Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли
Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним, контролируются и регулируются опекунским ведомством.
Его законные представители без разрешения попечительских комиссий не вправе заключать договоры, подлежащие нотариальному заверению либо прохождению специальной регистрации. К таким документам относятся обмен, отчуждение или раздел собственности.
Также опекуны не могут выдавать письменные обязательства, отказываться от принадлежащих детям прав на имущество, заключать иные контракты.
Порядок оформления спорной квартиры
Прежде чем продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, родители (опекуны) обязаны предоставить ему иной вид жилья. Требования выдвигаются следующие:
- Часть принадлежащего ему имущества в квартире должна быть не меньше предыдущей.
- Здание готово к заселению.
- Создание не худших, чем по старому месту проживания, условий.
Если требования соблюдены, органы опеки разрешат провести сделку.
Законом предусмотрены отдельные пункты в отношении договоров аренды, собственники которых — малолетние дети или несовершеннолетние лица. Согласно Семейному кодексу (ст.
178), полученная от сдачи имущества прибыль направляется на содержание ребенка или необходимые траты семьи. До достижения собственником четырнадцатилетнего возраста доходом распоряжаются родители (попечители).
После наступления возрастного ценза подросток вправе самостоятельно решать, куда пойдут вырученные средства.
Право на часть жилого помещения по наследству
Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.
Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления.
Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления. Если лицо младше 14 лет, отказ подают родители (попечители).
Если больше – наследник вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с процедурой принятия наследства.
Порядок вступления отличается для детей разного возраста. По нормам Семейного кодекса, лица до 14 лет считаются малолетними и вправе участвовать в малозначимых бытовых сделках. Деталями покупки (отчуждения) жилплощади занимаются взрослые собственники.
Рекомендация: Обращаясь в попечительский совет за разрешением, приводите аргументы разного характера: не устраивает экологическая обстановка, хотите переехать поближе к родственникам, наступила потребность в изменении учебного заведения, наличие лучших условий и инфраструктуры по будущему месту жительства.
Что нужно для процедуры обращения в попечительский орган
Перед запросом в опекунское ведомство необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных на жилплощади лицах. Следующий шаг – подача прошения на продажу спорной недвижимости. При этом присутствуют все участники процедуры.
Чтобы продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети, необходимо подать заявление и предоставить на рассмотрение комиссии оригиналы и копии следующих документов:
- Гражданские паспорта участников.
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Документы, устанавливающие права субъектов на продаваемое и покупаемое взамен имущество.
- Свидетельство о браке. Матерям-одиночкам – справка из РАГСа.
- Технические паспорта помещений.
- Выписка по форме №3 из ЖЕКа.
- Справка из БТИ.
- Заявление малолетнего гражданина (старше 10 лет).
- Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.
Попечительскому совету могут потребоваться иные справки и выписки:
- Характеристика на детей из школы (детсада).
- При выезде на ПМЖ в другое государство – справка из управления по делам гражданства и иммиграции.
- Справка с места работы родителей (опекунов, усыновителей).
Совет! В отдельных субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и городах требования разнятся. Прежде выясните в районном отделе ООП, какие выписки и справки понадобятся лично вам, ведь от решения опекунского совета зависит оформление сделки.
На рассмотрение вопроса отводится 14 дней. По факту обращения ведомство проводит проверку и убеждается в полном соблюдении интересов детей.
Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-prodat-kvartiru-s-nesoversennoletnim-sobstvennikom-doli.html
Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в [year]
Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.
По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения.
Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.
Важный нюанс
Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.
Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:
- заключения брака;
- эмансипации по суду.
Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.
Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.
Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:
- запрос разрешения у опеки;
- визит к нотариусу за удостоверением сделки.
Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.
Порядок получения согласия опеки
Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:
- заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
- готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
- 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
- продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.
При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:
- супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
- мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
- супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.
Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.
Какие документы принести в орган опеки
Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:
- Паспорта граждан, которые подают заявление.
- От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
- Свидетельства на рождение детей.
- Подтверждение регистрации брака или развода.
- Бумаги на продаваемое жилье.
- Бумаги на покупаемое жилье.
