Делить квартиры и дома на микродоли – то есть доли, площадь которых составляет менее 6 «квадратов», запрещает новый Закон, одобренный этим летом Советом Федерации РФ. В чем суть этого запрета? Давайте разбираться!
НА КОВРИКЕ ПЕРЕД ДВЕРЬЮ
Еще недавно в законодательстве не было нормы, устанавливающей минимальные размеры долей, на которые можно поделить Жилое помещение. Любой владелец жилья мог продать, а любой желающий – купить хоть «коврик перед дверью». Известны случаи покупки квадратного метра, и даже полуметра жилья.
Зачем? Все очень просто: покупателями таких микродолей становятся люди, которым нужна постоянная регистрация в каком-либо городе, а денег купить нормальное жилье – нет. Или же оно просто не нужно.
Таким образом и возникают так называемые «резиновые» квартиры, где зарегистрированы десятки, а то и сотни человек.
Источник: freepik.com
Также микродоли появляются при наследовании, разделе имущества и выделении детей в недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала. И это – еще полбеды. Родственники или Наследники как-то договариваются между собой, кто-то выкупаем доли остальных, или же спорная квартира продается и деньги делятся поровну. Словом, рано или поздно вопрос решается.
Совсем другая история – когда микродоля покупается с криминальной целью. Дело в том, что даже если человеку принадлежит только «коврик перед дверью», он имеет те же права, что и остальные жильцы: проживать в квартире или доме, пользоваться кухней, ванной и другими общими помещениями.
Этим и злоупотребляют черные риэлторы, которые выкупают у нуждающихся семей небольшую часть их квартиры якобы исключительно с целью прописки, а затем вселяются туда и превращают жизнь остальных совладельцев в ад: скандалят, шумят, водят гостей, угрожают и прочими способами пытаются вынудить своих жертв продать им остальную часть квартиры или дома. Разумеется, по цене гораздо ниже рыночной.
Источник: freepik.com
Таким образом, отсутствие законодательной нормы, устанавливающей минимальные размеры долей, на которые можно поделить жилое помещение, часто становится причиной нарушения жилищных прав совладельцев жилого помещения.
Причем пострадавшей стороной может оказаться как собственник основной доли, которого владелец «коврика перед дверью» буквально выживает из квартиры, так и добросовестный владелец микродоли, который по каким-то причинам пытается воспользоваться своим правом проживания в той квартире, кусочек которой ему принадлежит.
Суды, где Истец требует вселения, к примеру, в свою 1/50 квартиры – такое же обыденное дело, как и иски, в которых истец требует признать долю незначительной и принудительно выплатить за нее компенсацию.
Такой механизм допускается согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ, который гласит, что «в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».
К тому же разделение жилой недвижимости на микродоли затрудняет его использование в гражданском обороте: такой дом или квартиру крайне сложно продать, официально сдать в аренду, отдать под Залог.
Также у собственников возникают определенные сложности при желании подарить свою долю или оставить ее в Наследство. И тут тоже не обходится без судов.
Так что наличие множества квартир, принадлежащих десятку-другому совладельцев, добавляет работы и без того перегруженным российским судам.
Источник: freepik.com
НЕ РЕЗИНОВАЯ!
Борьба с микродолями взволновала российских законодателей уже давно.
За последние 11 лет на рассмотрение Госдумы выносилось несколько законопроектов, так или иначе регламентирующих хаотичное деление жилья на доли и дольки.
А в 2013 году президент России Владимир Путин утвердил закон о борьбе с фиктивной регистрацией, который предусматривал уголовную ответственность умышленное создание «резиновых» квартир.
Однако окончательно точку в ситуации с микродолями поставит лишь закон, который вступит в действие, начиная с этой осени. Его задача — урегулировать ряд практических вопросов: сделать невозможным создание «резиновых» квартир и пресечь противозаконные аферы черных риелторов.
Именно он наконец-то установил предельно допустимый минимальный размер части жилья, разрешенный для выделения из общей площади. Отныне нельзя купить, продать и подарить кусок квартиры или дома площадью менее 6 «квадратов».
Исключение делается в трех ситуациях. Во-первых, раздробить квартиру или дом на доли менее 6 квадратов можно при получении наследства. Например: если шесть внуков унаследовали дедушкину «однушку» площадью 30 квадратных метров, то доля каждого составит всего 5 «квадратов».
Источник: freepik.com
Во-вторых, доли менее 6 «квадратов» могут образоваться в результате приватизации муниципальной квартиры большой семьей. К примеру: в квартире площадью 50 квадратных метров прописаны бабушка, дедушка, мама, папа и пятеро детей. Если они решают ее приватизировать, доля каждого из 9 человек составит 5,5 «квадрата». Это ниже нормы – но в данной ситуации допустимо.
В-третьих, когда жилье покупается с использованием материнского капитала. Иногда у семьи с детьми денег хватает только на покупку небольшой студии. При этом по закону необходимо выделить доли каждому ребенку.
