Кто может оспорить сделку купли продажи квартиры?

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Разберемся, какие шаги нужно предпринять, чтобы признать сделку недействительной и аннулировать её.

Куда обращаться?

Заявление подается в городской или районный суд по месту нахождения квартиры. При особых обстоятельствах его можно подать в суд по месту жительства продавца или покупателя. При мошенничестве заявление подается также и в правоохранительные органы.

Покупателю нужно будет собрать следующее:

• Справку, что деньги были переданы продавцу.
• Подтверждение права собственности.
• Если сделка была совершена противозаконно, необходимы документы, доказывающие это. Среди них могут быть:
  1. решение о недееспособности лица,участвовавшего в сделке;
  2. документ о наличии обременений;
  3. видео или другие подтверждения угроз.
• Если квартира продавалась несовершеннолетним необходимо показать договор, в котором нет подписи согласия родителей. А также паспорт ребенка.

Продавцу также потребуется собрать целый пакет документов:

• Доказательство того, что сумма не была оплачена покупателем:
  1. выписка из банковского счета, доказывающая, что средства не переводились;
  2. отсутствие расписок, что средства были получены.
• Иные доказательства противозаконности сделки.

Сбор доказательств

• В том случае, если сделка противоречит закону, нужно лишь сослаться на пункт этого закона.
• Недееспособность доказывается соответствующим решением суда.
• При совершении сделки несовершеннолетним нужен его паспорт и отметка в договоре об отсутствии согласия родителей.
• Угрозы или обман могут быть доказаны при помощи записи на диктофоне.

Составление иска

В иске указывается:

1. Сведения о сторонах: ФИО, адреса места жительства, паспортные данные.
2. Подробные сведения об объекте сделки, начиная с адреса.
3. Выписка из ЕГРН на текущий момент.
4. Основания, почему сделку следует аннулировать. В этом пункте нужно сослаться на соответствующую статью Гражданского Кодекса.
5. Требования, которые выдвигает истец.
6. Данные тех лиц, которые являются свидетелями.

Продавцу при составлении иска следует помнить, что требовать нужно не только расторжения договора, но и возврата имущества. Возврат имущества не подразумевается по умолчанию. Чтобы не пришлось впоследствии составлять еще один иск, необходимо включить этот пункт сразу.

СОВЕТ: Покупатель может требовать не только возвращения денежных средств, но и возмещения морального вреда, если таковой присутствовал. В требованиях можно указать также возмещение судебных расходов и иных убытков, которые повлекла сделка.

Сроки могут варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Все это зависит от сложности дела. Насколько быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания, зависит от конкретной ситуации. Суд может принять 3 решения:

1. Расторгнуть сделку. Решение суда потом приносится в ЕГРН, чтобы документально подтвердить недействительность сделки.
2. Признать сделку действительной и обязать стороны выполнить требования договора. Например, обязать покупателя выплатить требуемую сумму плюс неустойку.
3. Отклонить требования истца.

Иск рассматривается как имущественный, т.к. говорит о праве на имущество. Соответственно сумма госпошлины будет рассчитываться от цены иска. Это процент от цены иска либо фиксированная сумма плюс процент.

Для суммы более 1 000 000 рублей госпошлина оценивается как 13200 0,5% от суммы иска.

Прежде всего надо выяснить, на каких основаниях сделка может быть отменена. Причины расторжения договора между сторонами перечисляются в ст.450 ГК и бывают следующими:

• Или со стороны покупателя, или со стороны продавца было допущено грубое нарушение условий сделки: например, покупатель не отдает деньги или продавец отказывается заселяться.
• Сделка совершена с нарушением российских законов (к примеру, не соблюдена форма).
• Документы подписаны недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
• Не получено разрешение третьей стороны. Самый распространенный пример – заключение договора без согласия супруга. Даже если муж и жена уже развелись, а квартира приобретена ими совместно во время брака, придется предоставлять заверенную нотариусом бумагу от бывшего супруга.
• Кроме того, если квартира приобретена в ипотеку, банк может возражать против продажи. Пока долг полностью не выплачен, необходимо получать его согласие на сделку.
• Не были учтены интересы несовершеннолетних.
• Участник соглашения не отдавал отчет в своих действиях (например, как следует выпил перед подписанием документов).
• Сделка была заключена, чтобы прикрыть другой договор. Другими словами, она является мнимой.
• На квадратные метры, ставшие предметом договора, наложено обременение.
• Одна из-за сторон подписала соглашение, поддавшись угрозам, под влиянием обмана или крайне тяжелых обстоятельств (такие сделки часто признаются кабальными).

