Как аннулировать договор купли продажи квартиры?

Расторжение договора купли-продажи квартиры после его регистрации

Перед заключением сделки купли-продажи нужно тщательно обдумать свое решение. Потому как после передачи недвижимости в другие руки у прежнего владельца не останется прав.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации сложно. Для этого необходимо иметь веские причины, недостаточно просто хотеть вернуть себе квартиру.

Всего есть два пути решения проблемы: попробовать договориться с покупателем либо обратиться в судебный орган.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации

Именно регистрация сделки считается завершающим этапом, после которого передача прав будет являться законной. До этого момента обе стороны могут отменить куплю-продажу без каких-либо последствий.

Исключение составляет ситуация, когда был заключен предварительный договор. В этом случае человек, отказавшийся от договоренности, должен будет понести определенные потери.

Конкретные моменты прописаны в предварительной официальной бумаге.

Как только произошла регистрация сделки, аннулировать процедуру будет крайне сложно. Но, как показывает опыт, именно после этого момента может произойти что угодно.

Допустим, покупатель вдруг обнаружит серьезные недостатки квартиры, которые раньше не были заметны. Либо даже окажется, что на недвижимость наложено обременение.

Продавец может просто передумать реализовывать собственность.

По сути, для аннулирования сделки в судебном порядке есть всего несколько веских оснований:

1. Отсутствие оплаты. Обязанность покупателя отдать нужную сумму в срок. Если этого не происходит, тогда продавец имеет полное право расторгнуть сделку.
2. Объект не был передан покупателю. Существуют также недобросовестные владельцы недвижимости, которые деньги получают, а собственность не отдают. Они могут оттягивать сроки либо вовсе игнорировать требования покупателя. Это тоже служит поводом для обращения в суд.
3. Наличие обременения – прописанных в доме людей. Нередко может выясниться, что право пользования сохранилось за прежними жителями. Допустим, человек попал в тюрьму, а в это время квартиру продали. Он хоть и не является владельцем, однако, по закону, может жить на территории жилплощади. В такой ситуации покупатель может требовать отмену сделки, но только если с момента покупки прошло не больше трех лет.
4. Сделка не действительная. Такое бывает, к примеру, когда одна из сторон признана недееспособной, либо купля-продажа произошла под давлением или по причине обмана. Потребуется доказать данные факты, чтобы признать процедуру ничтожной.

Отозвать договор можно как по соглашению обеих сторон, так и в судебном порядке. Конечно, первый вариант является наиболее удобным, однако, он далеко не во всех случаях осуществим. Поэтому стоит быть готовым к обращению в суд.

По обоюдному согласию

Легче всего осуществить процедуру, если было достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора.

Но, как показывает практика, далеко не во всех случаях удается прийти к подобному решению. Нередко отказаться от сделки хочет только одна сторона.

Допустим, покупателю не понравились условия проживания или сам район. Либо продавец пожалел о продаже в силу возникших обстоятельств.

Если расторжение должно произойти из-за желания одного человека, то вторую сторону может подобное совершенно не устраивать. Когда была выполнена государственная регистрация договора, права полностью переходят новому владельцу. При этом покупатель и продавец уже не могут просто передумать совершать куплю-продажу.

Важно! Именно поэтому можно попробовать договориться со второй стороной о том, чтобы расторгнуть сделку. Но тут уже придется убедить другого участника в том, что передачу прав действительно нужно отменить.

Если удастся добиться нужного ответа, тогда легче всего будет осуществить обратную процедуру. В этом случае совершается точно такая же сделка, однако продавец и покупатель меняются местами.

Минус подобного варианта заключается в том, что не будут компенсированы затраты на оформление документов, составление договора, государственную регистрацию и другие моменты. Поэтому люди все-таки понесут определенные затраты. Однако удастся достаточно быстро отменить куплю-продажу.

По инициативе одной из сторон

Отмена сделки по инициативе продавца или покупателя часто заканчивается судом. Потому как второй стороне может быть не выгодно возвращать все, как было. К тому же, это потребует времени, сил и материальных затрат. Да и не всегда жизненные обстоятельства позволяют поддержать инициативу второго участника.

В такой ситуации потребуется подавать иск в судебный орган, но необходимы будут серьезные причины для расторжения.

