Договор купли продажи квартиры все нюансы

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: документы и советы юристов

Приобретение собственной квартиры — мечта для не имеющих собственного жилья и выгодное вложение средств для тех, у кого таковые есть.

Для большинства покупка квартиры, как и ее продажа, происходят не часто.

Случай это не рядовой и очень ответственный, а сам процесс настолько трудоемкий, что многие стремятся потратить деньги на услуги профессионалов.

Купля-продажа квартиры представляет собой ряд последовательных действий, в результате которых один владелец теряет право собственности на объект, а у другого оно возникает. Иначе говоря, происходит процесс передачи недвижимости и прав на нее. Оформление осуществляется в письменной форме, основанием становятся договор купли-продажи и передаточный акт.

Нюансы договора купли-продажи квартиры

При совершении сделки много нюансов. Зависят они от продавца (физическое лицо, ИП или организация), типа приобретаемого жилья (новостройка или вторичное жилье), способа приобретения (за счет собственных накопленных средств или с использованием кредитов), подписывающих сторон (сами или через посредников).

Нюансы, связанные с расчетами между сторонами. Стандартным считается наличие пункта о завершении оплаты одновременно с подписанием договора. Часто покупатель при передаче денег просит с продавца еще и расписку. Если ее предоставить, то получается факт двойной оплаты.

Открывается возможность судебного взыскания переданной суммы. Противоположная ситуация, когда расчеты осуществляются после регистрации.

Покупатель стал собственником, а рассчитываться не торопится.

Выселить его из квартиры, фактически не купленной, не удастся, если в договоре отсутствует указание на расторжение договора при неисполнении покупателем своевременной оплаты.

Законодательство не предусматривает случаев признания договора расторгнутым по причине отсутствия оплаты. Не содержит оно и обязанности аннулирования права собственности нового владельца и передачи его старому.

Связанные с описанием предмета договора (квартиры). Детальное описание необходимо обеим сторонам для отсечения возможности дальнейшего судебного разбирательства.

Связанные с оформлением сделки. Детально описывать в договоре следует, помимо предмета, его стоимость и порядок проведения расчетов. Указывать полные данные сторон, включая паспортные и ИНН.

При приобретении первичного жилья от застройщика требуется убедиться в наличии у него разрешения на строительство и его праве собственности на землю или ее аренды.

Все, что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры, узнаете из этого видео:

При привлечении заемных денежных средств сначала нужно обратиться в банк для одобрения кредита, определив его размер. Неожиданностью может стать отказ банка предоставить кредит без видимых причин.

При требовании продавца о предоставлении задатка либо для закрепления покупателем квартиры за собой (при недостаче денежных средств для полного расчета за жилье) следует заключить предварительный договор, в котором необходимо четко прописать наступление неблагоприятных последствий при его нарушениях.

При заключении договора с посредником требуется проверить на подлинность доверенность, уяснить его полномочия, а в договор включать уже его данные, не собственника.

Алгоритм продажи недвижимости

Цены на недвижимость подвержены существенным колебаниям, уровень спроса на них также не постоянен. Для продажи нужно выбрать подходящий момент (разгар сезона продаж), к нему подготовить квартиру. Провести в ней ремонт и генеральную уборку, удалить посторонние запахи, переставить мебель для создания ощущения пространства, умиротворения и уюта.

При подсчете учитывать место расположения квартиры (не секрет, что на аналогичные квартиры в разных районах не одинаковые цены), этаж (первый и последний этажи дешевле, разница может достигать 10%). Также принимается во внимание материал постройки дома, год введения его в эксплуатацию, проведение капитального (косметического) ремонта.

Состояние самой квартиры, мебели и сантехники в ней. Ясность и полнота собранных документов (отсутствие для покупателя необходимости оплаты их доработки).

Представляет собой распространение информации о продаже, описание лучших сторон квартиры с подтверждением качественными фотографиями. Для более полной информации об объекте лучше добавить фотографии дома, подъездных путей к нему и плана-схемы самой квартиры. Обязательно упомянуть о готовности документов.

Распространять рекламу следует всеми возможными способами (в печатных изданиях;на местных сайтах;в объявлениях, расклеенных по району; в виде баннера, установленного на стене дома или балконе).

Как купить квартиру

Покупатель действует по схожему алгоритму. Первым делом он рассчитывает свои финансовые возможности. На их основании определяет параметры квартиры, на которую можно претендовать, и район ее расположения. Рассматривать абсолютно все варианты не следует.

После переходит к изучению предложений, существующих на рынке, если действует самостоятельно, или обращается к посреднику для согласования стоимости его услуг. Изучение происходит из средств массовой информации.

Типовые риски покупателя

Провести качественную проверку сможет не каждый, опасностей много, поэтому выделим наиболее значимые из них, которые могут повлиять на заключенный договор:

1. Здоровье продавца, ограничивающее его дееспособность (алкоголизм, психические и неврологические заболевания)
2. Отсутствие у продающей стороны правомочий по распоряжению квартирой (неправильно оформленная или поддельная доверенность).
3. Правообладателей несколько, и вопрос продажи с ними не согласован.
4. Прописаны в квартире несовершеннолетние (для продажи требуется разрешение компетентного органа) или инвалиды (их не удастся выселить даже посредством судебного заседания).
5. На квартиру наложены обременения судом или полномочными органами (арест, запрет на совершение регистрационных действий), или она находится в ипотеке
6. Наличие у квартиры, перешедшей к продавцу по наследству, других, не извещенных претендентов, которые могут предъявить свои права.

Особенности договора купли-продажи.

Необходимые для изучения документы

Проверка начинается с изучения документов, подготовленных продавцом. К ним относятся:

• Выданное регистрирующим органом свидетельство, а также документы, послужившие для этого основанием. В настоящее время свидетельство не используется, подтверждением права является выписка из ЕГРП.
• Паспорта (технический и кадастровый). Позволяют выяснить наличие незаконной (не отраженной в паспорте) перепланировки.
•  Справка из управляющей организации, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги (при наличии задолженности можно требовать существенную скидку).
• Документы всех, кто участвует в сделке, подтверждающие их личность
• Перечень лиц, зарегистрированных в квартире (отражается в домовой книге, учет зарегистрированных также ведет орган местного самоуправления).

Стоит изучить подлинники документов, при предоставлении копий они могут оказаться в регистрирующем органе при совершении другой сделки. Поэтому аванс на основании копий вносить не стоит.

Представленных документов достаточно для заключения предварительного договора (если для полного расчета средств в данный момент не хватает, а квартиру после проведенного осмотра хочется закрепить за собой).

Предварительный договор: как оформить

В нем, кроме описания самого объекта, обязательно следует четко очертить:

1. Сроки совершения действий (заключения соглашений (текущего и будущего основного договора, передачи денег, квартиры, выписки всех прописанных лиц).
2. Процедура расчетов заключается в статусе передаваемой суммы: аванс (при расторжении договора покупателем остается у продавца) или залог (возвращается вне зависимости от стороны, по инициативе которой происходит отказ от заключения основного договора).
3. Источники оплаты и ее способы (собственные, могут передаваться на руки покупателю, и заемные, их перечисляет банк).
4. Дополнительные условия (оставляет ли продавец мебель или бытовую технику).

В заголовке указывается, что он предварительный, на его основании регистрацию собственности не провести.

После заключения предварительного договора объявления о продаже объекта снимаются или заявляются как неактуальные.

Оформление основного договора

Заключение основного договора — это этап еще более ответственный. По форме он особо не отличается от предварительного, а его основные положения уточняются или видоизменяются. Образец договора, можно скачать ниже.

Перед заключением требуются еще документы, потом предъявляемые на регистрацию как дополнительные (выписка из ЕГРП, разрешение органов опеки при наличии несовершеннолетних, согласие на сделку членов семьи, если продавец не единственный собственник).

На что обратить внимание в договоре, рассмотрено в этом видео:

Большое внимание уделяется подробному описанию объекта (его плану, месту расположения) и процедуре расчетов. При внесении ранее аванса (залога) это обязательно должно быть указано и в основном договоре.

Осуществление расчетов

Расчеты осуществляются несколькими способами:

• Традиционный способ расчета наличными. Если пользоваться им, то рекомендуют осуществлять передачу в присутствии свидетелей и под видеозапись, тщательно выбирая место. Передача при подаче документов в регистрирующем органе не позволяет провести проверку купюр на подлинность, так что лучше это делать в банке.
• Более надежный способ — банковский перевод, осуществляют его в день проведения сделки. Подтверждением перевода служит расходный банковский ордер.
• При помощи банковской ячейки расчеты осуществляют с привлечением покупателем заемных банковских средств (ипотеки). Для этого сторонами заключается с банком трехсторонний договор на открытие ячейки. В день совершения сделки покупатель совместно с продавцом заходят в сейфовое помещение, проверяют заложенные средства, соответствие суммы условиям договора. Возвращают деньги в сейф. Вернуться за ними может продавец при наличии подписанного договора и предъявления паспорта или покупатель, если сделка не состоялась.
• Использование аккредитива (открытие покупателем для продавца банковского счета) в надежном банке — хороший вариант. Воспользоваться счетом продавец сможет после завершения сделки при предъявлении соответствующих документов.

Особенностью осуществления расчетов можно считать использование материнского капитала. Получить деньги продавец может только после регистрации права собственности на квартиру за новым владельцем.

Государственная регистрация

Собственностью квартира становится после подтверждения права собственности государством путем внесения сведений в ЕГРП. Занимается этим Росреестр, но документы подаются преимущественно в МФЦ.

К ранее перечисленным документам добавляются заявление на регистрацию (бланк есть в МФЦ) и документ, подтверждающий оплату гос пошлины. При получении документов сторонам договора выдается расписка в их получении. Отслеживать процесс регистрации можно в режиме онлайн.

Быстрее регистрируют нотариально заверенные документы (в трехдневный срок). В других случаях придется ждать от 5 до 7 дней. Передаточный акт можно подписать как до, так и после регистрации права, конкретное время определяется в договоре.

Статья, регламентирующая предварительный договор.

Советы юристов

Юристы предлагают для минимизации рисков следующее:

• Внимательно изучать документы, сравнивать данные о владельцах во всех предоставленных бумагах.
• При осмотре тщательно обследовать квартиру на предмет наличия дефектов.
• При расчетах пользоваться услугами проверенных банков.
• Собирать информацию из нескольких источников (беседы с соседями, заказ выписки из ЕГРП с использованием электронных технологий).

Эти советы, безусловно, полезны, но надежнее будет воспользоваться услугами профессионалов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499 )450-27-46 (Москва)

+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://proprietor.ru/nedvizhimost/prodazha/kuplya-prodazha-kvartiry.html

Покупка квартиры: условия и порядок, образец заключения договора купли-продажи, оформление налогового вычета, особенности покупки | Жилищный консультант

Покупка квартиры осуществляется в соответствии с порядком, установленным Гражданским Кодексом РФ.

Перед приобретением жилья рекомендуется проверить квартиру, причем особое внимание нужно уделить следующим нюансам:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

• Проверка документов, устанавливающие права на жилье. Все бумаги должны предоставляться в виде оригиналов. Все исправления и помарки должны быть удостоверены нотариально.
• История квартиры. Сведения об операциях, проводимых с жильем, содержатся в Росреестре. Получить выписку можно после уплаты госпошлины в размере 200 руб. В документе отражаются сведения о собственниках жилья и возможных спорах. Если квартира являлась предметом судебного разбирательства, то продавец должен предоставить решение суда.
• Наличие перепланировок и их законность. Для этого нужно получить заключение из БТИ.
• Проверка паспорта продавца. Действительность документа подтверждает паспортный стол или сервис на портале ФМС.
• Информация о гражданах, прописанных в квартире. Узнать ее можно по выписке из домовой книги.

Пошаговая инструкция при покупке жилья является следующей:

1. Поиск квартиры (с привлечением специальных компаний или самостоятельно через знакомых, объявления в газетах или интернете).
2. Осмотр жилья. Варианты может предоставить агентство или посредник. При самостоятельном поиске нужно созвониться с продавцом и договориться о встрече. При осмотре оценивается состояние самого дома, подъезда, качество утепления, сантехника и другие нюансы.
3. При положительном решении нужно договориться с продавцом о порядке заключения сделки, стоимости жилья, сроках выплаты средств.
4. Проверка жилья и документов на него.
5. Подписание соглашения о задатке (при необходимости).
6. Страхование сделки (по желанию покупателя).
7. Заключение договора о купле-продаже.
8. Сбор документов, необходимых для регистрации договора.
9. Обращение в Росреестр и получение выписки из ЕГРН, устанавливающей право пользоваться жильем.
10. Обсуждение вопросов касательно переезда.
11. Переоформление коммунальных счетов на свое имя.
12. Посещение паспортного отдела для регистрации.
13. Оформление налогового вычета.

В ряде случаев стороны заключают договор задатка при покупке квартиры. Такой документ служит гарантией, что продавец не станет искать нового покупателя, пока не получит необходимые средства за квартиру. Покупатель не сможет переехать в жилище, пока не произведет полный расчет. Размер аванса устанавливается по соглашению сторон.

Право собственности переходит новому владельцу после проведения процедуры регистрации в Росреестре. Дата перехода фиксируется в выписке, полученном со стороны данного органа.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Подписание договора купли-продажи

Договор купли-продажи служит документом, подтверждающим совершение сделки. При этом продавец обязан передать недвижимость в собственность, а покупатель – произвести оплату.

Стороны могут заключить договор самостоятельно или доверить эту процедуру риэлтору. Документ оформляется на специальном бланке и содержит информацию о недвижимости (расположение, площадь, стоимость), собственниках и порядке предоставления квартиры новому владельцу.

Для заключения договора требуются правоустанавливающие документы и технические данные на жилье, справки о лицах, прописанных в квартире, паспорта сторон. Договор оформляется в трех экземплярах, один из которых предоставляется в Росреестр. Другие экземпляры остаются у заинтересованных лиц, участвующих в процедуре.

После сбора необходимых документов и проверки жилья переходят к подписанию договора и перечислению средств за недвижимость. В день заключения сделки нужно предоставить документы в Росреестр, где подписывается заявление на ее регистрацию.

Предварительно нужно уплатить госпошлину, размер которой для граждан в 2017 году составляет 2 тысячи рублей. Данные расходы несет покупатель или осуществляется их разделение между сторонами.

Ответственный орган выдает расписку в получении документов, которые возвращаются после проведения процедуры. Покупатель также получает выписку, подтверждающее его право собственности на жилье. Свидетельства не выдаются с июля 2016 года.

Частные случаи при покупке

Приобретение доли в квартире связано со следующими сложностями:

• выделение определенной доли в помещении;
• определение стоимости;
• наличие нескольких собственников;
• применение мошеннических схем.

Если необходимо приобрести долю в квартире, то порядок действий должен быть следующим:

1. Проверка предоставленных документов. При наличии других участников долевой собственности продавец обязан отправить им извещение о сделке.
2. Если в течение месяца другие собственники не приобретают долю, то продавец имеет право распорядиться ей по своему усмотрению.
3. Составление договора о купле-продаже.
4. Регистрация нового права собственности.

Если в квартире прописаны посторонние лица, то при появлении нового собственника указанные граждане обязаны сняться с учета. Если они не желают пройти процедуру, то требуется обращение в суд.

Когда приобретается квартира с обременением, в ней не должны быть прописаны следующие категории граждан:

• младше 18 лет или утратившие дееспособность;
• отказавшиеся участвовать в приватизации в пользу других граждан;
• члены семьи продавца;
• имеющие другое место жительства.

Если в квартире прописан ребенок, то лучше отказаться от сделки. Граждане младше 18 лет часто являются собственниками квартиры или ее доли.

Чтобы продать такое жилье, требуется разрешение органа опеки. При этом не допускается ухудшение условий проживания для ребенка.

Если ребенок не является собственником, а зарегистрирован в квартире, то при выписке он последует за родителями.

При участии в долевом строительстве требуется оформить соответствующий договор. Покупатель выполняет функции инвестора строительства.

Как оформить покупку жилья в новостройке, описывает следующий порядок:

1. Подготовка пакета документов.
2. Составление о подписание договора.
3. Регистрация документа в Росреестре.
4. Перевод средств застройщику.
5. Прием готового жилья со стороны дольщика.
6. Регистрация права собственности.

Покупка квартиры в ипотеку выполняется в следующем порядке:

1. Выбор недвижимости.
2. Подбор ипотечной программы. Покупатель должен соответствовать определенным требованиям, которые устанавливают банки (возраст, доход). Условия кредита также должны подходить заемщику.
3. Подготовка документов согласно перечню, установленному банком.
4. Отправка заявки на оформление кредита.
5. Одобрение банком приобретаемой квартиры.
6. Заключение договора о кредитовании.
7. Страхование квартиры и ее переход в ипотеку.
8. Регистрация кредитного договора.
9. Перечисление средств продавцу и регистрация права собственности.

Если жилье приобретается на средства материнского капитала, то порядок действий станет следующим:

1. Получение сертификата на маткапитал.
2. Выбора банка и программы, если планируется привлекать сторонние средства.
3. Подбор недвижимости для приобретения.
4. Заключение договора ипотеки при наличии заявления и необходимых документов (при привлечении заемных средств).
5. Заключение договора о покупке жилья.
6. Перевод продавцу собственных средств (при необходимости).
7. Отправка заявки в Пенсионный фонд с указанием получателя средств.
8. Регистрация права собственности.

При использовании маткапитала могут возникнуть сложности, особенно если жилье покупается на вторичном рынке. На перевод средств со стороны ПФР требуется определенное время.

Список необходимых документов

Документы при покупке квартиры являются следующими:

• договор купли-продажи. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры];
• договор о предоставлении задатка или предварительный договор купли-продажи;
• подтверждение личности;
• о заключении брачного союза (если жилья покупается в равных долях между супругами);
• согласие супруга на подписание соглашения, если квартира приобретается в собственность другого супруга;
• договор с кредитной организацией (требуется при покупке жилья в ипотеку).

Со стороны продавца требуются следующие документы:

• подтверждение права распоряжаться квартирой (по договору покупки, обмену, дарения, судебное решение) в виде выписки из ЕГРН;
• технические данные квартиры (кадастровый паспорт, технический план);
• справка об отсутствии задолженности по квартплате;
• выписка из домовой книги с указанием лиц, прописанных в квартире;
• подтверждение из Госреестра об отсутствии обременений;
• разрешение органов опеки на проведение процедуры, если среди собственников имеются недееспособные граждане или лица младше 18 лет;
• согласие супруга на продажу квартиры.

Имущественный налоговый вычет

Налоговый вычет при покупке квартиры представляет собой определенную сумму, снижающую величину дохода, которая облагается НДФЛ. Сюда также относится частичный возврат налоговых средств, уплаченных ранее. Такая возможность предоставляется работающим гражданам, уплачивающим НДФЛ в размере 13%, после приобретения квартиры.

Максимальный размер имущественного вычета исчисляется из суммы, равной 2 млн руб. Если производится погашение процентов по кредитному займу, то максимальная величина повышается до 3 млн руб.

Законодательно установлен определенный порядок, как вернуть налог с покупки квартиры. Для этого необходимо обратиться в налоговую службу и пройти следующие этапы:

1. Подготовка необходимых документов.
2. Отправка заявки в налоговую службу по месту проживания.
3. Проверка представленных сведений в течение 3 месяцев.
4. Отправка заявителю уведомления о результатах проверки.
5. Перечисление необходимой суммы в течение следующего месяца.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры через работодателя, описывает следующий порядок:

1. Написание заявления (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на имущественный налоговый вычет]) и подготовка пакета документов.
2. Отправка заявки в налоговый орган.
3. Получение уведомления о наличии права на вычет в течение 30 дней.
4. Предоставленный документ направляют работодателю.
5. До конца года гражданин получит необходимую сумму вместе с заработком, с которого не будет удерживаться налог.

Получить налоговый вычет допускается при наличии следующих документов:

• декларация, заполненная по форме 3-НДФЛ;
• справка по месту трудоустройства, где отражаются перечисленные налоги, по форме 2-НДФЛ;
• документы на квартиру (договор, акт о передачи доли, о регистрации права на недвижимость);
• при погашении кредита требуется договор с банковской организацией, график перечисления суммы долга и процентов;
• платежные документы, устанавливающие затраты на покупку квартиры (выписки с банковских счетов, чеки);
• если жилье приобретается в общую собственность, необходим документ о заключении брака и заявление о распределении налогового вычета между собственниками.

