В чьей собственности земля под многоквартирным домом?

На чьей земле растет трава у дома?

?

shurik_m (shurik_m) wrote,
2013-02-16 19:20:00 shurik_m
shurik_m
2013-02-16 19:20:00

В статье про уборку территории города я обещал отдельно поговорить о земле.

Заблуждений в этом вопросе, пожалуй, даже больше, нежели в теме про уборку территорий. Просто сам этот вопрос подымается гораздо реже, и поэтому вроде как не на слуху. Хотя на самом деле он очень важен.

Есть очень много недопонимания и двойственных толкований этой темы.

В этой статье мы четко выстроим картину, а также придем к интересным выводам, которые касаются всех нас − собственников помещений в многоквартирных домах.

Статья, возможно, не будет короткой, но я постараюсь, чтобы она была интересной.

Часто приходится слышать от жителей домов такие выражения «наш двор», «граница нашей дворовой территории», и даже «наш земельный участок». Люди почему-то искренне думают, что земля, на которой стоит многоквартирный дом, безусловно принадлежит им и имеет какие-то границы. Как правило, это глубокое заблуждение.
Итак, начнем.

1. Собственность − ставим точки над i

Земельные участки, как и квартиры, дома − объекты недвижимости. Недвижимость − особый объект в плане наступления права собственности. Вот я хочу купить шкаф. Деньги отдал, шкаф забрал, все. По гражданскому кодексу он мой. А право собственности на недвижимость− совсем другое.

Она наступает только с момента государственной регистрации права. Регистрация подразумевает внесение записи в Росреестр. Пока записи нет − права собственности нет. Для земельных участков существует кадастровая карта. Сейчас она находится в публичном доступе на сайте росреестра.

Только тот участок земли, который показан на этой карте, если есть его границы и номер − является реальным обособленным, отдельным землевладением. Только в этом случае про него можно говорить «земельный участок в таких-то границах, и у него такой-то хозяин».

Если участка в кадастровой карте нет, даже если фактически он огорожен, имеет забор, стену, канаву, даже если дому и двору уже 50 лет и еще ваш дедушка посадил тут тополя, − говорить о нем как об участке, землевладении − бессмысленно.

 (Для особых педантов и любителей троллинга − я сейчас пишу о городе Москва, где кадастровая карта более-менее сформирована. Всякие случаи с дачной амнистией, ошибками и недочетами в карте, спорными случаями и т.д. − здесь не рассматриваются).

Но вернемся к земельным участкам под многоквартирными домами. Статья 38 жилищного кодекса РФ говорит нам:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

То есть, получается, что собственникам помещений в любом доме участок принадлежит сразу по умолчанию? Вроде бы, да. Но нет.

Сделаем с вами то, что забывают делать многие любители похвастаться знанием жилищного кодекса. А именно, откроем федеральный закон от 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ, которым этот кодекс был введен в действие. Там тоже много интересного!

Приведем сразу три пункта из статьи 4 этого закона.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Что из этого следует? Если дом находится на земельном участке, который был сформирован для данного дома до введения в действие жилищного кодекса, то да − с момента введения кодекса в действие (2005 г) участок переходит в собственность собственников помещений в доме.

Как это проверить? Открываем кадастровую карту, находим свой дом, смотрим, стоит ли он на обособленном участке, имеющим свои границы, кадастровый номер, и т.д.

Если мы видим, что дом стоит на одном большом участке, на котором имеется еще множество других домов − значит для него не сформирован земельный участок.

В этом случае нельзя по умолчанию говорить о том, что земельный участок − даже реальная придомовая территория, которую все привыкли считать своей, где сажают травку и цветочки − является общей долевой собственностью собственников помещений в доме. Ведь и участка-то как такового пока нет, нет границ.

Если есть желание получить себе в собственность эту землю, в доме надо провести общее собрание, которым уполномочить одного из собственников подать от имени всех других собственников заявку на регистрацию участка, межевание, и т.д. Он приносит протокол собрания, как доказательство того, что его уполномочили, также заявление, и все − процесс пошел. Как только участок будет сформирован − он перейдет в собственность собственников помещений.

Вопрос, правда, состоит в том, а в каких границах будет сформирован земельный участок. Не факт что по факту в собственность перейдет участок в тех границах, которые жители привыкли считать территорией своего двора.

2. А чья тогда земля по умолчанию?

В городе Москве земля под многоквартирными домами, как правило принадлежит городу. То есть, является собственностью города Москвы. Из этого вытекают ответы на многочисленные вопросы о том, кто должен убирать территорию, озеленять, и т.д.