Также будет важно правильно составить иск и изложить все требования. Потому как суд может удовлетворить только те желания, которые будут прописаны в документе.

Например, если человек ничего не скажет про возврат имущества, тогда данный вопрос не будет решен.

Придется предоставить документы, которые докажут правоту истца. Их обязательно нужно перечислить в заявлении. После этого останется только подождать, пока в течение отведенного срока рассмотрят дело. Затем будет принято решение о том, удовлетворить требования истца или нет.

Негативные последствия

В России, Беларуси, Украине и других странах существует ряд негативных последствий, которые несет за собой расторжение договора. Проблемы возникают в том случае, если покупатель и продавец не учли при совершении сделки важные моменты.

Допустим, в судебном порядке удастся добиться расторжения купли-продажи. Однако продавец не обязан возвращать деньги, а покупатель не должен отдавать недвижимость. Потому как данный момент должен быть прописан в договоре купли-продажи.

Но если в официальной бумаге ничего не будет сказано про возврат при расторжении сделки, тогда обе стороны могут ничего не отдавать.

В такой ситуации можно разве что попробовать договориться со второй стороной. Возможно, удастся прийти к обоюдному решению, которое позволит вернуть деньги и собственность. Однако нет никаких гарантий, что получится достигнуть соглашения. В крайнем случае, придется обращаться в суд, чтобы через него попробовать добиться желаемого.

Можно ли оспорить расторжение

По закону, есть возможность оспорить любое судебное решение, в том числе и по поводу расторжения сделки. Однако важно достичь желаемого результата. От людей обязательно потребуется обосновать фактами, почему аннулирование договора не является законным.

Допустим, одна из сторон может подтвердить несоответствие фактов или заведомый обман судебного органа. Также можно потребовать пересмотреть иск о расторжении на основании новых обстоятельств. Стоит помнить, что отменить сделку нельзя будет после того, как люди выполнят все обязательства. Потому как расторгнуть удастся только действующий договор.

Порекомендовать можно, тщательно прописывать условия купли-продажи, а также действия при разрыве сделки. Тогда обеим сторонам удастся избежать многих неприятностей. Правильнее всего будет обратиться к квалифицированному специалисту, чтобы тот занялся оформлением бумаги.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/prodazha/kvartiry-mozhno-li-rastorgnut-dogovor.html

Расторжение договора купли продажи квартиры

По определению, расторжение договора после его заключения – это окончательное прекращение действия соглашения и завершение правовых и юридических отношений между продавцом и покупателем. Аннулировать сделку можно только при двухстороннем согласии, или же по инициативе одной стороны, но только в судебном порядке.

Обязательства, которые были исполнены по договору, не подлежат возврату, если не было прописано другой возможности, т.е. аванс или часть средств внесенных как оплата за жилье не возвращаются покупателю, даже если все отношения по условиям сделки прекращены и жилье остается у продавца.

Условия расторжения любого документа, указаны в ст. 450 ГК РФ. В законе прописано, что действие контракта прекращается только при условии существенных нарушений пунктов сделки.

Существенными нарушениями принято считать действия одной из сторон, которые наносят ущерб другой стороне или лишают того, на что она рассчитывала при заключении соглашения.

К данным нарушениям относится неполучение продавцом оплаты, даже если договор подписан сторонами и зарегистрирован в Росреестре. Нарушением со стороны продавца считается отказ от выписки из квартиры и выселения.

Еще одним поводом для прекращения контракта служит изменение обстоятельств, на которые стороны опирались, заключая сделку и не предполагали, что существует возможность их кардинального изменения.

События, случившиеся внезапно не позволяют исполнить условия соглашения, но вины участника сделки в этом нет. Эта ситуация наиболее распространена в судебной практике.

Признание договора купили-продажи квартиры недействительным

Одним из вариантов прекращения обязательств по соглашению служит признание недействительным договора купли-продажи квартиры.

При таком решении проблемы сторона, признанная виновной в расторжении сделки обязана вернуть все, что было получено по условиям контракта и компенсировать возможный ущерб, полученный другой стороной.

Сделка признается недействительной в том случае, когда нарушаются нормы закона или одна из сторон признана недееспособной, или не могла руководить своими действиями.