Заключение

1. В общем случае порядок покупки квартиры предполагает обращение к риэлторам или самостоятельный анализ рынка.
2. Перед приобретением недвижимости рекомендуется провести ряд проверок.
3. Документом, подтверждающим сделку, является договор купли-продажи.
4. После подписания договор передается в Росреестр.
5. Регистрация соглашения производится при наличии пакета документов и уплате госпошлины.
6. Порядок приобретения квартиры может меняться, если планируется использовать ипотечный займ, средства маткапитала, покупается доля квартиры.
7. Для проведения процедуры от каждой стороны требуется предоставление определенных документов.
8. После покупки жилья работающие граждане имеют право получить налоговый вычет.
9. Оформление вычета производится через налоговую службу или по месту трудоустройства.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

• Москва МО:
• Санкт-Петербург и ЛО:
• Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/

Типовой договор купли продажи квартиры — нюансы составления

При покупке для себя недвижимости важно уделить пристальное внимание письменному оформлению всех деталей.

Само собой, это текст самой сделки. Чтобы быть в курсе всех нюансов, мы предлагаем изучить наш типовой договор купли-продажи квартиры.

Наверняка его текст поможет составить предстоящее соглашение так, чтобы максимально были защищены интересы и покупателя, и продавца.

Предмет и условия

Естественно, что предметом соглашения будет выступать сама жилая площадь.

При этом может быть продана не только вся квартира, но и ее определенная часть (доля).

В этом случае на нее должны быть оформлены все правоустанавливающие документы в полном объеме.

Кроме того, следует убедиться в том, что на продаваемый участок жилья отсутствуют претензии от других собственников.

Несколько слов следует сказать и о форме сделки. Сейчас вступили в силу новые правила, по которым договор купли-продажи в некоторых случаях подлежит нотариальному удостоверению. В частности, это касается упомянутых нами долей в квартире.

Кроме того, если собственником квартиры (ее части) является несовершеннолетний, то также договор по продаже надлежит оформлять у нотариуса.

Перед подписанием договора нужно убедиться в том, что жилье действительно принадлежит собственнику. Изучите для себя все документы и на всякий случай оставьте в запасе их копии. Если от имени продавца выступает лицо по доверенности, то не лишним будет лично познакомиться с реальным хозяином квартиры.

Если продаваемая квартира была приобретена в браке, то потребуется согласие на сделку и от второго супруга.

договора купли-продажи квартиры

Он начинается с указания на название документа и его правовой тип. После этого следуют дата и место подписания сделки.

В преамбуле указываются подробные данные как о продавце, так и покупателе квартиры. Нужно нее только прописать полные инициалы сторон, но и привести реквизиты их паспортов.

Когда стороной сделки выступает предприятие, то договор заключается от имени его руководителя с указанием на то, что он действует на основании устава.

Если от имени одного из контрагентов действует представитель, то пишутся не только данные его доверенности, но и приводится ссылка на личность доверителя.

При совершении сделки от имени несовершеннолетнего, стороной будут выступать его законные представители – один из родителей или опекун (попечитель).

После преамбулы следует указание на предмет договора. Обратите внимание, что вступление в основной части должно содержать упоминание о том, что происходит покупка, либо передача в собственность квартиры за определенную плату.

В противном случае суд или другая сторона в случае возникновения спора могут поставить под сомнение именно факт продажи или приобретения квартиры.

Затем нужно перейти к описанию продаваемой квартиры.

В частности, в договоре должны быть обозначены:

• адрес и этаж;
• количество комнат;
• соотношение общей и жилой площади (все данные должны совпадать с техпаспортом на помещение).

Если продается только доля в квартире, то указывается ее размер и обозначение площади (например, ½ квартиры площадью 60 квадратных метров).

После всех указанных характеристик пишутся реквизиты тех документов, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Сюда входят свидетельства о регистрации или оформлении наследства, данные о техническом и кадастровом паспортах, а также иная важная информация.

Следующим будет финансовый блок, в котором оговариваются цена продаваемой квартиры и порядок расчетов за нее. И здесь целесообразно предусмотреть предоставление расписки от продавца о том, что он получил деньги за недвижимость в полном объеме (если расчет происходил только наличными средствами).

Такая расписка пригодится в будущем для оформления налогового вычета в связи с приобретением квартиры.

Если расчет за жилое помещение будет происходить частями, то следует предусмотреть и график совершения платежей. Его можно составить в качестве отдельного приложения к договору.

Когда расчет за квартиру будет производиться в безналичном порядке, то следует обязательно привести платежные реквизиты продавца (номер лицевого счета или банковской карточки).

В этом случае покупателю также важно сохранять все квитанции с целью получения того же налогового вычета.

Еще одним разделом договора станут взаимные права и обязанности сторон. На самом деле, их немного. Оговариваются порядок освобождения квартиры, перечень предоставляемых покупателю документов и т.д.

Продавец может включить в договор и условия относительно выплаты неустойки за несвоевременную оплату покупателем приобретенной недвижимости. Однако это дело сугубо добровольное.

Также в договоре оговариваются все возможные ограничения, которые налагаются на квартиру. В их число входит ипотека. Кроме этого могут быть указаны люди, имеющие право пользоваться помещением, несмотря на смену собственника.