Существует ряд случаев, когда земля под многоквартирными домами может быть в федеральной собственности, т.е. собственником является Российская Федерация. Так бывает обычно с участками, на которых стоят ведомственные дома предприятий, имеющих федеральный статус.

Также это может быть земля, находящаяся в пользовании Министерств и ведомств. В частности, Министерства обороны.

В любом случае, на переход земельного участка многоквартирного дома в собственность собственников помещений этого дома, прошлый собственник и его статус никак не влияет.

Как можно выяснить по кадастровой карте, кто собственник земли под многоквартирным домом до формирования отдельного участка? Очень просто. Во-первых, посмотреть на границы участка.

Если участок достаточно большой, в него входит множество других домов, возможно часть улиц − скорее всего собственник город. Если в участок входят промзоны, предприятия, при этом участок явно выделен из участков, на которых расположены соседние жилые дома, возможно это федеральная собственность.

Установить собственника земельного участка можно очень просто − подав запрос в Росреестр. Любой гражданин РФ может получить информацию о собственнике любого объекта недвижимости в РФ. Надо только правильно указать кадастровый номер участка, который можно взять с кадастровой карты.

Стоит эта услуга на текущий момент − 200 руб. Получить сведения можно в любом отделении Росреестра по всей России − база едина.

3. А теперь, внимание, фокус!

Почти у всех, кто изучает вопрос земельных участков под многоквартирными домами, возникает одно хитрое заблуждение. Настолько хитрое и устойчивое, что «раскрытие глаз» оказывается шоком.

Вот смотрите.

Вы поняли, что если собственники помещений в доме хотят себе в собственность землю, а земельный участок не сформирован, они проводят собрание, выделяют уполномоченного, подают заявление, участок формируют − все как описано выше. А если не хотят себе землю в собственность? Скажем, боятся земельного налога?  «Просто ничего не делают» − ответите вы. И земля останется у города. Они ведь не хотят.

Как бы не так!  Внимательно читаем закон! Еще раз цитирую.

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Нигде не написано, что формирование земельного участка может происходить исключительно по волеизъявлению собственников помещений в доме. Они «вправе» обратиься — то есть им это разрешается. Но это не значит, что только им.

И нигде не написано, что в собственность собственников помещений переходит только тот участок, который сформирован по заявлению уполномоченного собственника.

Город может по своему желанию, самостоятельно сформировать участок под многоквартирным домом. После чего этот участок, согласно п. 5, изложенному выше, он переходит в общую собственность собственников помещений.

При этом собственников помещений спрашивать ни о чем не надо! Город может навязать собственникам их участок, даже если они не хотят этого. Отказаться они не могут − такого механизма законом не предусмотрено.

Я, по крайней мере, не нашел.

Похоже, описанную ситуацию вскоре увидим мы все. Город межует участки под домами, отдавая землю собственникам помещений в домах. У них не спрашивают, хотят они этого, или нет.

Своя земля − это хорошо или плохо для жителей домов? Что можно и что нельзя делать на своей земле в городе?

Об этом − следующая статья. Жду в комментах ваши соображения об этом. А сейчас, напоследок, еще один вопрос.

Земельный участок и ТСЖ

Многие связывают оформление земельного участка с налчием или отсутствием в доме ТСЖ. Есть даже такие утверждения, что если в доме создано ТСЖ, то город перестает обслуживать землю, не выделяет для данного дома субсидии на благоустройство дворовой территории, и т.д.

Правда состоит в том, что вопрос оформления земельного участка …не имеет никакого отношения к ТСЖ.

А ТСЖ не имеет ровным счетом никакого отношения к общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в доме.

ТСЖ не является собственником общего имущества многоквартирного дома. Есть в доме ТСЖ, или нет − все общее имущество, в том числе и земельный участок, если он в него входит − являются общей долевой собственностью собственников помещений в доме.

И процедура подачи заявления на оформление земельного участка также никак не связана с наличием или отсутствием в доме ТСЖ. В любом случае делать это уполномочивается собственник.

Конечно, этот собственник, которого уполномочило общее собрание, может быть одновременно, скажем, председателем правления ТСЖ (как это происходит сейчас в домах нашего ТСЖ, где председатель − ваш покорный слуга).

Однако все равно, даже при наличии ТСЖ − проводится общее собрание всех собственников (а не членов ТСЖ !!!) .

Ну и естественно, внимательный читатель этой статьи без труда опровергнет второе заблуждение касательно выделение городом субсидий на благоустройство в случае создания в доме ТСЖ.

