Жилищный Кодекс перепланировка нежилого помещения

В этой статье:

Какие существуют особенности перепланировки в РФ

Желание сделать свое жилье более комфортным для проживания присутствует у каждого человека. Мало россиян, которые хотя бы один раз не задумывались о проведении перепланировки в своей квартире.

Некоторые даже воплотили свои планы в жизнь.

Однако, насколько законными являются подобные действия без получения специального разрешения и какими законодательными нормами она регулируется, известно не каждому.

По закону не каждое переустройство требует получения разрешения, например, допускается проведение косметического ремонта без предварительного согласования.

Однако, если в ходе ремонтных работ предполагается изменений границ комнат и вспомогательных помещений, перенос отопительных систем и инженерного оборудования и т.д., без получения разрешения не обойтись.

Связано это с тем, что в противном случае владелец квартиры может столкнуться со штрафными санкциями. В серьезных случаях, когда сделанная перепланировка угрожает здоровью и жизни других людей, это может закончиться даже выселением из квартиры.

Определение понятий

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, при этом могут выполняться такие работы: сносятся перегородки между комнатами, убираются дверные проемы, стеклятся балконы и т.д. Достаточно распространенными являются проекты, в рамках которых изменяется площадь определенных помещений за счет использования общедомовых площадей.

В ходе перепланировки изменяется конфигурация комнат, которая была указана в плане БТИ, а это означает, что переустройством будут считаться любые ремонтно-строительные работы, затрагивающие несущие конструкции и инженерные системы.

Чтобы собственником была произведена перепланировка, одного его желания недостаточно. Человек должен обратиться в территориальное отделение жилищной службы для получения специального разрешения.

Жилищный кодекс определяет, что при самовольном проведении перепланировки владелец должен быть готов к тому, что его вынудят вернуть конфигурацию в первоначальное состояние.

Нормативная база

Статья 25 Жилищного кодекса гласит, что проводиться перепланировка должна на основании специальной процедуры, в рамках которой создается и согласовывается проект, проводятся технические работы, составляется акт приемки и в результате комиссия выдает заключение. Предполагается, что переустройство недвижимости возможно после обращения в местные органы власти и жилищную инспекцию.

Перепланировка в РФ предполагает внесение изменений технического характера в параметры жилища. Количество мероприятий, которые должен реализовать собственник, зависит от сложности проекта. Новая конфигурация не может угрожать целостности общедомового имущества, а также безопасности и здоровью соседей.

Изменения могут касаться всей квартиры целиком или только отдельных ее помещений. Статья 26 ЖК России определяет перечень мероприятий, которые должны быть согласованы с профильными ведомствами. Работы начинают планировать с разработки проекта, а завершается процесс подписанием акта комиссии про допустимость запланированной перепланировки.

Перепланировка в нормах Жилищного кодекса РФ

Вопросы перепланировки помещений, принадлежащих к жилому фонду, рассматриваются в главе 4 Жилищного кодекса России:

Образец заявления на перепланировку помещения:

Какие работы разрешены и запрещены

В Жилищном кодексе определены положения, устанавливающие причины, которые могут стать основанием для блокирования перепланировки контролирующими органами.

Перепланировка невозможна в таких случаях:

если запланирован снос несущих конструкций;
планируется уменьшение комнат больше чем на четверть с целью увеличения кухни и ванной комнаты;
если собственник квартиры хочет перенести санузел в своем жилье и расположить его над жилым помещением квартиры, которая расположена ниже;
если планируется перенос вентиляционной шахты или отопительной системы;
владелец хочет объединить кухню с газовым оборудованием и жилую комнату;
если будет уменьшена жилая комната для увеличения лоджии;
если на лоджии хотят установить теплые полы, которые будут отапливаться за счет центрального отопления.

Среди доступных для перепланировки операций можно назвать такие:

желание отделить от коридора комнаты, чтобы увеличить площадь санузла;
за счет установки новых труб планируется перенос кранов;
установка нового дверного проема для объединения комнаты и кухни.

Свидетельство о государственной регистрации права

Статья 26 ЖК об основаниях для проведения работ

Для переустройства жилых помещений нужны основания, которые определены статьей 26 ЖК РФ.

Предполагается, что перепланировка в РФ может быть проведена после предоставления определенного пакета документов:

заявление по установленной форме;
документы правоустанавливающего характера на жилье, в котором планируется переустройство;
разработанный проект перепланировки;
техпаспорт помещения;
письменное согласие от всех членов семьи собственника жилого помещения, которые проживают в нем на законных основаниях;
если дом, в котором находится квартира, является памятником архитектуры, нужно предоставить заключение соответствующего органа про допустимость переустройства.

Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры

Структура, которая осуществляет согласование, не имеет права требовать от особы предоставления иных документов, кроме тех, которые отображены в Жилищном кодексе. Заявитель после подачи бумаг получает расписку, в которой указывается полный перечень предоставленных им документов.

Основанием для проведения перепланировки и подтверждением ее законности является документ, выданный органом, осуществляющим согласование.

Какие изменение не нужно согласовывать

Согласно нормам, которые установлены законодательными документами, в согласовании не нуждаются следующие изменения:

Косметический ремонт жилого помещения, в том числе тогда, когда меняется наружная столярка, например, оконные рамы, если не происходит изменение размера или формы оконного проема.
Обустройство встроенной мебели или наоборот ее разборка. Это обозначает, что можно монтировать или демонтировать шкафы, антресоли, которые не образуют автономных помещений и площадь которых подлежит учету.
Замена инженерного оборудования без его перестановки в том случае, если новое по параметрам и техпоказателям соответствует старому.

Образец технического паспорта помещения:

Оформление и согласование

Порядок, по которому проводится переустройство жилого помещения, выглядит следующим образом:

Разрабатывается проект с отображением подробных изменений.
Собирается пакет документов, который подается в жилищную инспекцию по адресу нахождения объекта недвижимого имущества. В ходе подготовки заявления нужно указать, какие именно работы по перепланировке планируется провести.
Согласно положений Жилищного кодекса собственник имеет право обращаться с заявлением о переустройстве без правоустанавливающей и технической документации. Ее жилищная инспекция может запросить в территориальном органе Росреестра и БТИ, используя межведомственные информационные каналы.

Если перепланировка проводится по эскизу, это предполагает, что в техпаспорт помещения будут внесены незначительные перемены.

Например, владелец имеет право:

частично или целиком убрать несущие перегородки;
обустроить дверные проемы;
убрать проход, заложив его кирпичной кладкой.

В этом случае эскиз нужен, чтобы обустроить новые перегородки, не увеличивая нагрузку, заменить или установить вспомогательное инженерное оборудование. Чертеж может быть помещен непосредственно в плане БТИ. Перегородки, которые планируется снести, помечают красным цветом, а те, которые будут возведены взамен, помечаются зеленым.

Если же разрабатывается проект, предполагается, что собственник планирует делать более серьезные изменения, например, объединить несколько соседних квартир, обустроить внутренние лестницы или дополнительные проемы.

Проект позволяет выполнить такие мероприятия по переустройству:

обустройство туалета, ванной комнаты или кухни;
замена оборудования сантехнического и инженерного назначения;
замена газовой плиты на электрическую;
перенос отопительных приборов.

Составить проект может автор дома, то есть архитектор, или специалист проектной организации, которая имеет лицензию на осуществление подобного рода деятельности.

Последствия незаконного переустройства жилых и нежилых помещений согласно КОАП

В качестве незаконной перепланировки квартиры могут быть признаны мероприятия технического характера, которые были проведены владельцем без получения на то разрешения контрольно-надзорных структур.

Такие переустройства жилища выявляют не сразу, зачастую может пройти не один десяток лет, пока они будут обнаружены.

В результате информация про изменение конфигурации вносится в техдокументацию объекта недвижимости.

Перепланировка, которая не была согласована, то есть незаконное переустройство, может представлять опасность для жильцов дома. Если снесены несущие перегородки, это может привести к обрушению строения, пожарам и иного рода происшествиям.

Наличие несоответствий реального состояния квартиры техдокументации негативно для продавца влияет на стоимость приобретаемого жилища и вообще делает куплю-продажу непростой процедурой.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Все работы проводятся за счет хозяина. Серьезные случаи, например, нанесение вреда здоровью окружающих, приводит к судебным разбирательствам, которые могут закончиться даже выселением жильцов.

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-v-rf/

Переустройство и перепланировка нежилого помещения

Изменение определенных параметров характеристики помещения, которое относят к нежилым, называют перепланировкой.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения могут заключаться в таких непосредственных действиях, как увеличение площади, расположение оконных проемов в местах, где они отсутствовали или их демонтаж, изменение конфигурации внутреннего пространства и т.д.

Закон о перепланировке нежилых помещений определяет перечень действий, которые необходимы к выполнению в каждом конкретном случае.

В частности, согласно ЖК РФ, ГК РФ, а также опираясь на закон о перепланировке нежилых помещений, потребуется получить согласие от лиц, которые могут проживать по соседству с помещением, оформить разрешение на такие действия, а также согласовать саму перепланировку.

[Скрыть]

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Регламент перепланировки нежилого помещения подразумевает выполнение определенного вида действий, перечень которых может отличаться в зависимости от того, какой тип помещения и в каком здании будет претерпевать изменения.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме

При осуществлении действий по перепланировке помещения в нежилом доме, которое также по своим характеристикам является нежилым, допускается осуществлять меры относительно изменения площади помещений, расположения проемов, их устранения, а также при наличии возможности увеличения общей площади.

