Переустройство и перепланировка нежилого помещения законодательство

В этой статье:

Законодательство по перепланировке нежилого помещения — 2019, соблюдение, РФ, переустройство

Бывают разные ситуации, при которых необходимо изменить технические данные помещения. Чаще всего это делается из практических соображений — для удобства пользования. И без знания законов сделать это невозможно.

Регламентированием перепланировки нежилых помещений занимается Жилищный кодекс. Но подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали.

Чтобы не возникало спорных ситуаций или нарушений, следует изучить законодательство по перепланировке нежилого помещения и придерживаться установленных правил. Ведь любое несоблюдение норм карается законом.

Важность соблюдения правил

Согласование перепланировки связано с особенностями строения. Из-за нарушения целостности конструкции могут возникнуть непредвиденные осложнения. К примеру, может быть снесена несущая стена, что приведет к аварийности здания.

Для санкционированного изменения в планировке понадобится собрать пакет документов. Так все действия будут законными и не нарушат безопасность.

Для получения регистрационного свидетельства для объекта нежилого фонда потребуются такие бумаги:

заявление о намерении провести перепланировку;
документы на право собственности объектом;
технический паспорт помещения.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

При глобальных изменениях в плане объекта следует обратиться с проектом планировки в отдел архитектуры города, а лучше всего обратиться за помощью с составлением такого проекта в строительную компанию

В БТИ следует собрать бумаги для разрешения на изменения планировки помещения:

заявление от собственника объекта перепланировки;
документы, которые подтверждают права собственности;
копии документов, удостоверяющих открытие предприятия;
бумага о согласии управляющей зданием компании;
копия технического паспорта.

Данный пакет документов легко собрать. Ведь эти бумаги не являются закрытой информацией. Подготовка разрешения занимает до месяца. Согласно статье 27 ЖК РФ в перепланировке может быть отказано.

Уточнения в законодательстве по перепланировке нежилого помещения

Для успешного изменения плана помещения необходимо учитывать несколько особенностей.

Переустройство в 2019 должно соответствовать таким нормам:

Место расположения объекта	Если нежилое помещение находится в отдельном здании, оформление разрешения будет намного легче, чем в населенном доме.
Проверка специалистов	Согласно Жилищному кодексу, после подачи бумаг, должна быть проведена проверка помещения специалистами. Они устанавливают, подлежит ли объект перепланировке — изучают электропроводку, систему подачи воды, прочность пола и устройство несущих стен.
Время постройки объекта	Чаще всего отказ получают старые постройки.
Смена деятельности	Положительное решение выдается для изменения конструкции помещения только без перемены целевого использования. Если же планируется из магазина сделать офис, необходимо оформить разрешение на смену деятельности.

Спорные ситуации переустройства

Чтобы избежать споров при переустройстве нежилого помещения, следует заранее знать о главных отличиях жилого объекта от нежилого.

Нежилые объекты имеют ряд особенностей. Они описаны в положении Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним”.

Помещения нежилого фонда должны быть зарегистрированы, а их владелец обязан оформить документ о праве собственности.

Из основных признаков нежилых помещений можно выделить такие:

Подобное помещение должно быть изолировано от других и иметь четкие границы. Для этого можно использовать перегородки.
Объект следует использовать для хозяйственных целей. Не допускается проживание в нем людей.
Нежилое помещение имеет собственный отдельный вход. Он может быть расположен во дворе здания или же в подъезде.
Помещение должно быть основательным.

Далее в ходе работ над изменением назначения здания составляется акт скрытых работ. Выполненные работы оценивают специалисты. Последняя инстанция — БТИ. Именно там вносятся изменения в техпаспорт.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, следует убедиться, что помещение, расположенное в жилом фонде, не используется жильцами конкретного здания или управляющей компанией. Тогда такие помещения могут быть сданы в аренду, или проданы для проведения на их территории коммерческой деятельности.

Ответственность за нарушения

Несогласованная с ответственными органами перепланировка называется самовольной. Подобные изменения могут зафиксировать надзорные органы власти.

Законодательство по перепланировке нежилого помещения предусматривает административный штраф за подобные нарушения. Чаще всего это материальное взыскание. Его размер варьируется в зависимости от собственника.

Физическое лицо должно будет заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей (согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ). В некоторых случаях изменение планировки считают за корчу жилого объекта. Тогда, согласно п.1 ст.7.21 КОАП РФ штраф составит 1,5 тысячи рублей.