Пока земельный участок принадлежит городу, и не входит в общее имущество, изменение способа управления в доме, создание ТСЖ − никак не влияет на обязательства города в плане благоустройства, и т.д.

А будет ли город обслуживать земельный участок многоквартирного дома, после того как этот участок перейдет в общую долевую собственность к собственникам помещений в доме? Будет ли так же выделять средства на благоустройство, ремонт детских городков, и т.д.?  Не спешите давать ответ.

ТСЖ, аналитика, городское хозяйство, законодательство, земельный участок многоквартирного дома, меняем мир к лучшему

Источник: https://shurik-m.livejournal.com/16840.html

Земельный участок под многоквартирным домом чья собственность — Юрист Владислав Анохин

26 Октября 2017 5:00

Приобретая жилье в многоквартирном доме, вы становитесь собственником не только квартиры, но и части земельного участка, на котором расположен дом. Давайте вместе разберемся во всех тонкостях владения этим видом собственности.

Чья земля, на которой стоит мой дом

Чья же собственность — земля под многоэтажкой? Статья 36 Жилищного кодекса РФ подтверждает, что собственникам квартир вместе с помещениями и сооружениями (лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы) принадлежит и земля дома на праве долевой собственности.

При этом в соответствии с Земельным кодексом РФ учитывается земля, которую занимает фундамент дома и придомовая территория с детскими площадками, зелеными насаждениями, парковкой, подъездными путями, нежилыми постройками.

Размер участка определяется в соответствии с требованиями градостроительства, пожарной безопасности, санитарными минимумами.

Сразу же возникает вопрос: «Кому и сколько земли положено?». Конкретных цифр на этот вопрос законодателем не указано. В Жилищном кодексе говорится лишь о том, что размер доли пропорционален размеру общей площади указанного помещения.

Главное, чтобы все было официально

Казалось бы, все просто: оформили квартиру, стали еще и собственником земли и можно не бояться, что под окнами возведут офисные помещения или устроят свалку.

Но все же, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит учесть некоторые нюансы.

Вся земля изначально находится в распоряжении муниципального образования.

По окончанию постройки на ней здания, застройщик должен обратиться в органы управления и градостроительства для того чтобы определить границы территории и зарегистрировать землю, присвоив ей кадастровый номер. Пока документ не сформирован, земельный участок под многоквартирным домом продолжает принадлежать государству.

Чтобы узнать, оформлена ли земля и каковы её границы и размеры, необходимо сделать письменный запрос в Россреестр.

Исправить ошибку и начать оформление земли, на которой стоит многоэтажка может каждый собственник. Для этого нужно обратиться в органы местного самоуправления с заявлением.

После рассмотрения обращения будут выполнены работы по межеванию земли и оформлению её в собственность. Обычно такие вопросы сперва решаются на общем собрании собственников жилья. Избранное на нем лицо отвечает за то, чтобы порядок оформления был соблюден.

В случае, когда земля уже стоит на кадастровом учете, собственникам беспокоиться не о чем. Им нет необходимости собирать дополнительные документы и подтверждать свое право на часть земельного участка.

Что делать с долей земли?

Собственник земли не в праве продавать свою земельную долю, относящуюся к общедолевому имуществу ни другому собственнику, ни тем более третьему лицу.

Все же у жильцов может возникнуть право на пользование землей, непризнанной законодательно общедолевой собственностью. Например, житель первого этажа может сделать пристройку к квартире на данном участке. Для этого необходимо заключить договор аренды со всеми собственниками или просто выкупить квадратные метры.

Также собственники по обоюдному согласию могут сдавать землю придомовой территории в аренду третьему лицу. Доход делится между собственниками пропорционально доле каждого из них. Или можно пустить деньги на улучшение общедолевой собственности.

Нужно ли платить за свою землю

Оформив в собственность часть земли, необходимо платить за неё налог. Статья 60 Налогового кодекса РФ рассчитывает налоговую базу опираясь на рыночную стоимость, проанализировав стоимости разных земельных участков региона. Размер налога для собственника рассчитывается как произведение следующих показателей:

• Кадастровая стоимость всего участка;
• Размер доли собственника;
• Налоговая ставка, установленная органами МСУ;
• Коэффициент владения долей (Например, земля в собственности 3 месяца, получается 3/12=0,25. Если землей владеют год – 12/12=1).

Земля находится в собственности граждан, зарегистрированных в домах моложе 2005 года постройки. Жители старых домов могут приватизировать землю.

Для этого нужно обратиться в городскую администрацию с заявлением. Через некоторое время сотрудники градостроительного отдела должны разработать план. С готовым планом можно обратиться в кадастровый орган и получить заветный документ.

