Важно знать и покупателю, и продавцу: когда можно продать квартиру после приватизации?
Приватизация позволяет вам безвозмездно получить права собственности на жилье, которое вы занимаете по договору социального найма.
Что можно делать после приватизации квартиры? По её завершению, вы становитесь полноправным владельцем недвижимости, а потому можете свободно ею распоряжаться: продать, обменять или продолжать в ней жить.
Через сколько лет после оформления собственности отменяют налог на продажу?
Что делать с имуществом после оформления прав на него — дело каждого владельца.
В законе нет каких-либо обременений (дополнительных ограничений) по отношению к приватизированному жилью.
Что будет, если вы решите продать недвижимость в день регистрации прав владения?
Вам придётся отдать государству 13% от полученной суммы в качестве налога на прибыль.
ВНИМАНИЕ! 13% налога на продажу приватизированной недвижимости нужно платить лишь в том случае, если вы продаёте её сразу после оформления, либо в течение первых лет с момента регистрации.
Закон освобождает вас от обязанности оплатить этот налог, если вы решите продать помещение после того, как прошло не менее 3 лет. Таким образом законодатель отсекает возможные махинации с недвижимостью, делая их не столь прибыльными.
Какие документы подтверждают права собственности?
До 2015 года неотъемлемой частью продажи приватизированного жилья было свидетельство о праве собственности.
Однако теперь подтверждением права пользования, владения и распоряжения является выписка из Росреестра.
В ней указаны точные сведения о собственниках жилья именно на дату выдачи документа.
Перед заключением сделки нужно взять «свежую» выписку из реестра (не более 30 дней). Обычно её самостоятельно запрашивает риэлтор, либо покупатель перед совершением сделки.
ВАЖНО! Информация о собственниках является публичной, поэтому получить её может не только потенциальный покупатель, но и любой желающий.
Дополнительно в качестве подтверждения оснований распоряжения имуществом может являться договор о приватизации. Он содержит информацию о собственниках недвижимости, размер их долей, условия договора, а также основания для оформления.
Если же основанием являлось решение суда, то вместо договора вам может потребоваться оригинал такого постановления.
Вопрос «нужно ли приватизировать купленную недвижимость?» может возникнуть от непонимания сути этого понятия.
Дело в том, что жилье уже стало вашей собственностью, когда вы зарегистрировали договор купли/продажи в Росреестре.
Покупка квартиры с отказавшимся от собственности гражданином: особенности сделки
Сможете ли вы продать квартиру после приватизации, если в ней прописан гражданин, ранее отказавшийся от прав собственности?
Да, ведь вы являетесь её собственником.
Вы имеете полное право распоряжаться своим имуществом так, как пожелаете.
Поэтому продажа недвижимости с таким «отказником» будет правомерной.
Вопрос в другом – кто захочет купить такое жильё? Ведь человек, отказавшийся от недвижимости, сохраняет за собой право бессрочного пользования этим имуществом.
ВНИМАНИЕ! После продажи все споры с прописанным жильцом ложатся на плечи нового хозяина.
Что нужно сделать будущему владельцу, чтобы обезопасить себя? Необходимо получить от «отказника» нотариальное заявление, что он согласен с условиями приватизации и продажей квартиры.
Хотя этот вариант тоже не идеальный. Безусловно лучше, чтобы он снялся с регистрационного учета.
Но если не куда, вы можете потребовать нотариально заверенное заявление, что отказавшийся от приватизации обязуется сняться с учета и зарегистрироваться по новому месту жительства в приобретаемой квартире.
Ещё одним документом, который обезопасит сделку купли-продажи со стороны покупателя является соглашение отказавшегося лица со старыми собственниками, о том, что на вырученные средства они покупают новую жилплощадь, в которую впишут его.
ВНИМАНИЕ! Продажа квартиры с «отказником» будет считаться правомерной лишь в том случае, если вы предупредили покупателя о возможных последствиях.
В противном случае вы можете столкнуться с судебными разбирательствами и признанием того что совершенная покупка квартиры с «отказником» является недействительной.
Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?
Нет, лицо пользующееся жильём по договору социального найма, не имеет права распоряжаться им, в том числе отчуждать это имущество (продавать, дарить, передавать третьим лицам). Это может сделать только муниципалитет!
