, как правило, получает то, ради чего он затевает сделку сразу: наличные денежные средства или оплату за объект путем безналичного банковского перевода сразу.

То есть, его требования и цель сделки удовлетворяются немедленно.

В отличие же от продавца, покупатель порою покупает кота в мешке:

• объект незавершенного строительства со сроками его сдачи в далеком будущем
• вторичное жилье со скрытыми дефектами
• жилье по соседству с наркопритоном
• квадратные метры с долгами по коммунальным платежам
• квартиру, которую за день до него приобрели еще трое покупателей
• объект, о продаже которого подлинный хозяин даже не догадывается
• недвижимость с незаконными достройками, пристройками, перепланировками
• и т.д.

Один из способов, который позволит себя обезопасить при покупке – составить правильный договор, который будет гарантированно защищать покупателя и оговаривать порядок действий в максимальном количестве спорных ситуаций.

Составляем договор

Вы можете воспользоваться тем форматом договора, который приводится здесь в качестве образца или воспользоваться другим вариантом, который найдете в интернете. Однако, здесь вы найдете те важные моменты, которые вам следует обдумать и включить в ВАШ договор на покупку квартиры до совершения операции с недвижимостью.

Проверка личности

Попросите у продавца паспорт и сверьте его визуально с человеком, который представляется владельцем. Бывает всякое…

Затем перепишите или сфотографируйте данные паспорта. После чего дома в спокойной обстановке проверьте его по базе УФМС здесь на предмет недействительности.

Описание объекта

Шапку договора, преамбулу и перечисление сторон можете заимствовать в любом договоре. Но обратите внимание на план квартиры согласно выкопировке и сравните его с реальной планировкой. Для этого не поленитесь замерить длины стен и площади комнат.

Если справка и план оформлены техником БТИ после сдачи дома, то расхождений быть не должно. Если будут отмечены расхождения и вы собираетесь провести здесь остаток дней, то по большому счету это вам ничем страшным не грозит.

Но если в планах дальнейшая продажа квартиры в неизменном виде, то могут возникнуть сложности.

Кроме того, обратите внимание на точное соответствие реального адреса и местоположение с документами. Вероятно, у продавца на руках будет свидетельство о государственной регистрации права собственности. Можете ее проверить и сличить данные.

Однако, с 15 июля 2016 года данный вид подтверждающего документа упразднен и полагаться следует только на очень свежую выписку из ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости. Чем актуальнее будет дата этой выписку, тем лучше.

Идеально, если ее заказать непосредственно перед покупкой.

Цена

Наряду со стоимостью, прописанной цифрами и прописью, рекомендую указать в договоре фразу о том, что эта деталь является существенной, пересмотру не подлежит, окончательные взаиморасчеты осуществляются после регистрации договора. Во всяком случае, на этом стоит настаивать, а насколько успешно вы сможете добиться безопасных для себя условий сделки покажут переговоры и торг.

В случае рассрочки или выделения долей на членов семьи приобретателя добавляются соответствующие пункты.

Когда процесс покупки состоит из нескольких этапов, то следует договориться чья сторона будет нести расходы, связанные с оплатой госпошлин либо нотариальных услуг.

К примеру, так часто проводится купля-продажа комнат в коммунальных квартирах, где сам процесс покупки иногда предваряет дарение доли в комнате.

Для вас не должны стать сюрпризом неожиданно возникшие расходы на дарение, покупку или нотариальное сопровождение, если ситуация его требует.

Состояние

Текст о состоянии жилища и имеющихся дефектов довольно стандартны. Но желательно, при первичном и последующих осмотрах всю обстановку фиксировать на видео с вкраплениями портрета владельца. Это требуется на тот случай, если вдруг, приняв имущество, вы обнаружите, что двери заменены на старую рухлядь, а пластиковые окна стали деревянными…

Переход права собственности и риски с этим связанные

С этим часто сталкиваются, когда жилище приобретается в рассрочку или с оплатой материнским капиталом. Другими словами, ключи передаются только по факту полных взаиморасчетов, но кто же тогда несет риски затопления, пожара и прочей порчи? В следующей главе приведен договор купли-продажи квартиры – образец, где это условие учтено.

