Купили квартиру с прописанным человеком что делать?

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры.

В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение.

Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

• временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
• постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц.

Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи.

В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

• перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
• указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

• отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
• систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
• систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования.

Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина.

После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье.

Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно.

Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom

Алгоритм действий, если в купленной квартире прописан человек

Если гражданин купил квартиру с прописанным человеком, как выписать его, надо четко понимать, иначе могут возникнуть проблемы. Это довольно распространенный случай сделок с недвижимостью в настоящее время. В такой ситуации важен даже не настолько факт регистрации, сколько наличие права этого человека на помещение.

Статус зарегистрированных лиц

Для будущих владельцев должна обязательно проводиться проверка недвижимости. В ходе процедуры, в том числе, устанавливают и наличие обременения на квартиру, которое может носить как явный, так и скрытный характер. Так, зарегистрированные в помещении лица, могут считаться фактом скрытого обременения.

Их статус зависит от характера регистрации:

• при временной прописке никаких прав на помещение не возникает, кроме возможности использования жилой площади в течение определенного промежутка времени;
• при постоянной же регистрации у лица имеется право находиться и жить в квартире неограниченный период.

Таким образом, если в помещении люди прописаны лишь временно, то проблем не возникнет. Их регистрация утратится в автоматическом режиме по истечении того срока, на который они были зарегистрированы. Поэтому никаких действий для того, чтобы выписываться, им даже не нужно выполнять.

Значительно труднее будет с людьми, прописанными на жилплощади постоянно.  Их регистрация может иметь место в следующих ситуациях:

• как проживание после приватизации лицом, которое официально оформило отказ от приватизации;
• на основе завещательного отказа;
• как членам семьи собственника, на которых не распространяется право на долю собственности помещения;
• несовершеннолетние, зарегистрированные после наступления права собственности.

Все названые лица, хоть и не собственники, но вправе пользоваться помещением на постоянной основе. Их право нельзя прекратить или ограничить просто так. К примеру, тот, кто отказался приватизировать квартиру, обладает правом пользования на основании того, что до приватизации являлся ее законным нанимателем.

В то же время собственник вправе прописывать, на принадлежащей ему жилплощади, кого угодно, причем как на определенное время, так и навсегда.

Как быть с зарегистрированными лицами

Потенциальному покупателю, который установит факт того, что в помещении прописаны иные лица, лучше отказаться от сделки. Закон предусматривает данное право. Но если он все же принимает решение покупать квартиру, надо понимать, как будет решаться судьба прописанных лиц.

Обычно, когда жилье передается по факту, его следует освободить от всех третьих лиц, а также от их притязаний. Под этим понимается и то, что они выписываются из квартиры. Это условие предусматривается в договоре при заключении сделки купли-продажи. Иногда целесообразно указать срок, когда люди должны выписаться.

Однако если квартира куплена, а граждане прописаны в ней на постоянной основе, новый владелец не вправе требовать от них выписаться. Но, решив приобрести такое жилье, в договоре можно прописать такие условия, как:

• перечисление всех лиц, кто зарегистрирован, когда совершается сделка;
• указание сохранения ими права пользования и после того, как недвижимость будет переоформлена на покупателя.

Соглашаясь на сделку, следует принимать во внимание, что закон не даст выписать даже в принудительном порядке таких граждан, как:

• несовершеннолетних;
• недееспособных;
• отказавшихся от приватизации;
• членов семьи бывшего собственника;
• проживающих в жилом помещении по праву соглашения пожизненной ренты.

Установить состав таких лиц возможно, изучив соответствующие справки, карточки поквартирные и выписки из домовой книги. Изучая данных лиц, сравнивают их с теми, кто принимал участие в приватизации.

Важно знать, что детей регистрируют по месту жительства одного или двух родителей. Это правило обязательно для исполнения, и за его соблюдением следят органы опеки и попечительства. Вот почему на практике, практически, не встречается случаев, когда на жилплощади прописанными остаются одни несовершеннолетние дети.