Юридические лица несут ответственность согласно ст. 7.22 КОАП РФ. Так, если административный штраф накладывают на должностных лиц, которые отвечают за содержание жилых объектов, его размер составляет от 4 до 5 тысяч рублей. А вот юридическому лицу придется заплатить от 40 до 50 тысяч рублей.

Существуют и административные наказания для собственников или нанимателей помещений жилого фонда. При проведении самовольного изменения конструкции жилого объекта, будет назначен срок приведения его в прежнее состояние. Если действия не будет выполнены, то согласно ч.4 ст. 29 предусмотрено несколько вариантов развития ситуации.

К собственнику применяется продажа на публичных торгах помещения и восстановление планировки за счет вырученных средств. Излишки денег возвращают собственнику. Восстановление конструкции обычно возлагают на нового владельца.

Если же изменения планировки осуществил наниматель, то ответственность по возвращению помещению прежнего состояния все равно ложится на собственника.

Для нежилых помещений действует несколько вариантов наказаний. Арендатор (юрлицо или ИП), кроме административного штрафа, может лишиться Договора аренды. Любые изменения в плане объекта должны быть согласованы с его владельцем.

Собственник, который самовольно изменил планировку нежилого помещения может получить только штраф. В большинстве случаев, размер материального взыскания (50 тысяч рублей) может быть значительно увеличен.

Согласование проведения перепланировки с органами власти — обязательная процедура. Не важно, проводится она в жилом или нежилом фонде. Соблюдение всех норм обеспечит быстрое и простое оформление нужных документов.

В таком случае все действия будут безопасными как для жильцов, работников, так и для собственника.

Согласование перепланировки самостоятельно возможно осуществить, но только сроки на данную процедуру будут довольно затянуты.

О нюансах перепланировки КОПЭ и особенностях в зависимости от количества комнат можно узнать отсюда.

Как правильно оформить перепланировку по МНИИТЭП, читайте по этой ссылке.

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/zakonodatelstvo-po-pereplanirovke-nezhilogo-pomeshhenija/

Переустройство и перепланировка нежилого помещения

Изменение определенных параметров характеристики помещения, которое относят к нежилым, называют перепланировкой.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения могут заключаться в таких непосредственных действиях, как увеличение площади, расположение оконных проемов в местах, где они отсутствовали или их демонтаж, изменение конфигурации внутреннего пространства и т.д.

Закон о перепланировке нежилых помещений определяет перечень действий, которые необходимы к выполнению в каждом конкретном случае.

В частности, согласно ЖК РФ, ГК РФ, а также опираясь на закон о перепланировке нежилых помещений, потребуется получить согласие от лиц, которые могут проживать по соседству с помещением, оформить разрешение на такие действия, а также согласовать саму перепланировку.

[Скрыть]

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Регламент перепланировки нежилого помещения подразумевает выполнение определенного вида действий, перечень которых может отличаться в зависимости от того, какой тип помещения и в каком здании будет претерпевать изменения.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме

При осуществлении действий по перепланировке помещения в нежилом доме, которое также по своим характеристикам является нежилым, допускается осуществлять меры относительно изменения площади помещений, расположения проемов, их устранения, а также при наличии возможности увеличения общей площади.

Поскольку осуществлению работ предшествует получение специального разрешения, то стоит отметить, что легче всего такие разрешения оформляются на работы, которые не будут затрагивать несущие стены.

В любом случае кроме обращения в БТИ также потребуется утверждение перепланировки нежилого помещения от органов, занимающихся санитарным и пожарным надзором.

Перепланировка в жилом доме

Осуществление перепланировок в нежилом помещении жилого дома осуществляется с учетом следующих особенностей:

Обязательно оформление проектной документации действий, которые будут осуществляться;
Необходимо получить разрешение на перепланировку;
Потребуется получить согласие жильцов дома на факт, что в данном помещении будет расположен определенный тип объекта (магазин, мастерская и т.д.)

Перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Положение о перепланировке нежилых помещений многоквартирного дома предполагает выполнение следующих действий:

Получение согласия ото всех жильцов дома. В данной ситуации на основании Статьи 51 ГК РФ допускается получение такого согласия на проводимом периодически общем собрании. Причем если согласие дает большая часть проживающих, то такой факт оформляется отдельным протоколом;
При необходимости получение согласия от управляющей компании. В таком случае стоит понимать, что данное действие может быть оспорено жильцами в судебном порядке.