Договор купли-продажи квартиры образец 2018

в качестве примера привожу образец договора купли-продажи квартиры, в котором учтены вышеперечисленные нюансы:

Скачать договор купли-продажи квартиры образец

Также привожу стандартную форму договора продажи квартиры с обременением, которая часто используется при операциях с недвижимостью, приобретенной ранее в ипотеку:

Скачать договор продажи квартиры с обременением

Если вам предстоит сделка с использованием материнского капитала и отсрочкой платежа, форму такого договора можете взять отсюда.

Как вычислить мошенника при покупке

Увы, эта проблема стара как мир и сфера операций с недвижимостью – весьма благодатная почва для самых разных прохиндеев, начиная от халтурщиков-строителей и заканчивая кровавыми черными нотариусами из 90-х.

Квартира на троих

Это наиболее популярная схема мошенничества – многократная реализация одного объекта в течение нескольких дней, недель или даже месяцев. После чего липовый собственник испаряется.

Взыскивать денежные средства с такого лжепродавца бесполезно. Даже если его поиск увенчается успехом, максимум что вы получите это моральное удовлетворение от его задержания и ареста.

К сожалению, полностью исключить этот риск пока не удается, но существенно его сократить вполне реально. Для этого, как было отмечено выше, требуется получить выписку из ЕГРП непосредственно перед покупкой. Неплохой идеей здесь может быть договоренность о доступе к жилью после вручения символического задатка и установка в квартире видеонаблюдения.

Продажа по доверенности

Если есть возможность, то лучше отказаться от приобретения жилья по такой схеме. Поскольку этот вариант слишком рискованный. А сам факт того, что квартира продается не непосредственно от реального хозяина, а его представителя уже должен настораживать.

Если все же решились, проверьте максимально всех участников продажи через открытые источники (информационные порталы, социальные сети), привлеките к операции нотариуса, которому можете доверять и поделитесь с ним своими опасениями.

Долги по коммунальным

К сожалению, большое разнообразие, специфика и сложность предоставления и оплаты коммунальных услуг усложняют контроль по задолженностям для нового жильца.

Вы можете не знать, какие именно коммунальные службы оказывают услуги в отношении всего многоквартирного дома. Соответственно, вы будете не в курсе относительно взаиморасчетов и задолженностей по ним.

Предыдущий собственник мог не оплачивать их в течение месяцев и лет в расчете на будущую смену владельца.

Выходом в этой ситуации является уточнение у собственников соседних квартир об общей сумме коммунальных расходов, отдельных коммунальных платежах, их размерах видах квитанций, адресах управляющих компаний и т.д. Все то, что поможет вам прояснить общую картину о предстоящих расходах на отопление, содержания дома, его уборку и обслуживание. Так как, задав этот вопрос продавцу, вы вряд ли услышите только правду

Источник: http://2urist.ru/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-samostoyatelno/

Как оформить сделку купли продажи квартиры самостоятельно в 2019 году — договор, самому, на вторичном рынке

Статья раскроет основные моменты, связанные со сделкой купли-продажи квартиры. Можно ли составить ее самому, как оформить договор, и какие подготовить документы – далее.

Занимаясь продажей квартиры самостоятельно, собственник имеет возможность контролировать каждый этап.

В то же время – это сложный процесс, требующий внимания и определенных навыков. Что необходимо знать о том, как самому оформить сделку купли-продажи квартиры?

Что нужно знать

Самостоятельная продажа квартиры – задача непростая, но выполнимая. Главное – быть подготовленным и разбираться во всех вопросах, связанных со сделкой купли-продажи.

Важную роль играет оценка стоимости недвижимости. На ее размер влияет:

• месторасположение дома;
• состояние квартиры;
• близлежащая инфраструктура и прочее.

Чтобы определить реальную стоимость, необходимо узнать текущие цены на подобные квартиры. Если жилье необходимо продать срочно, то цену можно установить ниже, если не срочно – выше.

Современный рынок бывает первичным и вторичным. Чтобы не жалеть о приобретенном жилье, важно знать, как самостоятельно оформить покупку квартиры на вторичном рынке.