Зато для нового собственника, который купил квартиру с прописанным человеком, не возникнет проблем с тем, как его выписать, если он не подпадает ни под одну категорию, указанную выше. Такого человека выписываем без труда, в том числе, и в принудительном порядке при необходимости.

Может возникнуть вопрос о том, зачем же покупатели соглашаются на сделки, заведомо зная, что квартира имеет обременения. Конечно, все дело в цене.

Обычно хозяевам приходится сделать существенную скидку, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей к ней.

Поэтому, к примеру, если право проживания на постоянной основе закреплено за пожилым гражданином, то жилье спокойно покупают.

Как выписать

Но бывает и так, что договорившись об освобождении квартиры, бывшие собственники не исполняют своих обязательств. Тогда новый владелец ищет пути снять с учета оставшихся лиц. Даже когда эти лица не проживают на жилплодщади и не планируют там жить, неудобства создаются хотя бы потому, что платежи за коммунальные услуги с ними будут выше.

По общему правилу, если была куплена квартира с зарегистрированными лицами на постоянной основе, выселить их не представляется возможным. Однако есть исключения из общего порядка. Они заключаются в следующем:

• при отказе оплачивать коммунальные платежи;
• при периодическом повреждении жилья, что приводит к его разрушению;
• при нарушении прав других лиц, проживающих в нем.

Таких лиц могут выселить без предоставления иного помещения. Если же на зарегистрированных лиц не распространяется право пользования, то после того как новые собственники купили квартиру и оформили все документы, они могут выписать данных людей в принудительном порядке. Для этого предпринимают следующие щаги:

• предлагают выписаться сначала добровольно;
• если это не подействовало, то направляют уведомление в должном виде о том, что будут выселять в принудительном порядке через суд;
• обращаются с иском в суд.

Если такие люди еще и проживают в помещении, они должны понимать, что их могут выселить принудительно. Поэтому во многих случаях не приходится доводить дело до суда, так как вопрос удается решить в досудебном порядке. Но если лица не живут в квартире, а где проживают – неизвестно, то судебной инстанции, по-видимому, избежать не получится.

Подавая исковое заявление, указывают последний известный адрес, где ранее проживал ответчик. Обычно, им является адрес квартиры, принадлежащей истцу. Во время разбирательства в суде проверяется право пользования у зарегистрированного лица жилой площадью.

Если подтверждения этому факту не будет найдено, то суд решит выселить человека из квартиры. Получив на руки судебное решение, истцу остается предъявить его в регистрационный орган, где, на основании этого документа, прописанное лицо будет снято с учета.

Поэтому, перед тем, как решиться на покупку жилья с подобным обременением, рекомендуется, по крайней мере, определить у них право на пользование им на постоянной основе.

Если этим правом лица обладают, то вопрос выписки будет решаться очень трудно.

А вот если, при заключении сделки, за ними не сохранилось данного права, суд примет решение о выселении без особых проблем.

Источник: https://kvadmetry.ru/vypiska/kupil-kvartiru-s-propisannym-chelovekom-kak-vypisat.html

Купил квартиру с прописанным человеком — как выписать?

Покупка квартиры в условиях российской действительности зачастую является единственной крупной сделкой в жизни рядового обывателя.

Поэтому стоит внимательно отнестись не только к выбору объекта, но и к сопровождающим сделку купли-продажи документам.

Один из неприятных сюрпризов, поджидающих новых собственников вторичного жилья – зарегистрированные на их квадратах люди, которые к ним не имеют никакого отношения.

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры?

Продажа квартиры с обременением в виде зарегистрированных в ней людей вполне возможна, поскольку прописанный человек не является собственником и его согласия на сделку не требуется.

После проведения купли-продажи зарегистрированный человек сохраняет своё право на проживание по указанному адресу. В этом и скрывается проблема.

Новому хозяину придётся либо мириться с соседом, возникшим из ниоткуда, либо доплачивать за него по ряду коммунальных платежей.