Поскольку осуществлению работ предшествует получение специального разрешения, то стоит отметить, что легче всего такие разрешения оформляются на работы, которые не будут затрагивать несущие стены.

В любом случае кроме обращения в БТИ также потребуется утверждение перепланировки нежилого помещения от органов, занимающихся санитарным и пожарным надзором.

Перепланировка в жилом доме

Осуществление перепланировок в нежилом помещении жилого дома осуществляется с учетом следующих особенностей:

Обязательно оформление проектной документации действий, которые будут осуществляться;
Необходимо получить разрешение на перепланировку;
Потребуется получить согласие жильцов дома на факт, что в данном помещении будет расположен определенный тип объекта (магазин, мастерская и т.д.)

Перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Положение о перепланировке нежилых помещений многоквартирного дома предполагает выполнение следующих действий:

Получение согласия ото всех жильцов дома. В данной ситуации на основании Статьи 51 ГК РФ допускается получение такого согласия на проводимом периодически общем собрании. Причем если согласие дает большая часть проживающих, то такой факт оформляется отдельным протоколом;
При необходимости получение согласия от управляющей компании. В таком случае стоит понимать, что данное действие может быть оспорено жильцами в судебном порядке.

Перепланировка в арендуемом помещении

Сама по себе перепланировка в помещении, которое арендуется, не отличается от прочих.

Единственным отличием такого процесса будет являться получение письменного согласия от владельца помещения, от которого лицо, намеренное выполнять определенные действия, получило его в пользование.

При проведении работ без согласия собственника арендодатель имеет законное право расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Порядок осуществления перепланировки предполагает составление проекта предполагаемых работ, согласование действий, которые необходимо будет осуществить, сбор необходимой документации, непосредственно осуществление работы и сдачу в эксплуатацию.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки должен состоять из таких частей:

Наименование проекта и адрес помещения;
Перечень изменений;
Подтверждение разрешения на проведение действий с помещением (подпись главного инженера);
Договор на осуществление перепланировки;
ПЗ к проекту с подробным описанием здания и данных по каждому объекту;
Нормы противопожарной безопасности;
Рекомендации относительно проводимых работ;
Справка и перечень актов, на которые допустимо ссылаться при подтверждении законности выполнения действий.

Согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений

Согласование переустройства осуществляется путем выполнения следующих обязательных шагов:

Оформление заявления на осуществление перепланировки;
Подготовка документации, подтверждающей право собственности (а также согласие владельца, если помещение арендуемое);
Если собственник юр. лицо, то подготовка копий учредительной документации, заверенной нотариусом;
Получение согласия от жильцов дома или управляющей компании;
Подготовка проекта перепланировки и необходимых разрешений;
Составление страхового договора, необходимого при непосредственном проведении работ.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Оформление разрешения на перепланировку заключается в прохождении таких этапов:

Обращение в БТИ для того, чтобы получить необходимую документацию;
Оформление перепланировки в проекте;
Согласование возможности осуществления перепланировки в госорганах;
Обращение в жилищную инспекцию.

Сдача в эксплуатацию

После проведения всех работ по перепланировке должна последовать сдача объекта в эксплуатацию, которая заключается в проверке соответствия проведенных действий проектной документации, соблюдении положенных норм строительства, а также санитарных и противопожарных норм. Составляется акт выполненных работ, который предоставляется в БТИ, после чего вносятся изменения в кадастровый паспорт и в свидетельство, подтверждающее право собственности.

Самовольная перепланировка

При осуществлении действий по изменению характеристик нежилого объекта без соблюдения положенного законом порядка, без наличия необходимой документации, а также при игнорировании строительных и прочих норм, действия собственника или арендатора помещения подпадают под формулировку «незаконная перепланировка нежилого помещения». Такой факт влечет за собой привлечение к ответственности с наложением штрафных санкций и возможности принудительной ликвидации произведенных строительных работ.

Штраф за ответственность самовольной перепланировки

При действиях относительно помещения, которые будут характеризованы как самовольные, привлечение к ответственности может грозить необходимостью выплаты следующих сумм штрафов:

Относительно собственника помещения в размере 300-350 тысяч рублей;
Относительно физического лица, которое выполнило подобные действия незаконного характера – 2000-2500 рублей.

Узаконивание самовольной перепланировки в административном порядке

В том случае, если перепланировка была осуществлена самовольно, все же имеется возможность ее узаконивания в административном порядке.

Для этого потребуется собрать всю документацию относительно помещения, в котором производились работы, включая право собственности на объект, а также документацию.

В том случае, если во внесении изменений в паспорт будет отказано, то для таких действий потребуется обратиться в суд.

Узаконивание через суд

Обращение в суд согласно действующим законодательным актам должно осуществляться только в случае отказа органов кадастра и БТИ выдавать соответствующие документы, подтверждающие законность выполненных действий и вносить изменения в документацию, определяющую право собственности.

Подача искового заявления заключается в отображении всех действий, которые осуществлялись с нежилым помещением, приложении к нему проектной документации, а также ссылки на нормы строительства и прочие законы, на основании которых помещение можно сдать в эксплуатацию.

В каких случаях не нужно разрешение

При проведении работ определенного характера получение специального разрешения не требуется. К таким работам относятся замена коммуникаций, относящихся к сантехнике или отводу отходов по канализации.

Однако при проведении такого рода работ необходимо учитывать, что расположение труб ни в коем случае изменять нельзя.

Аналогично не нужно дополнительного согласования при замене дверей между комнатами, окон, а также проведении косметического ремонта.

Судебная практика — расторжение договора купли продажи недвижимости

В некоторых ситуациях граждане, купившие объект недвижимости, сталкиваются с тем, что фактически помещение было перепланировано и у них в собственности оказывается недвижимость, не соответствующая своим техническим характеристикам. В таких ситуациях может иметь место обращение в суд от новых собственников с последующим расторжением договора и возврате затраченных средств.

Советы: как защитить свои права при переустройстве нежилого помещения

Для того чтобы при осуществлении работ или приобретении недвижимости защитить свои права, необходимо прислушаться к следующим советам:

Выполняйте действия строительного характера с недвижимостью только при наличии всех необходимых документов;
Покупая недвижимость, сверяйте соответствие плана помещения фактическому расположению и характеристике объекта;
При необходимости немедленно обращайтесь в суд для защиты своих прав.

Заключение

Перепланировка нежилого помещения связана с необходимостью сбора определенной документации и получением разрешений. Иногда такие действия при отсутствии определенных бумаг или несоблюдении порядка действий могут быть признаны самовольными.

Отстаивание своих интересов может быть связано с обращением в судебные органы, где потребуется помощь квалифицированных специалистов.

Наша компания имеет многолетний опыт в ведении подобных дел, и квалифицированные сотрудники оказывают помощь на любой стадии процесса – от первоначальной консультации, до доведения дела до решения судьи.

Связаться с нами можно по указанному номеру телефона или написав консультанту в режиме онлайн.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Источник: http://uristy-advokaty.ru/blog/zhilishchnye-spory/oformlenie-pereplanirovki-nezhilogo-pomeshcheniya

Согласование перепланировки нежилого помещения

Среди владельцев и арендаторов нежилых помещений нередко поднимается вопрос Как оформляется перепланировка нежилого помещения?. В первую очередь, следует разобраться, что представляет собой перепланировка или переустройство.

Первый вариант подразумевает изменение помещения в достаточно глобальных масштабах. То есть, манипуляции с дверными и оконными проемами, изменения площади и высоты помещения, надстройки этажа или объединение подвала и помещения. Создание дополнительного или перенесение существующего входа, дублирующие перекрытия.

Переустройство подразумевает менее крупные изменения. Такие как изменение положения электрического или санитарного оборудования, перенос инженерных коммуникаций.

Использование площади для бизнеса, в роли склада или мест общественного питания достаточно сложный и полный тонкостей процесс. Для того чтобы он прошел без эксцессов и неприятных сюрпризов, лучше прислушиваться к законодательным органам и действовать обдуманно.

Несоблюдение правил Жилищного кодекса может принести впоследствии зачинщику перепланировки проблемы с налоговой службой, возможны правовые и имущественные споры.

Законодательство о перепланировке нежилых помещений

Как же провести переустройство помещения и не получить неприятные сюрпризы? Главное – тщательно следовать букве закона. Подпадающие под действие ЖК Российской Федерации элементы переустройства не имеют четкого законодательного документа.

Четвертая глава кодекса, в первую очередь, объясняет само понятие перепланировки и указывает документы, необходимые для согласования и получения разрешения на изменение помещений. Также эта часть гласит о последствиях незаконных действий в сфере перепланировки и о причинах для отказа в согласовании.

Статья 26 Жилищного кодекса возлагает согласование на органы и службы самоуправления, которые могут выдвигать определенные требования, дополняющие нормы ЖК.

Документы для согласования перепланировки

Для того чтобы внести оформить переустройство помещения, заявитель (собственник или наниматель) должен предоставить необходимый пакет документов. Список необходимой документации имеет следующий вид:

Заявление на переустройство;
Документы, подтверждающие право на собственность;
Проектная документация;
Технические документы на помещение;
Заключение Роспотребнадзора о допустимости проведения мероприятий;
В случае если перепланировка будет проводиться арендатором, понадобится разрешение собственника на проведение работ. То же касается и недвижимости с несколькими владельцами. Кроме того, в некоторых ситуациях заявителю может потребоваться разрешение СЭС.

Скачать Заявление на перепланировку нежилого помещения — Бланк

Где получать документы

Заявление и документы на недвижимость, естественно, можно подготовить без особого труда. А вот с остальными документами придется побегать.

Для того чтобы получить технические документы, следует обратиться в БТИ.

Бюро предоставит необходимые справки или чертежи, внесет по необходимости изменения в технический паспорт помещения. Как правило, процедура занимает до 10 дней.

Затем следует обратиться в архитекторское бюро, которое имеет лицензию на выполнение подобных работ, и заказать проект с учетом всех необходимых изменений. После чего с уже имеющимися документами обратиться в службы СЭС, МЧС и другие.

Необходимость разрешения от таких органов необходима в случае теоретически небезопасных для окружающих изменений, связанных с повышенной пожароопасностью или уровнем шума. И только после всех этих мытарств получится представить документы в жилищную инспекцию или префектуру своего города или района.

Как получить разрешение на перепланировку нежилого помещения

Для того чтобы оформление перепланировки прошло максимально комфортно, для заявителя в положенный срок следует учитывать, что проведение работ в жилом здании и нежилом отличается определенными нюансами.

Перепланировка в нежилом доме

Разрешение на изменения помещения в нежилом здании может дать префектура района. Все работы проводятся по строительным нормам СНиП. Как правило, во время переустроечных мероприятий приходят проверяющие. Комиссии будут контролировать проведение работ и их соответствие стандартам.

Переустройство помещений в жилом доме

Может быть два варианта:

Для многоквартирного дома. Для адаптации помещения под свои нужды заявитель должен в первую очередь обговорить решение с соседями. Иначе потока жалоб недовольных и злых жильцов не избежать. Кроме того, инспекция проведет анализ безопасности переустройства. Не должно быть помех для доступа к местам общего пользования или коммуникаций здания. Невозможно будет провести перепланировку, предусматривающую демонтаж или повреждение несущих стен.
Для частного дома. Необходимо получить одобрение Жилищной инспекции и проживающих в доме людей. Так, как в небольших домах живет не так много, а иногда и всего одна, семей получить их разрешение будет намного проще, чем у совета жильцов.

Этапы получения разрешения на перепланировку

Всего есть четыре этапа проведения перепланировки:

Сбор документов;
Создание проекта по переустройству и его согласование;
Выполнение работ (под неусыпным контролем служб и проверяющих);
Прием работ комиссией, сдача в эксплуатацию готового объекта.

Впрочем, рано радоваться наконец завершенным работам – немало приключений еще впереди. Главное — сделать все грамотно и по закону.

: Переустройство и перепланировка нежилых помещений

Ввод помещений в эксплуатацию

Ввод в эксплуатацию означает, получение документа о допустимости использования помещения с имеющимися изменениями. Однако, за этой фразой стоит целая отдельная процедура.

Межведомственная комиссия проверяет окончательный результат перепланировки, его соответствие заявленному проекту, рассматривает все возможные огрехи и только после этого выдает акт о выполненных работах.

С данным документом следует обратиться в Бюро Технической Инвентаризации и внести изменения в технический паспорт нежилого помещения. Только после всех процедур перепланировка считается завершенной и законной.

Как согласовать незаконную перепланировку помещения

Не всегда реконструкцию нежилого помещения решают проделывать одновременно со сбором документов. Многие просто уверены, что перенос дверного проема и прорубленный вход в подвал не требуется заявлять, как перепланировку, а про санузлы и разведение электропроводку, как правило, просто забывают.

Проблемы начинаются на этапе продажи помещения или придирчивой проверки.

Для того чтобы свести проблемы к минимуму, все же стоит узаконить нелегальные изменения своего нежилого помещения. Сделать это будет, естественно, несколько сложнее, чем до переустройства.

Процедура согласования самовольной перепланировки

Прежде чем предоставить пакет документов для перепланировки для начала придется привлечь комиссию, чтобы доказать, что самовольная перепланировка не нанесла вреда зданию, жителям и коммуникациям.
Затем следует получить разрешение на согласование от муниципальных властей.
После чего следует обратиться в БТИ, вызванный сотрудник произведет замеры и составит список изменений в соответствии с техническим паспортом помещения.
После этого техник выдает заключение о проведенных работах с подробным описанием проведенных работ и состоянии строительных конструкций, их соответствии нормам.
После получения заключения из БТИ следует обратиться в кадастровую службу и представить документы, содержащие обновленный паспорт помещения, технический отчет о состоянии помещения, коммуникаций и инженерных конструкций.