При выборе жилья необходимо обращать внимание на ее состояние, отдаленность от важных объектов. Обо всех моментах необходимо договариваться с продавцом, уточнять у него все нюансы.

Первичный рынок предлагает квартиры в домах, которые только строятся. Вторичный – в домах, которые были построены давно.

Разницы между продажей квартиры между родственниками или третьим лицам нет. Этапы процедуры и пакет документов одинаковые.

Необходимые термины

В чем преимущества и недостатки

Самостоятельная продажа квартиры дает возможность контролировать каждый этап сделки. Однако, это затяжной процесс, требующий немало времени.

Работая без посредников, владелец жилья значительно сэкономит. Все деньги, полученные от продажи жилья, останутся у продавца. Но в этом есть и недостаток – можно попасть на мошенников.

Поскольку граждане не часто продают жилье, то они могут недооценить или переоценить стоимость жилья. Без помощи риэлторов быстро найти покупателя не удастся.

Правовое регулирование

В соответствии со статьей 160 Гражданского кодекса, договор купли и продажи квартиры оформляется в письменном варианте.

Согласно 555 статье (пункт 1), в договоре должна быть указана цена имущества.

Если владелец продаваемой недвижимости – несовершеннолетнее лицо, то от его имени должны действовать опекуны или родители – об этом гласит статья 28 ГК.

В соответствии с 429 статьей Гражданского кодекса, предварительное соглашение возлагает на стороны обязательства.

Как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно

Чтобы продать жилье самому, необходимо придерживаться такого алгоритма:

1. Подготовка жилья и документации.
2. Выбор покупателя.
3. Составление подготовительного соглашения.
4. Расчет.
5. Заключение соглашения и регистрация прав на нового хозяина.
6. Передача недвижимости и получение финансов.

Сбор документации для продажи недвижимости – самый сложный процесс, отнимающий немало времени.

Владелец жилья, у которого документация будет при себе, сможет оформить сделку купли-продажи в максимально быстрые сроки.

От того, насколько правильно и полно подготовлены документы, зависит не только скорость продажи, но и законность сделки. Не каждый покупатель будет ожидать, пока продавец соберет нужные документы.

Пакет документации включает в себя:

К приходу потенциальных покупателей необходимо не только подготовить квартиру, но и выписать из нее обитателей.

На этапе поиска покупателя владельцу необходимо оценить свое жилье – ознакомиться с рынком недвижимости.

Предварительное соглашение является гарантией того, что покупатель не изменит свое решение, а продавец не продаст жилье кому-либо другому.

Покупатель дает задаток или аванс за жилье, этот факт необходимо зафиксировать в документе.

Эти термины имеют отличие, поэтому в соглашении необходимо правильно указать это. Если продажа отменится, то аванс вернут покупателю.

Если был внесен задаток, то при одностороннем нарушении договора виновная сторона выплатит штраф. Если от продажи отказывается продавец, то он возвращает задаток в двукратном размере.

Если сделка не осуществилась по вине покупателя, то задаток не возвращается. Форма предварительного соглашения – произвольная.

В договоре указать данные из паспорта сторон, адрес проживания, адрес продаваемого жилья, сроки обязательства и размер аванса (задатка).

Расчеты разрешено производить в момент заключения сделки или при подписании акта приема-передачи жилья. Расчет возможен наличный и безналичный.

Лучший вариант при самостоятельной продаже – произвести расчет через ячейку в банке. Покупатель под контролем работника банка вносит финансы в ячейку.

Продавец в специальной комнате проверяет и пересчитывает деньги. После этого их заворачивают в пакет и заклеивают. Ставятся подписи обеих сторон.

Как только сделка будет оформлена, продавец получит деньги в банке. Договор составляется в простом, письменном виде, заверяется нотариусом.

В договоре указать:

• цену квартиры;
• описание жилья – должно совпадать с данными в кадастровом паспорте;
• сроки передачи денег продавцу;
• как распределяются расходы на оформление сделки;
• сроки, в которые продавец обязан освободить жилье;
• сроки подписания акта приема-передачи квартиры.

Как только соглашение подпишут обе стороны, необходимо посетить регистрационный орган по месту нахождения жилья и зарегистрировать его на нового владельца.

Последний этап – передача квартиры новому собственнику. Передачу сопроводить актом приема-передачи, который составляется в 2 экземплярах. После этого продавец получает деньги из ячейки.

Проверка собственника и продавца

Прежде чем заключить договор, необходимо проверить жилье на юридическую чистоту. Проверяется история жилого помещения и его владелец.

Во время проверки владельцев квартиры учитывается:

Проверка квартиры включает:

• проводились ли ремонтные работы – когда последний раз и будут ли в скором будущем;
• проверку подлинности документов – зарегистрирована ли квартира;
• не находится ли жилье в залоге в банке.

Достоверность необходимых документов

Когда квартира найдена, покупатель должен выяснить, на основании какой документации возникло право собственности на жилье.

Документы необходимо проверить лично – подержать в руках, проверить их на наличие исправлений, подписей. Если на документах были исправления, то они должны быть заверены нотариусом.

Достоверность данных можно проверить лишь наличием всех документов, включая те, что были выданы до приватизации квартиры.

Проанализировать документы можно самостоятельно:

• изначально изучить бумаги, которые предоставит продавец. Изучаются оригиналы документов, а себе делаются их копии;
• предварительная проверка осуществляется по выписке из реестра прав на недвижимость;
• оплата коммунальных услуг и прочие задолженности проверяются по выписке из ЖЭКа;
• данные о лицах, прописанных в квартире, — по выписке из домовой книги.

Отсутствие обременений недвижимости

Если на квартиру имеется обременение, то владелец не имеет права ее продать, не заручившись согласием у третьего лица. Если же такое жилье продается, то обременение переходит к новому собственнику.

Выделяют такие типы:

Продать квартиру с обременением намного сложнее. Оно будет снято лишь после устранения причины.

Чтобы снять обременение, необходимо обратиться в Регистрационную палату с такими документами:

• заявление;
• свидетельство о правах на недвижимость;
• документы из банка, например, о погашении долга;
• закладная.

Иск подает владелец жилья и банк-залогодержатель. При продаже квартиры с обременением важно знать следующее:

Перед покупателем возникают трудности – купив квартиру с обременением, он не сможет полностью ею распоряжаться.

: составляем договор купли-продажи квартиры

Прежде чем купить жилье, необходимо проверить – нет ли обременения. Доказательством служат документы – справки из банка, Реестра.

Составление договора (образец)

Форма договора – письменная, заверение у нотариуса не обязательно. В документе прописать условия – это послужит гарантией исполнения обеими сторонами.

В договоре указать:

• место и дату подписания;
• личные данные продавца и покупателя;
• предмет соглашения;
• ссылку на нормативные акты;
• цену объекта и способ расчета;
• права обеих сторон, их обязанности;
• подписи и печать (если одна из сторон – юридическая сторона).

В соответствии с Жилищным кодексом, продавец обязан прописать всех, кто может проживать в этой квартире. После подписания договора он вступает в силу.

Также в соглашении должен быть пункт о том, что в момент заключения договора квартира не продана другому лицу и не подарена, не находится под арестом, третьи лица не будут на нее претендовать. Важное условие – цена квартиры и порядок расчета.

Фактическая передача имущества

Когда переход прав на квартиру зарегистрирован, осуществляется фактическая передача квартиры. Оформляется она актом приема-передачи.

Документ играет следующую роль:

• подтверждает отсутствие претензий между сторонами договора;
• подтверждает фактическую передачу жилья;
• прекращает обязательства по договору купли-продажи.

В назначенный день стороны соглашения встречаются на квартире. К этому моменту все жильцы должны оттуда выписаться.

Как рассчитаться с продавцом

Во время покупки жилья расчет возможен 2 вариантами – банковские услуги, наличный расчет.

Банки предлагают несколько услуг:

Расчет с помощью банка снижает риски. Расчет наличными является традиционным методом, но к нему покупатели прибегают реже.

Он не дает такой гарантии, как через банк. Основное преимущество – полная конфиденциальность.

Таким образом, самостоятельная продажа квартиры возможна. Главное – собрать необходимую документацию, она должна быть в порядке.

Зная тонкости процесса и приложив максимум усилий, можно самому быстро продать квартиру без помощи посредников.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-samostojatelno/