Подводные камни: кто может претендовать на купленную недвижимость?
После приватизации продажа квартиры может иметь следующие последствия.
Закон позволяет в течение 3 лет оспорить передачу прав собственности лицам, чьи интересы в этом процессе были ущемлены.
Для этого им нужно подать судебный иск и предоставить документальные доказательства допущенных нарушений.
СПРАВКА! Если суд признает, что оформление собственности было неправомерным, то по закону право владения будет возвращено в исходное положение: жилье будет отдано обратно в муниципальную собственность.
В этом случае все лица, зарегистрированные в помещении, вновь получат право пройти процедуру бесплатного оформления жилья в собственность.
Если жильё уже продано, без судебного разбирательства не обойтись.
Отмена приватизации может стать причиной признания договора продажи недействительным, а это, в свою очередь, приведёт к разбирательствам и серьёзным потерям.
Покупатель может потерять всю сумму или же получить убытки из-за инфляции, если процесс возврата средств затянется.
Это тем более справедливо в случае, если в тексте сделки купли-продажи указана заниженная сумма сделки. Стремление платить меньший налог чревато потерей большой суммы: ведь при возврате средств вам могут вернуть только те деньги, которые указаны в договоре.
Если вы покупаете недвижимость, которая была недавно приватизирована — будьте осторожны. Вы можете столкнуться с судебными разбирательствами и, в худшем варианте, вам придётся вернуть жильё. А выплату средств обратно придётся добиваться отдельно, что может растянуться на несколько лет.
ВАЖНО! Совет покупателям – запросите новую выписку из Росреестра и внимательно изучите её.
Обратите внимание на основания приватизации (список мы приводили выше), а также на то, кто был прописан и проживал в квартире на момент оформления собственности.
Предлагаем посмотреть интересный видеоролик о том, как правильно продать квартиру:
Итак, если вы являетесь собственником недвижимого имущества и планируете его реализовать, — закон даёт вам на это полное право.
Другой стороне сделки — покупателю — нужно быть осторожным при покупке такой недвижимости. Особое внимание обращайте на дату оформления в собственность. Здесь как хорошее вино – лучше купить с большей выдержкой!
Источник: https://kapremont.expert/kvartira/privatizacija-k/kogda-mozhno-prodat-k-posle-p.html
Покупка квартиры с отказавшимся от приватизации стоит пнд
как правильно купить недвижимость (квартиру),
как защитить себя при покупке недвижимости (квартиры),
аудит документов при покупке недвижимости (квартиры)
Основное условие успешной покупки объекта недвижимого имущества, квартиры и последующего «беспроблемного» его использования является проведение юридического аудита.
Практика показывает, что в большинстве своем при приобретении объектов недвижимости, квартир и документальном оформление прав на них, покупатели не уделяют должного внимания проверке документов и оценки рисков.
Чаще всего покупатели легкомысленно доверяют риелторам, или считают, что нотариус осуществит все необходимые и достаточные проверки.
Однако первых, чаще всего интересует только скорейшее заключение сделки и получение своего вознаграждения в виде процентов, а вторые нотариально удостоверяют договор, выполняя при этом требования инструкции о совершении нотариальных действий.
В связи с этим особую актуальность приобретают процесс комплексной оценки документов на объект недвижимого имущества (квартиры), анализ объекта недвижимости (квартиры) и рисков связанных с его приобретением.
Некоторые вопросы проверки документов на объект недвижимого имущества, квартиры и оценки рисков его приобретения.
1. Проверка правоустанавливающих документов, технической документации а так же истории переходов права собственности.
Правоустанавливающим документом может быть: свидетельство о праве собственности; свидетельство о праве собственности в порядке приватизации; свидетельство о праве собственности в порядке наследования; договор купли-продажи; договор мены; договор дарения; решение суда и др. Кроме того этот документ должен быть зарегистрирован в БТИ о чем может свидетельствовать штамп, регистрационное свидетельство или извлечение о регистрации права собственности, в зависимости от того когда была произведена регистрация.
а) Необходимо проверить совпадение данных в правоустанавливающих документах, технической документации и объекта недвижимости (в.т.ч. отсутствие реконструкции и перепланировки).
