Отношения управляющей компании с собственниками нежилых помещений
С 1 января 2017 года изменился характер отношений между управляющей МКД организацией (УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК) и собственником нежилого помещения.
Раньше у такого собственника было два варианта получить коммунальные услуги: в общем порядке через УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК либо по договору с ресурсоснабжающей организацией (РСО).
Теперь же собственник обязан заключить договоры ресурсоснабжения напрямую с РСО. Управляющая МКД организация в этих отношениях выступает как связующее звено.
Она больше не предоставляет коммунальные услуги в нежилые помещения, но при этом у нее появились новые обязанности.
- Как собственник нежилого помещения в МКД оплачивает ЖКУ
Сейчас УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны:
Такие изменения в законодательство внесло постановление Правительства РФ от 26 декабря 2016 г. № 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».
Это постановление включило перечисленные выше обязанности в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).
Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Переход на прямые договоры между РСО и потребителем»
Внимание: выводы настоящей рекомендации не распространяются на собственников машино-мест. УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК взаимодействуют с этими собственниками в том же порядке, что и с собственниками жилых помещений в МКД.
Кто должен вводить в эксплуатацию и опломбировать ИПУ, который установлен в нежилом помещении МКД
Работы по вводу ИПУ в эксплуатацию должна проводить РСО.
Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод происходит на основании договоров с РСО.
Такие договоры нужно заключать по правилам законодательства о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.
Это предусматривает абзац 3 пункта 7 Правил № 354.
Постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. № 643 утвержден типовой договор горячего водоснабжения. Пункт 13 договора предусматривает обязанность РСО осуществлять допуск к эксплуатации приборов учета (узлов учета) горячей воды. Пункт 19 устанавливает обязанность по опломбированию приборов учета.
- Жалобы на управляющую компанию: куда могут обратиться жильцы
Какой договор управляющей компании нужно заключить с собственником нежилого помещения
Вид договора управляющей компании с собственником нежилого помещения зависит от способа управления МКД. Если домом управляет УО, действуют одни правила; если ТСЖ, ЖК, ЖСК – другие.
Смотрите фрагмент вебинара для наших подписчиков на тему «Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры»
Домом управляет УО
УО заключает с каждым собственником помещения договор управления МКД. Условия договора утверждает общее собрание собственников помещений в доме. Эти условия одинаковы для всех собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
Специального договора для собственников нежилых помещений закон не предусматривает.
Вместе с тем, договор управления МКД должен содержать положения, которые касаются конкретно собственников нежилых помещений в МКД. Таких специальных положений два:
- обязанность собственника заключить в письменной форме договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями и договор на оказание услуг по обращению с ТКО – с региональным оператором;
- последствия на случай, если собственник не заключит договоры.
Это требование предусматривает абзац 14 подпункта «п» пункта 31 и абзац 9 подпункта «к» пункта 148(22) Правил № 354.
Если ваш договор управления МКД не содержит указанных положений, стоит включить их в текст. Это избавит вас от лишних споров и недопонимания с собственниками. Как избежать проблем с составлением договора мы учим на курсах по управлению МКД.
- Как взаимодействовать с собственником нежилого помещения
Домом управляет ТСЖ, ЖК или ЖСК
Ответ на вопрос о том, заключать ли договор с собственником нежилого помещения, зависит от того, состоит такой собственник в жилищном объединении или нет.
Если собственник не входит в число членов ТСЖ, ЖК, ЖСК, заключите с собственником договор об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).
Если же собственник – член жилищного объединения, то никакой договор заключать не нужно. Члены ТСЖ, ЖК, ЖСК вносят обязательные платежи на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД в порядке, который установили органы управления товарищества или кооператива (ч. 5 ст. 155 ЖК РФ).
Как уведомить собственника нежилого помещения о необходимости заключить договоры с ресурсоснабжающей организацией
Вы обязаны известить собственников нежилых помещений в МКД о необходимости заключить ряд новых договоров. Сделайте это как можно раньше. Хоть закон не предусматривает срок для уведомления, медлить не стоит. Чем быстрее вы известите собственников, тем ниже риск негативных последствий.
Эксперты справочной системы «Управление МКД» составили рекомендацию и приложили необходимые документы. В статье вы найдете 3 способа уведомления собственников, а также разбор жизненных ситуаций:
Для получения полного доступа к публикации воспользуйтесь получением демо-доступа.
Внимание: если вы не уведомите собственника нежилого помещения, это может привести к недопониманию и спорам.
Если собственник не заключит прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, то они будут определять объем коммунальных ресурсов расчетными способами. В итоге собственник заплатит больше, чем планировал.
Не исключено, что в такой переплате он обвинит вас. В частности, собственник может сослаться на то, что управляющая МКД организация нарушила обязанность по уведомлению.
А значит, эта организация обязана возместить убытки в размере переплаты.
Встанут ли суды на сторону собственников, покажет практика. Вместе с тем, уже сам факт спора и недопонимания с собственником можно расценить как негативное последствие.
Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения
Собственник нежилого помещения обязан представить вам ряд документов и сведений. Они необходимы для управления МКД, поэтому в ваших интересах их вовремя получить.
Документы, которые надо запросить у собственника, – это копии договоров ресурсоснабжения с РСО. Вы вправе требовать копию договора уже с момента его заключения (п. 18 Правил № 354).
Но, скорее всего, вы не знаете, когда именно собственник заключил договор с РСО и заключил ли вообще. Поэтому стоит направить собственнику запрос с формулировкой: «Прошу представить копии всех договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Если договоры еще не заключены, прошу представить их копии в течение 5 (пяти) дней с момента заключения».
Кроме того, получите от собственника две группы сведений.
- Объемы коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам ресурсоснабжения. Собственники нежилых помещений обязаны предоставлять эти данные в том же порядке и сроки, которые установлены для сдачи показаний ИПУ потребителями коммунальных услуг (п. 18 Правил № 354).
- Объемы услуги по обращению с ТКО, оказанной за расчетный период по договору с регоператором ТКО. Чтобы получить эти данные, направьте запрос собственнику. Он должен предоставить сведения в течение трех рабочих дней (абз. 4 п. 148(1) Правил № 354).
Ситуация: как действовать, если собственник нежилого помещения в МКД не передает УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК данные об объемах потребленных коммунальных ресурсов
Вы вправе направить письменный запрос о предоставлении информации:
- собственнику нежилого помещения (п. 18 Правил № 354);
- соответствующей РСО (подп. «е(1)» п. 18 Правил, обязательных при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124, далее – Правила № 124).
РСО не должна учитывать объем поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в МКД, когда определяет объемы коммунальных ресурсов для расчетов с исполнителем коммунальных услуг. Это устанавливает пункт 21 Правил № 124.
Как передать информацию о собственниках нежилых помещений в РСО и регоператору ТКО
Вы обязаны предоставить сведения о собственниках нежилых помещений ресурсоснабжающим организациям, которые поставляют коммунальные ресурсы в МКД, и региональному оператору по обращению с ТКО. Это предусматривает абзац 4 пункта 6 и абзац 5 пункта 148(1) Правил № 354.
Чтобы исполнить обязанность, составьте сообщение, в котором укажите:
- адреса МКД, где находятся нежилые помещения;
- перечень помещений;
- Ф. И. О. или наименования собственников помещений.
Совет: если у вас есть дополнительная информация о собственниках, также укажите ее в сообщении. Например, номера телефонов или другие контакты собственников. Это избавит вас от лишних вопросов со стороны РСО и регоператора ТКО.
Сообщение направьте по почте, доставьте в офис адресата или передайте любым другим удобным способом. Главное, чтобы способ подтверждал факт того, что адресат получил информацию.
Такое сообщение доставьте каждому из адресатов один раз. Но если данные о собственниках нежилых помещений изменятся, управляющей компании потребуется предоставить обновленную информацию.
Источник: https://www.gkh.ru/article/102179-sobstvenniki-nejilyh-pomeshcheniy-i-upravlyayushchaya-kompaniya
Договор управления нежилым помещением
Вернуться назад на Договор управления
Зачастую владельцы нежилых помещений во многоквартирных домах сталкиваются с проблемой урегулирования отношений с организацией, занимающейся управлением всего здания. Для разрешения конфликтов применяется подписание соглашения обеими сторонами.
В данной статье рассмотрим тонкости и нюансы процедуры — обязательные пункты договора, срок действия документа и условия его расторжения.
Договор управления нежилым имуществом – это письменно оформленное официальное соглашение, заключаемое с целью урегулирования отношений между собственником и организацией, предоставляющей коммунальные ресурсы.
Владелец вправе создать оферту (проект), в котором указаны условия начисления и оплаты за свои услуги. В свою очередь ресурсоснабжающая компания должна одобрить или оспорить какие либо пункты и вынести свое решение.
В случае отрицательного ответа от организации, собственник может принять условия компании или же обратиться в суд для установления справедливого решения.
Заинтересованным лицом в подготовке проекта соглашения является собственник помещения.
Имущество, находящееся на территории МКД, признано не включенным в состав общедомового, даже если подключено к сетям коммуникаций (Постановление Правительства №354).
Целью соглашения является предотвращение спорных ситуаций между собственником и УО или ТСЖ. В противном случае владелец нежилого помещения оплачивает все услуги наравне с собственниками жилья, участвуя в содержании и обеспечении общедомового имущества.
Все пункты услуг, которыми пользуется гражданин в нежилом помещении, нужно указать в этом документе и согласовать с управляющей организацией дома.
Согласно Постановлению №354, собственники должны остановить свой выбор на одной из следующих из организаций:
• С УО, которая направляет сведения в РСО (ресурсоснабжающая организация).
• Напрямую с РСО, согласовывая договор с УО.
В первом случае владелец направляет на рассмотрение договор в РСО, а та в свою очередь оповещает о соглашении управляющую компанию. С момента начала действия договоренности, гражданин становится клиентом организации, предоставляющей коммунальные услуги. Другие сборы УО для него не распространяются.
Вторым вариантом является согласование документа с УО. В таком случае организация управления МКД направляет данные в РСО о наличии нежилых помещений в собственности. Далее УО оповещает владельцев об обязанности заключения договора с РСО.
Организацией и обеспечением в МКД часто занимается ТСЖ. Для разрешения всех вопросов с данной формой правления требуется также согласовать определенный проект управления.
В нежилых помещения могут находится значимые коммуникационные сооружения, доступ к которым важен для всего дома. Собственнику необходимо согласовать с ТСЖ разрешение на проведение техобслуживания на его территории.
По действующим поправкам к Постановлению Правительства №354, владельцы нежилых помещений обязаны заключать договоры напрямую с ресурсоснабжаюшей организацией.
В противном случае РСО распределяет счета по бездоговорному способу, что намного дороже, чем после заключения соглашения.
Документ состоит из нескольких частей:
1. Общие положения, в которых указаны основные понятия, включенные в соглашение.
2. Предмет соглашения: характеристика сторон и предоставляемых ресурсов.
3. Обязанности сторон.
4. Права.
5. Расчет цен коммунальных услуг.
6. Стоимость и порядок оплаты.
7. Ответственность УО (ТСЖ, РСО) и собственника.
8. Сроки действия документа.
9. Порядок расторжения и разрешения спорных ситуаций.
10. Дополнительные условия.
11. Дополнения.
12. Адреса и подписи сторон.
13. Приложение, в котором указаны тарифы и цены за комуслуги.
14. Подписи участников соглашения.
Заполняется документ письменно, в двух экземплярах, один из которых остается у собственника, а другой направляется управляющей организации МКД.
Проект соглашения составляется по установленному образцу письменно в двух экземплярах.
Порядок оформления следующий:
1. В самом начале документа прописью указываются:
• ФИО собственника;
• почтовый адрес нежилого помещения.
Договор доверительного управления нежилым помещением образец
2. В пункте 2 «Предмет соглашения» указывается общая площадь (в кв.м.).
3. В шестом пункте устанавливается ориентировочная сумма ежемесячных выплат владельца по договору (сумма указывается именем числительным, а не цифрой, например: четыреста тридцать рублей).
4. В восьмом прописывается дата начала и дата окончания действия договора (цифрами).
5. В пункте 12 указываются юридические адреса участников и их подписи.
6. В приложении указывается полный перечень предоставляемых услуг, примерное количество использованных ресурсов, тариф и ориентировочная цена.
7. Подписи сторон конце договора обязательны. В противном случае данный документ не действителен.
Бланк договора, где указаны права и обязанности, ответственность, предмет, условия соглашения и расторжения, можно взять в юридической компании, в которой специалист дополнительно проконсультирует по каждому вопросу.
Договор заключается на время использования собственником коммунальных услуг и прекращается при:
• передаче прав на имущество другому владельцу;
• расторжении действующего соглашения.
В документе обычно указывается период действия договора от 1 до 5 лет. Если по истечении указанного срока собственник продолжает исполнять все предписания, то договор просто продлевается ежегодно.