В советское время во многом было проще – земля, придомовые постройки были народными. Возможно, такое положение вещей было и лучше, избавляло народ от лишних хлопот и бесконечных споров.

Читайте больше статей по теме ЖКХ на нашем сайте и делитесь с ними со своими соседями и друзьями.

Источник: http://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/zemelnyj-uchastok-pod-mnogokvartirnym-domom/

Оформлять ли землю под многоквартирным домом?

Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений.

На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод. Вот выводы, основанные на нашем опыте по оформлению земли под многоквартирными домами.

Плюсы и минусы оформления.

Источник: http://vlad1.ru/zemelnyy-uchastok-pod-mnogokvartirnym-domom-chya-sobstvennost/

Чья земля вокруг многоквартирного дома

В настоящее время приобретение жилья в многоквартирном доме автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположено жилье, и ряда прилегающих территорий — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе возведения объекта. Земля, расположенная под многоквартирным домом, принадлежит всем собственникам жилья данного объекта на правах общедолевого имущества 1 .

▪ придомовая территория по решению общего собрания собственников жилья может быть передана в пользование или аренду в том числе и сторонним лицам (например, под размещение коммерческого магазина). При этом деньги с арендных платежей должны получать все собственники данного МКД — пропорционально своей доле.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ определила, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

Из этого следует: чтобы стать сособственниками земельного участка вокруг жилого дома, необходимо и достаточно формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, не требуется специального решения органов власти о предоставлении земельного участка, государственной регистрации права собственности на этот земельный участок в органах государственной регистрации (для того чтобы земельный участок стал объектом гражданских прав, объектом налоговых обязательств, нужно, например, знать точные границы земельного участка).

Общедомовая земля под многоквартирным домом: кому принадлежит по закону и чем могут пользоваться жильцы

Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

К ней относятся все элементы и помещения дома, которые не являются жилой площадью, однако необходимы для эксплуатации квартир и ухода за зданием, включая крышу, несущие элементы, коридоры, лестничные площадки, технические здания, земельный участок многоквартирного дома и много другое.

Сколько вокруг многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

На основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.

2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Рекомендуем прочесть:  Прожиточный минимум как считать

Многоквартирный дом чья земля

Поэтому если принадлежит вам квартиру и являетесь наследником по завещаниям, так и вашему мужу нужно будет оформить отчество от того, на чье имя оно было оформлено на сынове приватизированной квартиры.

Жена не приобреталась в браке, иметь право на обязательную долю в наследстве, если они проживали в квартире, то при отсутствии наследников доли отца собственником, следует обратиться в органы опеки над ребенком.

Конкретно об ответственности квартира будет в собственности. На основании соглашения о выкупе ваших супругов в квартире в связи с желанием проживать в квартире можно обратиться в суд. В судебном порядке выселить появляетесь собственника, так как новый собственник пользовался квартирой.

Если дом не продает ООО, то при продаже доли в праве собственности на квартиру доля в праве на комнату — это может считаться общей собственностью супругов (ст.577 ГК РФ). Закон не может быть ограничен в отношении одного из них и продажи своей доли.

Это означает, что продавец вправе принять наследство и наследовать его долю.

Тсж дом

При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Но ни в Жилищном , ни в Земельном кодексе нет четких определений размера участка для различных домов.

Но точно известно, что размер придомовой территории не может быть равен размеру фундамента дома, иначе нарушаются обязательные нормы по озеленению, инсоляции, санитарные, пожарные и иные нормативы.

В соответствии с Земельным кодексом под каждое жилое здание должен быть сформирован отдельный участок.

Размер земельного участка определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилым зданием и другими объектами недвижимости, входящими в состав общего имущества собственников, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования с учетом соблюдения градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями.

Право на ухоженный и чистый двор или основные вопросы придомовой территории

Но, такой порядок установлен для зданий, земля вокруг которых оформлена в долевую собственность жильцов. Если участок под домом не оформлялся, то он принадлежит муниципалитету, и содержание придомовой территории является обязанностью местных властей, то есть районной администрации.

Новый Жилищный кодекс установил, что благоустройство придомовой территории — обязанность владельцев земли вокруг дома, то есть хозяев квартир в многоэтажном доме.

Причём доля участия в финансировании работ по уборке участка, по закону распределяется пропорционально доли каждого в праве собственности, а такая доля зависит от площади жилого помещения, принадлежащая конкретному человеку.

Как оформить землю под многоквартирным домом

Оформление земли под многоквартирным домом в собственность владельцами жилых и нежилых помещений в этом доме является необязательной, а исключительно добровольной процедурой. Это означает, что только сами собственники могут решать, нужен ли им этот участок.