Кроме того, конечно, необходимо предоставить и документы, подтверждающие право собственности, разрешение владельца (или совладельцев).

: Согласование перепланировки нежилых помещений

Ответственность за нарушение закона

Несмотря на отсутствие единой законодательной базы ответственной за перепланировку изменение помещения является административным правонарушением. Поэтому, при незаконном переустройстве может грозить штраф.

В случае если изменение помещения повлекло за собой негативные последствия для жителей здания, угрожает жизни и безопасности штраф может быть достаточно серьезным.

Далее подробно узнаете об возможной ответственности за незаконную перепланировку и какие изменения нельзя проводить и узаконить.

Кроме того, власти могут потребовать устранить незаконную перепланировку или ее последствия в достаточно короткий срок. В таком случае узаконить изменения уже не представится возможным.

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/pereplanirovka/nezhilyx-pomeshhenij.html

Что включает в себя переустройство и перепланировка жилого помещения (ЖК РФ)

Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения – достаточно трудоемкий процесс в плане получения всех письменных разрешений на их реализацию. Тем не менее, многие владельцы квартир в многоэтажках его начинают.

Причины очень просты – нехватка жилого пространства и не рациональное использование жилых метров. Это может быть большой коридор и маленькая или большая кухня, которая может заменить целую детскую комнату.

Иногда есть желание утеплить, застеклить балкон, добавить его к жилой площади, или же увеличить оконный проем, добавив света в квартиру. Для всего этого необходимо разрешение соответствующих инстанций.

Закон РФ установил единые правила по переустройству и перепланировке для всех регионов страны. Правила четко и развернуто прописаны в ЖК РФ. Постановление правительства о переустройстве, перепланировке гласит:

Утвердить единую форму для подачи заявления на перепланировку и переустройство жилья.
Утвердить единую форму выдачи документа о принятом решении на перепланировку и переустройство жилья.

Самыми информативными и полезными статьями по этой части являются № 25, 26, 27, 28, 29 ЖК РФ.

Понятия

Исходя из ЖК, переустройство и перепланировка значительно отличаются друг от друга. Понятие переустройства жилого помещения в основном касается:

Видоизменения ванной комнаты и туалета.
Изменения места установки газовых и санитарно-технических приборов.
Замена старой газовой плиты на электрическую варочную поверхности.
Полной замены электрики, счетчика и канализационных труб.
Остекление балкона (лоджии) и прочие.

Понятие перепланировки заключается в изменении самого проекта помещения, но обязательно с сохранением его целевого предназначения. Основные разрешенные изменения четко расписаны в законодательстве.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Перепланировка жилого помещения возможна только после выдачи разрешающего документа, на основе нового проекта.

При нарушении закона и самостоятельной корректировки жилья, владельцу грозит не только штрафные санкции, но и уведомление о его обязанности выполнить работы по восстановлению первичного вида квартиры. Самым весомым наказанием считается потеря жилплощади.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

объединение пространства путем сноса стен или организации проемов для двери;
установление лестницы;
снос перегородки между балконом или лоджией и основным жильем;
возведение новых стен и установление проемов;
организация крыльца или тамбура и др.;

Статья 25 ЖК РФ трактует перепланировку и переустройство так:

Перепланировка – это видоизменение внутреннего проекта пространства жилища.

Переустройство – это изменения, которые связаны с перенесением инженерных, санитарных, технических, электрических и газовых коммуникаций.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Для того чтобы получить разрешение на серьезные изменения в квартире, нужно подготовить пакет документов. Перечень документов для подачи:

Заявление на изменение, составленное в правильной форме.
Документ купли-продажи.
Проект жилища.
Тех паспорт жилья.
Согласие людей, которые прописаны в квартире.
Справка о том, что строение не является памятником архитектуры, искусства и культуры.

Подать данные документы может только владелец жилплощади. Решение о запрете или разрешении перепланировки или переустройства обычно выдается не позднее сорока пяти дней после подачи документов. Для несущественных изменений пакет документов отличается.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Отказ в корректировке жилплощади возможен при таких обстоятельствах:

отсутствие полного списка необходимой документации;
подача документов в неправильную инстанцию;
новый проект квартиры имеет ряд серьезных нарушений.

Что запрещено при перепланировке квартиры

К основным запретам по перепланировке квартиры относятся:

Коррективы, вследствие которых ограничится или полностью исчезнет доступ к важным коммуникациям.
Усиление нагрузки и повреждение несущих опор.
Сокращение количества вентиляционных шахт.
Установка радиаторов на балконе и других пристройках.
Проведение теплого пола.
Возведение пристроек.
Изменение фасада дома (дом-памятник культуры).
Организация ниш, кладовых.
Изменение чердачного помещения, подвала.

Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Завершающим этапом по изменению жилплощади считается получение от специальной комиссии акта. В нем будут зафиксированы явные нарушения или их отсутствие. Если есть нарушения, то их устранение обязательно.

Далее акт будет отправлен в инстанцию по учету жилищных помещений и будет зарегистрирован, а также приобщен к техпаспорту квартиры. Отправлением акта занимается та инстанция, которая и выдала допуск на начало работ.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Когда владелец не выполняет закон по перепланировке или переустройству, его обязуют вернуть квартире первичный вид. Остаться законно измененная жилплощадь имеет шанс в случае отсутствия в новом проекте угрозы для жизни собственника, его семьи и соседей. К тому же, если в новом проекте нет других нарушений закона.

При отказе возвращать помещению первоначального вида в установленный законом срок, возможны такие последствия:

Продажа квартиры на публичном аукционе недвижимости. Бывшему владельцу будет выплачена сумма себестоимости жилья, но с вычетами на издержки суда и на будущие затраты по восстановлению изначального вида.
Вторичное установление срока для возвращения первоначального вида жилья, если владелец опять не отреагирует на предписание и не исполнит его, то будут объявлены публичные торги.
Если арендатор стал виновником изменения проекта жилища, то договор об аренде с ним расторгается, а ему устанавливается срок по возвращению жилья в прежний вид.

Таким образом, последствия самовольного переустройства и перепланировки очень серьезные и несут за собой большие финансовые расходы.

Перепланировка нежилого помещения в России

Порядок перепланировки жилых помещений предусмотрен статьей № 25 ЖК РФ.

Переустройство нежилой собственности проводится по смежным правилам, опираясь на действующее законодательство.

Узаконить ее потребуется при проведении следующих работ:

Установка стен	и/или перегородок, увеличивающих нагрузку на несущую конструкцию здания
Смена мест расположения санитарных зон	например, перемещение санузла
Перенос, снос и установка вспомогательных элементов	лоджия, балкон, окна, лестницы и изменение их конфигурации
Увеличение или уменьшение размеров оконных проемов	удаление их или установка новых
Установка оборудования, требующего подключения коммуникационных сетей	душевая кабина, раковина, плита и т.д.
Изменение конструкции основания пола	что влечет за собой увеличение давления на несущие элементы здания
Установка или демонтаж	лестничных пролетов
Подключение	коммуникаций

Не требуют оформления следующие работы:

Косметическая отделка внутри помещения	которая не затрагивает изменения в несущих конструкциях (например, поклейка обоев, покраска стен, полов, потолков и т.д.)
Замена коммуникационного оборудования	на аналогичное по размерам и назначению (например, смена раковины на такую же по размерам)
Демонтаж встроенной мебели	и предметов интерьера, не обозначенных в документациях на помещение

Получение разрешения

Оно выдается в организации, входящей в членство СРО.

Представляет собой документ, позволяющий составлять проектную документацию и обращаться в другие компетентные органы для согласования действий и оформления проведенных работ.

Если у собственника нет на руках разрешения, а перепланировка уже началась, то она считается незаконной и влечет за собой административную ответственность.

Как узаконить?

Если работы уже проведены без получения разрешения, потребуется обратиться в суд.

Необходимо доказать, что сделанные изменения не наносят вред жизни и здоровью людей, что не нарушены правила санитарной и пожарной безопасности. Для этого проект отправляется на проверку в органы СЭС и МЧС.

Если в нежилом помещении будет проведена незаконная перепланировка, то собственник теряет возможность распоряжаться недвижимостью.

Он не сможет ее продать, обменять, подарить, разменять. Если потребуется провести одну из перечисленных юридических процедур, то придется вернуть первоначальный вид или узаконить проведенные работы.

Действия зависят от расположения недвижимости.

Например, если офис находится в отдельно стоящем здании, то процедура получения согласования значительно проще, чем для помещения в жилом доме.

При проведении работ важно соблюдать санитарные, пожарные и строительные нормы и правила, не нарушая безопасность людей и исключая возможные риски, которые могут повлечь за собой травмы и смерть третьих лиц.

Перепланировка возможна:

В ненаселенном здании	используемом с коммерческой целью
В многоквартирном доме	предполагающем размещение коммерческого помещения на нижних этажах
В жилом доме	как правило, это переустройство недвижимости с небольшим количеством квартир

В ненаселенном здании

От собственника потребуется получить разрешение в Межведомственной охране префектуры района.

Чтобы действия были одобрены органами власти, потребуется доказать несколько фактов:

Помещение с новой планировкой	не повлечет за собой нарушение санитарных норм
Работы не создают риски	возгорания самого здания
Переустройство не создаст риски для людей	работающих и посещающих данное коммерческое помещение

Жилищным кодексом предусматривается необходимость проведения проверок компетентными органами, поэтому после подачи документов последует посещение специалистов.

: согласование перепланировки нежилых помещений

С ним обсуждается проектная документация и если будут обнаружены недочеты, то возможно внесение корректировок.

В многоквартирном доме

Значительно сложнее получить разрешение в МКД. Чтобы сделать перепланировку, необходимо согласовать проектную документацию не только в органах власти, но и с жильцами дома.

Желательно получить их письменное согласие, с которым уже обращаться для согласования проекта.

Перед началом работ требуется выяснить, является ли здание объектом нежилого фонда и возможно ли проведение работ.

Для этого специалисты изучают состояние электропроводки, системы водоснабжения, устройство полов и несущих стен.

В жилом

Если в здании проживают люди, то перепланировка без их согласия невозможна.

В некоторых случаях проверяющими органами будет принято решение отказать собственнику, если речь идет о сносе несущих стен.

Также не разрешается проводить коммуникации. В качестве исключения выступают одноэтажные дома, где выделено 1-2 коммерческих помещений.

При перепланировке нежилого строения не меняется его целевое использование.

Если, к примеру, был офис, а задумано сделать магазин, то сначала потребуется получить разрешение на смену деятельности.

Этапы оформления

Всю работу может проводить собственник помещения или арендатор по доверенности.

Для получения согласования потребуется:

Написать заявление от имени собственника помещения	в нем указывается основание для изменений и преследуемые цели. Например, увеличение пространства необходимо для оборудования дополнительного офиса или ванной комнаты для персонала. Заявление направляется в БТИ. После этого специалист посетит объект и предоставит кадастровый и технический паспорт с внесенными коррективами
С полученными паспортами владельцу требуется обратиться в орган регистрации для смены свидетельства о праве собственности	данное действие актуально только в случае изменения площади помещения
Дополнительно потребуется получить разрешение от органов муниципальной власти	если здание имеет историческую или архитектурную ценность для города
Если перепланировка касается санузла и/или ванной комнаты	то потребуется получить разрешение в СЭС
После получения одобрения	проводятся ремонтные работы. Законодательством выдается четыре месяца на реализацию проекта
Проводится оформление перепланировки	по необходимости – замена документов

Документы, которые понадобятся

Чтобы согласовать перепланировку, потребуется подготовить:

Заявление от обратившегося	собственника или арендатора по доверенности, заверенной у нотариуса
Подтвержденные у нотариуса	копии документов на право собственности помещения. Рекомендуется взять и оригиналы
Копии учредительных бумаг	заверенные у нотариуса на юридическое лицо
Документальное согласие собственника здания	и/или смежных строений на проведение перепланировки. Если помещение находится в жилом доме, то требуется письменное согласие жильцов
Справки, выданные в БТИ	к ним относится: копия техпаспорта, планы этажей, выписка из лицевого счета (по запросу)
Проектная документация	где подробно указаны запланированные изменения. Если предполагается снос несущих конструкций, то требуется также авторский надзор за выполнением работ.
Если помещение меняет свое назначение	то требуются бумаги, разрешающие менять вид деятельности
Договор страхования гражданской ответственности	необходим для несения гражданской ответственности в случае причинения вреда жизни и/или здоровью людей в процессе проведения перепланировки и после ее окончания

Разработка проекта

Составить его можно в специализированных строительных компаниях или архитектурном отделе города.

Также подобную услугу оказывают в БТИ. Перед обращением необходимо иметь четкое представление о том, что требуется изменить в помещении.

Вынесение вердикта

Все собранные документы предоставляются в органы по работе с жилищным фондом или БТИ для вынесения решения. На это уходит от 10 до 30 дней.

Сроки могут затягиваться, если выявляются недочеты в документах или собраны не все необходимые справки.

Причин для отказа может быть несколько (указаны в статье 27 ЖК РФ):

Неполный пакет документов	либо часть из них оформлены ненадлежащим образом, не заверены нотариально и т.д.
Предоставление бумаг в орган	не занимающийся данными делами
Неправильно составленный проект	либо он не соответствует требованиям законодательства

Самовольная реконструкция

Переустройство и перепланировка нежилого помещения законодательством разрешается только после разрешения компетентными органами.

Ответственность за содеянное

На собственников накладывается штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей, а в некоторых случаях суд обязывает вернуть в помещении прежнюю обстановку.

Стоимость

Чтобы узаконить перепланировку через суд, потребуется заплатить от 30 до 100 тысяч рублей.

Процедура аналогична действиям, осуществляемым при согласовании работ до их проведения.

Источник: http://domdomoff.ru/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija.html