Так же договор теряет силу, когда заключается под угрозой насилия, обманным путем или же являлся мнимым или притворным для сокрытия каких либо правонарушений (см. Проверка квартиры при покупке).

Когда жилье приобретается у фирм или организаций, неправильные уставные документы, ошибки в оформлении, отсутствие согласия учредителей или подписание бумаг неуполномоченным лицом служит поводом для аннулирования соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации

Отменить сделку купли-продажи несложно, если права собственности на жилье не были переоформлены и процедура государственной регистрации еще не проводилась.

Недвижимость еще считается собственностью продавца, и процедура аннулирования, при достижении обоюдного согласия, заключается в подписании документа о расторжении договора.

Дело осложняется, когда продавец отказался от прав собственности и владения перешло к покупателю. В данном случае отменить сделку можно только при возникновении ситуаций предусмотренных законом или предусмотренных в контракте.

Согласно ГК РФ процедура аннулирования контракта возможна только тогда, когда его срок действия не истек. После исполнения всех обязательств по соглашению и истечению его срока расторгнуть контракт не представляется возможным.

Когда регистрация недвижимости прошла, но не все пункты были выполнены, отмена контракта не означает возврат жилья бывшему собственнику.

Чтобы иметь возможность вернуть квартиру следует прописать данное условие при заключении договора купли-продажи или же в документе об отмене сделки.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

Аннулировать договор можно и не обращаясь в судебные инстанции, т.е. по обоюдному согласию продавца и покупателя. Для этого составляется соглашение о прекращении сделки и подписывается, после чего проводиться передача прав собственности в обратном порядке.

Получается, что квартира продается бывшему владельцу с возмещением расходов связанных с оформлением документов и государственной регистрации стороной – инициатором расторжения.

Судебные инстанции принимают иски по аннулирования договоров только после того, как был получен отказ от второй стороны подписать соглашение об отмене сделки.

После подачи иска отправляется повторный запрос стороне о мирном разрешении вопроса и в случае отказа или неполучения ответа дело получает ход.

Если в контракте не указаны сроки для получения ответа, то стандартное время ожидания – 30 дней.

Если стороны не смогли прийти к компромиссу и решить дело мирным путем, тогда можно подать дело об аннулировании соглашения на рассмотрение в суд.

При подаче заявления истцом довольно часто совершается серьезная ошибка, исправить которую впоследствии сложно.

Истец требует расторжения договора, но при этом забывает указать, что так же необходимо вернуть имущество.

Суд со своей стороны может рассматривать и удовлетворять только те требования, которые были предъявлены.

Суд, приняв решение в пользу истца, тем самым аннулирует само соглашение покупки дома или квартиры и отменяет действие контракта. Имущество же, которое уже перешло в собственность покупателя и прошло регистрацию в Росреестре так и остается у последнего.

В такой ситуации истцу придется вновь обращаться в суд с очередным заявлением о возврате квартиры и выселении новых жильцов.

Еще одним неопрятным моментом для продавца может стать пункт об окончательном расчете только после переоформления всех прав собственности. Если покупатель не выплатит сумму, возврат недвижимости будет сопряжен со многими трудностями.

Ст. 395 ГК РФ гласит, что в подобных ситуациях продавец может требовать возврата всей суммы за недвижимость, а так же выплаты компенсации за причиненные убытки, если таковые имели место быть.

При составлении искового заявления в суд необходимо указать следующие требования:

• Расторгнуть договор купли-продажи (обязательно указать весомые причины);
• Вернуть переданное по договору имущество прежнему владельцу;
• Возместить убытки или моральный вред (если имеются доказательства полученного ущерба и нарушения ответчика были серьезными).

Именно поэтому очень важно при составлении заявления о расторжении договора купли-продажи учитывать все возможные нюансы, а еще лучше обратиться к грамотному адвокату за консультацией.

Гарантии безопасности и сроки

Во избежание конфликтных ситуаций следует уделить внимание договору еще на стадии его составления, предусмотреть все возможные случаи и прописать методы их решения.

Рекомендуется учесть следующие пункты:

• Возможность аннулирования соглашения, если не выполняются обязательства, взятые на себя одной из сторон;
• Способы и сроки оплаты.