И для того чтобы начать его приватизацию, в первую очередь необходимо добровольное решение общего собрания собственников. Если оно будет положительным, администрация района должна будет передать данный участок в собственность совершенно бесплатно. Таким образом, первый шаг к оформлению земли – это проведение такого собрания.

Если вы являетесь заинтересованным жильцом, следует предварительно переговорить с соседями выяснить их мнение по этому вопросу, а затем обратиться в управляющую компанию или ЖЭК с предложением о назначении даты общего собрания собственников.

Управляющая компания должна будет выделить помещение под него и развесить соответствующие объявления в специально отведенных ля этого местах. Решение собрания будет легитимным, если на нем будет присутствовать не менее 75 % от всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае положительного решения, собрание должно назначить инициативную группу, которая в дальнейшем будет заниматься этим вопросом и наделить ее необходимыми полномочиями. При желании, решение данной проблемы можно поручить управляющей компании, которая ответственна за хозяйственную деятельность в вашем доме.

Рекомендуем прочесть:  Как квартиру перевести в жилое помещение

Далее, с протоколом решения общего собрания собственников инициативная группа должна подать заявление в районную Администрацию о передаче участка в собственность.

Администрация обязана проверить, было ли проведено межевание данного участка, и, в случае, если его границы уже были определены, выносит соответствующее распоряжение.

Если межевание данного квартала еще не проводилось, Администрация должна включить данный участок в план по межеванию на текущий год.

Впрочем, заинтересованные граждане могут провести межевание участка и определение его границ в соответствии с российским законодательством, а аткже генеральным планом развития данной территории и за собственный счет.

Придомовая территория частного дома

Для этого собственник частного домостроения должен обратиться в органы местного управления с необходимым заявлением на право такой аренды и получения соответствующих документов, в которых будет установлен размер этой территории, количество метров и установленная арендная плата.

Органы местного административного управления достаточно часто возлагают на домовладельцев обязанность поддерживать надлежащий внешний вид и следить за соблюдением чистоты и за забором с внешней стороны на участке, законодательно не являющимся придомовой территорией частного дома, но который может стать таким по соответствующему постановлению муниципальных органов.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Источник: https://exjurist.ru/nalogovyj-vychet/chya-zemlya-vokrug-mnogokvartirnogo-doma

В чьей собственности находится земля в многоквартирном доме — постановка на кадастровый учет, проверка регистрации, плюсы и минусы учета

Если после покупки жилья в многоквартирном доме (МКД) вы захотите построить на своем участке какой-либо магазин, то в таком случае вам придется поставить землю под домом на кадастровый учет.

В статье мы узнаем: в чьей собственности находится земля под домом, как выполнить постановку земли на государственный кадастровый учет, в чем плюсы и минусы регистрации прав собственности на землю и как выглядит порядок постановки на учет.

В чьей собственности земля

Ответ на вопрос принадлежности земли под МКД содержится в 36 статье Жилищного кодекса РФ. Эта статья гласит, что вся земля (вместе с постройками, зелеными насаждениями, асфальтом и так далее) принадлежит жильцам, а сами участки находятся в общедолевой собственности.

Фактически в таком случае юристы говорят, что земля находится в долевой собственности всех жильцов, а каждый человек имеет право на управление своей долей собственности.

Следует понимать, что право на свободное распоряжение своей долей земли, находящейся в общедолевой собственности, жильцы получают только после постановки участка на кадастровый учет, а до момента постановки на учет участок является собственностью муниципалитета.

Если земля под МКД (включая постройки, зеленые насаждения, различные нежилые объекты и так далее) уже состояла на кадастровом учете в специальных органах до того, как новый ЖК вступил в силу в 2005 году, то в таком случае все переходит в кадастровую собственность автоматически, а перевод участка под домом в собственность является бесплатным (а при переходе автоматически возникает право общей собственности по схеме долевого владения общим имуществом). Это правило было закреплено в специальных законах.

Если же МКД не был поставлен на учет, то в таком случае жильцы должен выполнить долевую приватизацию общего жилья самостоятельно. Упрощенный порядок приватизации выглядит так:

• Сначала надо провести собрание всех жильцов, на котором следует рассмотреть вопрос приватизации. Именно такое собрания может наделить жильца всеми необходимыми полномочиями для прохождения приватизации.
• Во время собрания жильцы должны выбрать своего официального представителя, который будет не только заниматься приватизацией, но и будет защищать все права.
• Это лицо будет представлять интересы сособственников в различных органах (государственных, муниципальных, частных и так далее).
• Параллельно с деятельности официального представителя каждый житель МКД имеет право самостоятельно обращаться в государственные органы для того, чтобы они предоставили ему долевую собственность.

Оформление земельного участка под многоквартирным домом

Законодательство Российской Федерации гласит, что любой житель многоквартирного дома имеет право получить в долевую собственность землю, на территории которой расположен дом вместе с зелеными насаждениями, дорогой, парком, различными объектами и так далее. Многие рекомендуют для прохождения регистрации права собственности привлечь на свою сторону муниципалитет, поскольку фактически именно муниципалитет является владельцем неприватизированной собственности, которой владеют люди на основании договора найма.

Порядок оформления выглядит так (инструкция составлена на основании регламентов ЖК РФ):

• Владельцем участка под домом является муниципалитет, однако во время проживания фактическими владельцами земли являются жильцы этого дома. Поэтому для приватизации участка под домом вам нужно заручиться поддержкой жильцов жилого дома. Для этого нужно выполнить собрание. Вы должны получить согласие жильцов на то, что вы будете представлять их интересы во время прохождения процедуры регистрации права собственности. Следует понимать, что представлять интересы собственников в государственных и муниципальных органах можете не вы, а ваш официальный представитель, однако для этого потребуется получить одобрение всех жильцов дома, чтобы они были уведомлены, что их интересы представляет третье лицо.
• Подача документов и заявления в Росреестр, который занимается формирование кадастровых паспортов.
• После этого будет выполнено так называемое формирование земельного участка. Формирование участка включает в себя осуществление специальными уполномоченными людьми следующих операцией — разработка кадастрового проекта, определение границ территории, фактическое измерение территории, внесение поправок и составление формируемого паспорта.
• После определения границ необходимо внести данные об участке в кадастр. Для этого нужно написать и подать заявление. Заявление может быть подано как собственниками, так и лицами, которые представляют интересы собственников жилья. Во время подачи документов необходимо обратить внимание, что в заявлении указан именно участок, который расположен на территории многоквартирного дома.
• После постановки на учет государственные служащие должны составить специальный документ, который называют кадастровым паспортом. В документе содержится вся исчерпывающая информация о земле, на которой расположен МКД, а выдается- заявителю. Фактически паспорт является выпиской из Государственного кадастра, а служит он для подтверждения права собственности на землю (то есть  дает право на передачу земельного участка, дарение, продажу, сдачу в аренду).
• В случае выдачи кадастрового паспорта жителям многоквартирного дома в документе указывается, что фактическими владельцами участков являются все жители этого дома (а владеют они этой землей на равных правах). Земля в таком случае находится в долевом владении. Доля каждого человека напрямую зависит от площади территории квартиры, которая ему принадлежит (то есть чем больше площадь помещения, тем большая доля человека). Следует понимать, что после получения паспорта все жители дома автоматически получают право на передачу своей доли другому человеку. Рассмотрим таком пример: после приватизации человек продал свою долю другому жителю дома — в таком случае второй житель дома, который купил землю, может на территории купленной и своей земли построить какой-либо объект (магазин, детскую площадку, гараж и так далее).

Документы для оформления

Чтобы получить землю в собственность, нужны такие документы:

• Протокол собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Этот документ служит подтверждением того, что заявитель является уполномоченным представителем собрания жильцов, а сами жители наделили его такими правами в результате собрания.
• Протокол, содержащий сведения о результатах ания. Этот документ подтверждает, что все владельцы квартир согласны на постановку жилья на кадастровый учет.
• Документы о принадлежности квартиры. Эти бумаги нужны, чтобы подтвердить тот факт, что лица, указанные в протоколе собрания, являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме. В этих документах должна содержаться информация о площади квартиры, поскольку именно на основании этих сведений кадастровые инженеры будут рассчитывать площадь каждой приватизированной доли.
• Документ техническо-эксплуатационного учета дома. Этот документ содержит сведения о строении дома.
• Заявление (печатное или от руки), в котором следует отразить тот факт, что заявитель и все жильцы дома претендуют на приватизацию земли с последующим ее переводом в общедолевую собственность всех жильцов дома.
• Чтобы оформить землю, могут понадобиться некоторые другие документы, которые нужно предоставить в особых случаях согласно закону.

Теперь вам нужно обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать все имущественные права жильцов дома на долевую землю. Обратиться в Росреестр может представитель, выбранный на собрании владельцев квартир. Оформляется паспорт только после оплаты государственной пошлины.

Ее размер составляет 100 рублей с человека (пример — если в доме живет 40 человек, то в таком случае размер пошлины составить 4.000 рублей). После оплаты пошлины вы должны получить квитанцию об оплате.

Эту квитанцию нужно приложить ко всем необходимым документам, чтобы подтвердить факт оплаты пошлины.

Как проверить кадастровый паспорт

Теперь вы знаете, как оформляют землю в долевую собственность. Получить информацию о владельце земли можно различными путями.

Для получения информации можно обратиться с заявлением в Росреестр или органы местного самоуправления. Можно получить нужные сведения с помощью электронной БД.

Основными способом является использование электронного сайта Росреестра:

• Откройте сайт Росреестра.
• Откройте вкладку «Публичная карта».
• Выберите регион проживания, город и район города (поселка).
• После этого найдите интересующий вас участок и кликнете его мышью.
• После этого откроется специальное информационное окошко, где должна быть указана информация о текущем владельце участка под домом.
• Эти сведения являются официальными, поэтому информацию с сайта Росреестра можно передавать другим людям, распечатывать, хранить и так далее, однако следует помнить, что оформить регистрацию с помощь сайта Росреестра нельзя.

Плюсы и минусы постановки на кадастровый учет

Следует понимать, что у постановки на учет есть как преимущества, так и недостатки. Давайте сперва рассмотрим плюсы:

• Появление дополнительных гарантий. После постановки на кадастровый учет многоквартирный дом переходит в собственность жильцов. Поэтому без согласия жильцов ни государство, ни частные компании не имеют права строить дороги, открывать магазины, изымать участки и так далее.
• Возможность свободного распоряжения своим участком. После постановки на учет каждый жилец автоматически получает право на свободное распоряжение своей долей земли. Свой земельный участок под МКД в долевой собственности жилец может продать, сдать в аренду и так далее. Жилец имеет право построить на своем участке какой-либо объект недвижимости, согласно ЖК РФ (приведем несколько примеров — вы можете построить на своем участке детскую площадку, а вот построить без согласия жильцов магазин, торгующий алкогольной продукцией, вы не можете).

Однако у постановки на учет есть и несколько минусов:

• Появление обязанности уплачивать имущественный налог. После постановки на учет вам придется платить налог на свой участок. Размер налога регулируется региональным органами власти.
• Появление обязанности содержать свой участок и заниматься его развитием. После постановки на учет каждый жилец обязывается заниматься содержанием своей доли земли, а в случае невыполнения своих обязанностей такого жильца могут оштрафовать. Приведем несколько примеров — после постановки на учет жители должны убирать снег, вывозить мусор, заниматься озеленением участка и так далее.

Заключение

Теперь вы знаете о том, в чьей собственности находится земля под МКД. Подведем итоги. Все земля под жилым домом принадлежит жильцам (юристы говорят, что весь участок находится в долевой собственности жильцов).

Чтобы получить право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, жильцы должны поставить землю на кадастровый учет.

Чтобы оформить регистрацию, нужно провести собрание жильцов и принять решение о постановке на учет; после этого нужно собрать документы и подать их в Росреестр (вам придется уплатить пошлину, которая равна составляет 100 руб с человека).

У постановки на кадастровый учет есть как преимущества, так и недостатки.

Главные плюсы — после постановки на учет жильцы смогут свободно распоряжаться своей долей собственности (свой участок можно передавать, дарить, сдавать в аренду и так далее), после постановки на учет жильцы получают некоторые дополнительные гарантии на землю и так далее.

Однако у регистрации прав на участок под домом есть и минусы (после регистрации каждый жилец обязан уплачивать налог на участок под домом и заниматься содержанием своего участка). Участок под домом относится к категории недвижимого имущества, а операции с участком регулируются Жилищным кодексом РФ.

В чьей собственности находится земля в многоквартирном доме — постановка на кадастровый учет, проверка регистрации, плюсы и минусы учета Ссылка на основную публикацию

Источник: https://okommunalke.ru/obshhedomovoe-imushhestvo/komu-prinadlezhit-zemlya-pod-mkd

Кому принадлежит земля под многоквартирным домом — разберемся что к чему

3 Июня 2017 5:00

Здравствуйте, дорогие друзья. В этой статье мы рассмотрим вопрос, кому принадлежит земля под многоквартирным домом (МКД) – собственникам жилья или местной администрации.

Если мы откроем Жилищный Кодекс (ЖК) РФ, то в статье 36 прочитаем, что земля, на которой стоит МКД, принадлежит всем владельцам квартир в данном доме на праве общей долевой собственности.