б) Если перед вами свидетельство о праве собственности в порядке наследования будет не лишним выяснить были ли другие претенденты и каким образом они были устранены от принятия наследства.
в) Если перед вами свидетельство о праве собственности в порядке приватизации полученное в период с 1992 по 1994 годы необходимо проверить были ли в это время прописаны несовершеннолетние, т.к. в этот период не было предусмотрено включение несовершеннолетних детей в приватизацию.
Так же нужно проверить были ли при приватизации прописаны другие лица, отказавшиеся от приватизации и правильность оформления отказа; проверить наличие выбывших из квартиры в места лишения свободы, интернаты, дома престарелых, длительные командировки, для прохождения срочной службы, учебы, безвестно отсутствующие, физические лица объявленные умершими.
Риски: дополнительные расходы в связи с необходимостью узаконения реконструкции и/или перепланировки; претензии наследников, лиц право на приватизацию которых было нарушено на жилплощадь, признание приватизации недействительной, истребование имущества.
Необходимо проанализировать всю история объекта (регистрации прав собственности), начиная с первого собственника.
Если есть регистрации производимые на основании решения суда или определения о заключении мирового соглашения необходимо проверить выносилось ли судом такое решение, вступило ли оно в законную силу и проанализировать его.
Если объект переоформлялся несколько раз за короткий промежуток времени, особенно перед вашей сделкой, это может свидетельствовать о наличии проблем и желании собственников их скрыть.
Риски: мошенничество – поддельное решение суда и как следствие истребование имущества собственником; отмена решения при его обжаловании и как следствие истребование имущества.
3. Проверка объекта на предмет обременений (залог, арест) и наличие судебных споров.
Необходимо проверить объект на наличие арестов, что может свидетельствовать о существовании как оконченных так и существующих споров.
4. Проверка зарегистрированных лиц в жилой недвижимости.
В приобретаемой жилой недвижимости не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние лица, желательно чтобы вообще никто не был зарегистрирован. Проблемы та же могут возникнуть с временно выписанными, выписанными по решению суда, безвестно отсутствующими, объявленными умершими.
Риски: дополнительные расходы по выписке зарегистрированных лиц.
5. Проверка семейного положения продавца.
Необходимо выяснить состоит ли продавец в браке, проживает с женщиной/мужчиной одной семьей. Это необходимо т.к.
в случае приобретения отчуждаемой недвижимости во время брака или проживая с женщиной/мужчиной одной семьей, такое имущество является их совместной собственностью и для его отчуждения необходимо согласие второго собственника (нотариально удостоверенное заявление).
Риски: заключения сделки при отсутствии нотариально удостоверенного согласия второго собственника (супруга) на совершение сделки и признание договора недействительным и истребование имущества (в судебном порядке).
6. Проверка дееспособностьи продавца.
Необходимо получить документы подтверждающие, что на момент заключения договора собственник на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере не состоит, т.е. он психически здоров.
7. В случае отчуждения недвижимости представителем по доверенности.
Необходимо выяснить причины отсутствия собственника.
Риски: в случае смерти доверенность теряет юридическую силу т.е. представитель утрачивает полномочия; действие представителя в разрез интересам доверителя и как следствие возможность судебных споров.
8. Следует отметить, что распространенные способы экономии на расходах по заключению сделок так же несут дополнительные риски.
Так если Вы решили занизить реальную сумму сделки или оформить вместо договора купли-продажи договор дарения, вы сами, добровольно подвергаете себя следующим рискам:
а) в случае отмены, расторжения, признания договора недействительным и взыскания с продавца полученных за продажу денег, Вам придется доказать какую сумму получил последний и придется рассчитывать на его порядочность. Можно конечно получить от продавца расписку на полученную сумму, но расписка не устранит следующий риск.
б) признания договора недействительным, возврата полученной по договору недвижимости продавцу, а полученное последним взиманию в доход государства (ст.ст.203, 228 ГК Украины) по иску, например налоговой. Хотя на момент написания статьи подобная практика автору не встречалась.
В заключение, покупателям можно посоветовать титульное страхование – страхование финансового риска потери права собственности. Но как всегда и здесь есть определенные риски, поскольку игроки отечественного страхового рынка неохотно осуществляют выплаты, что заставляет потребителей обращаться в суды с соответствующими исками.