Перепланировка в арендуемом помещении

Сама по себе перепланировка в помещении, которое арендуется, не отличается от прочих.

Единственным отличием такого процесса будет являться получение письменного согласия от владельца помещения, от которого лицо, намеренное выполнять определенные действия, получило его в пользование.

При проведении работ без согласия собственника арендодатель имеет законное право расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Порядок осуществления перепланировки предполагает составление проекта предполагаемых работ, согласование действий, которые необходимо будет осуществить, сбор необходимой документации, непосредственно осуществление работы и сдачу в эксплуатацию.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки должен состоять из таких частей:

Наименование проекта и адрес помещения;
Перечень изменений;
Подтверждение разрешения на проведение действий с помещением (подпись главного инженера);
Договор на осуществление перепланировки;
ПЗ к проекту с подробным описанием здания и данных по каждому объекту;
Нормы противопожарной безопасности;
Рекомендации относительно проводимых работ;
Справка и перечень актов, на которые допустимо ссылаться при подтверждении законности выполнения действий.

Согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений

Согласование переустройства осуществляется путем выполнения следующих обязательных шагов:

Оформление заявления на осуществление перепланировки;
Подготовка документации, подтверждающей право собственности (а также согласие владельца, если помещение арендуемое);
Если собственник юр. лицо, то подготовка копий учредительной документации, заверенной нотариусом;
Получение согласия от жильцов дома или управляющей компании;
Подготовка проекта перепланировки и необходимых разрешений;
Составление страхового договора, необходимого при непосредственном проведении работ.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Оформление разрешения на перепланировку заключается в прохождении таких этапов:

Обращение в БТИ для того, чтобы получить необходимую документацию;
Оформление перепланировки в проекте;
Согласование возможности осуществления перепланировки в госорганах;
Обращение в жилищную инспекцию.

Сдача в эксплуатацию

После проведения всех работ по перепланировке должна последовать сдача объекта в эксплуатацию, которая заключается в проверке соответствия проведенных действий проектной документации, соблюдении положенных норм строительства, а также санитарных и противопожарных норм. Составляется акт выполненных работ, который предоставляется в БТИ, после чего вносятся изменения в кадастровый паспорт и в свидетельство, подтверждающее право собственности.

Самовольная перепланировка

При осуществлении действий по изменению характеристик нежилого объекта без соблюдения положенного законом порядка, без наличия необходимой документации, а также при игнорировании строительных и прочих норм, действия собственника или арендатора помещения подпадают под формулировку «незаконная перепланировка нежилого помещения». Такой факт влечет за собой привлечение к ответственности с наложением штрафных санкций и возможности принудительной ликвидации произведенных строительных работ.

Штраф за ответственность самовольной перепланировки

При действиях относительно помещения, которые будут характеризованы как самовольные, привлечение к ответственности может грозить необходимостью выплаты следующих сумм штрафов:

Относительно собственника помещения в размере 300-350 тысяч рублей;
Относительно физического лица, которое выполнило подобные действия незаконного характера – 2000-2500 рублей.

Узаконивание самовольной перепланировки в административном порядке

В том случае, если перепланировка была осуществлена самовольно, все же имеется возможность ее узаконивания в административном порядке.

Для этого потребуется собрать всю документацию относительно помещения, в котором производились работы, включая право собственности на объект, а также документацию.

В том случае, если во внесении изменений в паспорт будет отказано, то для таких действий потребуется обратиться в суд.

Узаконивание через суд

Обращение в суд согласно действующим законодательным актам должно осуществляться только в случае отказа органов кадастра и БТИ выдавать соответствующие документы, подтверждающие законность выполненных действий и вносить изменения в документацию, определяющую право собственности.

Подача искового заявления заключается в отображении всех действий, которые осуществлялись с нежилым помещением, приложении к нему проектной документации, а также ссылки на нормы строительства и прочие законы, на основании которых помещение можно сдать в эксплуатацию.

В каких случаях не нужно разрешение

При проведении работ определенного характера получение специального разрешения не требуется. К таким работам относятся замена коммуникаций, относящихся к сантехнике или отводу отходов по канализации.

Однако при проведении такого рода работ необходимо учитывать, что расположение труб ни в коем случае изменять нельзя.