В законодательстве предусмотрена возможность зафиксировать факт передачи недвижимости специальным передаточным актом.
Определенных сроков для передачи имущества в ГК РФ не установлено и есть лишь не конкретизированное определение «в разумный срок».

Важно прописать четкий срок передачи квартиры и в случае невыполнения обязательства требовать возврата жилья принудительно с возможностью компенсации полученных убытков.

Подать исковое заявление с просьбой расторгнуть договора купли-продажи можно в течение трех лет с момента его заключения, об этом указывается в статье 196 ГК РФ.

Из всего вышеизложенного можно решить, что существует много оснований и возможностей для расторжения сделки, это действительно так, но основная сложность заключается в том, что нарушения и прочие причины, побудившие к отказу необходимо доказывать в суде, а это очень трудно.

Поэтому помните, что любое событие лучше заранее предупредить, чем потом разбирать негативные последствия необдуманных действий.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/rastorzhenie-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если он уже был официально зарегистрирован в Росреестре? Да, это возможно. Гражданский кодекс РФ предусматривает 3 основных варианта.

• Первый – расторжение договора по взаимному согласию сторон.
• Второй – отказ от исполнения условий договора в одностороннем порядке, когда имеются серьезные нарушения положений о качестве объекта недвижимости или иных условий договора, а также существенное измененение обстоятельств. В этом случае расторжение договора после госрегистрации производится по решению суда.
• Существует еще один вариант – признание договора купли-продажи недействительным, при котором обязанности сторон сразу же теряют свою актуальность.

Основания для расторжения договора

Расторжение сделки купли-продажи недвижимости – непростая процедура. Для ее инициации необходимы веские основания, которыми чаще всего выступают:

1. Плата за приобретение объекта недвижимости в собственность не была вовремя внесена. Это актуально для случаев, когда условия договора (дополнительного соглашения, расписки) подразумевают отсрочку или рассрочку платежа. Если деньги не будут вовремя внесены, то договор легко расторгнуть, добровольно или через суд;
2. Использование поддельных документов при совершении сделки. Потребуется доказать, что такие документы были намеренно использованы одной из сторон;
3. В правоустанавливающих документах найдены ошибки, помарки. Если эти ошибки существенны для одной из сторон (например, привели к увеличению стоимости квартиры), то сделку легко расторгнуть через суд;
4. После заключения договора купли-продажи (ДКП) обнаружилось, что на квартире имеются обременения. К примеру, в ней оказались зарегистрированы посторонние жильцы или обнаружился существенный долг за коммунальные услуги.

Расторжение по согласию сторон

Расторжение зарегистрированной сделки договора купли-продажи недвижимости по согласию сторон встречается редко.

Все дело в том, что на основании статьи 408 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) все договорные отношения, по которым исполнены обязательства сторон, считаются законченными.

Значит, договор, в результате которого недвижимость уже была перерегистрирована на нового собственника (покупателя), а прежний владелец уже получил деньги, считается несуществующим. Его уже нельзя отменить, составив соглашение о расторжении договора.

В этом случае необходимо провести процедуру обратной сделки, в которой покупатель и продавец меняются местами. Продавец становится покупателем и наоборот, а затем происходит обратная передача прав собственности и денег.

Причина непопулярности расторжения ДКП по общему согласию сторон уже после его регистрации в том, что таким образом нельзя вернуть понесенные расходы.

Например, покупатель не сможет получить обратно свой аванс, переданный ранее продавцу (если продавец не отдаст его добровольно). Сделать это нельзя даже через суд.

Для этого в тексте договора должен быть соответствующий пункт.

Отмена договора после сделки в судебном порядке

Если вторая сторона отказывается от аннулирования сделки, то предстоит обращение в суд. После подачи иска в суд другой стороне отправляется предложение о мирном, досудебном урегулировании конфликта.

Следует убедиться, что это предложение было действительно получено. Стандартный срок ответа на него – 30 дней.

Если в течение этого срока был получен отказ или ответа так и не последовало, то делу дается судебный ход.

Как расторгнуть договор купли-продажи через суд?