Адвокат Сигнаевский А.О.
P.S.
Источник: http://www.krepkoeradi.ru/kvartiry/47469-pokupka-kvartiry-s-otkazavshimsya-ot-privatizacii-stoit-pnd.html
Риски при покупке квартиры | Гордон и Партнеры
При покупке квартир, после вопроса о характеристиках квартиры (место, площадь, количество комнат, размер кухни), следует: а какие документы? Наилучшим ответом считается приватизированная квартира, собственность более 3-х лет. Считается, что приватизированная квартира это прозрачная история квартиры, это безопасно, и никаких сюрпризов.
Вынуждены разочаровать: Риски при покупке квартиры есть всегда! Их может быть больше или меньше. Приватизированные квартиры – не является исключением.
Риски при покупке квартиры
Основной риск при покупке квартиры несет покупатель. Изъятие квартиры у покупателей по решению суда происходит повсеместно. Причины могут быть разными, но все оканчивается признанием договора о приобретении квартиры недействительным.
Обязанность продавца вернуть полученные за квартиру деньги является слабым для покупателя утешением. Покупатели могут получать их годами.
А квартиру заберут достаточно быстро.
Приватизированная квартира риски
Риски при покупке приватизированной квартиры можно разделить на несколько видов: 1) Нарушения при приватизации, 2) Наличие «отказников».
Отказники — лица, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, и не ставшие собственниками. При купле продаже квартиры в сделке отказники участвовать не должны, но именно они могут преподнести покупателю сюрприз.
Причем, проблемы у покупателя могут возникнуть даже если приватизированная квартира будет куплена на торгах, у банка и т.д.
Дело в том, что отказник имеет право пожизненного пользования квартирой, и спустя время он может заявить свои права на проживание в купленной вами квартире.
Согласно закону о приватизации жилищного фонда в РФ жилые помещения передаются либо в общую собственность всех проживающих на данной жилплощади, либо, по соглашению между ними, в собственность одного или только нескольких из них (статья 2 закона).
Если кто-то из проживающих не желает участвовать в приватизации, то для приватизации квартиры необходимы: Отказ от участия в приватизации и Согласие на приватизацию квартиры другим лицом. Эти документы приобретают решающее значение.
Без такого отказа квартира не будет приватизирована – то есть, передана в собственность. Отказавшись от участия в приватизации, отказник фактически приобретает право пожизненного проживания (пользования) приватизированной квартирой.
С 2004г. такое право отказника прямо закреплено в законе – в статье 19 вводного закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ и в статье 31 самого кодекса.
Продажа квартиры, в которой живет (зарегистрирован) отказник не прекращает его прав на проживание в квартире.
Причем, это правило распространяется и на бывших членов семьи собственника квартиры.
Практическое значение права отказника на проживание в квартире
Сопровождая сделки купли продажи квартир, неоднократно сталкиваемся с ситуациями, когда в покупаемой квартире зарегистрирован ребенок собственника от первого брака, или бывшая супруга (бывшие теща, тесть) и т.д. Причем эти лица в квартире не проживают. Но юридически, такие граждане право пользования квартирой сохраняют.
Продавцы и их риелторы часто уверяют покупателя, что после оформления собственности на квартиру продавец выпишет таких лиц из квартиры (снимет их с регистрационного учета по месту жительства в купленной квартире), а если они не захотят, продавец выпишет их через суд.
Иногда, ссылаясь на личные неприязненные отношения со своими «бывшими», продавцы убеждают покупателя самому выписать бывших, поскольку покупатель- новый собственник и имеет право выписать членов семьи прежнего собственника квартиры.
В таких ситуациях нужно быть внимательным.
Если кто-то из бывших членов семьи продавца отказался от приватизации этой квартиры, выписать их из квартиры новый собственник (покупатель) не сможет. Даже если подаст иск в суд о выселении.
Покупатель так же может столкнуться с проблемой выселения зарегистрированных граждан, даже если эти жильцы не имеют отношения к приватизации. Например, если это несовершеннолетний и один из его родителей или опекунов.
Существуют судебные решения, когда суд отказывал в прекращении регистрации ребенка до его совершеннолетия.