Аналогично не нужно дополнительного согласования при замене дверей между комнатами, окон, а также проведении косметического ремонта.

Судебная практика — расторжение договора купли продажи недвижимости

В некоторых ситуациях граждане, купившие объект недвижимости, сталкиваются с тем, что фактически помещение было перепланировано и у них в собственности оказывается недвижимость, не соответствующая своим техническим характеристикам. В таких ситуациях может иметь место обращение в суд от новых собственников с последующим расторжением договора и возврате затраченных средств.

Советы: как защитить свои права при переустройстве нежилого помещения

Для того чтобы при осуществлении работ или приобретении недвижимости защитить свои права, необходимо прислушаться к следующим советам:

Выполняйте действия строительного характера с недвижимостью только при наличии всех необходимых документов;
Покупая недвижимость, сверяйте соответствие плана помещения фактическому расположению и характеристике объекта;
При необходимости немедленно обращайтесь в суд для защиты своих прав.

Заключение

Перепланировка нежилого помещения связана с необходимостью сбора определенной документации и получением разрешений. Иногда такие действия при отсутствии определенных бумаг или несоблюдении порядка действий могут быть признаны самовольными.

Отстаивание своих интересов может быть связано с обращением в судебные органы, где потребуется помощь квалифицированных специалистов.

Наша компания имеет многолетний опыт в ведении подобных дел, и квалифицированные сотрудники оказывают помощь на любой стадии процесса – от первоначальной консультации, до доведения дела до решения судьи.

Связаться с нами можно по указанному номеру телефона или написав консультанту в режиме онлайн.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Источник: http://uristy-advokaty.ru/blog/zhilishchnye-spory/oformlenie-pereplanirovki-nezhilogo-pomeshcheniya

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.

цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.

Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
остекление лоджий и балконов;
изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах.

В конце 2018 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений.

Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов:

заявление о переустройстве или перепланировке;
копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
проект переустройства или перепланировки;
технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения.

Отказ в согласовании

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

были представлены не все документы;
представление документов в неуполномоченный орган власти;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы.

В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке.

Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/soglasovanie-pereplanirovki-nezhilyih-pomeshheniy/

Перепланировка нежилого помещения — оформление, ответственность, порядок

Собственники не всегда довольны имеющейся планировкой принадлежащего им нежилого помещения.

Зачастую необходимость переделки обусловлена целевым использованием помещения (офис, магазин, фитнес-центр, парикмахерская и т.д.).

Понятие

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации (ст. 25, п.2) перепланировка любого помещения (жилого или нежилого) представляет собой изменение конфигурации, то есть преобразование внутреннего пространства.

При этом общие параметры помещения (высота, ширина, длина, общая площадь и т.д.) остаются неизменными.

Самими распространенными работами по перепланировке нежилых помещений являются:

ликвидация и перенос перегородок;
изменение расположения оконных и дверных проемов (создание новых, перенос и ликвидация старых);
объединение нескольких комнат в помещении или разъединение его с помощью легко возводимых перегородок и т.д.

Основная цель перепланировки в нежилом помещении – улучшение эксплуатационных качеств при сохранении его функционального назначения.

То есть можно провести ремонт в магазине, увеличив при этом его торговую площадь, но обязательно оставив целевое назначение нежилого помещения как предназначенного для торговли.

Порядок и условия осуществления перепланировки нежилых помещений досконально регулируются российским законодательством.

Среди основных правовых актов можно выделить следующие:

Градостроительный Кодекс РФ – определяет некоторые термины (реконструкция, переустройство и т.д.) и помогает отличить перепланировку от других строительных вмешательств (ст.1 ГрК РФ);
Жилищный Кодекс РФ – дает понятие перепланировки в нежилом помещении, а также основания для проведения подобных работ и алгоритм действия для законного согласования изменений (ст. 26 ЖК РФ);
Кодекс Административных правонарушений РФ – определяет штрафные санкции за проведение самовольной перепланировки (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
Кодекс административного судопроизводства РФ – определяет некоторые правила по узакониванию осуществленных изменений (ст. 22, 24, 62, 78, 219—220, 226—227 КАС РФ).

Получение разрешения

Для того чтобы приступить к осуществлению задуманной перепланировки, необходимо получить на это разрешение соответствующих органов (Департамент архитектуры, жилищного отдела местной администрации и т.д.).

