Разбираем новый закон о хостелах 2016 года: зерна и плевелы
Осенью прошлого года у владельцев хостелов появился повод понервничать: в Государственную Думу был внесен законопроект о запрете хостелов в 2016 году. Неправильное толкование документа породило массу слухов и всех сильно запутало.
Мы выяснили, что представляет собой закон о хостелах в жилых домах. Прочтите эту статью, чтобы узнать:
- Примут закон о хостелах в 2016 году или нет
- Когда он вступит в силу
- Кого коснутся запреты
- Чем это чревато для владельцев хостелов
Суть нового закона
На самом деле новый закон о хостелах предусматривает запрет на размещение таких заведений в жилых домах. Фактически, это подразумевает запрет на сдачу жилых квартир в аренду посуточно.
Дело в том, что сейчас для открытия хостела нужно только зарегистрировать ИП и уведомить о своей деятельности Роспотребнадзор. При этом никаких дополнительных лицензий получать не нужно. Достаточно соответствовать ГОСТу Р 55322-2012 “Общие требования к малым средствам размещения для постоянного проживания”.
Вот этот ГОСТ, вступивший в силу в январе 2015 года, и стал камнем преткновения, поскольку в нем допускается размещение хостелов в жилых домах. С последним мириться было нельзя, и за дело взялся знающий человек — председатель думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.
В сотрудничестве с еще 36 депутатами Хованская разработала поправки в статью 17 Жилищного кодекса, которые предусматривают запрет на “размещение гостиниц, иных средств временного размещения и предоставление гостиничных услуг в жилых домах”.
Кого коснутся поправки
К проекту федерального закона прилагается пояснительная записка, из которой следует, что запрет будет касаться всех точек временного размещения, расположенных в жилых домах, в том числе “так называемых хостелов и мини-гостиниц”. Депутаты уверены, что это нарушает права жильцов, занимающих соседние с хостелом квартиры.
Тут необходимо учесть, что “временное размещение” не превышает 180 дней, то есть жилье, сдаваемое на более длительный срок, под действие нового закона о хостелах не попадает.
А вот все, кто оказывает услуги размещения посуточно, окажутся вне закона. То есть первыми под раздачу попадут туристические и курортные города и регионы: Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым.
Как избежать запрета
Законодатели утверждают, что всем, кто хочет продолжать вести такого рода деятельность, необходимо просто перевести жилое помещение в нежилое и привести его в соответствие с требованиями к хостелам. Однако на деле все это совсем непросто.
Технически смена статуса жилого помещения на нежилое возможна. Но:
- Если помещение расположено на первом этаже
- Если под помещением, расположенным не на первом этаже, тоже находятся нежилые помещения
При этом процесс этот небыстрый, а главное — очень недешевый. Как минимум, нежилое помещение должно быть оснащено отдельным входом, достройка которого (в нечастых случаях, когда это в принципе возможно) может стоить порядка одного миллиона рублей.
Помимо этого нужно получить согласие на переквалификацию своего помещения от всех соседей (то есть, от всех жильцов дома, являющихся собственниками).
Чем чреват статус нежилого помещения
Необходимо учитывать, что до этого налоги вы платили за жилое помещение, а после перехода в нежилой фонд налог будет исчисляться на коммерческую недвижимость.
Так, в Москве в 2016 году налоговая ставка для жилья составляет 0,1% от кадастровой стоимости, при условии, что она не превышает 10 миллионов рублей.
Аналогичная ставка для нежилой недвижимости — 1,3%.
Нежилое помещение: что дальше
Вопреки всем трудностям и законодательным подножкам стали владельцем нежилого помещения? Поздравляем. Но попридержите коней, для обхода запрета этого недостаточно.
Теперь необходимо “причесать” свое нежилое помещение, то есть, привести его в соответствие с законодательными требованиями.
Кстати, следует учитывать, что требования касаются не только самих помещений, но и прилегающей территории.
Убедитесь, что во дворе имеется место для парковки автомобилей, а в подъезде не выкручены лампочки, иначе и затевать хостел не следует.
В помещении необходимо установить противопожарную систему, системы вентиляции и звукоизоляции, охранную сигнализацию, а также сейфы для хранения денег и драгоценностей постояльцев. Помимо этого обеспечьте постоянное наличие средств для уборки и санитарной очистки.
Только после этого вы сможете во всеуслышание (не опасаясь государственных органов) заявить: “Я — владелец хостела!”.
Процесс можно существенно ускорить, если просто купить хостел в качестве готового бизнеса. Вы сможете приобрести успешно функционирующий хостел, расположенный в нежилом фонде, и работать, не опасаясь, что после вступления в силу нового закона о хостелах 2016 года ваш бизнес закроют.
Когда новый закон о хостелах будет принят?
Будет ли принят закон о хостелах в 2016 году? И будет ли он принят вообще? До того, как появятся ответы на эти вопросы, советуем воздержаться от титанических усилий по приведению своего хостела в рамки соответствия закону.
Судьба закона о хостелах в жилых домах должна была решиться во время весенней сессии. Однако сессия закончилась 25 июня, Госдума благополучно отправилась на каникулы, а закон так и не был принят в третьем чтении. Рассмотрение его перенесли на осеннюю сессию.
Госпожа Хованская советует не расслабляться и уверяет, что законопроект все равно будет принят в 2016 году. Но следует учитывать, что осенью Госдума соберется уже в новом составе. Некоторые эксперты не без радости отмечают, что благодаря этому поправки вообще на долгое время могут задвинуть в дальний ящик.
Тем более, что в кабмине у проекта федерального закона имеются противники. Так, с резкой критикой выступило Министерство культуры, заявив, что данный законопроект не только убьет внутренний туризм, но и нанесет серьезный ущерб населению страны, поскольку в курортных зонах размещение туристов — зачастую главный способ получения дохода и выживания.
Не оценили предложение и в Министерстве экономического развития, где и вовсе уверены, что кроме ухода гостиничного бизнеса в тень от принятия законопроекта больше ждать нечего.
Последствия принятия нового закона о хостелах
С позицией Минэкономразвития согласно большинство экспертов. Во-первых, большая часть владельцев хостелов и так не утруждает себя информированием госорганов на предмет ведения бизнеса. Для них ничего не изменится.
А вот те, кто ведут прозрачный бизнес, столкнутся с необходимостью больших финансовых трат, которые окупятся очень нескоро. В условиях кризиса это особенно болезненно. Поэтому велика вероятность, что даже самые кристально чистые “кибальчиши” гостиничного бизнеса благодаря новому закону о хостелах будут вынуждены уйти в стан плохишей.
Что еще необходимо знать о хостелах как о бизнесе:
Источник: https://AlteraInvest.ru/rus/blogi/razbiraem-novyy-zakon-o-khostelakh-2016-zerna-i-plevely/
Согласование хостелов
— cогласуем перепланировку под хостел — узаконим уже существующий хостел
Получить бесплатную консультацию
- Закажем поэтажные планы и другие исходные документы.
- Разработаем проект.
- Получим все необходимые согласования и разрешения.
- Получим новые документы на собственность после ремонта.
Мы работаем и с проектами на стадии выбора помещения, и с готовыми
перепланировками. Беремся за сложные случаи, поможем, если уже пришло предписание от надзорных органов.
Если вы ищете помещение под хостел
- Найдем помещение, для которого понадобится минимум согласований.
- Проверим, возможно ли согласовать задуманную перепланировку.
- Свяжемся с УК и выясним ситуацию в доме: легко ли обеспечить хостел водой и электричеством, есть ли активные граждане.
- Выясним, можно ли разместить вывеску на фасаде (в противном случае найдем другой выход — к примеру, используем консоль).
- Чтобы увеличить площадь помещения, поможем сделать второй свет в домах старого фонда с высокими потолками — если это возможно.
- Поможем с планировочным решением.
- Согласуем перепланировку.
Если нужно согласовать сделанную перепланировку
- Выясним, реально ли согласовать вашу перепланировку и в каком виде.
- Согласуем перепланировку, если это возможно.
Если пришло предписание
- Объясним ситуацию, посоветуем, как выйти из нее с минимальными потерями.
- Направим ситуацию в позитивное русло.
- Будем представлять ваши интересы на разборе административного правонарушения и в суде — если понадобится.
- Согласуем перепланировку, если это возможно.
Стоимость и сроки согласования зависят от задачи и состава работ:
Анализ помещения — 50 000 рублей, 2 недели Разработка проектной документации — от 75 000 рублей, 3 недели Необходимые согласования и разрешение на перепланировку МВК — от 350 000 рублей, от 4 месяцев Ввод в эксплуатацию — от 80 000 рублей, от 2 месяцев
Получение новых документов на собственность — от 30 000 рублей, 1 месяц
- Хостелы в жилых помещениях — ГЖИ (Государственная жилищная инспекция).
- Хостелы в нежилых помещениях — ГАТИ (Государственная административно-техническая инспекция).
- Административный отдел КГА, контролирующий все вопросы в сфере благоустройства и проверяющий согласования.
- Управляющая компания или ТСЖ дома.
- Полиция.
Кроме того, внеплановую проверку могут инициировать недовольные жильцы и просто неравнодушные граждане.
Кто отвечает
Грамотно составив договоры, собственник может разделить ответственность с арендатором и строителями:
- обязать строителей приступить к делу только после того, как будет получено разрешение на производство работ;
- обязать арендатора «согласовать перепланировку в установленном порядке» и/или «выполнять переустройство в соответствии с действующим законодательством».
Если не согласовать перепланировку
Вначале вам выпишут штраф и вынесут предписание согласовать. Если не сделать это в срок, дело передают в суд.
Суд может:
- обязать согласовать перепланировку в определенный срок;
- обязать привести помещение в изначальное состояние, а потом согласовать;
- закрыть хостел, если будет доказано, что в нем ведется хозяйственная деятельность.
Кроме того, если вы арендуете помещение под хостел, в договоре на аренду, скорее всего, прописана ваша обязанность «согласовать перепланировку в надлежащем порядке». За неисполнение этого условия собственник может расторгнуть договор, и вы останетесь без помещения.
Размер штрафа
Закон от 31 мая 2010 года № 273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге» устанавливает штрафы за незаконную перепланировку:
- от 1000 до 2500 рублей — для гражданских лиц;
- от 4000 до 5000 рублей — для должностных лиц;
- от 40 000 до 50 000 рублей — для юридических лиц.
Если же здание является памятником (находится под защитой КГИОП), штрафы могут составить от 15 000 до 60 000 000 рублей.
- Мы разберемся в ситуации и предложим оптимальный вариант действий.
- Мы выберем идеальный объект для размещения хостела (минимум согласований, максимально предсказуемый результат).
- Мы правильно оформим и своевременно подадим в государственные надзорные органы всю разрешительную документацию.
- Мы качественно разработаем проектную документацию.
- Зная ваши права и обязанности в каждой ситуации, мы сможем решить большинство проблем малой кровью.
- Стопроцентную гарантию согласования.
- Что оптимальное решение проблемы будет приятным (так, если здание под защитой КГИОП — разумнее всего закрыть объект, чтобы избежать огромных штрафов).
- Невозможно предусмотреть внезапные изменения законов и правоприменительной практики (они могут повлиять на сроки и стоимость согласования).
- Что жильцы не будут жаловаться даже на согласованный хостел.
На практике хостелы размещаются как в жилых, так и в нежилых помещениях.
С одной стороны, строго говоря, хостел, как и любую гостиницу, можно размещать только в нежилых помещениях. Согласно статьям 16 и 17 Жилищного кодекса РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан.
С другой стороны, сдавать покомнатно квартиру с составом помещений, соответствующим хостелу, и платить при этом налоги — абсолютно законно. Предъявить претензии можно только к незаконной перепланировке, если она не согласована.
Вывод: размещать хостелы в жилых помещениях можно, только обязательно согласуйте перепланировку. Иначе рано или поздно возникнут проблемы.
ГОСТ Р 56184-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам» описывает требования к хостелам, расположенным в жилых помещениях. Однако это рекомендательный документ — суд его во внимание не примет.
Перепланировка
Для хостела на первом этаже вариантов перепланировки много, и согласовать их относительно просто.
Если будущий хостел расположен выше — особенно если под ним жилое помещение, — все сложнее: при согласовании нужно, например, учесть мокрые зоны и т. п.
Но всегда можно найти вариант, который будет соответствовать вашей задаче. В некоторых случаях, например, можно не оформлять помещение как хостел.
Можно разнести во времени согласование перепланировки и ввод помещения в эксплуатацию. Если вы арендатор, а не собственник, ввод в эксплуатацию можно и не делать — это не является нарушением.
Согласование по факту
Согласовать существующую перепланировку можно не всегда. Немалая часть проблем с хостелами возникает из-за того, что перепланировки вначале делают — а затем уже пытаются согласовать. В результате может оказаться, что согласовать хостел невозможно из-за какой-нибудь мелочи, которую специалист обязательно предусмотрел бы.
Перепланировка, которую согласуют
Чтобы спроектировать перепланировку, которую точно согласуют, нужно:
- знать нормативные документы;
- посмотреть поэтажные планы (определив, за какой год инвентаризации они нужны);
- проверить, не было ли незаконных перепланировок в квартирах ниже и т.д.
Самостоятельно это вряд ли получится сделать с первого раза.
Согласие соседей
Согласие соседей нужно, только если затрагивается общедомовое имущество (например, при сносах стен, устройстве проемов в капитальных стенах, увеличении площади за счет чердака или подвала).
Отказ в согласовании хостела вполне вероятен, а в Центральном районе — практически неизбежен. Впрочем, мы можем повысить вероятность успешного исхода даже в этом случае.
Историческое здание
Если здание является памятником архитектуры, придется делать историко-культурную экспертизу. Да и штрафы за несогласованную перепланировку в таком доме гораздо выше.
Вода, электричество
Самое сложное — электричество и договор с поставщиками. Об этом нужно позаботиться заранее, чтобы потом не начали вылетать пробки.
С водой тоже возможны проблемы: в старом фонде ветхие трубы, мало кому по карману менять всю систему. Но если просто подключиться к старым трубам — можно оставить без воды все квартиры выше.
Управляющие компании не выдают ТУ, когда видят такие перепланировки, — они чреваты проблемами с водой и светом у всего дома. Чтобы получить ТУ, надо рассчитать потребление.
Жалобы жильцов
Если хостел создает проблемы всему дому (пробки вылетают, плохой напор воды) — жалоб от жильцов не избежать. Да, соседи могут жаловаться, даже если хостел никому не мешает. Но лучше заранее позаботиться о расчете потребления воды и электричества и соответствующей перепланировке — это поможет избежать обоснованных претензий.
Можно перевести квартиру в нежилой фонд, если она находится на первом этаже. Но это сложно, дорого и требует согласовать отдельный вход.
Плюсы:
- прямые договоры с поставщиками электроэнергии, воды и т.п.;
- можно разместить в помещении юридическое лицо — это позволит предоставлять больше услуг, например — продавать алкоголь;
- можно законно сдавать.
Минусы:
- высокие налоги;
- долго и дорого;
- высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;
- нужно сделать отдельный вход (и согласовать его);
- невозможно делать ремонт одновременно с согласованием.
В Центральном районе сейчас практически невозможно согласовать перевод в нежилой фонд (разве что через суд).
Перевести в апартаменты
Можно оформить будущий хостел как апартаменты. Отдельный вход при этом не потребуется, остальные минусы — те же, что у варианта с нежилым фондом.
Плюсы:
- это проще, чем перевести в нежилой фонд;
- менее строгие нормы , чем для хостела (по освещенности, например);
- можно законно сдавать.
Минусы:
- высокие налоги;
- долго и дорого;
- высокие тарифы на коммунальные услуги и ресурсы;
Оставить в жилом помещении
Наконец, можно оставить все как есть
Плюсы:
- низкая арендная ставка;
- согласование займет чуть меньше времени, чем при переводе в нежилой фонд;
- ремонт можно делать одновременно с оформлением.
Минусы:
- зависимость от управляющей компании;
- высокие требования к жилому помещению (по освещенности и инсоляции, например);
- формально это будет считаться сдачей квартиры, а не хостелом.
Источник: https://proekt1.ru/uslugi/soglasovanie-pereplanirovok/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshcheniya/khostely/
Хостел в нежилом помещении
Что уж говорить, но на сегодняшний день в странах СНГ гостиницы класса «эконом» или же хостел, как ее называют иначе, пользуется небывалой популярностью среди туристов, людей в командировке.
Мало того, открытие такого жилого помещения требует малых финансовых вложений, а это говорит о том, что с нуля открыть хостел под силу как продвинутому, так и начинающему предпринимателю.
Главное здесь помнить о небольших, но таких весомых нюансах.
Что нужно, чтобы открыть хостел – необходимые документы
Для того чтобы по всем правилам открыть такое заведение, важно иметь при себе следующие документы:
- заключение санэпидстанции;
- свидетельство о регистрации предприятия;
- становление на учет в налоговые органы;
- свидетельство об уплате налогов, которое получаем в той же налоговой;
- договор о покупке или аренде помещения для открытия хостела;
- заключение пожарной станции.
На этом список основных документов заканчивается.
Как открыть хостел в нежилом помещении?
В процессе открытия такого предприятия, важно, чтобы соблюдались определенные нормы.
Так, в первую очередь, важно помнить об условиях проживания: на спальное место выделяем 1,9х0,8 м, а количество мест в номере рассчитываем как 5 кв. м на одного человека.
Относительно последнего показателя важно учесть, что лучше всего устанавливать двухъярусные кровати.
Обустраивая ванную комнату, не забываем, что одна раковина устанавливается на 6 человек, душевая кабина, ванная – на 15, а унитаз – на 12.
Стоит отметить, что эти показатели могут варьироваться в зависимости от региона, государства, а потому для получения более точной информации важно уточнить возникшие вопросы у местного юриста.
А для того, чтобы нежилое помещение перевести в жилое, важно, дабы во время обустройства здания соблюдались все нормы пожарной безопасности и сан эпидемиологической станции. Кроме того, для получения заключения о пригодности помещения под хостел, необходимо обратиться в местные органы регулирования данного вопроса.
Можно ли открыть хостел в многоквартирном доме?
В жилом доме можно выкупить несколько квартир и переоборудовать их под хостел. Помимо этого, необязательно они должны находиться на первом этаже. Немаловажно отметить, что перепланировка и ремонт обойдется в 60-150 у.е. за 1 кв.м жилья.
«Подводными камнями» открытия хостела в многоквартирном доме является вариант, когда недвижимость находится в жилом фонде. Для разрешения этой проблемы необходимо будет перевести выкупленные квартиры в нежилой фонд. При этом в местное управление предъявляем следующие документы:
- проект перепланировки;
- заявление;
- план дома (по каждому отдельному этажу);
- документы, которые подтверждают, что вам принадлежат эти квартиры;
- технический план квартиры.
Немаловажно отметить, что проще и быстрее в нежилой фонд перевести те квартиры, которые находятся на первом этаже, особенно, если этот этаж нежилой.
Как открыть хостел по франшизе?
Покупая франшизу, можно значительно снизить риски, которые могут возникнуть в процессе самостоятельного открытия такого предприятия. Ведь франшиза хостела обойдется вам дешевле, чем покупка готового бизнеса.
Мало того, это один из наиболее безопасных вариантов.
Немаловажным преимуществом открытия хостела по франшизе является имя бренда: чем он известнее, тем больше будет клиентов, а это значит, что бизнес окупится в разы быстрее.
Мало того, франчайзеры помогут в создании удачной рекламной кампании, а это особенно важно в первые годы существования предприятия.
Как открыть пивной магазин с нуля?Пиво пьет большое количество людей, а пивных магазинов высокого уровня насчитывается не так уж и много. Почему бы не стать одним из тех, в пивной магазин которого каждый захочет заглянуть не только в конце рабочего дня, но и на выходных?
Каким нормативным документом регулируется деятельность общежитий / хостелов / мини-гостиницы ?О том, что нужно для успешного старта, читайте в статье. |
Как открыть магазин автозапчастей с нуля?
Если знаешь все об автомобилях, испытываешь к ним любовь, энтузиазм, да еще и владеешь определенными финансами, так почему бы не задуматься над открытием торговой точки по продаже автозапчастей? Да и к тому же это может быть онлайн-магазин. Кажется, что все сложно? Сегодняшняя статья докажет обратное.
Бизнес-план по открытию хостела с нуля
Хостел в нежилом помещении
Источник: https://berkutgun.ru/hostel-v-nezhilom-pomeshhenii/
Открыть хостел в нежилом помещении
Если раньше было неясно, разрешается ли размещать хостелы в обычных квартирах, то с первого января 2015 года этот вопрос снят: размещение хостелов в квартирах официально разрешено.
До этого квартиру необходимо было переоформлять в нежилое помещение, а затем уже в нем вести коммерческую деятельность.
И поэтому теперь на хостелы распространяется требование части 4 статьи 17 Жилищного кодекса РФ: они не должны нарушать покой и условия проживания для всех граждан в этот доме, соответствовать санитарным и пожарным нормам.
Что нужно, чтобы открыть хостел с нуля? Основное – это помещение, расположенное в центре города и соответствующее требованиям ЖК РФ.Затем необходимо приобрести мебель и оборудование, оформить комнаты и решить санитарные вопросы. Потребуется и регистрация в качестве ИП или юрлица.
Внимание
Это говорит о высоком уровне заведения.Что нужно, чтобы открыть хостел: закупаем оборудование и мебель В список того, что нужно, чтобы открыть хостел, входит оборудование для кухни и санузла.
Отдайте предпочтение сантехнике высокого качества, но достаточно простой по устройству — сложные системы от частого употребления быстро выходят из строя.
При закупке техники учитывайте, что один туалет рассчитан на 12 гостей, душ — на 15.
Важно
Одна раковина полагается на каждые 6 жильцов. Так как открыть хостел с нуля в квартире нельзя без оборудования номеров, запишите в смету покупку кроватей. Спальные места должны быть удобными и широкими. Размеры, которых стоит придерживаться, — 0,9 на 2 метра. Желательно оснастить кровати ортопедическими матрасами.
Если вы планируете открыть хостел с расчетом на перспективу, надо сделать выбор в пользу слипбоксов.
Как открыть хостел с нуля
Так как открыть хостел в Москве поблизости от закусочных, достаточно сложно из-за недостатка свободных площадей, предложите гостям такую услугу, как доставку готовых блюд из кафе и ресторанов. Кейтеринг следует начинать, если вы хорошо знаете поставщиков.
Негодование клиентов вызовут несвоевременная доставка, ошибки с заказами и пр. Блюда, которые пользуются популярностью на завтрак, — горячие тосты с джемом, молоко, овсяные хлопья, блины.
Нанимаем персонал Администратор контролирует заселение жильцов, принимает оплату, регулирует основные вопросы.
Так как открыть хостел нельзя без сотрудников, которые обеспечат работу заведения, вам понадобятся администраторы, контролирующие заселение жильцов, регулирующие основные вопросы и принимающие оплату.
Уборка проводится двумя допустимыми способами. Это могут быть горничные в штате или услуги клининговой компании.
Как самостоятельно открыть хостел: преимущества бизнеса
Хостелы с общественными ванными комнатами коридорного типа менее популярны, чем их конкуренты с удобствами в номерах.
Доход от хостела в месяц При средней фиксированной цене в сутки за проживание (60 человек) в размере 600 рублей доход от предприятия в месяц может достигать 1 080 000 рублей в условиях полной загруженности.
Преимущества хостела перед гостиницей С развитием внутреннего туризма в крупных городах гостиничный бизнес получил «второе дыхание».
Организация хостелов начала динамично развиваться на фоне классических отелей и больших гостиниц.
В города приезжают на учебу из областей, командировочные и туристы. Для многих именно хостелы стали отличной альтернативной дорогому размещению в гостиницах.
Доступная стоимость проживания подкупает экономичных путешественников, которые ценят чистоту и демократичные цены.
Как открыть свой хостел с нуля в россии
Итак, в план-минимум входят:
- бесплатный доступ в интернет по сети Wi-Fi;
- горячие и холодные напитки;
- душевая комната;
- стирка и глажка белья;
- приготовление пищи.
Хостел в частном доме или в помещении достаточной площади позволит организовать прачечную. Профессионального уровня сушильные и стиральные машины упростят труд уборщиц. Личные вещи посетители смогут стирать сами по жетонам.
Дополнительную прибыль способна принести продажа сувениров и товаров первой необходимости: тапочек, купальных принадлежностей, полотенец, салфеток.
Хотите открыть хостел, пользующийся популярностью у молодой аудитории? Установите на его территории несколько вендинговых аппаратов, которые позволят гостям покупать еду и напитки в любое время без участия администратора.
Достаточно двух автоматов: с напитками и снеками. Стоимость одного устройства — 200 тыс.
Как открыть хостел с нуля: основные этапы процедуры и ожидаемая окупаемость
- закрытие традиционно популярных маршрутов для отдыха россиян (Турция, Египет)
- участие в Чемпионате мира по футболу 2018 года
- «мода на хостелы»: молодых туристов привлекает особая атмосфера общения со сверстниками, в том числе прибывшими из других стран.
До 2015 года динамика роста МСР в разных городах была различной. Лидерами являются Москва и Санкт-Петербург. По подсчетам экспертов Банка Готового Бизнеса, с 2011 ежегодно в Санкт-Петербурге открывалось 100 новых хостелов.
Спрос на МСР в Москве в 3 раза превышает предложение.
Источник: http://advokat-na-donu.ru/otkryt-hostel-v-nezhilom-pomeshhenii/
Чем обернется запрет размещать хостелы в жилых домах | Бизнес
Организация хостельного бизнеса в Москве при ставке аренды выше, чем 14 500 рублей (порядка $230) за кв. м в год, практически нерентабельна. Давайте рассмотрим конкретный пример.
Возьмем достаточно крупный хостел — 500 кв. м. В меньших хостелах экономика еще хуже, так как расходы на персонал, составляющие самую большую после аренды статью расходов, там примерно такие же, как и в большом хостеле.
Так вот, из 500 кв. м, за минусом общественных зон (не менее 25% по новому Положению о классификации), коридоров, санузлов, служебных помещений на номерной фонд останется примерно 300 кв. м.
Согласно текущим нормам, на одну кровать (одноярусную или двухъярусную) должно приходиться не менее 4 кв. м площади комнаты. То есть в идеальном помещении можно создать 150 мест.
Но конфигурация помещений никогда не бывает идеальной, и в реальности получится не более 120 мест.