На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:
- подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
- доказательства технического состояния – планы, паспорта;
- основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
- справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
- подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:
- предварительный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- технические разрешения и справки.
Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.
Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.
В каких случаях можно получить отказ
Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:
- жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
- новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
- сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
- новая жилплощадь покупается через рассрочку;
- новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
- районе лишен инфраструктуры;
- продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.
Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.
Как оспорить решение органов опеки
Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.
Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.
Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.
Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.
Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже
Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:
- Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
- Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
- Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.
Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.
Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий
Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:
- Родители получают разрешение ООП на продажу.
- Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
- Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
- По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
- Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.
Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.
Составление договора купли-продажи
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.
Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.
Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.
Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:
- текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
- перечень документов для подготовки текста;
- какие документы нужно взять на прием;
- сколько стоит удостоверение.
Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.
Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.
Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.
Регистрация сделки и перечень документов
Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.
Для регистрации понадобятся:
- Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
- Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
- Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
- Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
- Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о прописанных.
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.
Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.
Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.
Расчет за квартиру и передача
Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:
- предоплата по предварительному договору;
- оплата в день заключения договора;
- оплата с отсрочкой или в рассрочку.
Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.
Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.
Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.
Образцы и бланки
Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:
- заявление для опеки;
- договор купли-продажи.
Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2019. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2020 году.
Заключение
Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.
Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.
Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка [year]
Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется.
Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.
Дело в том, что родители и государственные чиновники, уполномоченные защищать права несовершеннолетних, нередко имеют разные представления о том, что такое улучшение жилищных условий ребенка и соблюдение его прав.
В настоящей статье мы рассмотрим, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году, что нужно для этого сделать и при каких условиях органы опеки одобрят сделку.
сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли.
Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам.
Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника.
Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.
Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК.
В числе важнейших условий продажи доли имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.
При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество. Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.
Как продать долю, если остальные собственники против этого
Если отношения таковы, что шансов договориться нет, а письменный отказ никто предоставлять не собирается, нужно составить письмо, в котором предлагается сделка и обозначены все условия, включая стоимость и местонахождение недвижимого имущества.
Документ необходимо отправить ценным письмом (на адрес каждого совладельца квартиры) и подождать тридцать дней, если за этот период ответа не последует, собственник имеет полное право на продажу своей части.
Уведомление об отправке письма и будет служитель доказательством того, что собственник сделал положенное предложение, если недовольные совладельцы решат обратиться в суд.
Однако при продаже доли лицам, которые не являются совладельцами, необходимо предлагать точно такие же условия, которые были предложены совладельцам. В случае изменения условий надо снова уведомлять всех владельцев, поскольку игнорирование этого правила может повлечь за собой судебные тяжбы и в итоге признание договора недействительным.
Ситуации, когда другой собственник категорически против продажи одной из долей, не так уж редки. Однако во многих случаях права на реализацию своей доли в судебном порядке отстоять удается.
Продажа доли ребенка: ограничительные нормы от органов опеки
Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, имеющий в этой недвижимости свою долю, которую надо продать, возникает еще больше ограничений.
Взрослый человек сам решает, как он будет жить после продажи жилья, а вот ребенок, с точки зрения закона, не может остаться без крыши над головой даже документально.
Это означает, что продать долю недвижимости ребенка можно только при условии, что он зарегистрирован и проживает по другому адресу, то есть продаваемая доля не является единственным жильем.
Продать долю ребенка можно также, если есть гарантия того, что он получит на свое имя другую недвижимость (или равноценную сумму денежных средств), а значит, его право на жилье будет соблюдено.
Продажа имущества ребенка должна быть подтверждена согласием родителей (или опекунов).
Однако, в любом случае, без разрешения служб опеки не обойтись, поэтому начинать процедуру нужно с обращения в местный попечительский орган с соответствующим ходатайством.
Стоит отметить, что перевод денег на счет ребенка – это крайняя мера, и органы опеки не всегда соглашаются с таким вариантом.
Необходимые документы и базовое правило
Обращаясь в органы опеки за одобрением сделки, нужно обязательно взять с собой свидетельство о рождении несовершеннолетнего, документы, удостоверяющие личность родителей или опекунов, свидетельства о праве собственности на продаваемое жилье, а также документы на квартиру. Кроме того, понадобятся данные о специальном счете, открытом на имя ребенка, и чеки, подтверждающие поступление средств на этот счет. Счет должен быть оформлен таким образом, что доступ к деньгам может иметь только сам ребенок после достижения совершеннолетия.
Есть важное правило: если продается приватизированная квартира с долей ребенка, на новой жилой площади ему должна быть выделена не меньшая доля. Бывает, что квартира продается не для того, чтобы покупать новое жилье.
В этом случае ребенок должен быть обеспечен долей в другой недвижимости или адекватной денежной суммой на персональном счете. Только при соблюдении этих требований органы опеки имеют право дать разрешение на сделку.
Задача государственных инстанций – добиться соблюдение интересов несовершеннолетних и не допустить того, чтобы они лишились единственной недвижимости, либо условия их жизни в результате сделки ухудшились.
Согласование сделки с органами опеки
Продать квартиру с долей несовершеннолетнего без участия служб опеки – значит, совершить незаконную сделку, которая очень легко аннулируется в судебном порядке. Лучшим способом достичь желаемого является предварительная консультация в органах опеки еще на этапе намерения о продаже жилья с долей несовершеннолетнего.
Важно понять, в каком случае можно будет получить разрешение органов опеки без проблем. Наиболее часто совершаемая ошибка – решение о продаже квартиры с долей ребенка с тем, чтобы затем купить комнату на его имя.
Если речь идет о единственном жилище, органы опеки ни за что не одобрят такую сделку, поскольку несовершеннолетний не может проживать в одиночестве, а если разделить комнату на двоих даже с одним из родителей, на ребенка точно не хватит положенных квадратных метров.
В любом случае, непростые вопросы могут решаться индивидуально с учетом текущих потребностей ребенка и финансовых перспектив родителей.
Наиболее распространенные причины отказа в одобрении
Если служба опеки категорически отказывается дать разрешение на продажу доли ребенка, сделка, даже если она состоится, однозначно будет незаконной. Родителям, которые планируют подобные сделки, стоит знать о наиболее распространенных случаях отказа:
- Во-первых, орган опеки не одобрит ситуацию, когда прежнее жилье продается полностью, а новое приобретается в рассрочку, и доля ребенка в нем пока не может быть выделена. Бывает, что родители решают продать жилье с детской долей для первоначального взноса на покупку жилья в строящемся доме с помощью ипотеки. Если на персональном счете ребенка нет суммы, равной стоимости его доли, для органа опеки эта ситуация является лишением ребенка жилья, хоть и временным.
- Во-вторых, даже если новое жилье будет по площади больше старого, и по площади доля ребенка увеличится, орган опеки ответит отказом, если в приобретаемой недвижимости меньше удобств, чем в прежней (например, большой частный дом без водопровода и канализации). То же касается ситуации, если имеющаяся социальная инфраструктура не подходит для полноценного развития ребенка, например, нет школы, детского сада или детской поликлиники.
Иными словами, уровень жизни несовершеннолетнего после продажи квартиры с его долей можно только улучшить, менять условия проживания ребенка в худшую сторону недопустимо.
Решение органов опеки можно обжаловать в суде
Если имеется стойкое убеждение в неправомерности отказа, можно обжаловать действия органов опеки в суде, обязательно заручившись адвокатской поддержкой, поскольку такие тяжбы не относятся к числу простых и однозначных.
Кроме пакета документов, в качестве доказательств улучшения жизни ребенка сначала в попечительских инстанциях, а затем, при необходимости, в судебных органах, можно использовать следующие аргументы (конечно, если они обоснованы):
• улучшение экологической обстановки или климатических условий;
• получение родителями более высокооплачиваемой работы и повышение уровня жизни всей семьи;
• документально подтвержденные перспективы развития инфраструктуры в ближайшее время.
Органы опеки имеют на рассмотрение определенный законодательством срок — две недели с момента получения от родителей заявления, сопровождаемое полным пакетом документов.
В разрешении, которое выдается на руки, непременно должен указываться полный адрес, по которому располагается прежнее жилье, и адрес новой квартиры или другие основания для положительного решения. Этот документ послужит также основанием для снятия несовершеннолетнего с регистрационного учета.
Нотариальное заверение: обязательное условие
Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.
Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд.
Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти. Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу).
После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства. По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
Реализация недвижимости связана рядом сложностей. Гражданину предстоит соблюсти целый перечень юридических аспектов. Если одним из владельцев помещения является несовершеннолетний ребенок, это существенно усложняет манипуляцию.
Представители опеки строго следят за тем, чтобы права детей не нарушались.
Потому, решив реализовать недвижимость, человек должен заранее разобраться, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка по правилам 2019 года.
Выполнить действие вполне реально. Однако нужно быть готовым к тому, что им придется получить разрешение в уполномоченном органе. Чтобы представитель опеки согласился его предоставить, необходимо соблюсти целый перечень особенностей.
В частности, жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Однако в ряде случаев от правила можно отступиться.
О том, как выполняется продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, которая принадлежит ребенку, о процессе оформления пакета документации, а также о порядке действий, которые придется совершить, чтобы получить соответствующее разрешение, поговорим далее.
В каких случаях удастся осуществить?
Выясняя, можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, гражданин должен будет получить разрешение попечительского совета. Именно он принимает решение о проведении сделок, в которых участвует несовершеннолетний.
Рассчитывать на положительное решение стоит только в том случае, если ребенку будет выделена доля в новом помещении. Единый размер не должен быть меньше площади, которая принадлежала несовершеннолетнему гражданину ранее.
Если сделка была совершена без получения разрешения уполномоченного органа, она будет аннулирована.
Действие осуществляется на основании соответствующего решения суда. Все лица, нарушившие закон, будут наказаны. Если родители не хотят покупать жилье на вырученные от продажи средства, они должны предоставить ребенку долю в любой другой квартире.
Это может быть помещение, принадлежащее бабушке или дедушке. Если планируется покупка другого жилья, родители имеют право реализовать текущую недвижимость и незамедлительно оформить на ребенка долю в другой квартире.
Если по каким-либо причинам предоставить несовершеннолетним жилье невозможно, осуществить сделку не удастся.
Как выделить долю после продажи правильно?
Если планируется продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка, перед непосредственной реализацией жилья можно обратиться в органы опеки, предоставив бумаги на квартиру. В процессе можно поинтересоваться, на какой вид жилья они согласятся предоставить разрешение.
Пример разрешения от органов опеки:
На практике известны случаи, когда родители приобретали недорогую комнату и полностью оформляли ее на ребенка. Однако органы опеки в последующем отказались предоставлять разрешение на реализацию недвижимости. Дело в том, что ребенок не может жить один. С ним должна проживать хотя бы мать. На двоих площади комнаты будет недостаточно.
Если размер старой доли в квартире составляет 1/3 от общей площади, в новой квартире ребенок должен получить в собственность аналогичное количество имущества. Уменьшать его размер нельзя.
Список документов для предоставления в органы опеки:
Документ | Примечание |
Заявление с просьбой о получении разрешения на продажу | Подписывается обоими родителями или опекунами. Помимо этого, документ должен содержать объективные причины необходимости продажи, а также обязательство о предоставлении иного жилья и выделение в нем доли ребенку |
Согласие несовершеннолетнего собственника | Оформляется в письменном виде. Условие: достижение ребенком возраста 14 лет |
Свидетельство о рождении ребенка | Предоставляется оригинал документа |
Выписка из домовой книги | |
Договор, на основании которого имущество было приобретено | Договор дарения, купли-продажи и т. д. |
Свидетельство о праве собственности | Выписка из Росреестра |
Экспликация | Кадастровый паспорт |
Справка о стоимости жилья | Выдается в БТИ |
Справка об отсутствии задолженности | Выдается в налоговой |
Чтобы заключить сделку и продать квартиру, в которой имеется доля, принадлежащая ребенку, необходимо получить разрешение у нотариуса. Похожие документы потребуется получить в попечительском совете.
Чтобы бумагу предоставили, родители должны лично присутствовать во время процедуры рассмотрения заявки.
Если кто-то из них не может прийти из-за расторжения брака или принципиально не хочет давать согласие на заключение сделки, принятие решения будет осуществляться в судебном порядке.
Образец договора купли-продажи (ребенок-собственник):
Образец договора купли-продажи (ребенок не собственник):
Список документов для выписки ребенка (не собственника) из отчуждаемой квартиры:
Документ | Примечание |
Паспорт | Одного из родителей |
Свидетельство о рождении | Допустимо предоставление паспорта ребенка (с 14 лет) |
Технический паспорт на новую квартиру | Жилье, где будет прописан ребенок |
Заявление | Заполняется в паспортном столе |
Лист убытия |
Чтобы решить проблему, потребуется предоставить один из следующих документов:
- подтверждение, что отсутствующие отец или мать лишены прав на ребенка;
- письменное согласие на выполнение процедуры продажи;
- постановление суда, подтверждающее, что отсутствующий отец пропал без вести.
Если один из законных представителей не может лично присутствовать из-за того, что находится в другой стране или городе, к списку документов нужно приложить письменное согласие. Оно заверяется нотариально.
Заверить документ может и консульство РФ в государстве, где находится законный представитель несовершеннолетнего. Если один из родителей скончался, в список документов потребуется включить свидетельство о смерти.
Список необходимых для заключения сделки документов может различаться в зависимости от региона, в котором осуществляется обращение.
Потому эксперты советуют предварительно посетить уполномоченный орган и заранее выяснить список бумаг, который потребуется предоставить.
Обычно решение о продаже доли принимается на основании следующих документов:
- свидетельство о рождении ребенка или паспорт, если он уже достиг 14 лет;
- документы на квартиру;
- свидетельство о браке или его расторжении, если родители малолетнего гражданина узаконили отношения;
- бумаги, на основании которых произошло выделение доли ребенку после продажи квартиры;
- выписка с лицевого счета продаваемого и покупаемого жилья;
- выписка из домовой книги каждого из объектов;
- квитанция, подтверждающая внесение госпошлины;
- заверенное нотариально разрешение от законных представителей ребенка на реализацию недвижимости;
- лицензия на продажу дома или квартиры, выданная нотариусом.
Получив документацию, попечительский совет проведет оценку условий проживания ребенка. Уведомление в органы опеки в 2019 году должно быть отправлено в письменном виде.
Родителям предстоит составить заявление. Оно оформляется в присутствии инспектора УЗСН. В документе указывается, что родители и опекуны обязаны соблюдать права несовершеннолетнего гражданина. Затем инспектор в соответствии с установленным порядком заверяет заявление.
Если ребенку уже исполнилось 14 лет, прийти в органы опеки лучше вместе с ним. Дополнительно рекомендуется попросить посетить государственный орган и владельца покупаемого жилья. Органы опеки возьмут письменное согласие на передачу помещения несовершеннолетнему.
Гражданин, который уже достиг 14 лет, может самостоятельно принимать участие в сделке с письменного разрешения родителей.
Когда могут отказать в продаже доли?
В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.
Отрицательный ответ может быть дан, если:
- недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
- покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
- в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
- инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
- приобретаемое жилье не достроено;
- заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.
В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.
В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли.
Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет.
Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания
Если разрешение на продажу удалось получить
Органы опеки предоставляют соответствующее постановление в течение двух недель с момента подачи заявления.
В документе будет указан адрес квартиры, которую разрешается продать, а также информация о покупаемом помещении.
Затем будет осуществлено снятие законных представителей ребенка с регистрации. В связи с осуществлением действия будет выписан и ребенок.
Даже если несовершеннолетний гражданин не имеет доли в помещении, его нельзя выписать без получения согласия попечительского совета. Если подобные действия были осуществлены, любой суд признает выполнение процесса недействительным.
Затем заключается сделка и оформляется договор купли-продажи. Действие происходит в присутствии нотариуса. Когда манипуляция завершена, выполняется регистрация прав собственности всех участников процедуры.
Реализация недвижимости выполняется одновременно с покупкой новой жилплощади. После того, как право собственности приведет к новому владельцу, ребенка необходимо прописать в купленной квартире. Затем копии договоров предоставляются в органы опеки и попечительства.
Участники сделки должны подтвердить, что ребенок получил равноценную долю в новом помещении.
Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka/