Как подписывать предварительный договор купли продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Покупка квартиры в ипотеку — процедура крайне популярная.

Она имеет свои значительные плюсы — не нужно ждать того момента, когда будет достаточно денег для покупки недвижимости, оформить кредит в целом достаточно просто, да и программ для получения выгодного займа для приобретения квартиры достаточно много. Да и такой кредит можно гасить с помощью различных пособий и льгот, например, материнского капитала.

Но для того, чтобы взять заем, может понадобиться достаточно большое количество дополнительных документов. И один из самых востребованных — предварительный договор купли — продажи.

В этой статье мы расскажем вам о том, что это за документ, как его составить, какую роль он играет и что потребуется для его подготовки.

Мы так же рассмотрим его использование на примере получения ипотечного займа в Сбербанке на покупку квартиры.

Что это за договор и зачем он нужен?

Предварительный договор купли — продажи квартиры — это соглашения, с помощью которого продавец и покупатель заранее фиксируют все условия сделки и снижает до минимума риск её отмены. Нужен такой договор ровно по трем причинам:

• Он является первым шагом в процедуре купли — продажи квартиры. В нем прописываются практически все те же самые положения, что и в основном договоре, а так же некоторые гарантии, которые не позволят одной из сторон безнаказанно сорвать сделку;
• С помощью предварительного договора составляется основной, что значительно упрощает купле — продажу квартиры. Более того, с помощью предварительного договора можно вносить залог, что в последствии еще больше упростит уплату денег за квартиру;
• С его помощью можно получить заем. Например в Сбербанке такой документ обязателен и нужен по одной очень простой причине — банку нужны гарантии, которые даст предварительный договор (кредитор будет знать, на что конкретно идут его деньги), а так же реквизиты, которые можно будет привязать к тексту договора займа.

Как составляется с указанием кредита?

Перейдем к составлению текста договора. Написать его достаточно просто, так как ни особой строгой формы, ни необходимости заверять документ, не имеется.

Однако при написании текста следует использовать достаточно четкую форму.

Итак, в предварительном договоре купле — продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка вам потребуется указать:

• Полное описание сделки;
• Представителей каждой из сторон;
• Гарантии, которые обеспечивает предварительное соглашение;
• Общий порядок проведения операции, передачи квартиры, денег и прав собственности;
• Обязанности кредитора и имеющиеся у него права;
• Права и обязанности покупателя и продавца;
• Расчет стоимости квартиры и порядок уплаты;
• Сведения о займе, предоставляемом кредитором;
• Условия и общие правила разрешения спорных ситуаций;
• Дополнительные сведения по договору и особые условия;
• Заключительные положения, вступающие в силу после принятия договора;
• Реквизиты каждой из сторон.

Как видите, пунктов достаточно много, но все они достаточно важны и при этом просты для заполнения. Если же вы столкнулись с проблемами, то у вас есть возможность обратиться к риелтору, нотариусу или жилищному юристу.

Образец

Ниже вы можете скачать образец договора купли-продажи:

Скачать

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры.doc

Какие документы вам потребуются?

Для подготовки предварительного договора купли — продажи потребуется полный пакет бумаг, необходимый для регистрации сделки. Вам потребуются:

• Удостоверения личности каждой из сторон. Настоятельно рекомендуется использовать именно паспорт;
• Любой документ, фиксирующий право собственности на владение квартирой;
• Технический и кадастровый паспорта квартиры. Они не должны быть слишком старыми, иначе вас отправят к экспертам для перепроверки прописанных в них сведений;
• Выписка из ЕГРП. Нужна для проверки законности предыдущих операций с недвижимостью и оформления истории её регистрации;
• Выписка из домовой книги о прописанных в продаваемой квартире гражданах;
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на проведение перерегистрации (если квартира находится в совместной собственности);
• Разрешение от государственных органов опеки (если продаваемое имущество принадлежит несовершеннолетнему);
• Медицинское заключение о дееспособности продавца или покупателя (может в будущем пригодиться для урегулирования споров);
• Разрешение от собственников на продажу долей (если у квартиры имеются другие владельцы, которые свою часть не продают);
• Свидетельства о смерти и праве на наследство (если квартира продается наследником и при этом еще не проходила перерегистрацию).

Как проходит перерегистрация?

Перейдем к последовательности действий по покупке и перерегистрации собственности. От начала процедуры до её завершения вам потребуется сделать следующее:

• Обратиться в Сбербанк и узнать, выдадут ли вам кредит, на каких условиях вы получите заем и какой перечень бумаг вам потребуется;
• Оформите предварительный договор купли — продажи;
• Предоставьте банку вашу копию предварительного договора и дождитесь перевода денежных средств на реквизиты владельца квартиры;
• Дооформите основной договор, расписку о получении денежных средств и акт приема — передачи;
• Проведите перерегистрацию в Росреестре.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-ipoteke.html

Назначение и гарантии предварительного договора купли-продажи квартиры

Документальное оформление купли-продажи квартиры играет в совершении этой сделки очень важную роль, ведь от правильности составленных документов напрямую зависит ее законность.

Поскольку в этом случае речь идет о крупной сумме денег, стороны стремятся максимально обезопасить себя от вероятных рисков.