Средняя стоимость кровати на сутки составляет 700 рублей (дороже в 4-местных номерах и дешевле в 12-местных). Средняя годовая загрузка — 60%. Летом она достигает 95%, зимой и в межсезонье — крайне низка.
Таким образом, выручка хостела в месяц будет составлять 1 512 000 рублей. Выручка от дополнительных услуг незначительна. Расходная часть такого хостела, за исключением аренды (зарплата, коммунальные услуги, налоги, амортизация и т . д.
), составит ориентировочно 500 000 рублей в год.
Вложения в подобный хостел составляют порядка 10 млн рублей. Инвестор рассчитывает на срок окупаемости около 5 лет. Следовательно, каждый месяц бизнес должен возвращать инвестору 160 000 рублей. С учетом того, что большая часть инвестиций — кредитные, возвращать необходимо 200 000 рублей.
Если заложить хотя бы 200 000 рублей прибыли (в противном случае бизнесмену нет смысла заниматься данным видом бизнеса и брать на себя риски), остается 600 000 рублей выручки, которая идет на аренду помещения. Соответственно, приемлемая ставка 600 000/500 кв. м = 14 400 рублей за кв. м в год. Для регионов все цифры пропорционально уменьшатся, однако суть останется прежней.
Помещений, которые сдавались бы по таким ставкам в центре Москвы, практически нет. Многие скажут: мы живем в рыночной экономике, если в центре все дорого — значит, пусть в центре остаются только дорогие отели.
Да, мы живем в рыночной экономике, и рынок нашел выход — квартиры! Площади даже одной большой квартиры достаточно для мини-хостела или мини-отеля.
Рыночные арендные ставки по ним гораздо ниже, чем на нежилые помещения.
Идеология вопроса
На юрфаке МГУ меня учили различать дух и букву закона.
Когда я изучал правовое поле для открытия своего первого бизнеса, хостела на Старом Арбате в 2011 году, мне было очевидно, что несмотря на букву закона (формальное отсутствие запрета на открытие хостела в квартире), дух закона предполагает, что в жилом помещении долгосрочно проживает относительно небольшое число людей.
Не предполагается нахождение в квартире большого количества людей, к тому же ежедневно сменяющихся. Хотя помещения, которые я выбрал тогда, формально были квартирами на 4-м и 5-м этажах, под ними были исключительно нежилые помещения, так что мы никому не мешали.
Я видел хостелы в квартирах по соседству с другими квартирами, где живут семьи. Это не самое лучшее соседство для спокойной жизни: толпы выходящих и заходящих в хостел гостей, постоянно курящая у подъезда молодежь, неотъемлемый для такого заведения шум.
Я очень хорошо понимаю законодателей, решивших привести дух закона в соответствие с его буквой. Но есть и еще одно правило законотворческой деятельности: закон призван оформлять и регулировать сложившиеся экономические отношения в стране.
Запрет на организацию хостелов в жилых помещениях — все равно что принципиальный запрет на такой вид средства размещения в РФ, как хостелы, ведь практически все хостелы расположены именно в квартирах.
Нельзя, как говорят англичане, выплескивать вместе с водой и ребенка.
Общественная палата еще в ноябре 2015 года предложила целый спектр вариантов регулирования такого феномена, как хостелы в квартирах. Например, собственники квартир в доме могут быть не против хостела.
Ведь очень многие хостелы вкладываются в благоустройство подъезда и прилегающей территории. Или, как в моем случае, хостел может занимать единственное жилое помещение в подъезде.
Можно проводить замеры уровня шума, выдерживать все условия, соблюдать требования и нормы санитарных и пожарных инстанций и так далее.
Иными словами, вместо того, чтобы запретить, следовало бы учесть международный опыт размещения хостелов и мини-отелей в квартирах (а он есть!) и отрегулировать так, чтобы и права жильцов были не нарушены, и малые средства размещения могли развиваться, используя инструменты рыночной экономики.
Последствия
Что в итоге?
Да, те жители, которым хостелы мешали, вздохнут спокойно. Но каковы будут последствия для гостиничного и туристического рынка?
Позитивные последствия таковы:
- хостелы и мини-отели в нежилых помещениях (а их крайне мало) соберут все сливки от повышенного спроса на их объекты;
- в прибыли окажутся 2-3-звездочные отели, так как ожидается небольшое увеличение загрузки и, соответственно, ADR на их номера;
- чуть меньше, но вырастет загрузка и ADR на 4-5-звездочные отели;
- подрастет спрос и ставки на нежилые помещения в центрах городов.
А вот негативные последствия:
- очевидно, большая часть хостелов и других бюджетных средств размещения закроется;
- многие хостелы уйдут «в тень», то есть уберут свои страницы с международных агрегаторов, перестанут платить налоги и, соответственно, снизят общее качество гостиничных услуг в стране;
- оставшиеся бюджетные средства размещения в нежилых помещениях, вследствие увеличения спроса, увеличат и цены;
- из-за уменьшения бюджетного предложения и увеличения цен на него снизится туристический поток, и, как следствие, упадет выручка (и налоги) от кафе, музеев, экскурсионных компаний и т. д.;
- снизится количество рабочих мест в гостиничном сегменте; как следствие, вырастет безработица;
- государство потеряет налоги от закрывшихся малых средств размещения и других предприятий;
- увеличится рынок аренды квартир, который по умолчанию крайне тяжело регулировать, что также приведет к ухудшению общего качества проживания туристов в стране.