Лишать родителей доли в таком жилье – тоже не честно, ведь большая часть потраченных на покупку квартиры денег заработана ими, а маткапитал составляет лишь небольшую долю.
Если, например, студию 25 квадратных метров поделить поровну между двумя родителями и тремя детьми, то получится по 5 «квадратов» на каждого.
Источник: freepik.com
Все иные сделки с микродолями, кроме их выкупа остальными собственниками данного жилья, после 1 сентября становятся невозможными.
Так как закон не имеет обратной силы, то микродоли, купленные или подаренные до его вступления в силу, останутся за своими владельцами. Но вот продать или подарить их третьим лицам они уже не смогут.
И, разумеется, выделять новые микродоли в жилых помещениях также станет невозможно.
По мнению большинства экспертов, закон упорядочит ситуацию на рынке вторичной недвижимости, существенно уменьшит количество судебных споров и будет способствовать дальнейшему усовершенствованию законодательства и судебной практике.
Главное фото: freepik.com
-
2-комн. квартира, Зелёный пр-кт, 64
-
2-комн. квартира, Новоподмосковный 2-й пер, 8
-
2-комн. квартира, Коминтерна ул, 54к2
-
3-комн. квартира, Никитинская ул, 1 2
-
2-комн. квартира, бирюлевская
- 2-комн. квартира, Реутовская ул, 12
- 2-комн. квартира, Ферсмана ул, 1 1
- Продается квартира площадью 17.5 sq. m, 1-комн., 5 этаж, всего этажей: 5
- Продается квартира площадью 26.5 sq. m, 1-комн., 1 этаж, всего этажей: 5
- 2-комн. квартира, Реутовская ул
- Продается студия площадью 16.4 sq. m, 3 этаж, всего этажей: 5
- Продается студия площадью 21.4 sq. m, 2 этаж, всего этажей: 5
Запрет на микродоли с 1 сентября 2022 года – новый этап борьбы с профессиональными поселенцами и фиктивными регистрациями
- Екатерина Горшкова
- Адвокат (адвокатская палаты Московской области, № 50/10113), член МГКА «Адвокат Премиум», медиатор
- специально для ГАРАНТ.РУ
Назревавший давно вопрос регистрации микродолей в жилых помещениях, наконец, разрешен. С 2013 года на рассмотрение Госдумы неоднократно вносились подобные законопроекты, но не один из них не был принят. Законодатели спорили относительно размера микродолей, о том, нужно ли вводить градации микродолей по региональному признаку, а также по иным принципиальным вопросам.
Кроме того, в 2013 году был принят Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации», направленный на борьбу с фиктивной регистрацией. Теперь за это предусмотрена уголовная ответственность – в Уголовный Кодекс были добавлены ст. 322.2-322.3.
14 июля 2022 года был подписан и опубликован Федеральный закон от 14 июля 2022 г. № 310-Ф3 «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 310-ФЗ).
Вступающий в силу 1 сентября 2022 года закон запретил проводить любые сделки по приобретению и отчуждению долей жилого помещения, если на такую долю, исходя из общего количества собственников, приходится площадь менее 6 кв. м. Другими словами, теперь приобрести микродолю менее 6 кв. м в любом жилом помещении нельзя.
Такая сделка не пройдет регистрацию в Росреестре, поскольку будет являться ничтожной, а регистратор, в свою очередь, выдаст письменный отказ.
В большей степени такие нововведения связаны с проблемой черных риелторов и рейдерскими захватами квартир. Так, приобретая микродоли и законно вселяясь в квартиру, захватчики делали жизнь других добросовестных собственников невыносимой.
Обращения в правоохранительные органы в таком случае мало чем помогали, поскольку, несмотря на размер доли, собственник в соответствии с действующим законодательством имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться такой долей (ст. 246 Гражданского кодекса).
Также любой из собственников, имеет право пользования общим имуществом в квартире – кухней, ванной комнатой и другими общими местами пользования (ст. 247 ГК РФ).
Пострадавшим ничего не оставалось, как продавать свои доли по низкой цене и выезжать из квартиры. Фактически, такие недобросовестные действия являются ничем иным, как мошенничеством и вымогательством денежных средств добросовестных граждан. Такие же методы применялись и некоторыми долевыми собственниками с целью завладения всей квартирой.
Также принятый закон продолжает идею законодателя о борьбе с фиктивной регистрацией в крупных городах России. Сейчас не составит труда найти выгодное предложение по покупке 1/100 или еще более незначительной доли в квартире для оформления регистрации в любом крупном городе.
Целью такой покупки, часто, является оформление ребенка в детский сад в нужном районе, получение пособий, надбавок и другие преференции, напрямую зависящие от места регистрации.
Наблюдая такую тенденцию, но не имея действующих правовых механизмов для запрещения регистрации таких сделок, Росреестр не имел возможности противостоять «размыванию» долей в квартирах.
Важно отметить, что принятый закон, исходя из его содержания, не имеет обратной силы. Таким образом, любая сделка по отчуждению микродоли, совершенная до дня, следующим за днем вступления закона в силу, не может быть признана ничтожной по данному основанию.