Статья 282 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет собственнику выписать любое прописанное лицо без его согласия. Однако существует круг лиц, которых выписать лишь на этом основании вряд ли получится, в их числе:

• участник жилищного кооператива и члены его семьи;
• получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
• несовершеннолетний ребёнок;
• арендатор с конкретным сроком действия договора аренды;
• получил право пользования в следствие завещательного отказа;
• ссудополучатель с договором безвозмездного пользования квадратными метрами;
• отказавшийся от своих прав во время приватизации в пользу третьего лица.

Покупателю следует заранее озадачиться выяснением количества зарегистрированных в приобретаемом жилье лиц. Сделать это можно, запросив у продавца расширенную выписку из домовой книги.

В этом документе отображается не только перечень зарегистрированных на данный момент по указанному адресу лиц, но и те, кто выписан временно (например, в связи с отбыванием наказания в исправительном учреждении или службой в армии).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Ещё одна страховка для покупателя – указание в договоре пункта со сроками физического и юридического освобождения квартиры бывшими жильцами.

Что делать, если при покупке квартиры в ней оказались прописаны люди?

В ситуации, когда в только что купленной квартире обнаружены зарегистрированные посторонние лица, новый собственник может действовать двумя путями – договорившись мирно или обратившись в суд.

Вариант решения	Самостоятельно	Судебное разбирательство
Пакет документов	Паспорт, заявление, адресный листок убытия, домовая книга	Исковое заявление с приложением документов
Госпошлина и иные платежи	Бесплатно	Госпошлина
Срок решения проблемы	При согласии всех лиц – по регламенту работы паспортного стола	Не определён, так как возможно обжалование, умышленное затягивание и т.д.

Какие действия предпринимать в первую очередь?

Первый шаг решения этой проблемы – попытка мирного урегулирования.

В этом случае зарегистрированные на момент оформления сделки граждане самостоятельно обращаются в паспортный стол и выписываются из квартиры.

Такой вариант возможен, если зарегистрированный человек не претендует на пожизненное проживание по данному адресу, достиг совершеннолетия и не скрывается от нового собственника.

Если среди прописанных лиц сам бывший собственник, то ему можно отправить письменное уведомление со ссылкой на пункт договора об обязательности юридического освобождения квадратных метров. Также новый собственник вправе претендовать на признание излишне уплаченных коммунальных платежей в качестве необоснованного обогащения прежнего хозяина.

Что делать, если прописаны несовершеннолетние дети?

Особая процедура – выписка несовершеннолетнего. Ребёнка можно выписать с одновременной регистрацией по другому месту жительства, при этом новые условия проживания не должны быть хуже предыдущих.

Если другого варианта нет, то следует подготовить согласие родителей (законных представителей) на выписку несовершеннолетнего.

Кроме того, он может оказаться собственником доли в квартире, что потребует ещё одного документа – разрешение из органов опеки и попечительства.

На каком этапе можно расторгнуть договор купли-продажи?

Отказ от совершённой сделки приобретения квадратных метров может быть проведён на любом этапе, в том числе и после проведения окончательного расчёта. Для этого следует обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Однако для признания сделки недействительной по судебному решению потребуется доказать, что продавец не уведомил покупателя своевременно о возможных проблемах с выпиской жильцов.

Выслушав обе стороны, судья может признать сделку ничтожной и обяжет предыдущего собственника возместить все затраты.

Как можно выписать постороннего человека?

Согласно нормам статьи 292 ГК РФ переход права собственности к новому владельцу – достаточное основание для выписки всех ранее зарегистрированных по данному адресу жильцов (случаи исключения рассмотрены выше).

Как правило, проблем не возникает и жильцы самостоятельно снимаются с учёта в течение 14 дней после оформления сделки. Однако иногда в силу причин различного характера не получается связаться с зарегистрированным гражданином. Тогда на помощь приходит судебное разбирательство.