Помимо основного договора купли-продажи, который выступает главным документом в этой процедуре, может использоваться еще и предварительный. О необходимости, а также особенностях и правилах его составления — далее в статье.

Для чего используется и в чем отличие от основного договора?

Предварительный договор купли-продажи представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем провести сделку по продаже квартиры (или другого имущества) на тех условиях, которые в нем закрепляются. В том числе данные условия охватывают и цену, которая по истечении времени не может быть изменена.

Причины в этом случае могут быть следующими:

• отсутствие у продавца необходимых документов;
• необходимость срочного отъезда одной из сторон;
• отсутствие у покупателя достаточной суммы денег и т. п.

На совершение всех этих действий требуется определенное время, однако, чтобы обезопасить себя, стороны подписывают предварительный договор. Его законодательное регулирование осуществляется ст. 429 ГК РФ.

Все правила и требования для данных документов также являются одинаковыми. Они составляются в письменной форме и, по желанию сторон, могут быть заверены нотариально (однако это необязательно).

Единственная разница между ними — это отсутствие необходимости обязательно регистрировать переход права собственности на квартиру, в отличие от основного, для которого это требование является обязательным.

Помимо самого предварительного договора, стороны могут заключить и другие — например, задатка или аванса. Такой вариант используется в тех случаях, когда покупатель отдает продавцу определенную часть стоимости квартиры заранее (чаще всего ее размер составляет 10%).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Перечень обязательных условий, которые должны быть внесены в документ, включает в себя:

Описание объекта договора

В этом пункте необходимо указать данные, которые позволили бы четко идентифицировать тот объект, который подлежит продаже (то есть квартиру). Например, это могут быть такие данные:

• полный адрес;
• кадастровый номер;
• общая и жилая площадь (точные сведения подобного рода содержатся в справке БТИ);
• число комнат;
• этаж (также можно указать этажность дома, в котором расположена квартира).

Цена

Данное условие выступает одним из наиболее важных, поскольку чаще всего именно для сохранения одной цены и заключается предварительная сделка. В договоре необходимо указать полную сумму средств (в рублях), которые должны быть уплачены покупателем в счет стоимости квартиры. В будущем данная сумма не должна изменяться.

Граждане, которые проживают в квартире (кроме продавца)

Указание перечня этих лиц является обязательным условием для основного договора купли-продажи, поэтому они должны быть включены и в предварительный.

К данным лицам могут относиться граждане, которые имеют бессрочное право на проживание в квартире или на момент заключения сделки прописаны в ней. Необходимо указать их паспортные данные, а также ориентировочные сроки их снятия с регистрационного учета.

Срок действия документа

Указывать точный срок необязательно, однако стоит учесть, что в случае его отсутствия договор будет действителен в течение одного года после подписания. Если в течение этого срока сделка купли-продажи не будет совершена, он утратит свою силу.

Стороны договора

Здесь необходимо указать такие сведения о продавце и покупателе:

• ФИО;
• адрес (не только регистрации, но и фактического проживания);
• другие контактные данные (телефон, электронную почту и т. п.).

В дальнейшем это поможет быстро найти и установить связь с участниками сделки.

Права и обязанности сторон

Необходимо перечислить основные обязательства как продавца, так и покупателя, а также указать ответственность за их нарушение. Например, штраф за просрочку передачи квартиры по договору или за нарушение сроков выплаты ее стоимости.

Оплата расходов

В предварительном договоре можно установить, кто будет оплачивать различные дополнительные траты, такие как:

Правоустанавливающие документы

Должно быть отмечено, на каком основании продавец владеет квартирой (договор дарения, мены, купли-продажи и т. п.). Помимо названия документа нужно указать и его реквизиты (серия, номер, дата выдачи, орган, который выдал).

Гарантии и риски

Предварительное оформление сделки предоставляет покупателю и продавцу, с одной стороны, дополнительные гарантии, а с другой — несет некоторые риски.

Основной гарантией является обязанность сторон в будущем подписать договор купли-продажи. Покупатель сможет получить квартиру по той цене, что была определена ранее, а продавец — продать ее в заранее установленный срок.

В случае неисполнения одной из сторон данных обязательств вторая сторона имеет право требовать заключения сделки через суд. Сделать это можно в течение полугода после окончания срока действия предварительного договора. В этом случае сделка будет заключена принудительно и на тех условиях, что были определены ранее.

Однако оформление предварительного договора несет для контрагентов и определенные риски, особенно если покупка происходит на первичном рынке:

• отсутствие уверенности в получении квартиры (это связано с тем, что в документ не включаются обязательства по ее дальнейшей передаче покупателю);
• риск того, что предварительный договор могут признать незаключенным (если квартира еще недостроена, то невозможно указать точные сведения о ней, а без этого документ не имеет силы);
• вероятность двойной продажи недвижимости (недобросовестный застройщик может подписать такой же документ и с другими потенциальными покупателями);
• риск потери средств, вложенных в покупку (в частности, в случае банкротства застройщика).

Если документ будет оформлен правильно и с соблюдением всех законодательных требований, его наличие только обезопасит стороны от возможного изменения цены или срока и позволит совершить сделку на определенных ранее условиях.

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец и правила оформления

Продажа недвижимости является «особой» сделкой! Перед договором купли-продажи, составляется предварительный документ, на основании которого и создаётся главный. Нет всех документов или финансовой составляющей? Создавайте предварительную версию документа и начинайте готовиться к основной части.

Как правильно создать почву для сделки?

По закону, в предварительной бумаге следует указать конкретную недвижимость и характеристики сделки: цена и порядок расчёта, а также указать срок, за который обе стороны должны заключить основной договор. Для чего это нужно? Продавец будет спокоен, квартиру точно купят – покупатель будет знать, что собственник не станет завышать цену т.к. в предварительном договоре указана фиксированная сумма.

В договоре должен фигурировать конкретный объект, а вдруг дом ещё не построили? Установить объект продажи или покупки нереально, следовательно, такой договор признают недействительным.

В чём заключается опасность предварительного согласования?

Двойная продажа новой квартиры — недобросовестный застройщик

Застройщик взял деньги за квартиру, но у покупателя не будет никаких гарантий. Таким образом, застройщик может заключить ещё и с другим покупателем предварительный договор, а впоследствии продать вашу квартиру.

Денежные потери

Если вы вложили деньги в строительство, в случае разногласий, вы можете претендовать лишь на возврат своих средств и минимальной неустойки. Но если, застройщик обанкротился, вы лишаетесь и этой возможности.

Дом могут долго строить

Будущий собственник не может получить неустойку за задержку строительства. В предварительном договоре, можно указать лишь время для заключения основного договора.

Строительство же может продолжаться бесконечность – всё зависит от выбора застройщика. Необходимо заплатить подороже, но быть уверенным, что вы не потеряете деньги. Застройщик должен быть “популярным” т.е.

выбирать сомнительную организацию, это уже провальная затея.

Для наибольшей ясности, предлагаю просмотреть этот образец предварительного соглашения:

Как создать договор?

Существует порядок, который необходимо соблюдать, дабы составить предварительный договор. Бланк мало отличается от основного, здесь лишь отсутствует потребность в гос.регистрации.

1. Покупатель и продавец должны указать настоящую фамилию, имя и отчество, а также вписать данные из паспорта.
2. Что продаём? Укажите недвижимость и индивидуальные характеристики.
3. Точная сумма за недвижимость.
4. Укажите, что обе стороны несут ответственность за содержимое документа т.е. это напрямую касается их.
5. Что требуется выполнить продавцу и покупателю? Укажите обязательства.
6. Требуется указать расходы и порядок денежных операций. То есть, процесс сделки.

Разберём этапы

1. Подтвердите свою личность

Действительно, нужны именно личности, которые будут подписывать основной договор. Также, если у недвижимости несколько собственников, то все должны присутствовать на предварительном этапе.

Это касается и покупателей, если их несколько – у каждого своя доля. У всех должен быть в наличии паспорт, неплохо бы совершить обмен ксерокопиями паспортов.

Конечно, если собственников несколько, а одного нет – следовательно, основная сделка может не состояться.

2. Общая заинтересованность

Что такое предмет? Это вовсе не жильё. Речь идёт про обязанности сторон, провести основную сделку в установленные в предварительном договоре сроки. На этом этапе, следует указать эксклюзивные характеристики недвижимости: сколько комнат? Какой этаж? Указать улицу, кадастровый номер, общую и жилую площадь.

3. Вы точно собственник?

Далее, нужны документы собственника – свидетельство о гос.регистрации и другие документы на квартиру. Если документов нет в наличии, предварительный договор можно не заключать. Не стоит забывать, нужны именно оригиналы.

4. Финансовые гарантии

После подписания начального документа, покупатель вносит 10% от всей суммы сделки – выбираем аванс или задаток – это совершенно разные вещи.

Документ о задатке должен быть составлен от руки, продавцу нужно подписать это соглашение, дабы покупатель при спорной ситуации мог доказать, что собственник получал задаток. Два продавца? Нужны две подписи.

Также нужны независимые свидетели, чтобы «запечатлеть» факт передачи денег.

5. Переход к основной части

Это наиболее влиятельный пункт, считается главным. Нужно определить, за какой срок стороны подпишут основной договор – не более года со дня подписания предварительного документа.

Расторжение

Во время срока, который указан в предварительном договоре, покупатель или продавец “уклоняется” от сделки? В таком случае вы можете через суд потребовать осуществить реальную сделку – заключение основного договора.

Именно с момента уклонения у вас есть ровно шесть месяцев, чтобы подать на уклониста в суд.

Далее, суд принимает решение – на каких условиях будет заключён основной договор купли-продажи – учитывается мнение обеих сторон, как правило, всё остается практически неизменным т.е.

выполняются все требования указанные в предварительном договоре или же договор будет расторгнут.

На вторичном рынке, никакой угрозы за невыполнение предварительного договора не будет. Если сделка так и не произошла, предварительный договор купли-продажи перестаёт действовать.

Предварительное согласование, это не сделка – это лишь предпосылка для дальнейшего диалога. Цель одна – заключить основной договор. Это всего лишь бумажка т.е.

практически никаких денежных процессов (кроме задатка или аванса) на предварительном этапе или другие практические махинации. Не факт, что обращение в суд поможет вам т.к.

скорее всего, продавец подаст встречный иск о недействительности этого документа т.е. попытается расторгнуть договор.

Бумага с перспективой

Основная сделка – это идентичные условия! Таким образом, предварительное соглашение — это гарант того, что реальная сделка будет осуществлена на выгодных для обеих сторон условиях. Этот документ поможет предотвратить конфликтные ситуации в будущем.

Источник: https://2realtor.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец формы бланка, условия и порядок составления, необходимые документы, основания для расторжения | Жилищный консультант

Предварительный договор купли-продажи оформляют по желанию участвующих лиц или в обязательном порядке в определенных законами РФ случаях. Законодательство предусматривает обязательное оформление такого соглашения, если покупка жилой недвижимости происходит на бюджетные средства.

После заключения договоренности участвующие лица начинают нести ответственность и приобретают некоторые права.

Если соглашение составлено в письменном виде по установленной форме, заинтересованные стороны обязаны исполнять предписанные документом положения.

Среди них: срок заключения основного договора и обязанности сторон по своевременной передаче имущества в надлежащем виде и полной комплектации.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Преимущество заключения договора: соглашение не требует государственной регистрации, но обладает юридической силой.

Текст документа позволяет понять намерения сторон делопроизводства в отношении реализуемой собственности.

Если изложенные положения будут нарушены, заинтересованная сторона вправе требовать компенсации и передачи имущества в судебном порядке.

Что включается в договор

Рассматриваемое соглашение в обязательном порядке составляется по установленной законодательством форме. Вид соглашения определяет тип заключаемого впоследствии основного договора.

То есть, предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется по бланку одноименного основного договора.

Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

Процедура использования документа регламентирована ГК РФ (гражданским кодексом России). По закону в обязательном порядке в текст соглашения вносятся следующие данные:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

1. Описание передаваемого объекта недвижимости. Адрес, технические характеристики.
2. Срок передачи имущества в пользование покупателю.
3. Стоимость жилой недвижимости.

Помимо характеристик собственности и срока осуществления сделки, договор должен содержать сведения:

• Наименование самого документа.
• Паспортные данные участников.
• Ссылку на правоустанавливающий документ, дающий право обладать имуществом.
• Дату заключения.

Обычно в договоре указывается дата, до которой необходимо оформить основной договор и передать собственность. Если время не определено, делопроизводство подлежит к исполнению в течение календарного периода — года.

В текст документа могут быть включены пункты об ответственности за несоблюдение правил соглашения. Также рекомендуется указывать правоустанавливающие документы, на основании которых осуществляется право владения. К примеру, договора купли, дарения, мены или безвозмездного пользования.

Заключение договора по ипотеке и при долевом строительстве

Рассматриваемое соглашение может быть заключено, если квартира приобретается за средства ипотечного кредитования или покупатель участвует (становится инвестором) в воздвижении многоквартирного дома.

При получении займа оформляется предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Он является связующим звеном между несколькими двусторонними договорами: между продавцом – покупателем и заемщиком – кредитующим банком. Несмотря на предварительность соглашения, отменить или не выполнить положения договора невозможно.

Если один из участников сделки обоснованно составит претензию в судебные органы, решение госорганов будет на стороне истца.

Любого типа предварительное соглашение оформляется по образцу основного документа. Если покупка имущества происходит в кредит, в договор включаются дополнительные пункты:

1. Упоминание о закладном документе. Эта бумага составляется параллельно договору. В ней указывается, что после регистрации перехода вещного права в Росреестре на приобретаемую собственность накладывается обременение. Имущество переходит в полную собственность покупателя с момента погашения ипотеки.
2. Перечень всех лиц, проживающих и прописанных в реализуемой квартире.
3. Мера ответственности за нарушение пунктов договора.

Предварительный договор на объект незавершенного строительства оформляется по типу основного на основании ст.4 ФЗ № 214 от 30.12.04 г. По закону основной договор приобретает силу с момента его регистрации.

Это возможно только на определенной стадии строительства. Для гарантии искренности намерений компании-застройщика рекомендуется заключить предварительное соглашение. И регистрировать его не нужно, и отменить его положения будет невозможно.

В такой документ нужно включить следующие сведения:

• Информацию об объекте строительства. Сюда приводятся выписки из технической документации плана будущей квартиры и сооружения в целом. Также рекомендуется указать ссылку на источники схем и планов строительства.
• Время строительства объекта до момента ввода его в эксплуатацию.
• Гарантийный срок эксплуатации.
• Способ исполнения обязательств. Здесь указывается заключение передаточного акта и договора купли-продажи.

При необходимости в текст соглашения включаются дополнительные условия. К примеру, порядок оплаты процентов по займу и непредвиденных расходов. Последние могут возникнуть ввиду незапланированной реконструкции или модернизации дома либо отдельной квартиры.

Покупка еще недостроенной недвижимости может повлечь вполне реальные риски. Чтобы они не возникли, нужно составить договор по определенному образцу. Он заполняется самостоятельно или в нотариальной конторе. Если документ оформлен надлежащим способом, участвующая сторона должна будет выполнить положения предварительной договоренности.

Предварительный договор с задатком

Для подтверждения искренности намерений покупателя в отношении приобретаемого имущества может быть выдан задаток. Эта денежная сумма входит в общую стоимость недвижимости, передается продавцу ранее оформления правоустанавливающих документов и служит гарантом ожидаемой покупки.

Согласно ст. 380 ГК РФ передача денежных средств в виде аванса или задатка должна быть заверена в письменном виде. Такая сделка оформляется самостоятельно либо через нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком должен содержать сноску на соглашение о передаче задатка или включать отдельный пункт. В последнем разъясняется, что передаваемая сумма служит гарантом заключения основного договора и последующей передачи жилья.

Оформление и регистрация договора

Соглашение о предоставлении задатка (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора задатка]) и предварительный договор могут быть оформлены тремя способами:

1. В письменной форме или на отпечатанном бланке сторонами делопроизводства. Документ является двусторонней сделкой и дублируется на количество участников. Один – продавцу, один – покупателю.
2. Аналогичными формами в присутствии юристов от одной или каждой из сторон или их ответственных лиц. Количество экземпляров договора множится на фактическое количество участников. В текст соглашения включается информация о каждом поверенном лице и делается сноска на нотариально заверенную доверенность. На основании последней разрешается участие в сделке третьих лиц.
3. В нотариальной конторе. Специализированным агентством будет предложен оригинальный шаблон документа. Его заполнение происходит по установленной форме. Процедура оформления у нотариуса платная.

Регистрировать рассматриваемые документы не нужно. Государственному оформлению подлежит только основной договор, который при заключении тиражируется на один экземпляр больше. Последний сдается в госорган при регистрации.

Расторжение предварительного договора

Заключение предварительной сделки служит гарантом получения в будущем желаемого имущества. Если соглашение составлено правильно, прекратить его действие в одностороннем порядке невозможно.

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит с обоюдного согласия сторон или с наступлением обстоятельств, отдельно оговоренных текстом соглашения.

Такие причины: нарушен срок заключения текста основной сделки или передаваемое имущество отличается по предмету или техническим характеристикам от оговоренной соглашением собственности.

Если основание для расторжения договора имеется, нужно оповестить партнера о прекращении делопроизводства. Если он не возражает против расторжения, соглашение аннулируется обоюдным согласием. Если противоречия возникли, сделка прекращается в судебном порядке.

Срок действия договора

Время заключения предварительного соглашения отображается в тексте договора. С этого момента начинает отсчет срока действия сделки. Он оговаривается отдельным пунктом заключаемого документа. Если в тексте нет упоминания о времени действия договора, оформленная надлежащим образом бумага действительна в течение года.

Срок действия может быть сокращен и прекращен по инициативе участвующих лиц или быть отмененным ввиду истечения периода действительности.

В первом случае происходит исполнение взаимных обязательств между участниками.

Во втором – подается исковое заявление в суд и в принудительном порядке защищаются законные интересы пострадавшей стороны.

Пример по предварительному договору купли-продажи

Гражданин Кириченко решил продать гражданке Дорбыш двухкомнатную квартиру за 1,5 млн. руб. У последней указанной суммы в полном размере не оказалось.

Было решено оформить предварительный договор с задатком. Величина аванса – 150 тыс. руб. Соглашение заключили в нотариальной конторе на срок два месяца.

Размер пошлины за услуги – 3 200 руб.

По истечении указанного срока денег у покупателя не нашлось. Два месяца он проживал в спорной квартире, хозяин которой оценил месяц проживания в ней в 13 тыс. рублей. По факту нарушения положений соглашения в суд подано исковое заявление.

Постановление суда: выплатить истцу-владельцу недвижимости денежные средства за проживание в его квартире 26 тыс. руб. Сумма задатка по предварительному договору возврату не подлежит. Пошлина за оформление соглашения была оплачена владельцем квартиры, поэтому возникшие затраты компенсируются за счет ответчика.

Заключение

Для подтверждения намерений покупателя в приобретении реализуемой жилой недвижимости составляется предварительное соглашение. На его основании участникам отношений гарантируется исполнение оговоренных положений. Для одного – получение денежных средств, для другого – оформление в собственность квартиры.

Основные выводы:

1. Такой договор заключается в письменной форме самостоятельно или в присутствии нотариуса.
2. Документ приобретает законную силу, если оформлен правильно по установленному законодательством типу.
3. За образец договора берется текст основной сделки. К примеру, договор купли-продажи квартиры.
4. Отменить положения правильно оформленной предварительной сделки в одностороннем порядке невозможно.
5. Возникшие разногласия по договору разрешаются в судебном порядке.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по предварительному договору купли-продажи

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Андрей. Решил купить квартиру. Подыскал подходящее жилье и для скрепления договоренности с продавцом решил заключить предварительное соглашение о покупке. В качестве серьезности намерений решено выдать задаток. Как оформить такой договор, и какие по нему получаешь гарантии?

Ответ: Здравствуйте, Андрей. Договор заключается по установленной форме. Ее можно скачать в сети или получить в юридической консультации. У нотариуса нужный документ оформляется за отдельную плату.

Насчет гарантий, согласно действующему в 2017 году законодательству:

• Если давшая задаток сторона нарушает пункты договора, она его теряет.
• Если положения не исполняются продавцом, он выплачивает сумму в двойном размере полученного задатка.
• Если сделка прекращается по непредвиденным обстоятельствам, аванс возвращается в первоначальном размере.

Если сделка нарушена по вине одной из сторон, пострадавший участник может потребовать выплаты компенсации в процентах стоимости задатка. Для этого следует предусмотреть отдельный подпункт в предварительном договоре.

Отличным понятием является аванс. При расторжении договора, аванс возвращается полностью, поэтому, если вы не уверены в покупке, то следует передать средства в качестве аванса. Факт оплаты также фиксируется в договоре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец предварительного договора купли-продажи
• Образец договора задатка

Список законов

• ФЗ № 214 от 30.12.04
• Статья 380 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi/

Предварительный договор при покупке квартиры в ипотеку. Какие есть нюансы

Последнее обновление: 26-02-2018

После того как найден подходящий вариант квартиры и достигнута договоренность с продавцом, заключается предварительный договор продажи квартиры.

Без этого не обойтись.

Нужен он для того, чтобы никто не передумал продавать/покупать, либо не затянул сроки оформления сделки и выполнения своих обязательств.

Отнестись к данному этапу покупки квартиры следует серьезно. Постарайтесь отразить в договоре свои интересы, нюансы сделки. Также рекомендую пользоваться услугами юристов, сейчас это можно сделать не выходя из дома.

Мы с супругой предварительный договор заключали два раза. Первый раз сделка после долгого ожидания сорвалась. Второй же раз закончилась приобретением квартиры.

Как правильно составить предварительный договор купли продажи по ипотеке

1. Типовая форма договора – может быть взята лишь за основу и дополнена.
2. Стоит однозначно прописать: сроки выполнения всех договоренностей (берите с запасом), способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон – при этом стараться избегать расплывчатых формулировок.
3. Необходимо учесть нюансы, относящиеся именно к вашей ситуации. Если же вам отказывают в изменении договора или условия не устраивают, то стоит задумать.

   Так как может сложиться ситуация, когда сделка сорвется или будут нарушены ваши права, но добиться ничего не сможете.

К примеру, при ипотеке нужно отдельно уточнить в договоре такой момент как рассмотрение найденной квартиры банком, как следствие, возможность отказа в выдачи кредита под данный вариант.

Подстрахуйтесь и проконсультируйтесь у стороннего юриста как лучше составить предварительный договор с учетом покупки квартиры в ипотеку. На риэлторов сильно не надейтесь, т.к. найти профессионалов становится все труднее и труднее.

У некоторых банков есть стандартная форма, что существенно упрощает дело.

Образец предварительного договора №1 и договор с агентством недвижимости

Предварительный договор от агентства недвижимости мы попросили переделать. Радует, что они не стали противиться и все сделали. Конечно, получился не идеальный документ, но такая форма как-то более обнадеживала.

Зато договор между агентством недвижимости и покупателем, то есть  нами, был составлен более подробно.

Чтобы было понятно, о чем идет речь, выкладываю пример договора, которые нам предлагали подписать в обоих случаях. Скачать образец предварительного договора купли продажи квартиры, договор с агентством недвижимости можете бесплатно по данной ссылке.

предварительный договор при покупки квартиры в ипотеку лист 1

предварительный договор при покупки квартиры в ипотеку лист 1 внимательно читайте

предварительный договор при покупки квартиры в ипотеку лист второй

предварительный договор при покупки квартиры в ипотеку лист 2 читайте внимательно

Какие изменения внесли в договор

• Пункт 2.2 изменить с учетом того, что документы, подтверждающие права собственности продавца на квартиру потребуется до подписания основного договора.
• Пункт 3.1 и 4.1 убрать сроки оплаты, либо внести поправку о том, что если сроки сдвигаются не по вине покупателя, то повышение цены не производится, а также убрать привязку стоимости квартиры к квадратным метрам.
• Добавить пункт о том, что при повторном рассмотрении покупателя в банке на возможность получения кредита, не учитывается как нарушение предварительного договора в связи с переносом сроков, так как повторное рассмотрение возникает вследствие ожидания покупателями готовых документов от продавца.
• Пункт 6.3, 6.4, 6.5 прописать сроки возврата уплаченных средств и покупателю в случае расторжения сделки не позднее 5-10 дней (не знаю, сколько по закону) и прописать неустойку в случае просрочки возврата за каждый день.
• Пункт 7.2 уточнить, какие обстоятельства считать вне контроля воли продавца.
• Прописать для покупателя такой же пункт, как и для продавца пункт 7.2 и включить в него банк, как фактор находящейся вне зависимости от воли покупателя. То есть, если банк отказывает в кредитовании данного варианта квартиры, то покупатель ответственности и штрафных санкций не несет, деньги получает назад без уплаты неустойки.
• В качестве гарантии совершения сделки оформляется задаток, но при этом задаток полностью возвращается, в случае если отказ от сделки был инициирован банком. Неустойка не берется. Если же отказ происходит по вине продавца либо покупателя, то берется неустойка в размере задатка, с той или иной стороны.
• В случае если отказ от кредитования происходит по вине продавца, либо по инициативе банка, то агентство также обязуется вернуть внесенный аванс.
• Прописать конкретно сумму, которую мы платим агентству.

Возможно, все это кому-нибудь покажется незначительным, но лучше уж подстраховаться даже в мелочах, чем потом сожалеть.

Хотя сейчас думаю, что в новый вариант договора можно было бы внести еще ряд уточнений. Впоследствии, когда сделка не состоялась, задаток нам вернули сразу. Требовать выплату неустойки мы не стали, так как запасной вариант у нас уже был в процессе оформления, а тратить время и нервы не хотелось.

Пример предварительного договора №2

После того, как первый вариант отпал, мы нашли другую квартиру, заключать предварительный договор пришлось еще раз.

Второй договор по запасному варианту новые продавцы распечатали с какого-то ресурса, по ссылке ниже, можете его также скачать и посмотреть. Все более менее в нем нас устроило, хотя сейчас опять же думаю, что ряд моментов можно было и уточнить.

Единственное изменение, которое мы внесли – это перенесли сроки подписания на пару дней дальше изначально предложенных. Хотя в итоге все равно не уложились, но квартиру купили.

Источник: https://moi-ipodom.ru/podpisanie-predvaritelnogo-dogovora-pri-ipoteke.html

Оформляем предварительный договор купли-продажи квартиры

Процедура купли-продажи квартиры – довольно длительный процесс. В зависимости от степени подготовки документов и финансовой готовности произвести оплату, покупка может занять несколько недель. При этом нет гарантии, что сделка по какой-либо причине в последний момент не сорвётся.

Особенности заключения договора

Продавец и покупатель должны понимать, что устная договоренность между ними не влечет никаких юридических последствий. Соответственно, в случае если один из участников сделки решит от неё отказаться, второй рискует потерять время и деньги.

Закрепить достигнутое соглашение между владельцем квартиры и её потенциальным покупателем может лишь предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – документ, регулирующий передачу задатка и компенсацию в случае срыва сделки.

Было бы не совсем правильно считать, что предварительное соглашение необходимо лишь для того, чтобы продавец или покупатель внезапно не передумал подписывать купчую. Письменная договоренность, удостоверенная нотариусом, также согласовывает ряд дополнительных условий. К их числу относится:

• фиксация цены с момента заключения предварительной договоренности до регистрации основного договора;
• дата фактического освобождения квартиры прежними жильцами;
• состояние, в котором квартира должна быть передана новому владельцу.

По взаимному согласию сторон в текст предварительного соглашения могут быть включены и другие условия.

В отличие от основного договора, который не требует нотариального удостоверения, поскольку личности продавца и покупателя проверяются непосредственно в Росреестре, предварительное соглашение о передаче задатка необходимо заверять у нотариуса.

[pdfview width=”670px” height=”600px”]https://yurist-konsult.ru/wp-content/uploads/2017/08/Predvaritelnyy_DKP_kvartiry.docx[/pdfview]

Скачать образец договора купли-продажи квартиры (.DOCX)

Передача задатка за квартиру

Перед подписанием предварительного договора всегда оговаривается сумма задатка. Как правило, он передаётся наличными в присутствии нотариуса, однако по желанию одной из сторон деньги могут быть перечислены на банковский счет продавца.

Сумма задатка определяется по взаимному соглашению продавца и покупателя. Обычно его величина не превышает 5% от согласованной стоимости объекта.

Слишком маленькая сумма задатка не даёт гарантий исполнения основного договора, поскольку продавец легко может расстаться с несколькими десятками тысяч рублей, если ему предложат более высокую цену, чем оговоренную в предварительном соглашении.

Если покупатель по своей инициативе откажется от покупки квартиры или не сможет к сроку собрать оговоренную в предварительном договоре сумму, то задаток ему не возвращается.

В свою очередь, если продавец снимает квартиру с продажи или решит её продать другому покупателю, несмотря на заключенные условия предварительного соглашения, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.

Покупка по ипотеке

Приобретение квартиры по ипотечной программе имеет некоторые различия с покупкой жилья у физического лица. Во-первых, если речь идёт о новостройке, то продавцом здесь выступает юридическое лицо.

Во-вторых, независимо от того, кто является владельцем квартиры, покупка недвижимости через ипотеку предусматривает обязательное привлечение банка в качестве гаранта и дополнительного участника договора.

Если ипотечная квартира приобретается у застройщика, то подписание предварительного соглашения происходит на его условиях. Сумма задатка при этом может составлять до 10% от общей цены продажи. Обычно задаток за квартиру перечисляется, когда речь идёт об объекте, который пользуется повышенным спросом.

Если же банк привлекается для обеспечения покупки квартиры у физического лица, то предварительный договор заключается на обычных условиях. Ипотека оформляется на всю сумму стоимости квартиры за вычетом задатка.

Приобретение доли

Покупка доли в жилом помещении не меняет сути предварительного договора, за исключением внесения в документ точного размера доли (в процентах или дробях) и её стоимости в рублях.

Покупка доли накладывает на покупателя дополнительную ответственность.

В частности, он должен проверить, заручился ли продавец предварительным согласием на продажу своей доли от владельцев других долей.

Несоблюдение правила преимущественной покупки, которое гарантируется ст. 250 ГК РФ может стать причиной признания основного договора недействительным в судебном порядке.

Покупка квартиры в новостройке

Заключение предварительного договора при покупке квартиры в новостройке позволяет покупателю «забронировать» выбранное им помещение, однако не даёт полной гарантии того, что застройщик всё же не решит продать объект другому лицу.

В отличие от договора долевого участия, где покупателю передаются права собственности на квартиру ещё до сдачи дома в эксплуатацию, передача задатка, согласно условиям предварительного соглашения, предусматривает ограниченные правовые обязательства застройщика.