То есть закон разрешает проводить любые сделки с микродолями до 2 сентября 2022 года [Закон № 310-ФЗ вступает в силу с 1 сентября 2022 года, но положения Семейного кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции закона) будут применяться к отношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (ч. 2-3 ст. 4 Закона № 310-ФЗ). Полагаем, что именно со 2 сентября, а не с 1. – Ред.].
Читайте также: Приватизация земли под частным домом порядок, документы – как приватизировать землю под частным
Отвечая на вопрос, что будет с уже имеющимися микродолями в квартирах, нужно отметить, что исходя из текста принятого закона собственники таких долей не будут лишены права собственности.
Но все же пока остается вопросом, смогут ли они свободно распоряжаться микродолей после вступления поправок в силу или смогут отчуждать долю только одному из собственников с целью их объединения.
Более подробные разъяснения по вопросу применения данной поправки, внесенной в Жилищный кодекс, наверняка, будут даны и Росреестром, и вышестоящими судами.
Таким образом, собственникам квартир, в которых уже есть недобросовестные владельцы микродолей, необходимо действовать уже имеющимися законными методами решения данной проблемы.
Первое, что необходимо делать, если в квартиру вселился такой недобросовестный собственник, – фиксировать все злоупотребления и нарушения общественного порядка с его стороны, впоследствии обратиться в правоохранительные органы для того, чтобы попытаться пресечь противозаконные действия во внесудебном порядке. Второй важный шаг на пути к спокойной жизни – признание микродоли малозначительной и осуществить принудительный выкуп ее в судебном порядке по рыночной цене, определенной на основании оценки (ст. 252 ГК РФ).
Для успешного исхода дела и удовлетворения заявленных исковых требований важно правильно оценить соотношение долей и общей площади квартиры, зафиксировать факты злоупотреблений со стороны сособственника и грамотно составить Исковое заявление.
Скорее всего, теперь признание микродолей малозначительными в судебном порядке для добросовестных владельцев будет упрощено.
В таких спорах истцам важно доказать, что, фактически, вселиться на спорную долю невозможно, в связи с отсутствием изолированного помещения, соответствующего площади доли (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июня 2022 г.
по делу № 88-10879/2022, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 апреля 2022 г. № 55-КГ22-1-К8). Полагаю, что теперь заявителям не придется доказывать, что микродоля менее 6 кв. м непригодна к проживанию и единственным возможным вариантом является принудительный ее выкуп.
Нужно отметить, что под исключение из общего правила уже сейчас попадают несколько оснований приобретения микродолей.
Законодатель разрешил получить в собственность микродолю в жилом помещении только в случае получения ее в силу закона, например, в порядке наследования или в случае приватизации жилого помещения.
В таком случае, исходя из текста закона, Росреестр без проблем зарегистрирует переход права собственности.
Действительно, зачастую случаются ситуации, что при наличии большого числа наследников очереди, призванной к наследованию и при отсутствии у них желания на выгодный для всех раздел наследственной массы, каждый из наследников получает малозначительную долю в квартире. Законодатель предусмотрел, что в данном случае правила о ничтожности такой сделки не применяются (ст. 2 Закона № 310-ФЗ).
Действительно, иначе судебных споров по вопросу раздела наследства станет намного больше, а и, без того огромная судебная нагрузка, увеличится.
Еще одним исключением из правил станет покупка малометражной квартиры с использованием материнского капитала.
Поскольку доли в такой квартире, в силу действующего закона, должны быть выделены всем членам семьи, правила об ограничении размера доли здесь также не будут применяться (ч. 4 ст.
10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).
Несомненно, принятые поправки станут хорошим началом на пути борьбы с «резиновыми квартирами» и рейдерскими захватами жилья. Но все же нерешенным остается ряд вопросов, например, что делать собственникам, которые на данный момент уже имеют микродоли, кому и как возможна их реализация, а также вопрос реализация микродолей собственниками, получившими их в силу закона.
Принят закон, направленный на борьбу с микродолями в квартирах
Закон о микродолях принят Государственной Думой во втором и третьем чтениях. Поправки вносятся в Семейный и Жилищный кодексы Российской Федерации.
«История вопроса достаточно длительная: начиная с 2011 года на рассмотрении ГД по данному вопросу было несколько законопроектов. В 2013 году был принят президентский проект о борьбе с фиктивной регистрацией, предусматривающий уголовную ответственность (№ 376-ФЗ от 21.12.
2013). Однако ситуация не решилась до сих пор, особенно с микродолями. Проблема «резиновых» квартир и микродолей приводит, во‑первых, к нарушению жилищных прав проживающих в жилом помещении, а во‑вторых, усложняет участие жилого помещения в гражданском обороте.
До сих пор идут суды по вселению в 1/50 или 1/100 доли, по признанию права пользования жильем на основании регистрации при наличии большого числа зарегистрированных», — заявил соавтор поправок, Председатель Комитета по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников.