Например, возможна такая ситуация, когда за бывшим супругом при разводе сохраняется право пользования приватизированной квартирой, даже если он и не участвовал в приватизации. Поэтому все эти моменты важно также предусмотреть.

В заключительной части договора должны присутствовать все реквизиты и подписи сторон. Сюда должны входить не только паспортные данные, но и ИНН и реквизиты расчетного счета.

Полезные советы

Если квартира передается в собственность с мебелью и всеми предметами домашнего обихода, то важно упомянуть и об этом.

Тогда можно избежать надуманных претензий от продавца в связи с пропажей его имущества.

Отдельным разделом можно выделить и пункты относительно состояния квартиры. Ведь каждый покупатель осматривает жилье перед подписанием сделки.

Поэтому все видимые недостатки желательно также прописать в договоре. Так продавец сможет обезопасить себя от претензий покупателя по состоянию квартиры.

Также рекомендуется сделать акцент на том, что продавец в момент подписания сделки был дееспособным и не испытывал при заключении договора никакого давления от покупателя или третьих лиц. Подобная оговорка поможет в случае возможного будущего оспаривания договора купли – продажи.

Вместе с договором по покупке (продаже) квартиры составляется и передаточный акт. Он будет подтверждать, что помещение фактически перешло во владение покупателя.

Помимо этого, акт приема-передачи понадобится и при перерегистрации права собственности на квартиру.

Типовой договор купли продажи квартиры — образец 2016

Образец договора купли-продажи квартиры

При продаже или покупке квартиры за основу можно взять предлагаемый нами бланк соглашения.

При желании его можно удостоверить у нотариуса.

В исходный текст каждая из сторон вправе внести свои правки в зависимости от конкретных условий предстоящей сделки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/tipovoj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры?

При совершении сделки купли-продажи квартиры, как правило, заключается договор купли-продажи.

На что обратить внимание при заключении договора купли-продажи квартиры? Какие документы необходимы при покупке квартиры? Как провести регистрацию квартиры в росеестре? Каковы нюансы договора купли-продажи, документа, скрепляющего сделки по приобретению недвижимости.

При заключении сделок по купле-продаже квартир, помимо самого договора, стороны должны предоставить и другие документы. Их много. Приведенный ниже список отражает не все из них, только самые важные:

Список документов при совершении сделки купли-продажи квартиры

1. правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения или мены, или другие документы, дающие право собственности на жилье);
2. свидетельство о государственной регистрации права собственности продавца;
3. единый жилищный документ (действителен один месяц);
4. архивная выписка из домовой книги;
5. копия лицевого счета (действительна один месяц, не всегда требуется);
6. справка из психо-неврологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
7. справка из наркологического диспансера (требуется в момент подписания договора);
8. справка БТИ о стоимости имущества (действительна один месяц);
9. документы из БТИ, отражающие технические характеристики жилья (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
10. разрешение органов опеки (в случае участия в сделке детей);
11. нотариально заверенное согласиями обоих родителей на перерегистрацию ребенка по новому месту жительства (если есть прописанные в квартире несовершеннолетние дети);
12. нотариально заверенное согласие на сделку супруга;
13. доверенности, если в сделке участвуют представители сторон.

В некоторых случаях могут потребоваться специфические документы. Об этом вам расскажет нотариус, риэлтор или чиновник, регистрирующий договор.

договора купли-продажи

Сведения, обозначающие права собственности и расположение помещения на земельном участке или в составе другой недвижимости: адрес, назначение помещения, год постройки и этажность, общую и жилую площади квартиры, и др. Все необходимые технические данные содержаться в паспорте жилья и справках БТИ.

Здесь указываются обязанности обеих сторон, паспортные данные и реквизиты покупателя и продавца (продавцов, если объект сделки в долевой собственности) квартиры.

Гражданский кодекс (ст. 555) гласит: «когда цена недвижимости в договоре купли-продажи  установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

В соответствии со ст. 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», обязательства, т.е. цена, должны быть выражены в рублях.

Цена может обозначаться и в иностранной валюте (доллары, евро), но в этом случае нужно обязательно указать сумму пересчета валюты в рубли по курсу Центробанка на момент заключения договора.

Указанная в договоре сумма не должна отличаться от суммы денег, заложенных в банковскую ячейку.

При составлении договора купли-продажи обозначьте условия и сроки передачи денег.

• Недействительность договора

В договоре должен быть пункт о том, что стороны получают в случае расторжения или признания сделки недействительной. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятен.

• Условия освобождения квартиры и дата передачи ключей

Освобождение квартиры бывает физическим (вывезти все вещи) и юридическим (всех выписать). Это значит, что в договоре нужно оговорить сроки, когда предыдущий владелец снимется с регистрации, освободит жилплощадь от своих вещей и передаст покупателю ключи.

• Перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением

Продавец квартиры обязан указать тех, кто имеет право пожизненного пользования квартирой и кого можно выписать исключительно с их добровольного согласия. Все, кто прописан в квартире, указываются в ЕЖД, в архивной выписке из домовой книги указываются все, кто когда-либо был прописан в квартире.

На что обратить внимание при покупке квартиры?

Помимо перечисленных выше пунктов обращайте внимание на следующие моменты:

• продавец гарантирует отсутствие арестов, залогов,  обременений, судебных решений, заключенных договоров найма квартиры;
• при передаче квартиры с мебелью и техникой делайте опись имущества (с приложенными к ней фотографиями), переходящего к покупателю после регистрации (важно при подписании акта приема-передачи); к сведению, купить мебель в Казани можно на специальном сайте, где заказ можно сделать онлайн.
• если квартира подключена к телефонной линии, и продавец не будет сохранять за собой этот номер и препятствовать переводу телефонного номера на нового собственника – внесите этот пункт в договор;
• оговорите отсутствие долгов продавца по коммунальным платежам.

Регистрация договора купли-продажи

И договор купли-продажи недвижимости, и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации.

Только после госрегистрации договора купли-продажи он считается заключенным. Право собственности также возникает только после госрегистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности не всегда совпадает с регистрацией самого договора купли-продажи.

Регистрируют договор и переход права собственности территориальные органы Федеральной регистрационной службы (Росреестр) по месту нахождения объекта сделки (т.е. квартиры).

Договор купли-продажи и переход права собственности считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Тут есть нюансы: во-первых, до регистрации своего права собственности покупатель не вправе распоряжаться жилым помещением; во-вторых, после передачи квартиры покупателю, но до регистрации его права собственности, продавец также не имеет права распоряжаться объектом сделки.

Подписание договора

Перед подписанием договора в качестве обеспечения своих обязательств покупатель кладет деньги в банковскую ячейку, откуда их заберет продавец после регистрации сделки.

Обычно за аренду банковской ячейки платит покупатель, но можно договориться с продавцом об оплате ячейки на пополам.

Важный момент — договориться, у кого будут находиться ключи от квартиры и банковской ячейки на время заключения сделки. Как правило, если регистрацию делает одна сторона, то ключ от ячейки находится у другой стороны.

Акт приема-передачи квартиры

После госрегистрации права, получения документов и передачи денег продавцу оформляется акт приема-передачи жилья.  Именно с этого момента покупатель становится полноправным владельцем квартиры.

При составлении передаточного акта покупателю стоит настаивать и на передаче всех корешков по коммунальным платежам, электричеству, воде, телефону либо наличия справки о том, что по этим платежам нет задолженности (это должно быть отражено в акте, и, желательно, это прописать в договоре).

В акте должно быть указано, что, в соответствии с договором, покупатель передал деньги, а продавец передает покупателю квартиру и стороны не имеют претензий друг к другу.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/na_chto_obratit_vnimanie_pri_zaklyuchenii_dogovora_kupli_prodazhi_kvartiry/

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2019 года

При переоформлении недвижимости (в нашем случае при продаже или покупке квартиры), большинство сделок носят длительный характер и заключаются лишь через некоторое время после того, как подходящий вариант жилья найден и достигнута устная договорённость между продавцом и покупателем.

Для того чтобы максимально себя обезопасить и избежать ненужного риска, заинтересованные стороны составляют и подписывают предварительный договор купли-продажи квартиры.

Зачем заключать предварительный договор?

Фактически, после подписания предварительного договора, недвижимость не переходит от одного собственника к другому. Этот документ лишь гарантирует заинтересованным сторонам, что квартира будет продана конкретному лицу, на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Подобное соглашение составляется при возникновении различных ситуаций, препятствующих покупателю или продавцу сразу совершить официальную сделку по распоряжению недвижимостью с последующей ее регистрацией в соответствующих службах.

При этом ситуации могут быть действительно самые разные:

• нехватка финансовых средств или каких-либо документов;
• отсутствие физической возможности у заинтересованного лица прибыть в госструктуры для
• оформления документов в определенный срок;
• покупка недвижимости в новостройке, которая в эксплуатацию уже сдана, но как собственность застройщиком еще не оформлена;
• проверка правоустанавливающих документов одной из сторон, занимающая иногда довольно продолжительное время.

Все очень индивидуально, здесь перечислены лишь наиболее распространенные, но далеко не все возможные причины заключения договора.

В связи с тем, что заключенный предварительный договор купли-продажи недвижимости имеет юридическую силу, его нарушение влечет за собой правовые последствия.

Заинтересованные стороны должны максимально ответственно подойти к его составлению. Это поможет избежать ненужного финансового риска и прочих неприятностей впоследствии.

Требования к оформлению

Договор должен быть оформлен в письменной форме. По желанию заинтересованных лиц он может быть составлен и заверен в нотариальной конторе, но эта процедура не обязательна.

В договоре должны быть четко прописаны все индивидуализирующие сведения квартиры (предмета договора) и прочие существенные условия, которые позже будут указаны в основном документе.

В удостоверенном подписями документе формулировки должны быть предельно четкими, чтобы исключить возможное недопонимание между сторонами и двоякое их толкование.

Если какая-либо из сторон уклоняется или открыто отказывается от заключения итогового договора, оппонент может обратиться с заявлением на неправомерные действия в суд и потребовать соблюдения предварительного контракта с выплатой неустойки и возмещением убытком в полном объеме.

В соответствии с законодательством, в предварительном договоре должны быть прописаны все условия, в полном объеме определяющие будущую сделку купли-продажи квартиры.

Предмет договора (объект недвижимости) и его характеристики:

• местоположение (область, город, фактический адрес);
• размер общей и жилой площади;
• этажность дома;
• этаж;
• количество комнат;
• технические характеристики помещений.

Цена, за которую продавец намерен продать, а покупатель купить данную квартиру.

Способ взаиморасчетов – банковский перевод, наличные, жилищный сертификат, ипотека и пр.

Наличие или отсутствие каких-либо претензий по продающейся недвижимости у покупателя.

Реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные (когда, где и кем выдан, номер и серия, код подразделения), место регистрации.

Если одной из сторон сделки является представитель организации или юридическое лицо, то необходимо указать:

• ФИО представителя, номер и дату доверенности;
• наименование юридического лица;
• организационная и юридическая форма;
• регистрация местонахождения;
• номер лицензии.

Если сделка происходит по доверенности, то прилагается ее ксерокопия.

Срок действия договора, то есть указывается конкретная дата сделки, до которой должно произойти заключение основного договора купли-продажи.

Заключение основного договора и перерегистрация права на собственность, по согласованию участников сделки, обычно допускается и до указанного в предварительном договоре срока. Такие действия не противоречат законодательству.

Если конкретная дата не указывается, то, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, основное соглашение должно быть подписано сторонами не позднее чем через год после подписания предварительного договора.

Предоплата, наличие или отсутствие вносимого задатка или аванса.

Результаты фактической проверки правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство), в том числе: отсутствие или наличие по квартире споров или обременений (отчуждения, залоговых обязательств, ареста и пр.).

Указание лица, которое несет расходы при оформлении будущей сделки.

Штрафные санкции, предусмотренные для стороны, отказывающейся от совершения сделки в указанные сроки.

Наличие или отсутствие прописанных лиц в квартире на момент подписания предварительного договора.

Образец предварительного договора

Утвержденного типового бланка предварительного договора купли-продажи квартиры не существует. Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и учитывать обстоятельства конкретной ситуации: личности покупателя и продавца, их финансовые возможности, наличие оформленного комплекта документов на квартиру, технических характеристик недвижимости и т.п.

В зависимости от обстоятельств, в предварительном договоре должны быть учтены и дополнительные условия, которые могут как-либо повлиять на успех заключения сделки.

Вместе с тем, в тексте, как минимум, должны быть отражены существенные условия, указанные выше. Именно они регламентируются нормами гражданского законодательства.

Для минимизации всевозможных рисков разработку и подготовку образца лучше доверить профессионалам — нотариусу, риелтору или агенту, занимающемуся продажей недвижимости.

Специалист составит бумагу таким образом, чтобы обязанности и права сторон были описаны в полном объеме, поможет подобрать нужные формулировки и заполнить все графы контракта без ошибок, опечаток и помарок.

Типовой бланк предварительного договора купли-продажи квартиры можно скачать тут.

Что такое договор намерения купли-продажи квартиры?

Соглашение о намерениях – всего лишь документ, показывающий, что две стороны (покупатель и продавец) согласны совершить между собой некую сделку, вследствие чего квартира перейдет от одного хозяина к другому за определенную сумму.

Договор намерения купли-продажи квартиры – неравнозначный, но наиболее близкий по содержанию документ к предварительному соглашению купли-продажи.

В законодательстве такая формулировка, как «намерение» четко не прописана. И все же, несмотря на определение и отсутствие юридической базы, такие соглашения существуют.

Как избавить себя от рисков при заключении договора о намерениях?

Договор о намерениях может стать равнозначным предварительному соглашению, только в том случае если текст составлен таким образом, что при прочтении явственно показана обязательность подписания по его итогам основного документа.

Для этого следует подойти к его составлению максимально серьезно.

В теле соглашения о намерении необходимо прописать обязательства сторон, правильно подобрать грамотные формулировки. Все условия должны быть четко зафиксированы, без витиеватых фраз, которые можно трактовать двояко.

Нельзя использовать при составлении текста договора о намерении фразы типа: «заинтересованные стороны планируют заключить еще одно соглашение» или «стороны собираются уточнить…».

Только при соблюдении приведенных условий письменно оформленное соглашение о намерении будет считаться равносильным предварительному договору и, соответственно, будет обладать юридической силой.

При заключении соглашения о намерениях не вносится задаток или аванс в счет уплаты за квартиру. Так как при возникновении форс-мажорных ситуаций получить уплаченную сумму будет очень проблематично.

Для чего нужно соглашение о намерениях?

Несмотря на отсутствие юридической базы, соглашение о намерениях имеет и практическое значение, поскольку позволяет:

• закрепить на бумаге договоренности, достигнутые сторонами на переговорах;
• установить вероятную ценовую границу;
• согласовать обращение к риелтору или оценщику;
• обсудить обязательные пункты будущих переговоров;
• исключить вероятность непонимания сторон.

Помимо этого наличие письменного документа при возникновении имущественных споров дает возможность доказать свои права в суде.

: Предварительный договор и его исполнение

В консультации юриста разъясняется порядок исполнения предварительного договора купли продажи недвижимости и сложности, с которыми можно столкнуться при этом.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/predvaritelnyi-dogovor.html