Немного легче ситуация, когда в покупаемой квартире отказник проживает. Были случаи, когда после продажи квартиры отказник по тем или иным причинам отказывался выписываться в другую.
По этому, покупателю нужно заблаговременно, при подготовке сделки установить статус каждого проживающего в квартире. Нужно заранее выявить наличие отказников. Следующий этап — нужно озаботиться правильным оформлением «освобождения квартиры от отказника».
Исключить такие ситуации поможет простой прием: до совершения сделки такие лица должны быть зарегистрированы по другом адресу, а квартира – свободной. Вместе с тем, такую выписку могут признать незаконной, если имело место злоупотребление и отказника выписали «в никуда», или в заведомо не пригодное помещение и т.д.
Не столкнуться с описанными ситуациями позволит правильная подготовка сделки с квартирой – обязательное проведение юридической проверки квартиры, в ходе которой выявляются зарегистрированные в квартире лица и их права.
Известны случаи, когда продавцы умалчивают об отсутствующих лицах – военнослужащих, отбывающих уголовное наказание и т.д. За этими лицами так же сохраняется право проживания в квартире.
Но все это — злоупотребления стороны сделки купли продажи, которые могут и должны быть выявлены при подготовке к проведению сделки с квартирой.
Адвокат Гордон Андрей Эдуардович
Источник: http://gordon-adv.ru/articles/riski-pri-pokupke-kvartiry/
Покупаю квартиру с прописанными людьми отказывшимися от приватизации
Все это время бывшие хозяева проживали с ней под одной крышей. Но все могло быть иначе, если бы Галина проверила юридическую историю этой квартиры, а еще лучше – обратилась к профессионалам при покупке недвижимости.
Покупая квартиру, следует помнить, что в ней могут быть прописаны как владельцы жилья, так и люди, отказавшиеся от приватизации, но имеющие при этом право бессрочного пользования (проживания, которое прекращается в случае добровольной перемены места жительства) в данном помещении, так называемые «отказники». Это могут быть, к примеру, родители, которые отказались от своей доли в пользу детей. При этом собственники могут продать квартиру без согласования с «отказниками», но по закону, последние имеют те же права и обязанности, что и владельцы жилья, только с некоторыми ограничениями.
Агентство недвижимости 1cre: купля-продажа, срочный выкуп квартир
Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации. По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей.
За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.
Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.
В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц.
Что делать, если в квартире прописаны «отказники»?
Внимание Стоит ли покупать квартиру с лицами отказавшимися от приватизации Значительное количество квартир, продающихся на «вторичном» рынке жилья были получены гражданами в порядке приватизации.
С точки зрения истории квартиры это всегда прекрасно, т.к.
не было огромного числа продаж-перепродаж, спорных вопросов по наследству, сомнительных дарений долей и прочих сюрпризов, которые выявляются при более детальном изучении истории квартиры.
Что вроде бы проще, есть муниципальная квартира. Есть наниматели. Подали заявление на приватизацию. Получили право собственности.
Все радужно и прекрасно. Но так ли это на самом деле? Нет, не всегда. Итак, предлагается на продажу квартира. Приватизация середины 90-х годов.
Стоит ли покупать квартиру с «отказниками»?
Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:
- отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
- систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
- систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.
В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд. Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.
Заявление от отказавшегося от приватизации при продаже квартиры
Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:
- проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
- постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
- члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
- несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.
Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке.
Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.
Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе.
Кто такие отказники, и почему их стоит бояться
Так называемые отказники могут создать определенные неудобства для покупателей жилья на вторичке – если покупатель обнаружит их в юридической истории квартиры уже после совершения сделки. Обо всем по порядку.
Отказники – это люди, которые по каким-то причинам отказались от приватизации жилья, хотя имели на нее право. Как правило, от приватизации отказываются в пользу родственников, чаще всего – в пользу детей. Статус отказника – двойственный. Он может не проживать в квартире.
Важно Владелец жилья имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению – продать ее, обменять, сдать – не спрашивая разрешения у отказника. При этом отказник владеет фактически пожизненным правом на проживание в этой квартире.
Отказник не может без разрешения владельца продать квартиру или сдать ее в аренду, но он имеет право в ней жить.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Для покупателя важно, чтобы продавец по результатам переговоров с отказником предъявил такие документы:- расторгнутый договор социального найма,- заявление отказника о том, что он не претендует на долю данной собственности.