Иными словами, строительная компания может продать зарезервированную вами квартиру кому угодно, если её рыночная цена к этому моменту значительно вырастет. Первоначальный покупатель может рассчитывать в лучшем случае на возвращение задатка в двойном размере.

Если застройщик отказывается продавать квартиру в недостроенном доме посредством заключения договора долевого участия, от такой сделки лучше отказаться.

Предварительное соглашение и передачу задатка следует расценивать лишь как заверение о намерениях, а не как часть инвестиции.

Соответственно, покупатель не сможет в судебном порядке потребовать продать ему квартиру.

Если же между покупателем и застройщиком заключен договор долевого участия, то в оформлении предварительного соглашения нет смысла.

В данной ситуации обе стороны имеют права и обязанности, выполнение которых регулируется в особом порядке.

Сама же квартира не может быть выставлена на реализацию без согласия лица, инвестировавшего средства в её постройку.

Что указывать в документе

Предварительный договор купли-продажи квартиры не имеет утвержденного бланка, что при необходимости позволяет включать в него дополнительные условия, отвечающие интересам обеих сторон. Текст этого документа включает следующую информацию:

• дата и город подписания предварительного договора;
• Ф.И.О, паспортные данные и личные подписи продавца и покупателя;
• указание срока подписания основного договора купли-продажи (месяц или квартал года);
• ответственность каждой из сторон за невыполнение условий предварительного договора;
• процедура передачи или перечисления денег (с указанием банковских счетов продавца и покупателя);
• точный адрес и технические характеристики продаваемой квартиры;
• дата или крайний срок фактической передачи помещения покупателю;
• состояние, которому должна соответствовать квартира во время передачи покупателю;
• возможность внесения изменений в текст предварительного соглашения по инициативе одной из сторон;
• согласованная цена квартиры и размер задатка.

Поскольку предварительный договор удостоверяется нотариусом, то в его текст, кроме указанных сведений, включается информация о нотариальной конторе, Ф.И.О. нотариуса и номере его удостоверения.

Для составления документа можно использовать образец предварительного договора купли-продажи, который представлен на нашем сайте.

Нарушение условий соглашения

В тексте предварительного договора следует заранее предусмотреть ответственность каждой из сторон в случае нарушения условий соглашения. Во-первых, это позволит компенсировать ущерб за срыв сделки, а во-вторых, защитит от подачи судебного иска с необоснованной суммой претензий.

В предварительном соглашении обе стороны могут заранее согласовать возможный порядок разрешения споров (судебный, внесудебный, с привлечением мирового или третейского судьи).

Сумма компенсации за нарушение условий соглашения определяется на основании ст. 381 ГК РФ.

В соответствии с её положениями, неисполнение продавцом обязательств, которые были обеспечены передачей задатка, влечет необходимость его возвращения в двойном размере.

Если же одна из сторон предварительного соглашения понесла материальный ущерб из-за неисполнения другой стороной условий договора, то она вправе требовать дополнительную компенсацию вне зависимости от суммы возвращенного задатка.

Такая ситуация может возникнуть, если покупатель оформил кредит на покупку квартиры, но продавец отказался от сделки.

Если в кредитном договоре была предусмотрена выплата неустойки за досрочное возвращение денежных средств, или же покупатель потерял свои деньги на оплате страховки по кредиту, он может потребовать продавца возместить понесенные убытки.

Типичные ошибки при составлении предварительного договора

При заключении предварительного соглашения каждая из сторон может совершить ошибку, которая при определенных условиях грозит крупным материальным ущербом.

Например, распространённой ошибкой считается отсутствие в тексте предварительного договора точных формулировок о сроке подписания купчей, дате освобождения квартиры или состоянии, в котором помещение должно быть передано покупателю.

Вследствие разночтений документа может возникнуть спор, способный сорвать сделку или стать причиной подачи судебного иска.

Ещё одна распространённая ошибка касается покупателей.

При выборе квартиры им следует обязательно учесть, что передача задатка при покупке недостроенного объекта недвижимости не несёт никаких правовых обязательств для застройщика.

Он вполне может продать квартиру другому гражданину или предоставить для покупки помещение не на том этаже, о котором ранее шла речь. Избежать ошибки в данном случае поможет заключение договора долевого участия.

Дальнейшие действия

Подписание предварительного соглашения и передача задатка позволяет начать сбор документов для государственной регистрации купли-продажи.

И хотя обязанность подготовки документации возлагается на продавца, покупатель должен проследить за тем, чтобы все собранные справки и свидетельства подтверждали отсутствие обременений на квартире, а также полномочия и полную дееспособность владельца помещения.

Условия предварительного и основного договора должны соответствовать интересам и безопасности обоих участников сделки. Это касается и способа передачи денег. Если при подписании предварительного договора задаток передается наличными, то оставшуюся часть денег целесообразно перечислять на банковский счет.

Подписание купчей происходит без участия нотариуса, но при обязательном присутствии уполномоченного сотрудника Росреестра.

Он удостоверяет личности продавца и покупателя, принимает поданные документы на проверку и регистрацию.

После того, как идентификация подлинности документов будет пройдена, новому владельцу выдадут выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

Предварительный договор купли продажи (его законность):

Источник: https://yurist-konsult.ru/oformnedv/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html