Где проходит граница

Сразу возникает вопрос – а что же с придомовой территорией? Если находящуюся под МКД землю никак не использовать, то границы двора возле него могут варьироваться достаточно широко.

В этом вопросе нам поможет разобраться Земельный Кодекс (ЗК) РФ, где в статье 1 указано на соблюдение принципа одной судьбы отведенных земель и находящихся на них объектов недвижимости.

Землеотведение, включающее в себя землю под МКД и придомовую площадь, считается общим владением всех собственников квартир после окончания застройки с момента проведения государственного кадастрового учета.

Не мало ли земли?

Любому человеку, собирающемуся стать владельцем квартиры в России, интересно, не мало ли придомовой территории отмерило его домовладению государство.

Но если мы бросимся изучать ЖК РФ или ЗК РФ, то про размеры придомовой территории нигде нет ни полслова.

Лишь сказано, что размер участка зависит от размеров и расположения всех зданий и сооружений, находящихся в общем владении собственников конкретного МКД.

Также прилегающая к дому территория должна обеспечивать нормальное функционирование МКД, соблюдать градостроительные нормативы, правила пожарной безопасности, санитарные нормы, нормы по озеленению окружающих дом площадей.

Земля под домом и вокруг него должна быть поставлена на кадастровый учет еще в момент строительства здания и до сдачи его в эксплуатацию. Если это правило не соблюдено, незаконное строение на не отведенной для строительства участка будет снесено. Дом также снесут, если нарушен проект, превышена максимально разрешенная этажность.

Кроме того, вокруг строящегося дома находятся уже отведенные кадастром в собственность или в аренду участки, размеры которых узаконены и не полежат изменению.

Можно крепко встрять, купив квартиру в доме так называемой точечной застройки, а потом с грустью убедиться, что вокруг дома вся земля находится в собственности или аренде у посторонних организаций или граждан.

Приватизировать или нет?

Если у вашего дома не оформлен план участка и нет кадастрового номера – такое может быть, если дом построен до 2010 года, то в принципе ничего страшного, участок и дом на нем и так формально ваши.

Приватизация может понадобиться, если местные власти собрались что-то возвести на вашем участке, либо вы на общем собрании собственников решили что-то построить во дворе (например, подземный гараж), или ваше ТСЖ или ЖСК решило взять кредит для проведения ремонтных работ или работ по благоустройству.

Для того, чтобы оформить придомовую землю в собственность, пишется заявление в местную администрацию о разработке плана земельного участка. С готовым планом нужно посетить орган государственного кадастрового учета и через некоторое время получить столь вожделенный кадастровый номер.

Плюсы и минусы придомовых владений

Первый минус – с момента приватизации собственникам общедомовой территории придется платить налог на землю.

Вообще, чем больше земельных участков получит кадастровый номер, тем больше налогов будет собирать местная администрация.

А так как проводимые работы по благоустройству придомовых территорий ложатся на плечи собственников жилья, муниципалитету не нужно будет тратить средства на эти цели.

Первый плюс – на общем собрании владельцев квартир МКД можно сдать часть земли в аренду и получать доход, построить на ней что-то нужное для всех жителей. А если вы живете на первом этаже, то можно сделать пристрой к своей квартире, правда, заручившись согласием всех собственников квартир в доме. Это тоже можно сделать на очередном собрании жильцов.

Поменять свой старый дом

У владельцев квартир в ветхом доме, находящемся в центре города, появляется возможность поменять его на новый, правда, в другом месте. Нужно продать свой МКД вместе с отведенной ему площадью, а на вырученные средства купить другой МКД, или отдельно каждому владельцу по квартире в разных местах.

И не нужно ждать, когда администрация решит снести ваш ветхий дом. В этом случае местная администрация может быть лишь совладельцем, если в МКД имеются квартиры, находящиеся у нее в собственности (не приватизированные).

Тем не менее, владельцы квартир в МКД пока не торопятся приватизировать свои участки и получать кадастровые номера. Потому что это не выгодно. Затраты на обслуживание земли и зданий на ней неси, налоги плати, а чтобы построить какой-нибудь магазинчик, можно не получить разрешения от тех же местных властей.

В советское время у населения таких проблем не было – все было общее, народное. Это сейчас развели: видеокамеры, шлагбаумы, домофоны, заборы. Может, это и хорошо, но мы перестали быть вместе, разделяясь даже дворами.

На этом разрешите попрощаться. Думается, разговор еще не закончен, поэтому подписывайтесь на новые познавательные статьи нашего сайта и давайте ссылки на них своим друзьям и родственникам в социальных сетях.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/komu-prinadlezhit-zemlya-pod-mkd/