Алгоритм действий выглядит следующим образом:

1. Письменное уведомление зарегистрированных лиц со ссылкой на договор купли-продажи и просьбой самостоятельно выписаться из квартиры, отправленное заказным письмом с уведомлением о вручении. Этот пункт можно опустить, если нахождение данных лиц неизвестно.
2. Иск об утрате права пользования жилищем и снятии с учета подаётся в федеральный суд по месту регистрации недвижимости. К иску прилагаются договор купли-продажи, справка №8 из паспортного стола или выписка из домовой книги, квитанция об уплате государственной пошлины, свидетельство о праве собственности. Если выписать планируется осужденного, то понадобится ещё копия его приговора.
3. При положительном вердикте суда истец может обратиться в управляющую компанию для получения перерасчёта по коммунальным платежам, уплаченным за зарегистрированных ранее лиц.

Сделка купли-продажи требует внимания и знаний, что оправдывает обращение к квалифицированным юристам для проверки и подготовки необходимого пакета документов.

Наличие обременения в виде прописанных лиц позволяет получить скидку в 10-30% от заявленной стоимости квартиры.

Однако в ряде случаев предстоящая процедура и судебные издержки могут оказаться гораздо выше суммы торга.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/kupil-kvartiru-s-propisannym-chelovekom-kak-vypisat

Покупка квартиры с прописанным человеком: риски и последствия, как выписать

Последние изменения: Январь 2019

Покупка квартиры – мероприятие ответственное в любом случае, а если приходится иметь дело с прописанным в ней человеком, то необходимо предусмотреть все возможные ситуации, чтобы максимально обезопасить себя. Что говорит закон о таких сделках, с чем придется столкнуться, какие меры предстоит принять, велики ли риски для покупателя – ответы на все вопросы можно найти в этой статье.

Возможна ли такая сделка

Никаких ограничений на куплю или продажу находящейся в собственности недвижимости российское законодательство не накладывает. Ситуация регламентируется Гражданским кодексом, согласно п. 2 ст. 209 собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.

Передавать право на квартиру запрещается только в случае ее ареста и запрета на совершение регистрационных действий. При таких обстоятельствах заключенная сделка признается недействительной.

Факт наличия юридически прописанного человека в момент подписания договора позволяет считать недвижимость обремененной.

Суть этого понятия в том, что существуют условия, стесняющие или ограничивающие собственника при пользовании жильем. Многие покупатели идут на это, т.к.

возникает соблазн сэкономить, ведь зачастую стоимость обремененной квартиры значительно ниже (иногда до 30%), чем свободной, а неплохие скидки привлекают.

Некоторые также рассчитывают в будущем за счет малой площади помещения и большого числа прописанных людей воспользоваться социальной программой улучшения жилья.

В то же время покупка квартиры с прописанным человеком требует взвешивать, учитывать все возможные в будущем проблемы, предвидеть последствия:

• отказ от добровольного выселения;
• необходимость разбирательства в суде, длительные тяжбы, неисполнение судебного решения;
• невозможность выселить человека на законных условиях (в случае разрешенного пожизненного пользования), сложности в дальнейшем продать или обменять обремененную жильцом квартиру;
• право жильца прописать своего несовершеннолетнего ребенка;
• завышенные коммунальные платежи, счета за «посторонних» лиц.

В первую очередь закон встает на сторону собственников (добросовестных приобретателей), но соблюдает права третьих лиц. В данном случае покупателю важно знать, кто именно остается прописанным. Нормы ст. 292 ГК (дублируются также Жилищным кодексом, ст.

31) гласят, что члены семьи бывшего собственника теряют свое право пользоваться квартирой – они обязаны освободить ее физически и сняться с регистрации по данному месту жительства. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке.

Но главная опасность в том, что существует категория граждан, чье право пользоваться (проживать и быть зарегистрированным) проданным жилым помещением обеспечено на законодательном уровне.

И покупка квартиры с прописанным человеком добавляет, порой затяжных по времени, хлопот.

«Опасные» зарегистрированные лица при покупке квартиры

Трудности выписать из купленной квартиры возникают, когда приходится столкнуться с лицами, чье право обусловлено:

• фактом прописки в квартире на момент ее приватизации и письменным отказом от приватизационной сделки в пользу прочих лиц;
• опосредованным наследованием, иначе завещательным отказом – специальным распоряжением наследодателя, позволяющим отказополучателю пользоваться жильем в течение указанного в завещании срока (часто пожизненно);
• договором долевого участия – справедливо в отношении самих участников ЖСК и членов их семьи;
• несовершеннолетием;
• договором найма, безвозмездного пользования;
• договором ренты, заключенным на условиях пожизненного содержания гражданина (получатель бессрочно-постоянной ренты) с иждивением.

Как узнать о прописанных людях

Нахождение зарегистрированных граждан является скрытым обременением. В первую очередь следует определить правовой статус жильца, для этого необходимо различать временно и постоянно прописанных.

В отличие от лиц с временной регистрацией, которые не имеют никаких имущественных прав и теряют возможность доступа к жилью автоматически, после окончания отведенного срока, постоянно зарегистрированные вправе пользоваться квартирой неограниченное время.

Произвольно прекратить или ограничить их в правах нельзя.

Закон, а именно ст. 558 ГК обязывает продавцов извещать о наличии подобного обременения – приводить в договоре список лиц. Несоблюдение этой статьи в соответствии со ст.

460 ГК может стать поводом к снижению цены, расторжению сделки, возврату уплаченных средств и компенсации понесенных расходов.

Подписывая же соглашение, покупатель берет на себя все риски и обязательства, связанные с указанным ограничением.

Кроме того, обременение на квартиру должно быть зарегистрировано (п. 1ст. 131 и ст. 8.1). В едином Госреестре делаются записи обо всех действиях с объектом недвижимости. В документе прописаны все управомоченные лица, содержание и основания возникновения права.

Попросив покупателя предоставить официальную выписку Росреестра, можно изучить всю правовую историю жилья. Это поможет заблаговременно узнать обо всех прописанных, просчитать варианты и защитить себя от неприятной неожиданности.

Если сведения ЕГРН получить не удалось, то за нужной информацией можно обратиться в паспортный стол либо многофункциональный центр.

Самостоятельно это сделать вряд ли получится, выписки из домовой книги, реестра или карточки учета выдаются только текущему собственнику.

Как выписать прежних жильцов из купленной квартиры

Итак, гражданин купил квартиру с прописанным человеком и как его выписать – выхода из создавшейся ситуации всего два:

• Добровольная выписка – лучше, когда этот вопрос решается на стадии подписания договора. Согласные выписаться жильцы, которым просто требуется время, могут дать нотариально заверенное обязательство сняться с учета к определенной дате. Это также желательно прописать в договоре, окончательный же расчет по сделке может быть произведен после полного освобождения жилья и выполнения всех договоренностей.
• Принудительное выселение – составляется исковое заявление и подается в суд. Процесс долгий, требует определенных юридических навыков, в стандартных случаях затруднения обычно не вызывает и ситуация в итоге разрешается благополучно.

Приняв решение приобрести обремененную квартиру и идя на сознательный риск, следует знать, что есть круг «особо опасных» лиц, принудительно выписать которых не получится. Они пользуются исключительными правами, и суд встанет на их сторону.

Если делить квартиру с посторонним не входит в планы покупателя, то лучше отказаться от приобретения недвижимости с прописанным человеком:
К опасным, требующим особого внимания случаям также относят сделки, в которых фигурируют:

• дети (до 18 лет) или другие недееспособные граждане – потребуется согласие родителей, опекунов, органов опеки, попечительства, прописка в новое, не уступающее утраченному, жилье или открытие счета в банке на имя несовершеннолетнего и перечисление всех причитающихся ему денег;
• временно выписанные или отсутствующие (например, проживающие за границей, находящиеся в армии, местах лишения свободы);
• бывшие супруги.

Если случай сложный, то рекомендуется индивидуальная консультация юриста или специалиста агентства недвижимости.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-s-propisannyim-chelovekom/

Что делать, если купил квартиру с прописанными людьми?

Покупка квартиры — важный шаг для каждого гражданина. Иногда обстоятельства складываются таким образом, что сделка купли-продажи уже проводится, а жильцы из квартиры выписаться не успевают. Как быть в данном случае? Разберемся во всем по порядку.

Какие проблемы могут возникнуть?

Согласно законодательству продать квартиру с прописанными в ней людьми не составит труда, ведь они лишь претендуют на проживание в ней и не являются собственниками.

Это значит, что их согласия на продажу квартиры не требуется. При этом, никто не вправе запретить прописанному в квартире гражданину проживать в ней.

В этом и кроется основная проблема.

По сути, юридически прописанного в квартире человека можно считать обременением. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета. Однако, могут возникнуть сложности.

Покупатель квартиры с подобным обременением должен помнить о всех тонкостях. Обращение в суд в некоторых случах ничего не даст.

За граждан, прописанных в квартире, но не проживающих в ней, новому владельцу придется доплачивать по некоторым пунктам коммунальных платежей. Усугубляется проблема еще и в том случае, если человек в квартире прописан и проживает, при этом являясь:

• получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в документах будет прописано право проживания в квартире);
• нанимателем по договору с конкретным сроком или без него;
• ссудополучателем при наличии договора безвозмездного пользования жильем.

Этих граждан не удастся выселить новому владельцу.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупатель должен выяснить, есть ли у приобретаемой квартиры обременение такого рода, заранее. Сделать это довольно просто. При сборе документов до совершения сделки продавец предоставляет выписку из домовой книги. Покупателю лучше запросить расширенный документ, где будут указаны:

• все лица, прописанные в квартире;
• те граждане, что сняты с учета временно (в качестве примера к данному случаю можно рассматривать тех лиц, что выписаны на срок отбывания наказания в связи с судимостью).

Важно убедиться в том, что:

1. В приобретаемой квартире не зарегистрирован ребенок.
2. В квартире не зарегистрировано недееспособное лицо.
3. Человек в квартире может быть прописан, но проживает по другому адресу.
4. Гражданин не является родственником продавца.
5. Тот, кто зарегистрирован в квартире ранее не отказывался от своей доли в пользу других лиц.

Как выписать людей из квартиры?

Выписать людей из приобретенной квартиры можно двумя способами:

• при их согласии самостоятельно;
• через суд.

Последний способ применяется в сложных ситуациях, когда нет возможности решить проблему мирно. Иногда гражданин берет на себя обязательство выписаться в срок, но не выполняет его или вовсе, пропадает. Для начала разберем ситуацию, когда зарегистрированное лицо согласно выписаться после осуществления сделки купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Снятие с регистрации на добровольной основе — процесс довольно простой. Для этого нужно обратиться в паспортный стол по месту жительства и предоставить следующие документы:

1. Паспорт прописанного гражданина.
2. Заявление о снятии с учета.
3. Адресный листок убытия (заполняется в двух экземплярах).
4. Домовая книга (при ее наличии).
5. Статистический листок убытия (при выезде за границу).

При выписке из квартиры несовершеннолетних граждан ситуация несколько меняется, об этом расскажем ниже. Заявление, адресный и статистический листки выдаются и заполняются непосредственно в паспортном столе согласно форме.

Выписка через суд

Случаи обращения в суд на самом деле случаются редко и связаны они с наличием проблем:

• при отсутствии возможности связаться с гражданином;
• при проживании прописанного лица за пределами страны;
• в ситуации, когда зарегистрированное лицо отбывает наказание в местах лишения свободы и так далее.