В договоре купли-продажи должно быть указано, что отказник обязуется сняться с регистрационного учета и найти себе другое место жительства. В этом случае вы можете без опасений покупать квартиру – при наличии указанных документов у нее нет обременений. 2.
Вы купили квартиру, не зная об отказниках, и сейчас они претендуют на проживание в вашей квартире.
Один из вариантов – судиться с отказником и отвоевывать право на 100%-ное владение недвижимостью юридическими способами.
Как подчеркивают юристы, шансов на успех – менее 50%; чаще всего суд решает дело в пользу отказников.
Все остальные варианты как: приобретать отказнику жилье, эквивалентное той доле, от которой он в свое время отказался, или выплатить стоимость этой доли, или предоставить решить данный вопрос продавцу жилья, чтобы тот нотариально заверил заявление «отказника» о том, что тот не будет претендовать на данную жилплощадь – работать не будут! И даже прописывая в договоре купли-продажи, что «отказник» обязан съехать на новое место жительства и сняться с регистрационного учета, это тоже юридически ничего не даст, так как заключенный договор не может создавать обязательства для третьих лиц. Другой способ – самый длительный и не всегда надежный – это решение вопроса в судебном порядке, когда человек, проживавший в квартире, утрачивает право проживания в квартире в результате судебного решения.
Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.
Правовой статус прописанных лиц На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение.
Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.
Оговорено ли где либо при каких условиях утрачивается право бессрочного пользования? Ведь некоторые люди, прописанные в квартире на момент приватизации, уже могут быть выписаны ранее, 10 лет назад, проживать в другом городе.
Выходит любой, даже добровольно выписавшийся отказник, может явиться и заявить о праве пользования?Вот нашлась странная статья: Законом установлено, что регистрационный учет вводится для обеспечения необходимых условий реализации гражданином России его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст.
3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ).
Строго говоря, отказник в любой момент может появиться на горизонте покупателя и заявить о своих правах на недвижимость. Хуже всего, когда покупатель не знает об отказниках.
Он сталкивается с ними уже после заключения сделки. И проблема, которую в свое время не решил прежний владелец, ложится на плечи нового. Выписать отказника из квартиры невозможно. Единственный вариант – чтобы он добровольно отказался от своего права на недвижимость.
Представим два варианта развития событий. 1. Вы собираетесь купить квартиру на вторичке и в процессе проверки юридической чистоты квартиры вы узнаете, что в ней есть отказники.
Что делать? На данном этапе вопрос решить должен владелец квартиры, и у него такая возможность есть.
Источник: http://redtailer.ru/pokupayu-kvartiru-s-propisannymi-lyudmi-otkazyvshimisya-ot-privatizatsii/
Продажа приватизированной квартиры
Последнее обновление: 20.01.2018
Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?
Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.
Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.
Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.
♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦
Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.
Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).
Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.
Риск при покупке приватизированной квартиры
При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.
Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.
Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире.
«По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников.
Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться.
Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников.
В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой.
То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца.
Это основной риск покупки приватизированной квартиры.
♦ К слову об отказе от приватизации ♦
Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.
Если в составе семьи жильцов есть несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.
Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.
Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.
Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.
Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?
Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?
Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.
А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят риск признания сделки недействительной.
Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):
- с позиции Продавца – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Продавца;
- с позиции Покупателя – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя.
По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.
Образец Договора купли-продажи приватизированной квартиры можно скачать здесь.
Налог при продаже приватизированной квартиры
Какой налог с продажи приватизированной квартиры придется уплатить Продавцу?
Здесь размер налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от срока с момента ее приватизации, до момента ее продажи. Если Продавец владел квартирой более 3-х лет, то он полностью освобождается от уплаты налога.
Если же Продавец владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он обязан будет уплатить налог НДФЛ-13%.
От какой суммы отсчитывается этот налог и как можно его уменьшить, применив налоговый вычет – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?
Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2017 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение – здесь).
Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.
Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации.
Исключение – несовершеннолетние дети, автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/
Покупка квартиры с отказом от приватизации
Заявление против приватизации вы можете не подавать, при отсутствии письменного отказа или же согласия хотя бы одного из зарегистрированных граждан в квартире, приватизация невозможна, жилье остается в пользовании по договору социального найма.