1. Подача искового заявления. В нем необходимо изложить причину обращения и привести веские основания для расторжения договора. Составить иск можно и самостоятельно, однако нелишним будет воспользоваться помощью опытного юриста, во многих случаях это повышает вероятность выиграть дело. При желании аннулировать ДКП, заключенный между физическими лицами, иск подается в районный суд. Если речь об организациях, то предстоит обращение в арбитражный суд.
2. Предоставление документов. К заявлению потребуется приложить правоустанавливающие документы на объект недвижимости, копию договора купли-продажи, заверенную у нотариуса, и прочие документы, на основании которых суд может аннулировать сделку. Нередко приходится привлекать и свидетелей, потому что самостоятельно доказать суду свою позицию сложно. Особенно в случае, если договор был оформлен по всем правилам в нотариальной палате.
3. Ожидание решения суда. К сожалению, часто судебные процессы длятся несколько месяцев или даже лет. После того, как прошло последнее судебное заседание, остается дожидаться официального решения. Даже если оно будет вынесено в пользу истца, получить свои деньги обратно (если истец является покупателем недвижимости) не всегда получается сразу. В этом случае взыскание денег по приговору суда возлагается на судебных приставов, что также не является быстрым процессом.

Важно! При составлении судебного иска важно учесть, что суд способен удовлетворить только те требования, которые прописаны в нем.

Лучше всего при составлении иска сразу выдвигать в нем целый ряд требований к ответчику:

• аннулировать действие контракта (указать основания);
• вернуть все имущество, переданное по договору купли-продажи, своему прежнему владельцу;
• возместить все понесенные убытки, включая моральный вред (потребуются письменные доказательства понесенных убытков, показания свидетелей).

Договор признан ничтожным (недействительным)

Отмена сделки купли-продажи после регистрации возможна и на основании его недействительности. В этом случае нет необходимости в расторжении ДКП, он признается ничтожным автоматически.

При этом та сторона, из-за которой документ был признан недействительным, обязана не просто вернуть все приобретенное по договору, но и компенсировать причиненный ущерб (на основании статьи 167 ГК РФ).

Случаев, при которых сделка признается недействительной, множество. Отметим лишь самые основные:

• Заключение договора было сопряжено с угрозой насилия, обманом, мошенничеством, предварительным сговором и прочими тяжкими обстоятельствами. В этих случаях необходимо не только требовать расторжения договора через суд, но и обращаться в полицию с требованием завести уголовное дело;
• Один из участников ДКП (покупатель, продавец) официально признан полностью или частично недееспособным;
• Один (или оба) участника сделки не могли руководить своими действиями в момент подписания договора. Варианты – состояние сильного алкогольного (или наркотического) опьянения, сильная травма, пожилой возраст;
• Налицо факт мнимой или притворной сделки. Мнимая сделка – это фиктивная сделка, без каких-либо юридических последствий для сторон. Притворная – заключается в целях прикрыть другие незаконные действия;
• При заключении ДКП были нарушены какие-либо законы, законные акты;
• Один из участников сделки является несовершеннолетним. Если права несовершеннолетнего гражданина не были нарушены, то суд (очень редко) может отказать в признании сделки незаконной.

Расторжение сделки до регистрации

Первым делом об этом желании уведомляется вторая сторона сделки (при помощи письма). Составление письменного предложения о расторжении необходимо, если в дальнейшем планируется обращение в суд.

Суды рассматривают иски о расторжении ДКП только в случае, когда получен отказ в расторжении сделки или ответ не получен в течение 30 дней.

Вместе с письмом о расторжении лучше всего направить и образец соглашения.

Как правильно составить соглашение об аннулировании ДКП до его официальной госрегистрации? Точной формы этого документа не существует, однако он обязательно должен содержать ряд сведений:

• Правильное название. К примеру, «Соглашение о расторжении договора купли-продажи № 256-25 от 12.06.2017»;
• Полное наименование участников сделки (продавца и покупателя). Если это юридические лица, то потребуется указать их реквизиты;
• Условия и основания прекращения договора, предусмотренные законом, самим ДКП или иными обстоятельствами;
• Дата прекращения договора (с какого момента он будет считаться расторгнутым);
• Последствия аннулирования договора. К примеру, одна из сторон обязуется выплатить уже понесенные расходы;
• Дата подписания соглашения и подписи сторон (и печати, если ДКП подписан между организациями).