По его словам, микродоля не дает возможности проживать в жилом помещении. Проект призван установить минимально возможные границы дробления долей в праве собственности. В перерасчете в метры, согласно поправкам в Жилищный кодекс, доля не может быть менее 6 кв. м общей площади на каждого сособственника.
Одновременно вносятся поправки в Семейный кодекс. Они предоставляют суду право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе (не только в жилье) в том случае, если один из них совершал без необходимого в силу закона согласия другого сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях.
Например, при бракоразводном процессе выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго. В этом случае отпадет необходимость признавать в суде сделку недействительной, собирать доказательства, тратить время. Будет достаточно доказать, что сделка была совершена без его согласия.
В таком случае суд может уменьшить долю общего имущества недобросовестного продавца, а долю пострадавшего супруга увеличить.
«Принятие закона разрешит давнюю проблему, позволит предотвратить злоупотребления недобросовестных сособственников своими правами на жилое помещение и гарантировать конституционное право граждан на жилье», — заявил Павел Крашенинников.
Закон о запрете микродолей в квартирах
В конце июня 2022 года Госдума в третьем чтении приняла закон, который СМИ тут же окрестили законом о микродолях. По мнению некоторых комментаторов, этот Нормативный акт раз и навсегда решит проблему захвата квартир с помощью минидолей в праве общедолевой собственности на жилые помещения. Но как раз от этого новый закон не защищает.
Краткая предыстория закона
Речь идет о проекте № 835938-7. Его внесли в Госдуму еще 14 ноября 2019 года депутаты Павел Крашенинников (идеолог дачной и гаражной амнистий) и Татьяна Плетнева. Пикантность ситуации состоит в том, что первоначальный вариант ничего не говорил о микродолях.
Проект просто вносил очередные поправки в Семейный кодекс и пытался привести нормы семейного законодательства в соответствие с законами о банкротстве и регистрации недвижимости, а также с ГК РФ.
Между тем, в Госдуме с 21 декабря 2017 года «болтался» проект № 346930-7, внесенный все тем же неугомонным Крашенинниковым, Галиной Хованской, Александром Сидякиным и Павлом Качкаевым.
Данный проект как раз и предусматривал внесение в статью 30 ЖК РФ новой части 1(1), которая вводила ограничения по размеру доли в праве общей собственности на жильё.
Этот документ прошел два чтения и с октября 2021 года наглухо застрял где-то в недрах комитетов Думы.
Первый вариант части 1(1) статьи 30 ЖК РФ запрещал образовывать долю в праве общей собственности на жилье, если её размер был меньше учетной нормы, установленной органами местного самоуправления, и не обеспечивал собственнику возможность вселиться в помещение. Но дело с этой новеллой как-то застопорилось.
В конце концов, она все же прошла третье чтение, но уже в рамках проекта № 835938-7. Почему так произошло — не знаю. Кому интересно, может посмотреть историю работы по законопроектам на сайте Государственной думы.
Запрет на создание микродолей
Часть 1(1) статьи 30 ЖК РФ, принятая 26 июня 2020 года Думой в третьем чтении, запрещает единоличному собственнику жилища выделять доли в праве собственности на помещение, а владельцу доли делить долю, если в результате этих сделок площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 квадратных метров общей площади жилья на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением этих правил, считаются ничтожными.
Собственно говоря, это и есть вся новелла. Однако она вызывает ряд вопросов. Рассмотрим их подробно.
Проблема членов семьи единственного собственника
Граждане владеют жильем единолично либо на праве общей собственности (долевой или совместной) (ст. 244 ГК РФ). Это аксиома. Соответственно и ч.1 (1) ст.
30 ЖК РФ говорит о двух субъектах, владеющих жильем: собственнике жилого помещения и обладателе доли в праве общей собственности. Вместе с единоличным собственником с ним могут жить «члены семьи собственника» (ст.
31 ЖК РФ), а с владельцем доли — другие участники долевой собственности.
Запрещая единоличному собственнику «совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение», новелла подчёркивает, что в результате такого раздела на сособственников не может приходиться менее 6 кв. метров. Немаловажный нюанс: ч.1 (1) ст. 30 ЖК РФ вообще не упоминает про членов семьи собственника (или о гражданах, зарегистрированных и проживающих в помещении). И здесь может возникнуть коллизия.
Например, в «маломерке» площадью 24 кв.м. живет семья из трех человек. Квартира принадлежит супругу. Жена и дочь в соответствии со статьей 31 ЖК РФ считаются членами семьи собственника, но не собственниками. Муж перевозит из деревни родителей, оформляет с ними помещение в общую собственность, а затем определяет доли сособственников (реальный случай).
В результате площадь квартиры, приходящаяся на долю каждого участника долевой собственности, составляет около 8 кв. метров. Вроде нормально. Однако вместе с членами семьи первоначального собственника на долю каждого проживающего приходится уже по 4,8 кв. метра.
Хотя, если уж быть до конца честным, то после переезда родителей муж вместе с женой и взрослой дочерью переселился к теще в ее 3 комнатную служебную квартиру. И обратились они к адвокату не по поводу микродолей, а в связи с приватизацией служебного жилья тещи.
Однако это не меняет того факта, что при стечении обстоятельств члены семьи единственного собственника могут попасть в тяжелую жизненную ситуацию. А новелла не учитывает их интересы. Или почти не учитывает. Хотя законодатели и утверждают, что норма направлена, в том числе, и на борьбу с «резиновыми» квартирами. Но это далеко не так.
Размер доли никак не связан с количеством зарегистрированных в помещении граждан. Эта норма сработает, только если каждый зарегистрированный в квартире субъект получит микродолю. Но это уже из сферы фантастики. Какой собственник «резиновой квартиры», находящийся в здравом уме и твёрдой памяти будет оформлять на каждого жильца микродолю?
Читайте также: Раздел квартиры, полученной по военной ипотеке
Запрет на сделки с долями
Этот запрет также вызывает неподдельный интерес. По закону собственник доли может продать или разделить только свою долю. С долями других владельцев он не вправе совершать каких-либо действий без их прямого согласия или доверенности.
Поэтому, если другие совладельцы откажутся совершать сделку со своими долями, то их размер ну никак не уменьшится. Однако формулировка ч.1(1) ст.
30 ЖК РФ смело предполагает, что в результате действий обладателя доли, «влекущих разделение этой доли в праве общей собственности», волшебным образом уменьшатся еще и доли других участников долевой собственности. Это каким же образом? Без согласия совладельцев подобного результата можно достичь только подделкой документов и мошенничеством.
Но такие действия сами по себе приводят к ничтожности сделки. И не надо говорить, что в статье речь идет только о долях, появившихся в результате раздела доли продавца. Ч 1(1) ст. 30 ЖК РФ прямо говорит о всей «площади жилого помещения, приходящейся на долю каждого из сособственников». Подчеркиваю — каждого, а не новых.
Вызывает легкое недоумение и запрет на раздел общей собственности на доли, когда на одного сособственника будет приходиться менее 6 кв. метров. Например, семья проживает в «маломерке», где на каждого субъекта приходится по 5 кв. метров. Квартира принадлежит одному из супругов.
Новую квартиру купить не могут, а ипотеку «не поднимут». В какой-то момент, владелец решает оформить квартиру в общую собственность и определить долю каждого из домочадцев. Однако он этого сделать не сможет. Ведь ч.1(1) ст.
30 ЖК РФ определяет, что «положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений».
Получается, что владелец жилья должен помереть, чтобы его родственники стали счастливыми обладателями микродолей. Да ну, бред какой-то.
Выводы
Еще в 2013 году в Определении № 4 — КГ13 — 32 Верховный Суд РФ высказал мнение по поводу микродолей. Если перефразировать цитату из этого Определения, то ВС РФ заявил, что микродоля не является самостоятельным объектом жилищных отношений, ее невозможно выделить в натуре, а потому у собственника отсутствует реальная возможность использовать эту долю для проживания в квартире.
Если же обратиться к материалам СМИ, то можно прийти к выводу, что в обществе действительно существует запрос на законодательный запрет микродолей.
Однако он касается незаконной деятельности «профессиональных соседей» и мошенников, которые, приобретя микродолю, превращают жизнь собственников в ад, вынуждая последних отказаться от жилья. В то же время принятый Госдумой 26.06.2022 года закон не в полной мере отвечает этому запросу.
Данный нормативный акт не запрещает субъекту приобретать микродолю и не обязывает (как предлагают некоторые юристы) утверждать подобные сделки в судебном порядке. Следовательно, квартирные мошенники могут продолжать «кошмарить» собственников, купив «квадратный метр» на законном основании.
Впрочем, как показывает практика, правоохранительные органы все чаще доводят подобные дела до суда, и мошенники и вымогатели получают по 7 — 10 лет лишения свободы. Однако это слабое утешение для потерпевших.
Что же касается закона «о запрете микродолей», то его главная задача не защитить собственников от мошенников, а не допустить появления на рынке недвижимости жилья, право общей собственности которого целиком состоит из одних микродолей.
Ведь в этом случае участие помещения в гражданском обороте серьезно ограничивается. С этой точки зрения новый закон отдаленно напоминает принцип майората, господствовавший в Европе 500 — 600 лет назад.
Средневековые нормы (в России это закон о единонаследии Петра I от 1714 года) запрещали делить поместья между наследниками и требовали передать его одному субъекту, чтобы постоянный раздел имений не дробил их на множество участков, которые постепенно становились убыточными и закладывались за долги. Так что все новое — это хорошо забытое старое. Если от этого кому-то станет легче.
Микродоля в квартире — есть ли ограничения по размерам и перспективы изменения законодательства в [year] году
В последнее время в СМИ то и дело появляется информация о так называемых «квартирных рейдерах». То есть о людях, покупающих микродоли квадратных метров, с целью выжить впоследствии основных собственников.
Эту проблему поднимают на самых высоких уровнях. Так, в свое время, круглый стол, посвященный этой проблеме, был организован Московской Городской Думой. Занимаются этой проблемой и в Государственной Думе.
Микродоля в квартире — это сколько и в чем основная проблема
Для начала необходимо определиться со следующими понятиями. Жилищный Кодекс содержит в статье 50 два понятия: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения.
Норма предоставления — это минимальный размер площади на одного человека, по которому определяется общая площадь жилья, предоставляемого по договору социального найма. Данная норма устанавливается местным органом власти.
Допустим, норма предоставления жилья по договору соцнайма может составлять 18 кв. м на одного человека и 33 кв. м — на одиноко проживающего человека. То есть семье из 3 человек согласно нормам предоставления будет предоставлена муниципалитетом по договору социального найма квартира общей площадью не менее [ 3 х 18 ] = 54 кв. м.
Если же Гражданин проживает одиноко, то ему должна быть предоставлена квартира общей площадью не менее 33 кв. м.
Учетная норма — это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей жилплощадью для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилье.
Эта норма также устанавливается муниципалитетами. В среднем по России этот показатель составляет 8-15 кв. м на человека.
Например, если учетная норма в регионе составляет 10 кв. м, Общая площадь квартиры составляет 40 кв. м, а семья состоит из 5 человек, то тогда на одного человека в семье приходится [ 40 : 5 ] = 8 кв. м, что меньше учетной нормы (10 кв. м). И данная семья может быть поставлена на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.
Почему так подробно об этих нормах? Дело в том, что на данный момент процветает рынок, так называемых, микродолей жилья, основное назначение которых — вселить в квартиру или в дом «беспокойных» жильцов (бомжей, уголовников и т. д.) и этим создать для человека, владеющего основной частью помещения, невыносимые условия. А затем — потребовать большой выкуп за эту микродолю. Или потребовать продажи основной доли за бесценок.
К сожалению, пока в законодательстве не установлен предельный размер микродоли. Но фактически микродоля — это доля жилого помещения, значительно меньшая ранее озвученных норм. Другими словами, проживать на такой площади невозможно.
Если предположить, что по нормам Жилищного Кодекса (статьи 105 и 106 ЖК) минимальная площадь на одного человека должна быть не менее 6 кв. м, то получается, что при меньших площадях создается опасность для жизни человека в таких условиях.
Регистрация квартиры по доверенности после смерти продавца — Верховный суд встал на сторону добросовестного приобретателяПолный список работников, которые обязаны проходить психиатрическое освидетельствование
Почему было решено изменить
В 2018 году группой депутатов в Госдуму был внесен законопроект, который, по их мнению, должен отрегулировать ситуацию с рейдерскими захватами жилья через приобретение микродолей в жилых помещениях.
По словам депутата Галины Хованской не исключены ситуации, при которых у человека умирает супруга, и ему достается в наследство почти вся квартира. И только малая её часть отходит каким-нибудь родственникам, которые предлагают оставшемуся супругу примерно следующее: «Заплати 10 тысяч долларов, и эти 3 кв. м твои, а иначе мы кого-нибудь вселим». Такой классический шантаж.
И это описан еще самый «безобидный» вариант — без особого криминала. А сколько случаев, когда такие микродоли покупаются сознательно «черными» риэлторами. И такая деятельность поставлена, как говорится, «на поток».
Более того, собственник микродоли фактически обладает теми же правами, что и собственник основной доли: микродолю можно продать, подарить, завещать, заложить. И вообще делать с ней все, что заблагорассудится, в том числе:
- самостоятельно зарегистрироваться в квартире и зарегистрировать в ней несовершеннолетних детей;
- вселиться в квартиру;
- беспрепятственно входить в квартиру;
- ставить третьих лиц на временный учет в квартире, без согласия других собственников;
- осуществлять любые другие права владения, пользования и распоряжения.
Поэтому, чтобы исключить, или, как минимум, снизить остроту данной проблемы, и был внесен такой законопроект.
Какие изменения были введены
Депутаты предложили внести изменения в несколько законов.
???? Первое изменение предлагается в закон №5242-1 от 25.06.1993 г., предусматривающий регистрацию граждан по месту их проживания. В частности, для регистрации в жилом помещении постороннего человека (не родственника и не члена семьи) требуется соблюдение учетной нормы.
Другими словами, если в регионе установлена учетная норма 10 кв. м на человека, то гражданина, не являющегося собственником, можно прописать, если соблюдается учетная норма на одного человека. Повторимся, что это не должно касаться супругов, детей или родителей собственников — их можно прописать даже при несоблюдении учетной нормы.
???? Второе изменение должно быть внесено в Жилищный Кодекс. Предусматривается установление учетной нормы для вселения в жилье для не родственников и не членов семьи. То есть вселиться и проживать можно только тогда, когда соблюдаются установленные нормы на одного человека.
Допустим, в регионе установлена учетная норма 10 кв. м. В этом случае вселиться в квартиру можно только, если на каждого проживающего будет приходиться не менее этих 10 «квадратов». Единственное исключение, по аналогии с законом о регистрации — для членов семьи и родственников.