Без этого документа любые строительно-ремонтные действия в нежилом помещении будут признаны незаконными, а имеющиеся технические документы на собственности недействительными.

Подобное развитие событий будет губительным для собственника недвижимости, так как он не сможет осуществлять ряд действий со своим имуществом:

оформление сделки купли-продажи;
заключение договора аренды, мены, дарения;
составление завещания с указанием имеющегося имущества и т.д.

Как узаконить

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо поэтапно проходить весь процесс, в который входит следующее:

создание проекта перепланировки нежилого помещения;
получение разрешения на перепланировку;
согласование строительно-ремонтных работ с различными службами;
проведение приемки выполненных работ;
написание заявления и внесение изменений в техническую документацию нежилого помещения.

Любые попытки узаконить изменения уже после их совершения могут закончиться плачевно: судебные тяжбы, штрафы, решение о необходимости восстановления помещения в первоначальный вид.

В ненаселенном помещении

Для того чтобы ремонт в нежилом помещении был законным и не принес владельцу недвижимости дополнительных неприятностей, необходимо в первую очередь обратиться в Межведомственную комиссию для получения разрешения на перепланировку.

Вынесение вердикта по текущему вопросу будет основано на:

результатах технического обследования;
и заключения о возможности осуществления перепланировки и безопасности;
а также по имеющейся проектной документации.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании является самой простой из всех видов строительных изменений. Дело в том, что перепланировка нежилого помещения регламентируется по Градостроительному Кодексу Российской Федерации, а не по ЖК РФ.

Если перепланировка помещения в нежилом здании не трогает несущие конструкции здания и удовлетворяет пункту градостроительному, по которому не требуется получать разрешение на реконструкцию здания и последующий ввод ее, то и узаконить такую перепланировку не нужно.

А для учета изменения площади и планировки помещения в кадастре и ЕГРП, достаточно проекта и заключение о том, что данная работа не требует получения разрешений на реконструкцию здания.

В многоквартирном доме

Если вы являетесь владельцем нежилого помещения в многоквартирном доме, то будьте готовы к длительному процессу согласования и получения разрешения.

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме начинается с подачи проектной документации в Роспотребнадзор.

Более сложные инженерные и конструктивные изменения могут потребовать одобрения дополнительных профильных государственных инстанций. Все эти согласования и одобрения необходимы для того, чтобы впоследствии избежать негативных реакций со стороны жильцов дома.

В жилом

Для того чтобы перепланировать нежилое помещение, расположенное в жилом доме, необходимо выполнить несколько обязательных условий:

иметь проектную документацию будущего ремонта;
получить разрешение на перепланировку;
заручиться согласием жильцов на то, что в их доме будет функционировать некое коммерческое предприятие (магазин, салон красоты, офис и т.д.).

Арендуемого

Процесс перепланировки арендуемого помещения ничем не отличается от процедуры узаконивания строительно-ремонтных работ в нежилых помещениях. Кроме одного важного отличия.

Крайне важно иметь письменное разрешение от собственника объекта недвижимости на проведение различных строительных манипуляций.

В противном случае владелец помещения может:

в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды;
потребовать восстановления прежнего вида нежилого помещения;
потребовать возмещения понесенного материального и морального вреда.

Этапы оформления

Порядок переоформления нежилого помещения можно представить в виде нескольких этапов:

Предварительный этап – перед тем как заказывать проект будущей перепланировки, необходимо обратиться в местное отделение БТИ и получить нужную техническую документацию на нежилое помещение (технический и кадастровый план).
Проект – разработку проекта лучше всего доверить компетентной организации.
Например, сотрудника Департамента архитектуры имеют право оказывать такие услуги населению. Также они могут предложить на выбор несколько вариантов оптимальной перепланировки конкретного помещения.
Согласование – необходимо получение компетентного мнения определенных служб (Роспотребнадзор, пожарная служба и т.д.) о возможности проведения перепланировки и ее безопасности.
Специализированные компании согласуют будущую перепланировку быстрее, чем собственник сделает это самостоятельно.
Получение разрешения – на данном этапе нужно предоставить все полученные согласования и проектную документацию в Межведомственную жилищную инспекцию.
Сдача в эксплуатацию – на данном этапе необходимо провести приемку отремонтированного помещения государственной комиссией и подписание приемно-передаточного акта.

Согласование действий

Согласование будущей перепланировки проводится на основе технического обследования нежилого помещения и имеющейся проектной документацию.

Уполномоченные сотрудники могут проводить согласование следующим образом:

с выездом на место;
на основе предъявленных документов.

Необходимые документы

Чтобы процесс перепланировки проходил как можно безболезненно и гладко, необходимо соблюдать предложенный регламент процедуры и собрать как можно больше необходимых документов. Чем больше папка собственника нежилого помещения, тем проще ему получить разрешение на проведение строительных работ.

Заявление.

Образец скачайте тут.

Документы, удостоверяющие личность собственника нежилого помещения.
Бумаги, являющиеся подтверждением права собственности на конкретный объект недвижимости.
Проектная документация.
Результаты технического обследования помещения.
Согласования с различными государственными инстанциями.
Технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Заказать проект будущей перепланировки можно либо в коммерческой организации, либо в архитектурном отделе муниципалитета или местной администрации. Результат в любом случае будет удовлетворительным, разница лишь в стоимости услуг и скорости исполнения заказа.

Вынесение вердикта

После предоставление всех необходимых данных о запланированном ремонте нежилого помещения в Межведомственную жилищную комиссию, необходимо подождать 1-2 месяца.

В течение этого времени члены комиссии буду изучать материалы дела и проверять их на соответствие действительности.

Окончательный вердикт зависит от правильности и количества предоставленных документов.

Самовольная

Незаконная перепланировка грозит недобросовестному собственнику наложением административного штрафа, а также судебными тяжбами, результатом которых может быть решение о ликвидации последствий перепланировки.

Ответственность

При проведении самовольной перепланировки нежилого помещения у собственника может возникнуть определенная ответственность за свой поступок:

административная – предполагает применение штрафных санкций в размере 2000-3000 рублей для физических лиц и 100000-350000 рублей для юридических лиц (ст. 7.21-7.22 КоАП РФ);
уголовная – в случае, если последствия перепланировки привели к обрушению здания и человеческим жертвам, соответствующее наказание устанавливается правоохранительными и судебными органами на основе Уголовного Кодекса РФ.

Стоимость

Общая стоимость оформления перепланировки будет зависеть от того, воспользуетесь ли вы услугами специализированных фирм или будете проходить все этапы согласования и получения разрешений самостоятельно.

В среднем стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения обойдется собственнику в сумму не менее 100000 рублей.

Источник: http://prosud24.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija/

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании: законодательство

Перепланировка нежилого помещения – достаточно частая проблема. Например, предприниматель приобрел помещения под склад, а они абсолютно не приспособлены для хранения продукции.

Так как любые изменения в строениях должны проводиться в соответствии с законодательством, важно знать какие действия по перестройке допускаются, а какие запрещены.

Расскажем в статье, как проводится перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в соответствии с законодательством.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Перепланировка в нежилых зданиях проводится практически аналогично, как и в жилых. Эта процедура опирается на положения, предусмотренные в ст.25 ЖК РФ.

Разберемся, что означает перепланировка в общем понимании. Фактически, это любое изменение конфигурации помещений, объема общей площади, комнатных расположений, инженерных коммуникаций. Цель перепланировки – улучшение качества помещения для его дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

Необходимо увеличить метраж помещения.
Требуется демонтаж окон или, напротив, нужно их прорубить.
Нужно изменить существующее расположение комнат.
Необходимо расширить пространство.

Переустройством не будет являться косметический ремонт помещения или замена оборудование на аналогичное. Также не тре6уетс я разрешения на обшивку балкона, установку антенны или кондиционера.

Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

Если устанавливаются стены или перегородки, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции строения.
При перемещении санузла или других санитарных зон.
Если перемещаются, сносятся или устанавливаются вспомогательные элементы (к примеру, лоджии, лестницы, окна и т.д.).
Удаление или установка новых оконных проемов, а также их увеличение или уменьшение.
Установка нового оборудования, которое требует подключения к коммуникационным сетям (душевая кабина и т.п.).
Изменения конфигурации пола.
Монтаж или демонтаж лестничных пролетов.
Подключение коммуникаций.

Перечисленные виды работ являются перепланировкой и требуют получения разрешения и согласования с компетентными органами. Предварительно обязательно нужно проконсультироваться с инженерами и другими специалистами.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется, если проводится:

косметический ремонт помещения, не затрагивающий несущих конструкций (покраска стен, потолка или пола, поклейка обоев и т.п.);
замена коммуникаций на аналогичные (например, если меняется душевая кабина на такую же по размерам и назначению);
демонтаж встроенных конструкций (предметов интерьера, мебели и т.д.).