Касательно второй части вопроса, если вы напишите письменный отказ от приватизации. тогда вы сохраните бессрочное право пользование указанной квартирой в соответствии с ФЗ «О «.
Кто силен в вопросах по последствиям отказа от приватизации
А сын проживает с матерью (тоже был несовершеннолетним на момент) и был прописан в данной квартире по сей день.
В данный момент старшая дочь решила мать отправить в психбольницу (совершенно здоровую). Мать после этого случая хочет продать квартиру и уехать жить в другое место.
Будет ли эта квартира иметь обременение и могут ли кто-то из троих детей претендовать на ее имущество
Отказ в приватизации квартиры
Опыт и профессионализм адвоката в большинстве случаев помогает добиться пересмотра решений судов в интересах клиента.
Адвокат осуществляет консультирование (устно и письменно); подготовку и составление правовых документов; участие в досудебном урегулировании споров; представительство клиента на судебных слушаниях.
Одним из основных прав любого гражданина Российской Федерации, закрепленных Конституцией, законами и нормативными актами, является его право на пользование, владение и распоряжение жилым помещением, принадлежащим ему на правах собственности.
Отказ от доли в приватизированной квартире: как и какие последствия?
Процедура эта достаточно хорошо отработана, и никаких проблем здесь обычно не возникает.
Потребуется обычная регистрация перехода прав в органах Росреестра и, разумеется, согласие человека, которому сделан подарок.
Другой вариант отказа — это вообще не участвовать в приватизации.
В этом случае вам потребуется пойти к нотариусу в своём районе и оформить у него отказ от участия в приватизации.
Отказ от доли в приватизированной квартире
Это может быть посторонний человек или родственник, например, мать. Закон не устанавливает никаких ограничений на подобные действия.
Однако, исключить ребенка из приватизации возможно, но только с согласия отдела опеки.
Что же до части приватизированной квартиры, то органы опеки не дают разрешения на дарение или продажу имущества ребенка близким родственникам, даже матери.
Чаще всего отказ от доли в квартире происходит в пользу кого-нибудь из родственников.
Отказ от приватизации и его правовые последствия
Не возникает вопросов, если в квартире зарегистрированы совершеннолетние члены семьи, ни один из которых своего права на приватизацию квартиры ещё не использовал.
В таком случае, по договорённости, приватизация оформляется либо в собственность всех проживающих, либо в собственность тех членов семьи, на которых решили оформить право собственности все проживающие.
Те граждане, которые приняли решение не участвовать в приватизации квартиры, должны дать согласие на приватизацию без их участия.
е. они могут приватизировать впоследствии другую квартиру, например, если они стоят в очереди на собственное жилье.
При оформлении отказа право собственности передается не кому-либо из проживающих там родственников, а делится между ними в равной степени либо по их взаимному согласию.
Оформление отказа осуществляется письменно, нотариальным подтверждением этого документа. Пишется это заявление самим «отказником», а вот его присутствие при оформлении приватизации не обязательно, если уже имеется соответствующая доверенность от заявителя.
Отказ от приватизации квартиры: причины и последствия
В ином случае в будущем любая сделка может быть оспорена, как незаконная, недействительная. Особенно часто подобные разбирательства возникают по поводу квартир. После смерти кого-либо из родственников регулярно находятся желающие оспорить процесс приватизации и последующую передачу по наследству.
В основном это происходит из-за неправильного оформления отказа кого-либо из участников приватизации от своей доли, либо из-за отсутствия документального оформления вообще.
Отказ от приватизации: последствия и выгода
Чтобы не доставлять неудобства другим жильцам таким гражданам необходимо оформить отказ от.
Отказ от предполагает передачу своих прав на собственность другим членам семьи. Доля отказавшегося распределится равномерно между ними. Отказ оформляется документально и заверяется нотариусом.
Если брак с собственником жилья распался, то в соответствии с Жилищным Кодексом право пользования и владения жилплощадью за другими членами семьи не сохраняется.
Отказ от приватизации: упущенные возможности или стратегический ход
Источник: http://sudimoskvi.ru/pokupka-kvartiry-s-otkazom-ot-privatizacii-59628/