Более того, если не соблюдается учетная норма, то не может быть образована и доля в праве на данное жилье. Другими словами, если невозможно вселение и проживание, то и доля не должна быть выделена. Причем это касается и случаев, когда собственник самостоятельно решил поделить свою долю, в результате чего появляется «микродоля».
Также предполагается, что все сделки, заключенные с нарушением этих правил, являются ничтожными.
Читайте также: Налоговая амнистия для ип 2023
Вышеописанные правила, предусматривающие учетные нормы жилплощади, не будут распространяться на случаи, когда доля в праве собственности на жилье возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения, а также на случаи, когда право общей долевой собственности возникает в силу закона.Что нужно знать об установлении видеонаблюдения в МКД, чтобы не нарушить законЭлектронные квитанции свяжут с учетной записью на Госуслугах — как будет работать новый документооборот
Перспективы законопроекта
На данный момент законопроект прошел только первое чтение. И было это еще в 2018 году. В него было внесено несколько поправок.
По словам Хованской прохождение законопроекта тормозит Минюст, аргументируя тем, что необходимо защитить Право собственности. Однако по словам депутата, никто не покушается на право собственности.
Главное, что жить в такой недвижимости нельзя, а вот владеть и продавать — можно.
По информации системы обеспечения законодательной деятельности Госдумы в октябре 2021 года по законопроекту было принято решение назначить ответственным за его разработку комитет Госдумы по строительству и ЖКХ. Но как быстро будет принят закон, пока сказать сложно.
Запрет микродолей, неравный раздел имущества: в чем суть новых правил по сделкам с жильем
Под занавес весенней сессии Госдума рассматривает закон, который может серьезно изменить оборот жилья в России. С 1 сентября 2022 года квартиры и дома будет запрещено дробить на доли менее 6 кв. метров, а суды смогут отступать от раздела имущества 50 на 50 между разводящимися супругами, если один из них втайне от второго продал за бесценок часть общих активов.
Квадратные метры раздора
Споры из-за недвижимости не редкость, достаточно посмотреть расписание любого суда. Ее делят при разводе, за нее спорят наследники, за нее борются очередники…
Некоторые годами пытаются вселиться в принадлежащее им наряду с другими сособственниками жилище, другие столько же защищают свое право жить без соседей.
Кто-то ежедневно противостоит так называемым черным риелторам, которые «профессионально» создают невыносимые условия для собственников, вынуждая их продать квадратные метры за бесценок. Порой покоя и сна собственников лишают те, кому в жилье принадлежат незначительные доли, буквально по 10–20 кв. сантиметров.
На кусочки право собственности может разлететься по множеству законных причин. Например, в результате раздела между наследниками. «Все большее распространение получают небольшие студии площадью 25–30 кв. метров. При наследовании студии 30 кв.
метров шестью наследниками (родители наследодателя, его супруг и трое несовершеннолетних детей) их доля в праве собственности на квартиру может составлять 5 кв. метров», – моделирует ситуацию адвокат, Юрист BGP Litigation Анастасия Прокопова.
Микродоли могут возникнуть и в результате использования при покупке жилья материнского капитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Они вовсе не должны быть равными, а могут рассчитываться из «веса» маткапитала в общей стоимости недвижимости, объясняют юристы.
«Микродоли могут появляться и при разделе общего имущества супругов в судебном порядке, если одна из сторон докажет, что большая часть имущества была приобретена на средства, полученные до брака.
Например, была продана квартира, принадлежащая одному из супругов до брака, добавили общие сбережения и купили квартиру дороже», – объясняет адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Евгения Рыжкова.
Сложность в том, что независимо от размера доли человек имеет право проживать в квартире, пользоваться ванной, туалетом, кухней… И потому наиболее ожесточенные споры разворачиваются как раз вокруг вселения в жилье владельца нескольких квадратных метров, а то и сантиметров.
Жилищный развод: отобрать квартиру у честных покупателей станет сложнее
Судебная практика складывается противоречиво, говорит Анастасия Прокопова. Одни суды полагают возможным вселить собственника в силу принципа неприкосновенности права собственности. По их мнению, закон не предусматривает возможность лишения другого совладельца права на долю с выплатой ему компенсации, если только он сам не заявил требование о выделении своей доли.
Но все чаще суды отказывают во вселении собственникам с незначительной долей, обращая их внимание на возможность получить денежную компенсацию, признает Анастасия Прокопова. Верховный суд РФ в 2016 году заявил, что совладелец не просто должен доказать реальную заинтересованность в использовании доли, но его интерес должен быть соизмерим с неудобствами, которые получат другие собственники.
Кроме того, суды в последнее время часто отказывают во вселении на микродоли и даже на значительные доли, если будет установлено, что человек, «будучи профессиональным инвестором», купил ее не для проживания, а «в целях инвестирования», рассказывает советник Федеральной палаты адвокатов (ФПА) РФ Ольга Власова. По ее словам, речь идет о так называемых серых риелторах, которые приобретают доли в жилых объектах с целью дальнейшей перепродажи второму сособственнику по завышенной цене либо понуждения к продаже их долей по невыгодной цене.
