Доход от аренды недвижимости. Перевод жилой недвижимости в нежилую – стоит ли?
Приобретение недвижимости на сегодняшний день является наиболее безопасным видом инвестирования.
Высокая ликвидность, возможность получения дохода от сдачи квартир или офисов в аренду, а также устойчивый рост цен, который позволяет защитить вложенные деньги от инфляционных процессов, определяет широкую популярность инвестиций в недвижимость среди частных лиц и корпоративных.
Темой данной статьи является возможность повышения доходов для владельцев недвижимости, которые сдают в аренду имеющиеся квадратные метры. Специалисты портала RealtyPress.ru решили выяснить, будет ли более выгодным вывести квартиру из жилого фонда и сдавать площадь как объект коммерческого назначения.
Стоимость аренды квартиры (особенно это относится к мегаполисам) позволяет ее владельцу рассчитывать на получение стабильного дохода в виде арендной платы.
В то же время, стоимость аренды коммерческих (торговых, офисных) площадей в разы выше, чем стоимость аренды жилья.
Напрашивается вывод – может быть, будет разумным перевести квартиру в статус нежилой недвижимости и сдавать ее под магазин, аптеку, офис или в качестве площади, необходимой для работы торговых или сервисных предприятий?
Уровень востребованности жилой и коммерческой недвижимости
Однако не все так однозначно.
Во-первых, такая возможность имеется исключительно у владельцев квартир на нижних этажах, во-вторых, есть определенные ограничения, которые являются препятствием для перевода квартиры в нежилой фонд.
В-третьих, смена статуса недвижимости может быть невыгодна, площади окажутся невостребованными и будут пустовать, в то время, как владелец мог бы получать стабильный доход от сдачи в аренду квартиры.
Жилье являлось и остается более востребованным, чем коммерческая недвижимость, особенно в свете последних событий, связанных с обвалом рубля, которые отразились падением спроса на коммерческую недвижимость.
Если процесс нахождения квартирантов, как правило, редко занимает более одной-двух недель (при условии адекватной цены и состояния квартиры), то арендаторов площади с отдельным входом, расположенной в жилом доме, еще придется поискать, и время поиска является однозначно потерянным в плане получения дохода.
Расходы при подготовке площадей
Перевод жилой недвижимости в нежилую требует определенных вложений, еще больше денег придется потратить для того, чтобы привести нежилую недвижимость в состояние, пригодное для эксплуатации.
А именно – для работы любого предприятия необходимо обустройство отдельного входа (не через подъезд, предназначенный для входа жильцов), что является отнюдь не дешевым удовольствием, соответственно – необходимо также облагородить площадь, которая является примыкающей. Отсутствие места для парковки автомобилей неблагоприятно отражается на работе любого предприятия, поэтому владельцу недвижимости придется подумать о наличии парковочных мест, а также о том, чтобы эти места занимали только клиенты арендаторов, а не жильцы дома.
Кое-что поменять…
Кроме того, для успешной и выгодной сдачи помещения в аренду необходимо поменять планировку, так как арендатору, вне зависимости от направленности его деятельности, мало подойдет стандартная планировка жилой квартиры. Во время создания проекта владельцу придется его согласовать, изменения не должны противоречить строительным нормами правилам (а также исключать опасность разрушения несущих конструкций) и после узаконить все изменения.
Помимо внутренней планировки владельцу необходимо озаботиться параметрами освещения — стандартных окон явно маловато для полноценного дневного освещения, а использование искусственных источников освещения в дневное время чревато дополнительными расходами, что явно не понравится будущим арендаторам.
Естественно, что работа абсолютно любого предприятия связана с интенсивным (или не очень) потоком посетителей, и арендуемая площадь должна соответствовать требованиям удобства и противопожарной безопасности.
То есть – потребуется организовать качественную вентиляцию и кондиционирование, причем приборы, которые демонстрируют производительность в бытовых условиях, с большой вероятностью окажутся неподходящими.
Соответствие помещения нормам и правилам
Кроме того, владельцу коммерческой недвижимости придется познакомиться с такими аспектами предоставления площадей в аренду, как соответствие противопожарной безопасности, экологическим и санитарным нормам.
Уже на стадии подготовки проекта все положенные нормы должны быть учтены, поскольку при начале работы предприятия нагрянут с проверкой соответствующие службы, и при обнаружении несоответствий владельцу придется их устранять.
Налоги – их придется платить
Очередная сторона дела, о которой задумываются не все новоиспеченные владельцы нежилой недвижимости – налогообложение. Как и в любой стране, получение дохода от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом, что вполне справедливо.
В то же время, нельзя сказать, что абсолютно все владельцы квартир, которые сдаются в аренду, аккуратно платят налоги, которые, все же, являются достаточно существенной суммой.
Так происходит по причине неспособности налоговых служб отследить неплательщиков и доказать, что доход был получен, а налог – не уплачен.
Отсутствие механизмов выявления неплательщиков, а также, в сущности, небольшие штрафы при обнаружении подобных случаев представляют собой хорошую возможность, которой охотно пользуются владельцы квартир.
В случае с арендой коммерческой недвижимости такой номер не пройдет, поскольку владелец недвижимости обязан заключить договор с арендатором, в котором фигурирует сумма оплаты.
Отчеты, которые ежемесячно сдает арендатор в налоговую инспекцию, содержат информацию об арендуемом объекте, что является основанием для проверки владельца объекта налоговиками.
То есть – все положенные налоги придется платить, и сумма этих налогов составит, как минимум, 13% от полученного в качестве арендной платы дохода, что весьма немало.
Другими словами – для того, чтобы перевести квартиру в статус нежилой недвижимости и привести помещение в соответствие потребностям арендаторов, а также в соответствие нормам и правилам, потребуется понести определенные расходы, и эти расходы весьма немалые.
Востребованность коммерческой недвижимости
Интерес к переводу жилой недвижимости в нежилую испытывают, по большей части, владельцы квартир, расположенных на первых этажах жилых домов.
Такие квартиры являются малопривлекательными в качестве жилой недвижимости (безопасность, обзорность, а также близость к парковке автомобилей), а вот для офиса, магазина или аптеки – в самый раз.
Реже такой возможностью интересуются владельцы вторых этажей, поскольку одно из требований при переводе недвижимости в статус нежилой – нахождение на первом этаже также нежилых помещений.
Однако одно дело — поменять статус недвижимости и организовать подходящие условия (пусть даже ценой значительных вложений), и совершенно другое – сделать так, чтобы коммерческие площади были востребованными, приносили стабильный и немаленький (вложенные средства должны как можно быстрее окупиться) доход. Как уже отмечалось, сдавать жилую квартиру значительно проще – арендатор находится в течение пары недель, нет нужды ничего вкладывать, кроме того, при определенных условиях можно избежать оплаты налога.
А вот для того, чтобы предложить коммерческую недвижимость потенциальным арендаторам, необходимо не только приложить немалые усилия, но и предварительно провести оценку будущего потенциала недвижимости в случае ее перевода в статус нежилой.
То есть, необходимо оценить, насколько оживленным является месторасположение, какие сервисные предприятия и торговые организации функционируют по соседству, а также качественный потенциал района – насколько услуги компании, которая гипотетически могла бы их предлагать в арендованном помещении, будут востребованными жителями этого района, соответствует ли платежеспособность жителей предлагаемым услугам.
Если речь идет о центральной части города или района и окна (в будущем — входная группа) квартиры выходит на оживленную центральную улицу, тогда практически наверняка недвижимость будет востребована и найдет своих арендаторов.
А как быть, если квартира расположена где-нибудь в середине спального района, в одном из тихих дворов? Попытка предложить недвижимость в подобном месте – занятие достаточно рискованное, слишком высокие шансы, что площади будут пустовать.
Тенденции современного строительства
Современные застройщики, по роду своей деятельности прекрасно осведомленные о востребованности помещений на первых этажах, довольно часто предпочитают самостоятельно переводить новые квартиры, а то и целые этажи в статус нежилой недвижимости, и уже изначально приспосабливать площади под размещение коммерческих организаций. Такой подход позволяет застройщику получить намного большую прибыль в результате продажи площадей при меньших затратах, чем те, которые приходится нести владельцу жилой недвижимости в случае принятия им решения переоборудовать свою квартиру.
Разумеется, застройщик никогда не будет отводить помещения под коммерческие структуры в том случае, если не уверен, что площади будут реализованы. Вопрос изучается профильными специалистами достаточно обстоятельно, ведь ошибка может обернуться потерями вместо планируемой выгоды.
Поэтому действия современных застройщиков могут служить некоторым ориентиром для владельцев квартир, распложенных в соседних зданиях.
Если при строительстве нового дома площади нижних этажей отводятся под магазины или офисы – квартиры в соседних домах также есть смысл переводить в статус нежилой недвижимости.
Заключение
Рассматривая все «за» и «против» смены статуса жилой недвижимости на нижних этажах, специалисты портала RealtyPress.ru могли бы порекомендовать владельцам квартир следующее.
Необходимо тщательно взвесить свои возможности, как финансовые, так и технические возможности смены статуса и проведения необходимых изменений в планировке квартиры, а также внимательно подойти к оценке востребованности коммерческой недвижимости, в которую превратится жилая квартира. Возможно, оставить все «как есть» дешевле и проще, чем пытаться достичь большей выгоды, которая впоследствии может обернуться простоем площадей, а также заморозкой средств, которые были инвестированы в строительные работы и организационные мероприятия.
| Ключевые понятия: Аренда офиса, Застройщик, Право собственности |
Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12459.html
Жилой фонд и нежилой фонд
22.07.2018
Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях.
Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла).
Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.
С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.
Жилищный фонд коммерческого использования
Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.
Решение о переводе или об отказе в нем должно быть принято по результатам рассмотрения пакета предоставленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления этих документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из решений. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством России.
На заседание комиссии муниципального образования приглашается собственник жилого помещения (жилого дома).
Комиссия в течение одного месяца рассматривает полученное заявление о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое, изучает представленные документы, обязательно проверяет их на месте и принимает одно из следующих решений: ходатайствовать перед межведомственной комиссией о переводе жилого помещения (жилого дома) в нежилое или отказать в таком ходатайстве. В последнем случае должны быть указаны причины отказа в переводе. Заключение комиссии муниципального образования должно носить мотивированный характер.
Читать еще —> Продажа дачи оформление сделки
Перевод жилых помещений в нежилой фонд
Кроме того, законом установлено требование о том, чтобы переводимое жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, располагалось на первом этаже, либо выше первого этажа, при условии, что непосредственно под ним находятся нежилые помещения.
В процессе перевода потребуется разработать проект переустройства (перепланировки), подготовленный в соответствии с будущим функциональным назначением помещения.
При этом, для успешного осуществления перевода, в проекте должны быть учтены все актуальные требования, предъявляемые уполномоченными инстанциями (Роспотребнадзор, МЧС, Мосжилинспеция, ГУ ИС, управляющая компания и другие) к нежилым помещениям.
Самым сложным этапом перевода, на сегодняшний день, является необходимость получения согласия собственников, владеющих не менее чем 2/3 площади помещений в многоквартирном доме, на использование общего имущества (оборудование отдельного входа в нежилое помещение). Для получения такого согласия наша компания проводит собрание собственников и оформляет его результаты в виде протокола.
Перед тем как начать перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение (офис, магазин, салон красоты и т.д.), необходимо выяснить наличие следующих обстоятельств, которые, с действующим законодательством, являются основанием для отказа.
Перевод не может быть осуществлен в случае если: 1) переводимое помещение является частью целостного жилого помещения, либо используется для постоянного проживания; 2) доступ к переводимому помещению будет невозможен и при этом нет технической возможности оборудовать этот доступ; 3) право собственности на переводимое помещение обременено правами других лиц (залог).
Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость
- У коммерческого помещения обязан быть отдельный вход (или возможность его устроить).
- Ниже не должно быть жилых помещений. То есть нежилое помещение может располагаться или на первом этаже дома, или над нежилым.
- Переводимое помещение не является частью жилого помещения.
- В помещении никто не должен быть прописан.
- Нельзя переводить квартиру, предназначенную для социального найма.
- Нельзя переводить жильё в другую категорию, если планируется его использование для религиозной деятельности.
- Не должно быть обременения собственности (к примеру, ипотекой, арестом или арендой).
Читать еще —> Купить квартиру с чего начать
А при проживании в квартире, которую не удалось перевести в жилой фонд, придётся оплачивать коммунальные платежи в увеличенном размере.
Кроме того, в нежилой квартире нельзя прописаться. Поэтому подобные апартаменты продаются по сниженной цене.
Что такое жилые и нежилые помещения
- Здание, в котором находится нежилое помещение, должно иметь прочные конструкции. Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
- Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией. Все это также должно соответствовать нормам, которые были определены Жилищным кодексом.
Перевод нежилого помещения в жилой фонд
Изменения, происходящие в экономике и общественной жизни города, приводят к необходимости смены назначения имеющихся помещений. Так в последнее время наблюдается устойчивая тенденция по переводу нежилых помещений в жилой фонд. Жилым считается изолированное помещение, пригодное по СанПиН и техническим нормам для постоянного проживания людей.
- уведомления о состоявшемся собрании;
- подтверждение того, что каждому собственнику было передано уведомление;
- регистрационный лист участников;
- решения собственников по вопросам, которые выносились на ание;
- списки собственников на дату ания;
- доверенности.
Жилой фонд и нежилой фонд Ссылка на основную публикацию
Источник: https://firstjurist.ru/pereplanirovka/zhiloj-fond-i-nezhiloj-fond
Квартира в нежилом помещении
Бесплатная юридическая консультация:
Недвижимость может иметь категорию жилой или нежилой.
От этого зависит, как именно её можно использовать.
Но иногда можно и поменять категорию.
Рассмотрим, для чего это может быть нужно и как оформить такой переход. А так же, что значит квартира в нежилом фонде?
Перевод помещения в нежилое
Сначала уточним некоторые термины.
Бесплатная юридическая консультация:
Жилое помещение – это, по 15-й статье ЖК, недвижимость, которая является изолированным помещением и пригодна для проживания.
Нежилое помещение в квартире — это помещение, которое не предназначено для проживания и не относится к общему имуществу в многоквартирном доме.
Открывается множество магазинов, салонов красоты и тому подобного.
Но в обжитых районов, где много жителей, а, значит, и спроса, часто просто негде строить новые здания. Поэтому многие предпочитают размещать заведения в выкупленных квартирах. Иногда в них устраивают и офисы компаний.
Кроме того, квартиры, которые можно использовать в коммерческих целях, часто стоят дороже жилых. Особенно с учётом того, что жильё на первом этаже ценится меньше.
Бесплатная юридическая консультация:
Но это справедливо только для густонаселённых мест с небольшим количеством коммерческой и офисной недвижимости. Во вновь строящихся районах часто уже предусмотрены места под магазины, кафе салоны и т. д., поэтому нет необходимости в таком переводе.
Для этого необходимо провести специальную процедуру – перевод жилого помещения в категорию нежилых.
Но подойдёт для этого не каждая квартира.
Квартира под нежилое помещение должна отвечать таким требованиям, перечисленным в 22-й статье ЖК:
- У коммерческого помещения обязан быть отдельный вход (или возможность его устроить).
- Ниже не должно быть жилых помещений. То есть нежилое помещение может располагаться или на первом этаже дома, или над нежилым.
- Переводимое помещение не является частью жилого помещения.
- В помещении никто не должен быть прописан.
- Нельзя переводить квартиру, предназначенную для социального найма.
- Нельзя переводить жильё в другую категорию, если планируется его использование для религиозной деятельности.
- Не должно быть обременения собственности (к примеру, ипотекой, арестом или арендой).
Оформление
Чтобы изменить категорию помещения, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в органы местного самоуправления. Это заявление будет рассматривать специальная комиссия.
Бесплатная юридическая консультация:
Чаще всего в многоквартирном доме единый вход во все квартиры – через подъезд.
Значит, для перевода недвижимости в другую категорию придётся оборудовать отдельный вход. Проект перепланировки нужно заказать в строительной организации. Он прикладывается к заявлению.
Также потребуется разрешение собственников других квартир, если в перепланировке будут затронуты капитальные стены. Или если крыльцо нового входа будет располагаться на общей земле. Достаточно получить согласие 2/3 жильцов. Оно оформляется решением общего собрания собственников помещений.
За самовольную порубку выпишут штраф (до 300 тысяч рублей для Москвы и до 250 тысяч для Санкт-Петербурга).
После этого можно писать заявление в Департамент Управления Имуществом. В нём указываются:
Бесплатная юридическая консультация:
- Полное ФИО и паспортные данные заявителя.
- Если оформление происходит через представителя, указываются те же данные, а также номер и дата доверенности.
К этому заявлению прикладываются:
- Паспорт (паспорта).
- При необходимости – доверенность.
- Документ, подтверждающий право собственности (им может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации).
- Технический паспорт квартиры.
- Поэтажный план.
- Если будет проводиться перепланировка – её план.
- В случае необходимости – протокол общего собрания жильцов и/или порубочный билет.
При получении выдаётся расписка с указанием даты и списком принятых документов.
Заявление рассматривается до 45 дней, после чего выдаётся один из возможных ответов:
- разрешение на перевод;
- разрешение при условии перепланировки;
- отказ.
Решение в течение 3-х дней выдаётся на руки или отправляется по почте. Если для перевода требуется перепланировка, её принимает комиссия из имущественного Департамента.
Для этого необходимо написать заявление, бланк которого выдадут на месте, и приложить к нему:
Бесплатная юридическая консультация:
- паспорт;
- техническую документацию (план помещения и прочее);
- разрешение на изменение категории;
- акт приёмки комиссией, если производилась перепланировка;
- квитанцию об уплате госпошлины.
Госпошлина составляет 1 тысячу рублей. Новое свидетельство о собственности будет готово в течение десяти дней.
Нежилое помещение в квартире
Иногда возникает вопрос, можно ли перевести часть площади квартиры в нежилое помещение (комнату или даже не одну).
Это невозможно, так как противоречит 15-й статье ЖК (нельзя перевести в нежилое помещение, которое является частью жилого).
Но по 17-й статье ЖК разрешается работать в своей квартире, если это не нарушает права других людей. А вот организовать у себя на дому промышленное производство не получится.
Что значит квартира в нежилом фонде?
Изменение категории помещения с нежилого на жилое происходит реже. Но всё же иногда возникает такая необходимость.
Бесплатная юридическая консультация:
Например, если у крупного предприятия большой нежилой фонд используется не полностью, может возникнуть желание переделать его часть под жильё для сотрудников (оформить коммерческие квартиры).
- помещение соответствует требованиям, которые предъявляются к жилью;
- или возможно привести его к такому виду;
- нет обременения права собственности.
Требования можно посмотреть в Постановлении Правительства № 47 (редакция от 2 августа 2016 года). Основные из них:
- Помещение должно соответствовать различным нормам безопасности.
- Обеспечивать подходящий микроклимат внутри здания и защиту от осадков.
- В домах, имеющих больше пяти этажей, должен работать лифт.
- Оно должно быть оборудовано необходимыми инженерными системами.
Как правило, перед изменением категории потребуется переоборудование. Без него можно обойтись, как правило, если раньше данный объект недвижимости уже был квартирой, пригодной для проживания.
Необходимо выделить и оборудовать кухню и санузел. Могут также потребоваться другие доработки, например, обустройство утепления, изоляции и т. п. Конкретный список работы зависит от планировки и состояния здания.
Важно помнить, что «мокрые» зоны – кухня и санузел – не должны располагаться над жилой зоной.
Бесплатная юридическая консультация:
Нюансы и подводные камни
Даже в тех случаях, когда помещение, казалось бы, подходит для смены категории, могут возникнуть различные сложности. Первая из них связана с получением различных разрешений.
Некоторые жильцы дома могут не дать согласие на перепланировку. Если их окажется больше трети от общего числа собственников, привести помещение к подходящему виду не получится.
В некоторых случаях собственник получает отказ от администрации.
Если он не обоснован, можно оспорить его в судебном порядке. Но на это могут потребоваться значительные затраты, к тому же придётся ждать решения суда.
Вторая сложность связана с тем, что объект недвижимости не обязательно окупит понесённые затраты.
Бесплатная юридическая консультация:
А при проживании в квартире, которую не удалось перевести в жилой фонд, придётся оплачивать коммунальные платежи в увеличенном размере. Кроме того, в нежилой квартире нельзя прописаться. Поэтому подобные апартаменты продаются по сниженной цене.
Как можно увидеть из статьи, некоторые жилые помещение можно перевести в категорию жилых и наоборот. Но это связанно с большими затратами денег (на перепланировку) и времени (ожидание решения и переустройство). Поэтому перед принятием подобного решения следует всё обдумать и взвесить его плюсы и минусы.
(Санкт-Петербург)
Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?
Хотите предложить для публикации фотографии по теме?
Источник: http://agv-nn.ru/kvartira-v-nezhilom-pomeshhenii/
Квартира в нежилом фонде что это значит
Недвижимое имущество может носить статус жилого или нежилого. Нежилой фонд — это отдельные помещения, не предназначенные для проживания.
Чтобы понять, что такое помещение, отнесенное к данной категории, нужно рассмотреть его юридическое определение.
Оно содержится в Федеральном законе № 122, в соответствии с которым помещением признавался объект, входящий в состав зданий, сооружений. Кроме того, здание может состоять из одного помещения.
Выделяют также пристройки к сооружениям, имеющие собственное хозяйственное значение.
Характеристика нежилых помещений
Основной характеристикой является отсутствие возможности проживания в нем, не получится прописаться в таком помещении на постоянной или временной основе. Не стоит путать общее имущество жилых домов: лестничные пролеты, подвальные и чердачные помещения, с нежилым фондом.
Согласно ч.
1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Согласно ч. 3 ст.
А вот организовать у себя на дому промышленное производство не получится.
Квартира (помещение) в нежилом фонде — что это значит и как использовать под коммерческую недвижимость?
Также потребуется разрешение собственников других квартир, если в перепланировке будут затронуты капитальные стены. Или если крыльцо нового входа будет располагаться на общей земле.
Достаточно получить согласие 2/3 жильцов.
Оно оформляется решением общего собрания собственников помещений.
Коммерческая недвижимость приносит постоянный доход. Если вы один раз сдали в аренду свою квартиру, она от этого не станет коммерческой.
Однако если данный вид деятельности будет повторяться неоднократно, то квартира приобретет статус апартаментов и будет считаться нежилой недвижимостью.
Еще одним показателем коммерческой недвижимости является ее окупаемость. Объект жилого фонда окупить не получится, как бы вы не старались.
В то же время покупка или аренда ресторана или автосалона позволит через некоторое время полностью окупить его стоимость.
Оптимальным сроком окупаемости специалисты называют 5-7 лет.
Стоимость коммерческой недвижимости
Цена квадратного метра коммерческой недвижимости зачастую выше стоимости «квадрата» расположенной в том же районе квартиры.
И это одна из основных сложностей в смене статуса квартиры, считают эксперты.
В случае с переводом квартиры в нежилой фонд решение будет касаться организации отдельного входа, а также использования придомового земельного участка, который может принадлежать по праву собственности жильцам, рассказал адвокат Олег Сухов.
«Если земельный участок не выделен и не поставлен с границами на кадастровый учет с регистрацией за собственниками дома, то согласие последних на перевод квартиры не требуется», — пояснил он.
Как оформить перевод
Поход по инстанциям следует начать с выписки из квартиры всех жильцов — в помещении никто не должен быть зарегистрирован.
В Москве государственную услугу по переводу жилого помещения в нежилое предоставляет департамент городского имущества (в других городах — соответствующие отделы при администрациях).
К данной группе относят здания, имеющие важное социальное значение для разных категорий граждан (например, это медицинские и образовательные учреждения, здания государственных и областных администраций, вокзалы, аэропорты и пр.).
Отличие коммерческой недвижимости от жилой
Иногда трудно определиться, что же перед вами: жилая недвижимость или коммерческий объект.
Если с магазинами и предприятиями все более-менее ясно, то как быть с многоквартирными домами? Эти объекты причисляют к коммерческой недвижимости (группа – апартаменты), хотя каждая отдельно взятая квартира относится к жилому фонду.
До момента полной сдачи объекта строительства в эксплуатацию дом еще считается недвижимостью коммерческой.
Перевод в нежилое помещение
Мы предлагаем нашим Заказчикам комплексную услугу по переводу жилого помещения в нежилое, т.е.
Источник: http://propuskspb.ru/nezhilaja-nedvizhimost-ehto-60878/
Коммерческая недвижимость – что это?
Коммерческой называется нежилая недвижимость (здания, промышленные объекты, земельные участки, недра и др.), которая может быть использована для получения прибыли.
Такая недвижимость может приносить доход от производственной или торговой деятельности, аренды или использования ее в качестве складских помещений.
Торговые центры, подземные парковки, рестораны и гостиницы, офисы и сельскохозяйственные угодья – все это и есть коммерческая недвижимость.
Многие ошибочно полагают, что к коммерческой можно отнести недвижимость, которая используется в качестве объекта продажи.
Оно также не должно быть отнесено к аварийному фонду или подлежать реконструкции или сносу;
- Помещение должно быть абсолютно безопасным и оборудованным таким образом, при котором будущие жильцы не смогут пораниться или получить травму. Это же требование касается и прилегающей территории;
Все инженерные сети должны быть в порядке и пригодными для использования.
Речь идет о теплосетях, канализации, водопроводе и электроснабжении.
Отвечать требованиям безопасности должны и инженерные коммуникации, которые находятся в доме.
Задуматься собственнику при переводе в жилую площадь придется над высотой потолков, концентрацией вредных веществ в воздухе, числом этажей здания, звукоизоляцией.
Например, нельзя сделать нежилой ипотечную квартиру, по которой не погашен кредит.
Если квартира расположена выше первого этажа, она может быть переведена в нежилой фонд только при условии, что все квартиры под ней тоже находятся в статусе нежилых помещений. Кроме того, квартира должна иметь отдельный выход на улицу или должна быть возможность сделать в ней этот выход, иначе в переводе откажут.
Нужно ли согласие соседей
Нужно согласие двух третей собственников дома — так делается всегда, если принимаются решения о реконструкции многоквартирного дома, связанные с его расширением или надстройкой, а также с уменьшением общего имущества собственников дома.
Высота этажа также напрямую влияет на стоимость, — утверждает он.
— Помимо этого в более выгодном положении находится собственник двухсторонней квартиры. Очень редко продают квартиры исключительно для офиса.
Большим спросом на первых этажах пользуется торговля. Кафе, небольшие продуктовые магазины и т.д. Все-таки для офиса больше подходят БЦ».
Конечно, можно продавать квартиру по более высокой цене, предполагая, что ее будут использовать как магазин или другой коммерческой объект.
Однако покупателю будет интересна не каждая квартира, а только та, которую отличает выгодное месторасположение.
Впереди хлопоты по переводу помещения в нежилой фонд, которые лягут на нового собственника.
Источник: http://diamondsvape.ru/kvartira-v-nezhilom-fonde-chto-eto-znachit/
В нежилом здании может быть жилое помещение — законники
Вместо этого они решают перевести объекты в нежилые для получения стабильного дохода. Законодательство устанавливает ряд условий для такого перевода. В первую очередь, в помещении необходимо обустроить отдельный вход. Если его площадь превышает 100 м2, то должен быть второй, запасной вход.
Обязательным условием является отсутствие в помещении зарегистрированных жильцов. Перед переводом объекта из него необходимо выписаться. На объекте не должно быть никаких обременений. Это значит, что помещение не должно быть в залоге, ипотеке, долгосрочной аренде.
Как выше говорилось, квартира должна быть на первом этаже или находиться над другими такими же нежилыми помещениями. Запрещен перевод жилых помещений в нежилые в аварийных сооружениях или зданиях, которые должны быть снесены. Еще один нюанс – перевести можно только всю квартиру в целом.
Нельзя сделать нежилой какую-то одну комнату в ней.
Важно
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений.
Внимание
В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Рубрика “нежилые помещения”
Судебная практика сводится к тому, что суд ориентируется на такие факты, как:
- соблюдение требований к помещению;
- отсутствие изменений, влияющих на целостность здания;
- соблюдение интересов заинтересованных третьих лиц;
- наличие необходимых разрешений от уполномоченных органов.
Так интересен случай, когда гражданин Новороссийска пожелал перевести свою квартиру в нежилой фонд.
Он подал в администрацию документы и проект перепланировки, предусматривающий изменения внутри квартиры, которые не затрагивали несущих конструкций.
Жильцы воспротивились переводу помещения и обратились с протестом в суд.
После изучения всех обстоятельств суд отказал жильцам в удовлетворении иска.
Может ли помещение состоять из жилых и нежилых помещений
В настоящее время термин «нежилое помещение» используется достаточно часто.
Между тем, его четкого определения в отечественном законодательстве нет.
Пробел в нормах приводит к возникновению множества сложностей как у обычных граждан, так и у предпринимателей, желающих квартиру в многоквартирном доме перевести в нежилое помещение.
Ввиду отсутствия четкого определения, на практике нередко совершаются незаконные сделки с недвижимостью. Что собой представляет нежилое помещение в многоквартирном доме? Давайте разбираться.
Общие сведения Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца.
Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости.
Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.
Нежилое помещение в жилом доме
Это быстро и бесплатно!
- Нежилая недвижимость – что это такое?
- Законодательное определение
- Признаки
- Какие объекты относятся к этой категории зданий и сооружений?
- Требования к имуществу
- Отличия от помещений для постоянного проживания
Нежилая недвижимость – что это такое? Точного определение этого понятия в законодательстве нет.
Но на практике принято считать, что нежилое помещение не предназначено для постоянного проживания. Но к нему не относится:
- Жилое помещение, признанное аварийным.
- Общее имущество проживающих в многоквартирном доме (например, как лифт, лестница, чердак, подъезд, подвал).
Оно является частью здания. В некоторых случаях в определённом здании может быть одно помещение, тогда они совпадают.
Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.
Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:
- Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
- Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
- Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.
Впрочем, в большинстве случаев статус жилья все же предпочитают изменить, и в этом есть свои плюсы.
выгода собственника, который переводит свою квартиру в нежилой фонд, в том, что она становится дороже примерно на 20% при продаже.
Источник: http://advokat55.com/v-nezhilom-zdanii-mozhet-byt-zhiloe-pomeshhenie/