Как оспорить расторжение договора?

По закону оспорить можно любое решение суда, в том числе и об аннулировании договора купли-продажи недвижимости.

Но для этого к иску, оспаривающему судебный вердикт, потребуется приложить документы, которые будут подтверждать выявленные нарушения.

То есть, необходимо иметь в своем распоряжении ряд железных фактов нарушения судом правил судебного производства (несоответствие фактов, ложные сведения, введение суда в заблуждение).

Заключение

Расторжение уже заключенного и зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи недвижимости – процесс сложный и долгий.

Особенно в том случае, когда в этом заинтересована только одна сторона.

Необходимо не только иметь веские основания для аннулирования соглашения, но еще и суметь при необходимости доказать их в суде, что зачастую совсем непросто.

Лучший способ избежать этого неприятного процесса – с умом подойти к составлению самого договора купли-продажи, включив в него ряд необходимых пунктов. Особенно в части сроков и условий исполнения договора, ответственности и обязанностей сторон. Особое внимание стоит уделить описанию в договоре возможности и условий его расторжения.

(1 4,00 из 5)
Загрузка…

Получите юридическую консультацию по телефону или прямо на сайте.

Это совершенно бесплатно!

Москва и область (круглосуточно)

+7 499 110-09-25

Санкт-Петербург

+7 812 245-69-01

Бесплатно по России

8 800 550-53-04

Источник: https://sudovnet.ru/zhilishhnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Регистрация договоров купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Вместе в ней происходит переход права собственности на объект.

Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар. Когда это возможно, по какой причине и как расторгнуть соглашение?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 122-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок. При этом законодательство обязывает регистрировать соглашение как при покупке недвижимого объекта, так  и при прекращении договорных обязательств.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента регистрации, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка;
• обязательно читать все пункты договора;
• прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после его регистрации:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (ГК РФ Статья 452);
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартирынедействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п.1 ст.167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

• оспаривания сделки;
• ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст.171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст.168 ГК);
• сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст.172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст.170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст.174.1 ГК).

Так же оспоримые и ничтожные сделки различаются сроками исковой давности. Статья 181 ГК определяет для первого случая один календарный год, для второго – три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных там граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок. Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке http://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Расторжение договора купли-продажи

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры: скачать бланк и образец

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

по обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашений. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

в одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

• при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
• при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
• при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

• при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
• если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
• при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Скачать исковое заявление расторжения договора купли-продажи недвижимости: бланк

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение – пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр.

Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей.

Гражданин должен учитывать, что подобное действие можно выполнить далеко не всегда.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств.

Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица.

Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

• 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
• 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
• 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
• 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

В действующем законодательстве отражен срок исковой давности, в течение которого лицо имеет право обратиться в суд и расторжение соглашения. Закон позволяет продавцу и покупателю осуществить процедуру расторжения договора в течение 3 лет с момента регистрации соглашения.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если процедура заключения сделки выполнялась с привлечением нотариуса или агентства недвижимости, туда же нужно обратиться и при расторжении соглашения.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки.

Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом.

Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами.

Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости.

Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр.

На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если было осуществлено частичное исполнение, и сотрудники уполномоченного органа уже завершили процесс регистрации, соглашение о расторжении не станет основанием для прекращения действия заключенного ими договора.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки.

Если лицо отказывается от расторжения или не отвечает на поступившее уведомление в течение 30 дней, гражданин получает право на составление иска. Однако для расторжения ранее заключенного договора одного желания мало. Чтобы сделка была отменена, должны присутствовать веские причины.

Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

• покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
• в квартире прописаны третьи лица;
• соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
• гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

• расписку;
• выписку с банковского счета;
• квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца.

Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев.

Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры.

 На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться.

При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Оказавшись в подобной ситуации, новый владелец недвижимости имеет право оспорить сделку  в судебном порядке и выполнить расторжение договора. Правило действует, если с момента заключения сделки не прошло 3 года.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной.

 Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной.

И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

• произошедшее возникло неожиданно;
• ситуация входит в категорию непреодолимых;
• произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
• случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

• действующее законодательство изменено;
• осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
• рыночная цена помещения сильно повысилась;
• наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registratsii/