Изначальные предложения депутатов
Несколько лет назад депутаты озвучили ряд предложений, которые, по их мнению, поспособствовали бы снижению конфликтности в сфере недвижимости. Изначально они были оформлены двумя законопроектами.
Первый из них предлагал запретить вселять в жилое помещение лиц (за исключением супругов, детей и родителей), если на каждого проживающего будет приходиться менее учетной нормы жилья. Такая норма в каждом регионе своя, например, в Москве – 10 кв. метров, а в Санкт-Петербурге – 9.
Как следствие, собственникам жилья запрещалось делить его на доли, не позволяющие владельцу вселиться на свои квадратные метры.
Второй уточнял правила раздела имущества. Среди прочего устанавливались новые правила для раздела активов, которые поделить невозможно вовсе либо которые обесценятся в результате этого процесса, например, компании или доли в бизнесе.
Проект предлагал оставлять такие активы тому супругу, который ими единолично или преимущественно управлял, пользовался.
Но взамен он должен выплатить второму супругу компенсацию, а до момента полной расплаты ограничивался в праве реализовать актив.
Микродоли под запретом?
В доработанный документ попали не все звучавшие ранее предложения, а часть из них серьезно трансформировалась. Он устанавливает новые правила лишь для гражданского оборота жилья, права собственности на него, но ничего не говорит про право пользования им.
Так, Жилищный кодекс РФ с 1 сентября 2022 года будет запрещать дробить жилье на доли менее 6 кв. метров, что, как правило, меньше учетной нормы. Важно отметить, что указана общая площадь, а не жилая, и раздел «однушки» в 33 кв. метра между пятью собственниками будет считаться легальным.
Предусмотрены исключения. Ограничения на доли не будут распространяться на ситуации, когда Недвижимость делится между наследниками, в результате приватизации или при использовании материнского капитала.
Обратной силы нормы иметь не будут, и уже существующие микродоли под запрет не подпадут, их по-прежнему можно будет продавать, покупать, наследовать и т.д.
Юристы считают, что озвученные изменения не позволят искоренить большинство проблем, связанных с дроблением собственности на жилье. Дело в том, что запрет на дробление не распространяется на такие типичные основания возникновения долевой собственности, как наследование, приватизация и приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала, говорит адвокат ProLegals Максим Лухманов.
Ольга Власова недоумевает, почему в качестве определения границы микродоли были выбраны именно 6 кв. метров. По ее мнению, «было бы разумнее в этой части ориентироваться» на учетную норму.
Однако все же это первый шаг к решению существующих проблем. «Предлагаемые изменения – серьезный шаг в борьбе с «черными риелторами», с «резиновыми» квартирами, с ситуациями, когда право – скорее обременение, нежели благо.
Схемы захвата жилья квартирными рейдерами могут меняться, но реализуются они в основном благодаря возможности неограниченного дробления долей в праве собственности на жилье», – говорит адвокат из конторы «Бородин и партнеры» Ольга Туренко.
Новые правила раздела недвижимости при разводе
Кроме того, депутаты внесли коррективы в Семейный кодекс, затрагивающие судьбу недвижимости при разделе имущества.
Если один из супругов втайне от другого отчуждал на невыгодных условиях общее имущество, то суд сможет увеличить долю пострадавшего супруга, уменьшив долю недобросовестного. При этом оспаривать спорные сделки не придется.
Аналогично суд сможет поступить, если жена или муж совершали «недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества».
«Новые правила раздела имущества супругов исключают необходимость предварительного признания сделки недействительной и уменьшают судебные издержки», – объясняет адвокат Евгения Рыжкова.
И сейчас суды могут отступать от правила равного раздела имущества, если один из супругов «расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи». Документ уточняет действующие правила. Появляется критерий, с помощью которого можно определить, является ли супруг недобросовестным, – уменьшение общего имущества супругов, объясняет Анастасия Прокопова.
Еще одна новелла: для отмены сделки с активами, в том числе и недвижимостью, для совершения которой необходимо нотариальное согласие супруги, потребуется доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии такого согласия. Сейчас такие сделки могут быть признаны недействительными независимо от добросовестности контрагента по сделке, объясняет адвокат Максим Лухманов.
По его словам, поскольку в огромном числе случаев речь идет о сделках с единственным жильем, то законодатель с самой первой редакции Семейного кодекса отступал в этой области от идеи защиты добросовестных покупателей в пользу защиты интересов семьи и конституционного права потерпевшего супруга и несовершеннолетних детей на жилище. Новое регулирование, считает он, может повлечь риск утраты множеством семей своих единственных жилых помещений в связи с расточительством или обманом со стороны одного из супругов.
«Безусловно, новая редакция снимет часть злоупотреблений с супружеской недвижимостью, однако я оцениваю эту поправку отрицательно, поскольку законодатель снова забивает гвозди микроскопом вместо выработки нюансированных решений и мягкой корректировки судебной практики», – отмечает Максим Лухманов.