Если гражданин проживает за границей, можно выписать его различными способами, в том числе и через суд. Если же он согласен сняться с учета по месту жительства добровольно, то вариантов решения вопроса два:

1. Составить обращение для осуществления процедуры снятия с учета через консульство той страны, где гражданин проживает.
2. Получить нотариально заверенное согласие на выписку по почте (гражданин может оформить такую бумагу и в Консульстве за границей).

При возникновении спорных ситуаций необходимо обращаться в суд с исковым заявлением. В данном случае очень важно, сообщал ли продавец квартиры с обременением покупателю о том, что у него возникнут проблемы с выпиской некоторых жильцов.

Суд может:

• признать сделку ничтожной и расторгнуть ее, обязав продавца возвратить полученные средства;
• удовлетворить иск нового владельца и выписать гражданина из квартиры;
• отказать в удовлетворении иска при наличии соответствующих обстоятельств.

Не редки случаи, когда покупатель заранее знает о наличии обременения и просит предоставить ему приличную скидку за те сложности, которые возникнут при снятии с учета по месту жительства прописанного гражданина.

Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?

Выписка несовершеннолетнего — особая процедура. Ребенка нельзя не только выписать без наличия нового места жительства, но и без учета соответствия нового его жилья условиям предыдущего. То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей.

Покупка квартиры с прописанным в ней ребенком считается крайне рискованной сделкой.

Более того, ребенок может оказаться владельцем доли в квартире. Если же покупка все-таки осуществлена, нужно искать пути разрешения ситуации. При снятии с учета несовершеннолетнего потребуется:

1. Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
2. Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.

Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.

Что делать, если прописанный сидит в тюрьме?

Согласно закону, для того, чтобы выписать гражданина, отбывающего наказание в тюрьме, требуется дождаться его освобождения. Он лично должен будет явиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства. Это уместно в том случае, если он не отказывался от доли в данной квартире, а также не является ссудополучателем.

В случае, если после освобождения человек не выходит на контакт, с учета не снимается и проживает по другому адресу, выписать его можно через суд. В этом случае помех для выноса положительного решения нет.

Кого выписать не получится?

Подведем итог, ведь любому гражданину, согласному приобрести квартиру с обременением, нужно понимать, что существует категория граждан, выписать которых не удастся.

Из квартиры по закону нельзя выписать следующие категории граждан:

• членов жилищного кооператива и всю их семью;
• несовершеннолетних граждан;
• тех, кто имеет право пользования квартирой ввиду наличия завещательного отказа (в случае, если собственник умер, но указал в завещании, что гражданин имеет право проживать в данном помещении);
• тех, кто ранее отказался от приватизации в пользу другого лица.

При покупке квартиры всегда нужно требовать расширенную выписку из домовой книги и внимательно изучать ее.

Случаются ситуации, когда гражданин хочет выписаться, но ему некуда зарегистрироваться (в случае, если нет жилья в собственности). Как быть в данном случае? Даже суд в такой ситуации предоставит гражданину право продлить регистрацию на год и только после этого удовлетворит исковое требование нового владельца квартиры.

Дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим. Юристы настоятельно советуют не покупать квартиры с прописанными в них детьми.

Покупка квартиры — сделка сложная и требующая от покупателя внимания и определенных знаний.

В этом случае всегда оправданно пользоваться услугами квалифицированных юристов для проверки и составления документации.

Даже если снятие с регистрации человека является возможным, потребуется время и некоторые средства для осуществления процедуры. Без соответствующего опыта подходить к подобным покупкам нужно крайне осторожно.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/propiska-vypiska/chto-delat-esli-kupil-kvartiru-s-propisannyimi-lyudmi.html

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.

В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.

Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Должен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.

Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.

Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст.

558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.

Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Условия для принудительного выселения через суд

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

• они имеют иную жилплощадь;
• они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
• они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и  договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

В качестве итога

1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.
4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры.

   И только после этого отдавайте деньги за нее.

Полезная публикация? Проголосуй!

+120

Источник: https://pravodnik.net/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/