В остальных случаях перепланировку требуется узаконить в соответствии с законодательными нормами.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Порядок перепланировки нежилого помещения будет происходить по следующему алгоритму:

Обращение в БТИ для получения необходимой технической документации.
Разработка проекта переустройства. Это делают специалисты, компетентные в этом вопросе.
Согласование перепланировки. Для этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию района и другие государственные учреждения.
После получения согласования потребуется повторное обращение в жилищную инспекцию района для оформления разрешения.
Проведение ремонтных работ.
Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта об их завершении.
Обращение в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
Обращение в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в кадастровый паспорт и данные о праве собственности на недвижимое имущество.

Оформление перепланировки нежилого помещения требует сбора определенного пакета документов:

заявление, в котором отражаются запланированные корректировки характеристик помещения;
документы, подтверждающие наличие права собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН);
технический паспорт нежилого помещения.

Это основные документы, с которых начинается процедура согласования. Они нужны для составления проекта готовящихся изменений. Именно в соответствии с проектом происходят ремонтные работы.

Для получения разрешения необходимо предоставить:

заявление;
свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН;
квитанции об оплате;
согласие от собственника здания (муниципалитет, государственные органы и т.д.);
проектную документацию;
учредительные документы, если собственник – организация или ИП;
согласие на проведение работ от управляющей компании;
договор страхования (в некоторых случаях);
технический паспорт.

Важно учитывать в каком здании находится нежилое помещение. Если это многоквартирный дом, помимо вышеперечисленных бумаг, необходимо получить согласие от всех жильцов. Без подписанного всеми собственниками разрешения ремонтные работы будут признаны незаконными.

Эта бумага дает лицу, решившему переустроить недвижимость, и другое преимущество. Соседи не смогут предъявить какие-либо претензии в будущем, так как сами подписали разрешение на проведение работ.

Когда помещение располагается в нежилом строении, следует обращаться за согласием на проведение ремонта в муниципалитет. Только они вправе решать допускается ли заявленный объем корректировок или нет.

Ни в коем случае не начинайте перепланировку без получения разрешения на нее. Учитывайте также, что срок действия всех бумаг ограничен периодом, равным одному году.

Отдельно стоит сказать о проектных документах. Проект перепланировки подготавливается лицензированной компанией и выглядит так:

На титульном листе прописывается название проекта и фактический адрес помещения.
В содержании указывается, какие изменения будут произведены поэтапно.
Сведения о том, что ремонтные работы разрешены и соответствуют законодательным нормам.
Договор на составление проекта с указанием невозможности отклонения от его положений.
Пояснения, в которых прописываются характеристики сооружения и каждого помещения в отдельности.
Перечень инженерного оборудования и сводный лист.
Требования противопожарной безопасности.
Общие рекомендации по проведению строительных работ.
Справка и перечень нормативной документации, в соответствии с которыми будут проводиться работы.

Стоимость проекта рассчитывается индивидуальна. Она зависит от сроков и площади объекта недвижимости. К примеру, для площади, равной 300 квадратных метров, проект обойдется стоимостью примерно 30 тысяч рублей.

Штраф за незаконную перепланировку

Ответственность за проведение перепланировки, не соответствующей нормам законодательства, возлагается на собственника помещения. Подобные действия подлежат обложению штрафными санкциями. Размер штрафа может составить до 350 тысяч рублей для организаций и до 2 500 рублей для частных лиц.

Если в результате проведения ремонтных работ пострадало имущество соседей, то на виновный не только оплатит штраф, но и компенсирует ущерб пострадавшим.

Когда дело о незаконности корректировок помещения доходит до судебного разбирательства, решением органов может стать возврат состояния в изначальное. Тогда все изменения, которые не соответствуют текущим документам, потребуется снести, что тоже подразумевает дополнительные расходы.

Для корректности проведения ремонтных ремонт рекомендуем своевременно получить разрешение и заручиться согласием заинтересованных лиц и уполномоченных органов.

Если у вас остались вопросы, касательно перепланировки нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству.

Он сможет помочь решить проблему нормативного характера в вашу пользу.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya-v-nezhilom-zdanii/