Что остается делать средствам размещения, расположенным в квартирах?
- Придумывать новые схемы, искать лазейки в законодательстве. Например, перевести свою деятельность в сдачу внаем меблированных комнат для временного проживания. Это сомнительно, противоречит духу закона и может быть в скором времени прикрыто.
- Переводить жилое помещение в нежилое. Это хоть и затратный, но, пожалуй, единственный способ сохранить бизнес.
- Переехать в нежилое помещение.
Открыть хостел в квартире (особенно за последние 4 года, в период обсуждения данного законопроекта) могут только рисковые и сильные предприниматели. А значит, они найдут способ заниматься нашим любимым делом — гостиничным бизнесом.
Источник: https://www.forbes.ru/biznes/373275-hostelnye-riski-chem-obernetsya-zapret-razmeshchat-hostely-v-zhilyh-domah
Хостелы выселяют из домов. Без согласия соседей работать нельзя
2017-10-03T19:01Z
2017-10-03T19:07Z
https://ria.ru/20171003/1506110378.html
https://cdn23.img.ria.ru/images/99319/88/993198893_0:198:2908:1848_1036x0_80_0_0_fae422fcd4473b409b5ab91d2e3c4783.jpg
РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png
РИА Новости
https://cdn22.img.ria.ru/i/export/ria/logo.png
МОСКВА, 3 октября — РИА Новости, Мария Салтыкова. Хостелы в жилых домах — источник непрерывного беспокойства для жителей: так считают депутаты Госдумы, предложившие закрыть или перевести в нежилые помещения все подобные заведения в прошлом году.
Законопроект успел пройти первое чтение, но «завис» на втором: что делать с легальными хостелами, на которые жалоб нет, в Думе пока не решили. Что изменится, если владельцев хостелов заставят спрашивать разрешения жителей перед открытием — в материале РИА Новости.
Откуда берутся хостелы и кого они не устраивают
«Хостел» (от английского hostel — «общежитие») обычно представляет собой небольшое помещение с общим санузлом и комнатами-номерами, где постояльцы живут по несколько человек.
В российском законодательстве, по словам юриста компании «СТРИМ» Марии Понаморевой, четкого определения понятий «хостел» и «мини-гостиница» нет: чаще всего под ними понимают квартиры, сдаваемые в аренду посуточно.
Некоторые хостелы размещаются в жилых домах, и, по мнению депутатов, это вызывает недовольство соседей.
«Без согласия собственников используются общее имущество дома, заплевывается территория, вам звонят в домофон ночью, курево, наркотики… Перечень можете продолжить сами.
В таком режиме жить нельзя», — заявила в июле этого года председатель Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, одна из авторов резонансного законопроекта о запрете хостелов.
Законопроект прошел первое чтение в 2016 году. В его начальной версии пояснялось, что гостиничную деятельность можно осуществлять в жилом доме, только если отдельное помещение переведут из жилого помещения в нежилое. Жилищный кодекс это позволяет: при условии, что квартира находится на первом этаже, либо если под ней находятся нежилые помещения.
Предложенная депутатами инициатива вызвала неоднозначную оценку в обществе и государственных ведомствах. По оценке Минкультуры, после вступления этого закона в силу могли закрыться 45 тысяч российских гостиничных предприятий по всей России. С возражениями выступил также Совет Федерации.
В конце сентября депутаты решили внести в закон ряд поправок, делающих запрет не столь окончательным.
Хочешь работать — спроси соседей
Хостелы можно оставить, но только если на это согласятся жильцы — поправки в законопроект предложили внести депутаты «Единой России» Александр Сидякин и Павел Качкаев.
«Поправки заключаются в том, что в российском ЖК будет прописана процедура легализации малого средства помещения (в простонародье — «хостела»)», — уточнили РИА Новости в пресс-службе Сидякина.
Перед тем как открыть хостел в жилом доме, его владелец должен будет получить согласие двух третей жителей подъезда и половины жильцов этого дома.
Для этого ему нужно будет собрать собственников жилых помещений и вынести на повестку общего собрания вопрос о том, согласны ли они, чтобы в таком-то подъезде на таком-то этаже квартира № __ получила статус временного средства размещения.
Если соседи (сверху, снизу и по смежным стенам) и большинство участников собрания согласны, они могут выдвинуть хостельеру несколько требований: например, установить приборы учета коммунальных ресурсов, видеокамеру у подъезда для безопасности, отремонтировать крыльцо и т.д. Требования заносятся в протокол, после их выполнения хостел сможет работать.
Собственник жилого помещения, где будет размещен хостел, при этом отказывается от своего права на его неприкосновенность — «в квартиру могут войти как в фойе гостиницы проверяющие органы, но вот в номера в квартире входить по-прежнему не имеют права», уточнили в пресс-службе.
По мнению Сидякина, это поможет решить проблему с хостелами, которые сейчас находятся в полулегальном положении, потому что размещаются на первом этаже и не имеют отдельного входа.
По решению суда такой хостел могут объявить нелегальным, если Роспотребнадзор признает его помещением общественно значимого назначения, у которого по СанПиНу должен быть отдельный вход от жилой части дома.
Сколько хостелов смогут договориться с жильцами, и как это повлияет на цены
Более половины хостелов с получением подобного разрешения справятся, уверен председатель правления некоммерческой организации «Лига хостелов» Евгений Насонов.
«Около 60% средств размещения сумеют в той или иной форме получить это согласие и продолжить работу на законных основаниях», — указал он.
Прочие 40%, по его словам, закроются либо переформатируются.
В Ассоциации малых гостиниц и хостелов на будущее рынка смотрят более пессимистично. «Вот представьте, что к вам подойдут и скажут: «Вот я хочу хостел в вашем доме открыть. Дайте подпись, что вы согласны».
Будет так: «я на всякий случай воздержусь, а если буду ать «за», мне надо миллион рублей», — пояснил президент Ассоциации Владимир Окуньков.
В первую очередь, по его мнению, новый закон ударит по хостелам в Санкт-Петербурге: в жилых домах их более тысячи (в Москве — более 350).
Из-за требования по наличию отдельного входа в крупнейшей хостельной сети в России — «Хостелы Рус», по словам гендиректора сети Регины Давлетовой, в 2016 году закрылось 16 хостелов, затем еще шесть — в 2017 году. Сейчас у сети осталось всего три хостела в жилом фонде.
В основном в них останавливаются туристы и корпоративные клиенты (сотрудники крупных компаний), а также посетители выставок, концертов, спортивных турниров.
Кроме этого, в них селятся те, кто ищет работу и жилье, родственники больных в стационарах в близлежащих больницах и, наконец, студенты и их родители.
«Во всех хостелах хорошие отношения с соседями, потому что мы ремонтируем подъезды, устанавливаем домофоны и камеры, в одном хостеле даже консьержа за свой счет организовали. Поэтому сложностей с получением согласия соседей у нас не будет», — считает Давлетова.
«Война против хостелов ведется давно, и те, кто выжили в центре города, в большинстве уже имеют такие договоренности с соседями», — отмечает владелец 16 московских хостелов Роман Сабиржанов (все 16 расположены в нежилых помещениях).
От закрытия хостелов в жилых домах, по его мнению, выиграют потребитель и легальные хостелы, которые сейчас страдают от проверок госорганов. «Принятие поправок очистит этот сегмент рынка от недобросовестных игроков, тем самым повысится и доверие со стороны потребителей, и уровень сервиса.
Не будет этого безумного демпинга», — указал он. По его словам, после принятия закона цены постепенно вырастут на 10-20%.
С юридической точки зрения предложенные поправки пока все же требуют оформления.
Решения жильцов дома, согласно действующему законодательству, должны приниматься всеми собственниками квартир, а не жителями отдельных подъездов, пояснила старший юрист компании «СТРИМ» Мария Понаморева.
Учитывая, что понятия «хостел» и «мини-гостиница» в законе до сих пор не определены, непонятно, на что жильцы должны будут давать согласие. Хостельеру, по сути, придется просить у них разрешения всякий раз, когда будет меняться состав квартиросъемщиков, указала юрист.
Владелец компании «Кварт-отель» Андрей Шарапов (компании принадлежит 70 посуточных апартаментов, расположенных в жилых квартирах в центре Москвы)
В случае с посуточной арендой квартир принятие поправок в таком виде, как и в случае с хостелами, недопустимо для бизнеса. Получать согласие соседей каждый раз, когда сдается квартира, экономически неоправданно и технически невозможно: собственники квартир часто находятся за границей, другие просто не хотят лишний раз ставить где-то свою подпись. У многих участников «Лиги хостелов», насколько я знаю, были случаи, когда их хостелы закрывали по суду в связи с тем, что у них не было отдельного входа. Они собирали подписи жителей в свою поддержку, те охотно подписывались, но только для того, чтобы хостел не закрывали сейчас — узаконить его существование в доме на долгое время они опасались.
В прошлом году, когда закон Хованской был принят в первом чтении, мы провели такой эксперимент: направили медиатора к жильцам всех домов, где располагаются наши квартиры, чтобы узнать, есть ли у них какие-то претензии.
Оказалось, что большинство жильцов вообще не знали, что квартиры сдаются в аренду посуточно.
На мой взгляд, это связано с тем, что мы ввели многоступенчатую фильтрацию гостей: проверяем, чтобы в квартиру не заселялись с иной целью, кроме проживания (бывают люди, которые пытаются снять квартиру на сутки для проведения какого-то мероприятия или пьянки).
Анна Боровикова, владелица хостела «Три пингвина» в Москве
Конечно, нужно находить компромисс с соседями.
Но, во-первых, если говорить о большинстве домов на Тверской и в других районах, где в основном расположены лучшие хостелы, то собственники квартир в этих домах часто находятся не в России.
Если владелец хостела захочет их опросить, он просто их не найдет. Они не возражают, но технически получить от них согласие невозможно.
Во-вторых, у многих наших людей такой менталитет: они не против, но на всякий случай лучше промолчат. Я сама недавно столкнулась с этим, когда вынесла вопрос о хостеле на повестку дня на общем собрании собственников в своем доме. Многие люди, даже те, кто нас поддерживает, при ании воздержались.
Сложности будут у тех, кто только хочет начать бизнес.
Когда ты только открываешь хостел, к тебе часто относятся настороженно, но потом все видят, что у нас живут такие же люди, как и сами жильцы, — не какие-нибудь террористы, просто граждане нашего или другого государства, которые приехали с туристическим или рабочим визитом.
В «Трех пингвинах» и других своих хостелах, которые открывала до этого, я ставила видеокамеры, следила за чистотой подъезда и т. д. А если нужно будет получить согласие до открытия, то, скорее всего, его никто не даст.
Источник: https://ria.ru/20171003/1506110378.html