Прекращение действия соглашения по управлению нежилого имущества производится:
• по договоренности обеих сторон;
• в одностороннем порядке.
Собственник в праве менять организацию, предоставляющую коммунальные услуги один раз в год, оповещая о своем решении за один месяц до расторжения.
Изменения по договору могут привести к судебному разбирательству и одностороннему расторжению договора.
Новые правила заключения соглашения собственника нежилого помещения с управляющей организацией позволяет решать вопросы ресурсоснабжения без конфликтов и судебных тяжб.
Договор
дата и место подписания
_________________, именуем__ в дальнейшем «Исполнитель», в лице ___(устава, положения, доверенности)___, действующ__ на основании ____с одной стороны, и _________________, именуем__ в дальнейшем»Потребитель», в лице _________________, действующ__ на основании ___(устава, положения, доверенности)___, с другой стороны, вместе именуемые»Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Исполнитель принимает на себя обязательства по техническому обслуживанию нежилого помещения, надлежащему содержанию и ремонту его инженерных систем и оборудования, мест общего пользования здания и обеспечивает предоставление Потребителю коммунальных и иных услуг в соответствии с условиями настоящего Договора.
1.2. Объектом технического обслуживания является изолированное нежилое помещение (далее — нежилое помещение), состоящее из ____________________ (кабинетов/производственных помещений и т.д.) общей площадью _______ кв. м, расположенное по адресу: _________________________.
1.3. Характеристика и техническое состояние нежилого помещения указаны в техническом паспорте нежилого помещения, который является неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).
1.4.
Исполнитель обеспечивает Потребителю предоставление следующих видов коммунальных и иных услуг: — техническое обслуживание (ремонт кровли; содержание чердачного помещения, запорной арматуры, труб холодного и горячего водоснабжения, мест общего пользования, подвального помещения, придомовой территории; прочистка и содержание вентиляционных каналов); — теплоснабжение; — электроснабжение; — горячее и холодное водоснабжение; — канализация; — газоснабжение; — вывоз мусора (ТБО); — лифт;
— ___.
1.5. Режим предоставления коммунальных услуг и нормативные объемы их потребления установлены в соответствии с действующими на территории города (или: района) показателями.
Предоставление коммунальных услуг Потребителю может быть ограничено Договором по мощности с учетом состава и износа основных фондов коммунального назначения и иных условий:
______
_____.
1.6. Перечень услуг и работ по техническому обслуживанию, содержанию и ремонту нежилого помещения, а также сроки их оказания и выполнения предусмотрены Графиком (Приложение N 2), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ
2.1. Исполнитель обязуется:
2.1.1. Обеспечить предоставление Потребителю коммунальных и иных услуг в соответствии с правилами, установленными нормативными актами Российской Федерации, нормативными актами субъекта Российской Федерации и муниципального образования _________________, на условиях и в порядке, предусмотренных Договором.
2.1.2. Обеспечить техническое обслуживание стандартного санитарно-технического и инженерно-технического оборудования, находящегося в нежилом помещении, а также бесперебойную работу общедомового санитарно-технического и инженерного оборудования.
2.1.3. Осуществлять текущий ремонт мест общего пользования здания.
2.1.4. Вести соответствующие расчеты с Потребителем за предоставленные жилищные, коммунальные и иные услуги.
Осуществлять контроль за соблюдением Потребителем обязательств по использованию нежилого помещения и платежам.
2.1.6. Проводить за счет средств Потребителя устранение повреждения санитарно-технического и иного оборудования в квартире Потребителя при получении от него соответствующего заявления в кратчайшие сроки.
2.1.7. Осуществлять уборку мест общего пользования здания, а также придомовой территории.
2.1.8. Обеспечивать своевременную подготовку здания, санитарно-технического и иного инженерного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях.
2.1.9. Уведомлять Потребителя: — о предстоящем капитальном ремонте дома — за шесть месяцев до начала работ; — о ремонте мест общего пользования здания — за неделю;
— об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей здания — не менее чем за двое суток.
2.1.10. Уведомлять Потребителя о принятии нормативных актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципального образования _________________, влекущих изменение порядка и условий исполнения Сторонами Договора, путем публикации соответствующих сообщений об этом в местных средствах массовой информации либо иным образом.
Источник: https://akrchel.ru/dogovor-upravlenija-nezhilym-pomeshheniem/