В любом случае выход при оспаривании сделки один – обращение в суд. Но нужно успеть подать заявление в течение определенного срока. Он составляет:

1. 1 год, если речь идет об оспоримых сделках. Начинается отсчет срока давности с момента, когда истец должен был узнать об обстоятельствах, на основании которых можно сделку признать недействительной.
2. 3 года в случае совершения ничтожной сделки. Таковой признается сделка, которая была проведена только на бумаге. Например, родственники заключили между собой договор купли-продажи, а на самом деле никаких денег не передавали. Срок начинается с момента исполнения сделки.
3. 10 лет. Таков он для ничтожных сделок, если исковое требование подает лицо, не являющееся одной из сторон сделки. Отсчитывается срок со дня, в который истцу надлежало получить сведения о наличии оснований, позволяющих считать сделку недействительной.

Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно в таких случаях, как:

1. Противоречие совершенной сделки какому-либо закону.
2. Ничтожность сделки. Например, оформление продажи без передачи денег. Или заключение якобы договора дарения, тогда как на самом деле расстающаяся с собственностью сторона получает деньги.
3. Появление сведений о том, что одна из сторон сделки ограничена в дееспособности либо является полностью недееспособной.
4. Заключение сделки с несовершеннолетними. Лица до 18 лет могут владеть имуществом и продавать его. Но при этом один из родителей ребенка после его подписи во всех документах должен писать слово «Согласен» и ставить подпись. При отсутствии такой надписи сделка с участием несовершеннолетнего может быть признана недействительной;
5. Заключение договора под влиянием угрозы, в заблуждении или на кабальных условиях. Например, будущий покупатель не знал всех подробностей о состоянии квартиры и обнаружил неприятные детали в виде, допустим, протекающей крыши, после совершения сделки.
6. Установление случаев мошенничества и введение покупателя недвижимости в заблуждение относительно предмета сделки. Например, человек продает квартиру через агентство. И его сотрудник, вступив в сговор с продавцом, не все сообщает о квартире покупателю.

Важным условием заключения сделки купли-продажи является согласие третьих лиц на совершение сделки.

Если один из собственников – несовершеннолетний, необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки.

Когда вам становится предельно ясно, можно ли вам оспорить договор купли-продажи квартиры и у вас на то имеются веские основания, подкрепленные документально, пора обращаться в суд.

Только данная инстанция имеет право признать сделку недействительной и принять решение о внесении соответствующей записи в Росреестр.

Для этого собственнику спорной недвижимости необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. О том, как правильно составить иск, рассказано ниже.

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Можно ли оспорить сделку по договору? Да, оспорить сделку имеет право каждая из сторон (продавец или покупатель), а также третьи лица, которые тем или иным образом были в договоре представлены или же те, чьи интересы непосредственно затрагиваются.

Например, это могут быть бывшие супруги, родственники, которых незаконно выписали из квартиры, опекуны и т.д.

Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

• 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
• 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
• 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
4. Лица младше 18 лет и  старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети.

Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия.

Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

• Москва и область: 7-499-350-97-04

Источник: https://imdbmedia.info/kakikh-osnovaniyakh-mozhet-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/

Порядок признания купли-продажи квартиры недействительной – кто и когда может оспорить сделку с недвижимостью

Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.

Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.

статьи:

Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной

Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.

Перечислим, при каких именно:

1. Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
2. Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
3. Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности — или является полностью недееспособным.
4. Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители.

   В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».

5. Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п.

   Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.

6. Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
7. Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
8. Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
9. На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
10. Несогласие третьего лица на совершение сделки.

    Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:

1. 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
2. 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают.

   Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.

3. 10 лет.

   Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай — индивидуален.

Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Например, подтверждением может служить:

1. Сам договор, оформленный не по нормам законодательства. Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
2. Личные документы, данные которых могли быть напутаны в договоре.
3. Выписка с банковского счета или карты, подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
4. Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств, может также быть доказательством.

   Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.

5. Решение/постановление суда о недееспособности лица, участвующего в сделке.
6. Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний.

   Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.

7. Наличие обременений. О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
8. Отсутствие письменных согласий третьих лиц, которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
9. или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия.

   Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию — для защиты себя, своей жизни и здоровья.

10. Другие документы, подтверждающие факты мошенничества.

    Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги — смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:

1. Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
2. Напишите исковое заявление в суд, находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение.

   Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.

3. Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию.

   В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.

4. Подайте документы и заявление  в суд.

   Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.

5. Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
6. Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.

 Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.

Обратиться в суд может любая сторона — как покупатель, так и продавец.

Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда

После вашего обращения в судебную инстанцию, есть несколько вариантов, как могут дальше складываться дела:

1. Возбуждено уголовное дело правоохранительными органами. В суде вас обязательно должен представлять адвокат. Рассматривать дело будут с третьими лицами – участковыми или полицейскими, если возникнут вопросы.
2. Дело не носит характер уголовного, и его рассматривают без адвоката. При таком варианте вам не обязательно обращаться к адвокату. Достаточно предоставить исковое заявление и доказательства своим словам.

Позаботьтесь о свидетельских показаниях и доказательной базе. Помните, что ответчик тоже должен находиться на заседаниях, его слова и документы можно будет опротестовать.

По окончании судебного разбирательства вы получите решение/постановление суда. Оно может быть, как в вашу пользу, так и нет.

Если суд не удовлетворил ваши требования, и вы не согласны с принятым решением, то можете обратиться в вышестоящие органы.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/799-poryadok-priznaniya-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj-kto-i-kogda-mozhet-osporit-sdelku-s-nedvizhimostyu.html

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры?

Оспорить сделку купли-продажи квартиры может любой гражданин РФ в пределах установленных сроков давности и законных на то оснований.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

• 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
• 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
• 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
4. Лица младше 18 лет и  старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети.

Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия.

Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Как подтверждают недействительность купли-продажи квартиры

Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:

• В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
• Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
• Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
• Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
• Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.

Куда обращаться

Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.  

Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности.

В результате квартира вновь станет собственностью продавца.

До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

Что нужно указывать в исковом заявлении

Текст заявления лучше всего составить с помощью опытного юриста, чтобы избежать риска отклонения иска или решения в пользу ответчика. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Данные сторон, включая адреса проживания. Необходимо приложить копии паспортов обеих сторон.
2. Информация об объекте сделки, включая ее адрес, площадь, этаж, число комнат и другие данные.
3. Выписка из ЕГРП по состоянию на текущий момент (после регистрации договора купли-продажи).
4. Основания, руководствуясь которыми истец требует признания купли-продажи недействительной.
5. Данные всех тех лиц, которые могут подтвердить важные обстоятельства сделки (копии паспортов).

Самое главное – правильно сформулировать исковые требования. Чаще всего истцы желают вернуть все к исходному состоянию, то есть – квартиру ответчику, а деньги – истцу, но требования могут быть и другими.

В том случае, когда истец выигрывает дело, он вправе требовать возмещения ответчиком всех понесенных в ходе разбирательства расходов (в том числе оплату услуг юриста, госпошлину).

Копии всех упомянутых в иске документов обязательно прилагаются к нему.

Как происходит разбирательство

Обращаться в суд самостоятельно следует тогда, когда вы полностью уверены в своей правоте, имеете на руках все необходимые документы, убеждены, что сможете отстоять свои права в зале суда. В противном случае, переложить тяготы разбирательств лучше на плечи юриста.

Подготовка к процессу включает не только сбор документов, подтверждающих правоту истца. Необходимо подумать над встречными действиями ответчика и по возможности предусмотреть адекватный ответ.

Так, при несогласии ответчика с решением суда, принятым не в его пользу, он вправе обратиться в высшую инстанцию с апелляцией.

Пока не пройдет разбирательство в вышестоящем суде, сделка не будет расторгнута или признана недействительной.

Итогом рассмотрения всех обстоятельств дела станет решение, которое следует получить на руки в указанный срок. С этим документом необходимо обратиться в Регистрационную палату, чтобы внести соответствующие изменения в ЕГРП.

Если в решении суда содержится постановление о взыскании с ответчика каких-либо сумм в пользу истца, тогда помимо решения суда на руки получают исполнительный лист.

По этому листу деньги получает с ответчика истец самостоятельно, а в спорных ситуациях передает в Службу судебных приставов. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry

Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

• Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
• Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
• Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
• Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
• Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

• 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
• 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
• 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

 Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

• В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
• Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
• Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
• Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

• Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
• Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
• Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
• Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
• Просьбу об установлении недействительности сделки.
• Предложения по последствиям удовлетворения иска.

Последнее очень важно сформулировать грамотно.

Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kto-mozhet-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Сделка считается заключенной после совершения ряда действий сторонами, а именно:

1. Подписание составленного текста соглашения.
2. Произведение взаимных расчетов (обмен ключей на деньги).
3. Регистрации фактического перехода преференции собственности от одного участника к другому в реестре.

Если перерегистрация уже осуществлена, то вернуть все на прежние места получится исключительно в судебном порядке.

Однако с обращением в суд не стоит затягивать, поскольку для такого рода дел действует срок исковой давности.

Он варьируется при различных обстоятельствах:

• на протяжении 1 года можно обратиться с исковым заявлением для оспоримых сделок. То есть при проведении процедуры произошло правонарушение одного или нескольких положений гражданского законодательства. Отчет времени стартует с того момента, когда заявителю стало известно, что сделка может быть оспорена по тому или иному основанию.

  Причину оспаривания надлежит доказывать, опираясь на документы;

• в течение 3-х лет для ничтожных сделок. Признаются таковыми, если стороны совершили сделку лишь на бумаге.

  Например, если деньги не получались продавцом;

• 10-летний возможный период обращения установлен для третьих лиц ( третьему лицу ), которые не являлись участниками правоотношений сторон. Так, после смерти продавца родственники умершего обнаруживают недействительность проведенной сделки и обращаются за ее оспариванием.

Однако проставление подписи под документацией, говорящей о намерении и согласии с подписываемым текстом говорит не в пользу желающего расторгнуть договорные обязательства.

Для признания сделки недействительной должен присутствовать хотя бы один из нижеперечисленных факторов, зафиксированных в ГК РФ:

1. Согласно ст.168 кодекса, если сделка нарушает какой-либо из законов или преференции третьих лиц, то она признается ничтожной.

   Типичная ситуация – со стороны продавца не были учтены жилищные права несовершеннолетнего ребенка и не было получено разрешение на совершение процедуры от органов опеки.

2. Мнимая или притворная (ст.170).

   В первом случае ярким примером послужит осуществление реализации, если не получены деньги на самом деле. Второй случай более охарактеризует прикрытие дарения куплей-продажей за материнский капитал с целью его обналичивания.

   Так, семья, получившая сертификат вправе воспользоваться средствами на определенные цели, в том числе улучшение жилищных условий. Получив квартиру бесплатно за присмотр и уход престарелого человека, семейству потребовались финансы на ремонт в жилье.

   Поэтому была проведена притворная купля-продажа недвижимости.

3. Если у продавца имеется ограничение дееспособности или ее полное отсутствие. Совершенная сделка с таким индивидом признается сразу ничтожной (ст.171).
4. Несовершеннолетние лица вправе приобретать недвижимость и становиться ее собственниками. Однако отсутствие разрешительной подписи в тексте соглашения может стать поводом для судебного процесса(ст.172).
5. Подписанные под угрозой, шантажом, обманом или на кабальных условиях.

   Например, продажа дома по символической сумме. Часто прибегают к данному положению при обнаружении существенных недостатков в жилище, не обнаруженных ранее до подписания акта приема-передачи. Поскольку наличие заключения независимого эксперта сыграет неплохую роль в процессе.

6. Мошенничество продавца. Когда вводят в заблуждение о ценности жилплощади.

Всегда нужно помнить о преференциях заинтересованных лиц, которые должны одобрить совершение сделки.

К таким индивидам можно отнести:

• супруг (нельзя единолично, без одобрения супруга, продать квадратные метры, приобретенные в период брака и на общие средства);
• несовершеннолетних детей (без предоставления альтернативной жилплощади и разрешения опеки реализовать квартиру бесполезно).

В ходе судебного разбирательства придется свои слова подкреплять документальной доказательственной базой:

1. В случае нелегальной, противоречащей закону сделки, надлежит указать положение НПА, которое подверглось нарушению вследствие совершенных действий.
2. Недееспособность участника сделки или ее ограниченный характер доказывается наличием копии судебного решения, приложенного к исковому заявлению истца.
3. При опротестовании сделки, заключенной с не достигшим совершеннолетия лицом, в зал слушаний предоставляется паспорт последнего, а также соглашение, в котором нет подписи законных представителей ребенка.
4. Доказать отсутствие согласия супруга на реализацию жилища возможно при предоставлении и сравнении трех разных чисел – приобретения квартиры реализатором, вступления в союз и расторжения брачного союза.
5. Любые беседы предпочтительнее проводить под запись. Так как аудиозапись или видеосъемка служит реальным доказательством в суде.

Тонкости составления судебного обращения

Текст обращения в судебный орган рекомендуется составлять под чутким руководством высококвалифицированного специалиста.

Это делается с целью грамотного и содержательного наполнения, а также чтобы заявление было принято и не отклонено.

Более того, многие в таком сложном деле как спор о недвижимости стараются по доверенности передать защиту и представительство в зале прохождения процесса.

В обращение следует включить нижеследующие пункты:

1. Сведения об участниках, с указанием контактов и адресов проживания или регистрации. Нужно приложить дубликаты паспортов обеих сторон.
2. Данные о предмете сделки, адрес расположения, метраж как общий, так и жилой, номер этажа, количество комнат и иные сведения.

   Обязательно предоставить выписку из реестра о нынешнем состоянии.

3. По каким причинам заявитель считает, что заключенный договор не является действительным.
4. Информация о лицах, которые могут подтвердить правдивость вашей позиции и слов.

Ключевым моментом также выступают верно, сформулированные исковые требования. Как правило, истцы намерены осуществить возврат предыдущего состояния, то есть – жилище ответчику, а финансы – истцу.

Однако возможно и несколько расширить список требований, включив в него судебные затраты – оплату госпошлины, услуги представительства в суде, а также расходы на транспорт.  Дубликаты всей упомянутой документации прикладываются к заявлению в обязательном порядке.

Как происходит рассмотрение

Составлять обращение самостоятельно и в общем, представлять собственные интересы в зале судебного заседания реально при полной уверенности в правоте своей позиции и достаточности знаний и доказательственной базы для ее отстаивания. Если же дело обстоит иначе, то предпочтительнее обратиться к юристу за помощью.

Подготовительный этап состоит не только в сборе необходимой документации для аргументации позиции. Также следует обдумать заранее действия и поведение другой стороны, суметь подготовить адекватный ответ. Например, при несогласии проигрыша в процессе, ответчик вправе подать возражения на суд первой инстанции.  

ВНИМАНИЕ !!! Пока не будет завершено разбирательство в вышестоящих инстанциях, не произойдет и ликвидации сделки. Кстати, ее может и вовсе не последовать. Результатом процедуры считается вынесенное решение. По факту получения документа на руки, необходимо обратиться в реестр для внесения корректировок и поправок.

Если судебное заключение содержит информацию о взыскании неких средств с проигравшей стороны, то выдается исполнительный лист.  По нему производится оплата указанных расходов. Однако если обязательства не выполняются, то индивид вправе начать исполнительное производство в ФССП.  

Причины оспаривания договоров купли-продажи

Часто бывает, что при оформлении и передаче собственности ни у той, ни у другой стороны не возникло конфликтов и сделка прошла успешно. Однако впоследствии она может оказаться недействительной.

Действующее законодательство называет причины ничтожности:

• без одобрения уполномоченных органов или заинтересованных лиц (например, приобретенное в ипотеку жилье разрешено реализовать до истечения ликвидации займа только с согласия банковской организации);
• участии несовершеннолетнего индивида (отсутствие согласия опеки и родителей);
• один из участников недееспособен;
• подписано соглашение под давлением. Например, ввод в заблуждение. Бабушка выступает продавцом для пары, которые обещали ее содержать и ухаживать в обмен на жилье.

Не избежать судебного разбирательства при нарушении преференций несовершеннолетнего или появления нового наследника умершего, ранее не знавшего и по уважительным причинам пропустившего срок принятия наследственной массы. Не попасть в такие ситуации реально при внимательном и ответственном отношении.

Как расторгнуть договор купли продажи

Если заключенная договорённость была оформлена в нарушении закона, то участники возвращаются к изначальному состоянию.

Расторжение может произойти:

1. В зале суда.
2. Стороны договариваются по обоюдному согласию.

Алгоритм осуществления механизма прописан в главе 29 ГК РФ. Участвующие лица вправе настаивать на  возврате в прежнее состояние, а также возмещения понесенных расходов проигравшей стороной.

Таким образом, вопрос как оспорить договор купли-продажи квартиры вполне закономерный, если у сторон или заинтересованных лиц возникают сомнения. Однако при отсутствии реальных оснований и доказательств по ним сделать это будет практически невозможно. Проставление подписи участником говорит об осознанности его намерений.

ВНИМАНИЕ !!! Оспорить разрешено любой из сторон, как приобретателю, так и продавцу.

Первый в основном идет на такой шаг при выявленных позже недостатках в квадратных метрах. А последний по самым разным причинам и даже, не всегда продавец.

Например, судебная практика изобилует оспариванием сделок умерших лиц, когда выясняется, что родственники остаются ни с чем после смерти наследодателя. Частым явлением выступает обращение кредитора для доказывания факта квартиры как предмета залога.

Однако в этом случае возможен мирный исход событий, при договоре оплаты или доплаты со стороны приобретателя.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry