Что значит лот при продаже квартиры?

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как… Финансы

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области.

В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.

Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Хотелось купить квартиру на первичном рынке.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить.

Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.

Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт.

Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта.

Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей. 

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.

Тогда где о них узнавать?

В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы. 

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Как найти эти площадки?

Самые распространенные — это Российский аукционный дом, Единая торговая электронная площадка, МосТендерГрупп, Система электронных торгов имуществом, Межрегиональная электронная торговая система, Utender.ruUtender.ru, B2B-центр, «Аукционы Сибири», Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online.

Какие есть подводные камни?

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная  проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

То есть не все делают это самостоятельно?

Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался.

Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно.

Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «ДельтаКредит» — около 3 месяцев), но и саму квартиру. 

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка.

Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн.

То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость»: «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики.

Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях.

С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Источник: https://www.DeltaCredit.ru/blog/nedvizhimost/vopros-otvet-kak-kupit-kvartiru-na-auktsione/

Аукционная продажа квартир: за и против

Аукционная продажа квартир – не редкость на рынке недвижимости. На западе методом продажи с аукциона уже давно пользуются ведущие риэлторы.

Собственником объекта, выставленного на торги, становится участник, предложивший наибольшую сумму.

Главной особенностью торгов является точно установленная дата сделки, а именно фиксированная передача права собственности на объект.

Разработанный в Америке аукционный метод продаж квартир на просторах России пока не набрал большой популярности. Суть метода заключается в том, что покупатели привлекаются заниженной ценой на объект недвижимости. В процессе аукциона сумма продающейся квартиры может превысить даже самую высокую свою стоимость.

Как стать участником аукциона? Для этого нужно подать заявку на участие, внести задаток, пройти аккредитацию на торговой площадке и получить цифровую электронную подпись.

Участник, который предложит наиболее высокую сумму за лот, станет владельцем квартиры уже в течение 10 дней с момента проведения аукциона.

Предварительная запись на аукцион обычно осуществляется примерно за 10 дней до даты проведения торгов.

Риэлторы, имеющие большой опыт работы на рынке недвижимости, до сих пор не пришли к единому выводу относительно аукционной продажи квартир. За и против этого метода постоянно рассматриваются участниками, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.

Первым застройщиком, который будет использовать аукционный метод продаж домов, будет девелопер загородной недвижимости.

Рассмотрим сначала плюсы данного вида торгов.

Преимущества аукциона

Сторонники продажи недвижимости с аукциона утверждают, что это самый быстрый способ продать жилье.

Действительно, те, кто хоть раз выставлял свою квартиру на продажу, знают, как сложно найти покупателя, несмотря на большой спрос на недвижимость.

Поэтому такой вид продаж выгоден тем людям, которые стремятся быстрее продать право собственности на жилье.

Это законный метод продажи, и если участники торгов придерживаются определенных правил, аукцион одобряется государственными структурами. Квартиру можно приобрести по выгодной цене, при условии, что претендентов на нее будет немного. Поэтому реклама аукционов обычно проходит скрыто и только избранные покупатели попадают на совершение сделки.

На аукционе покупатель видит, что на квартиру, которую он намеревается купить, существует спрос. Если агент по продажам может убеждать покупателя, что на то или иное жилье стоит очередь и нужно срочно приобретать его, то на аукционе клиент своими глазами оценивает правдивость этих высказываний.

Отдельной категорией недвижимости, которую выгодно приобретать именно на аукционе являются залоговые квартиры, выставленные на продажу банками. В отличие от квартир в новых домах и «вторичной» недвижимости, залоговые квартиры можно купить с хорошим дисконтом, сэкономив при этом средства.

Риски покупки квартиры на аукционе

Основным риском покупки квартиры «с молотка» является приобретение жилья по цене, гораздо выше рыночной, которая установилась в результате торгов.

Однако если покупатель предварительно хорошо изучил рынок недвижимости, он вполне способен сориентироваться в ценах и не допустить невыгодную покупку.

Обычно агенты по недвижимости получают процент от продажи квартиры с аукциона, поэтому если покупателю рекомендует такой вид покупки именно риэлтор, стоит быть осторожнее.

Необходимо уделить внимание и эмоциональной составляющей аукциона. Опытные ведущие торгов умело играют на азартности присутствующих, заставляя их совершать необдуманные покупки. Однако покупатель может отказаться от сделки и это не повлечет за собой штрафных санкций по причине неофициальности мероприятия.

Часто идя на аукцион, покупатель уже настроен на приобретение определенной квартиры и подсознательно считает себя ее хозяином. Поэтому в процессе торгов ему сложно остановиться и не превысить лимит средств, который у него имеется.

Таким образом, аукционная продажа квартир, за и против которой рассмотрены выше, занимает соответствующее место на рынке недвижимости. При хорошем знании рынка можно совершить удачную сделку, приобретя квартиру ниже рыночной стоимости.

Нынешние реалии от эксперта

На данный момент на рынке недвижимости наблюдается некая тенденция, она длится уже несколько лет. Команда риэлторов, продающих квартиры методом аукциона, усиленно доказывают перспективность данного метода. Они устраивают митинги, обсуждения и всячески пытаются доказать, что рынок недвижимости будет развиваться в сторону аукциона.

На прошлой неделе аукционщики пытались «наехать» на Циан, мол они блокируют их объявления. А они такие хорошие, продают качественные квартиры ниже рынка. На самом деле потенциальный покупатель даже не догадывается, что участвует в аукционе.

Он думает, что дешево покупает квартиру, а на деле потом звонит риэлтор и сообщает, что появился новый покупатель, который готов предложить за квартиру чуть выше. Будете ли вы поднимать цену покупки квартиры. И потенциальный покупатель, сам того не замечая, вовлекается в аукцион. В итоге появляется много негатива, связанного с аукционом.

Я считаю, что единственный вариант, при котором аукционная система будет развиваться, это если покупатель будет заранее знать, что он участвует в аукционе.

Для этого все площадки и доски, которым интересно это направление, должны создать дополнительный раздел для аукциона. Туда будут ходить только те, кто намеренно хочет участвовать в подобном аукционе. Сама идея аукциона очень интересна, но пока остается сырой. Думаю, в 2016 году все изменится.

Алексей Мартынов, руководитель департамента развития компании XelaGroup.ru.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2038294-2015-12-30-auktsionnaya-prodazha-kvartir-za-i-protiv/

Стоит ли покупать квартиру на аукционе

Возможно для кого-то архаичное слово «аукцион» ассоциируется только с позапрошлым веком, запахом нафталина или с ярким эпизодом из кинофильма «12 стульев». Но аукционы и сегодня существуют рядом с нами, больше того — они успешно работают.

Публичная продажа по установленным правилам антиквариата, автомобилей, различных вещей популярна в России. Активно функционируют и аукционы по продаже недвижимости.

Каждый совершеннолетний гражданин России имеет право и возможность приобрести квартиру на аукционе, при этом сделка может быть весьма удачной.

Особенности аукционных продаж

Организаторами аукционов становятся крупные торговые компании, ассоциации продавцов, брокерские аукционные фирмы, но чаще всего торги организуют банки и государственные структуры, например Федеральная служба судебных приставов.

Каждые публичные торги проводятся в индивидуальном порядке по строго определенным правилам, например торги, которые объявляют судебные приставы, регламентируются законодательством.

Технология аукционной торговли

Различается два типа аукционов по способу установления цены:

1. С повышением цены (английский тип). Победителем в таком аукционе считается лицо, предложившее максимальную цену.
2. С понижением цены (голландский тип). Побеждает тот, кто первым согласится заплатить озвученную сумму.

Оба варианта применяются на аукционах по продаже квартир. Существует еще один вид – интернет-аукцион (скандинавский тип). Он работает на повышение цены и выигрывает тот участник, который сделал последнюю ставку к моменту окончания торгов. В таких мероприятиях возможность сделать ставку обычно платная.

Аукционы бывают открытого и закрытого типа. При проведении открытых торгов все видят ставки оппонентов. При закрытом аукционе ставки подаются аукционисту (организатору аукциона) в конвертах, публичной их огласки не происходит. В свое время по такому типу проводились приватизационные аукционы в России.

Аукционный метод продажи недвижимости или как его еще называют «метод быстрых продаж» был разработан американцем Биллом Эфросом. В Америке этот способ работает отлично, играя на склонности к азарту многих жителей страны.

Объект недвижимости выставляется на аукцион по заниженной цене, что привлекает внимание потенциальных покупателей. В результате умело проводимых торгов цена на него быстро поднимается, заинтересованные в покупке лица активно увеличивают цену.

Покупателем становится тот, кто смог переиграть остальных и заплатить самую высокую цену. В России у населения более практичный менталитет и подобный метод не пользуется большой популярностью.

Среди риэлторов есть сторонники и противники аукционного метода торговли недвижимостью. По неофициальным данным подобным способом продается менее 1% всех реализуемых квартир.

Какие квартиры попадают на аукционы

К сожалению, в последние годы возросло количество людей не способных обслуживать банковские займы, кредиты, ипотеку. Рассчитываться с кредиторами приходится и лицам, в отношении которых проводилась процедура банкротства. В связи с этим участились случаи продажи квартир через аукцион.

Теоретически квартиру на аукционе можно приобрести по цене вполовину меньше рыночной.

Возможен вариант, когда на рынке произошло повышение цен на недвижимость, а на площадке аукциона цены остались прежними.

При аукционных торгах разрешается привлечение ипотечных кредитов, материнского капитала. Условия оформления договора покупки жилья могут быть весьма привлекательными.

Чаще на аукционы попадают квартиры вторичного рынка жилья, но бывают случаи, когда выставляют на торги и новенькие квартиры новостроек. Особенной удачей считается, если дом уже сдан строителями и зарегистрирован в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Организация и проведение аукционов

Информация о предстоящем аукционе размещается в средствах массовой информации местного значения, если требуется – и федерального.

Первым шагом торгов становится определение рыночной стоимости выставляемого на продажу жилья. Затем назначается время проведения торгов, где имущество должно быть реализовано. Помимо традиционных открытых торгов с участием аукциониста, ударяющего деревянным молотком и объявляющего: «Продано!», есть торги электронные.

Надо сказать, «львиная доля» аукционов по продаже и выгодной покупке недвижимости проводится именно на электронных торговых площадках, так называемых порталах ЭТП. Поэтому стоит остановиться подробнее на этом способе проведения аукционов.

Электронные торговые площадки

Для участия в электронных торгах необходимо иметь личную электронную подпись варианта КЭП. КЭП (квалифицированная электронная подпись) – это усиленный вариант ЭЦП (электронной цифровой подписи). Оформляется в организациях, уполномоченных в ее выдаче в соответствии с законом РФ «Об электронной подписи».

Срок действия КЭП – один год, стоимость от 2000 до 4000 рублей. Получить ее можно как для участия в торгах на одной аукционной площадке, так и нескольких.

Получив электронную подпись, можно регистрироваться на ресурсе, который планирует проведение торгов. После регистрации каждому участнику предоставляется право пользования личным кабинетом на данной электронной площадке. Заявка на участие в торгах подается из ЛК.

На расчетный счет организатора аукциона участником переводится задаток, как правило, он составляет не более 20% от рыночной стоимости объекта, выставляемого на продажу.

Победителю торгов эта сумма не возвращается, а идет в счет оплаты приобретенной квартиры. Остальная сумма должна быть незамедлительно перечислена продавцу, после чего оформляется договор купли-продажи.

Менее удачливые участники могут вернуть задаток или использовать его в следующих торгах.

Этапы аукциона

Аукционы по продаже недвижимости проводятся поэтапно. Обычно первый и второй этапы предполагают повышение цен. Причем стартовая цена устанавливается немного ниже рыночной, на первом этапе процентов на 10%, а шаг аукциона в 5-10% от цены лота. Желающих купить квартиру на таких условиях обычно не находится.

На втором этапе цену на продаваемую недвижимость снижают на 30%, но принцип не меняется и шаг торгов остается прежним. При таком раскладе можно извлечь выгоду из покупки, но это весьма сомнительно.

Самым интересным и результативным считается третий этап – включается принцип понижения цены. Устанавливается определенная цена квартиры, шаг аукциона (обычно те же 5-10%) и срок проведения, например месяц.

Снижение цены происходит до тех пор, пока кто-то из участников торгов не изъявит желание купить ее за такую сумму. Снижение может происходить многократно и достичь заявленного уровня («цены отсечения»). Далее цена уже не опускается.

Таким образом, квартиру можно приобрести в 2-3 раза ниже рыночной стоимости.

Но еще нужно знать, как купить квартиру на аукционе и не попасть в сложную ситуацию.

Как избежать неприятных сюрпризов

Опытные профессионалы, коими являются организаторы аукционов, не в состоянии оградить участников торгов от проблем, с которыми они могут столкнуться после покупки недвижимости. Продаваемая квартира может иметь обременения, которые не станут помехой для ее реализации. Самыми распространенными являются:

• неоплаченные долги за коммунальные услуги. Сумма долга может достигать гигантских сумм, буквально сотен тысяч рублей. Чтобы ликвидировать эту проблему придется пройти много инстанций, в том числе суд;
• отказ от выселения проживающих в квартире жильцов. Процедура выселения может быть очень долгой и сложной, а если в ней прописаны несовершеннолетние дети, инвалиды или она является единственным жильем – практически невозможной.

В этом случае опытные юристы советуют подавать в суд на нежелающих покидать уже чужую квартиру ушлых жильцов виндикационный иск, т.е.

иск собственника об изъятии его собственности из чужого пользования. При таком раскладе незаконному владельцу по решению суда дается пять дней на выселение.

В противном случае применяется силовой вариант принудительного законного выселения.

Во избежание щекотливых ситуаций и финансовых убытков перед покупкой квартиры на аукционе ее нужно всесторонне и очень внимательно изучить. Если у вас есть такая возможность и много свободного времени, сделать это реально. Но лучше обратиться к профессионалу.

Оплата его услуг многократно окупиться выгодно проведенной сделкой, а вы избавите себя от обременений проблемной квартиры, проверки ее юридической чистоты, возможных махинаций организаторов торгов, углубления в тонкости аукционной торговли.

Определить точно рыночную и ликвидную стоимость квартиры неспециалисту тоже непросто.

Не менее 80% квартир на аукционах приобретается риэлторами для дальнейшей перепродажи. Но почему бы не поучаствовать в аукционе самому? Велика вероятность, что Фортуна окажется на вашей стороне.

Источник: https://gsn-moscow.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-na-auktsione

Что такое

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры — единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть «верхний покупатель» с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

«Нижние продавцы» только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

«Средние» одновременно и продают, и покупают с вариантами:- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;- высвобождением денег или

— уложиться в деньги от продажи.

Сделки-«паровозы» являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Мне известно о сделке-«паровозе», в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые «пользователи»)

Пользователи — лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

• Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
• Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
• Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
• Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

• Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
• Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
• или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
• Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
• Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
• Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
• Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
• Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Оценка рисков по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки.

Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность.

Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

ПокупкаПродажаСтоимость услугКонтакты

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Что значит свободная продажа квартиры, ее плюсы и минусы

Нередко в объявлениях можно встретить указание на свободную продажу. Этот специфический термин встречается довольно часто, но что значит свободная продажа квартиры? Разберемся в юридических тонкостях рынка недвижимости в статье.

Свободная продажа квартиры – что это?

Словосочетание «свободная продажа» повсеместно встречается в объявлениях о продаже жилья. Однако не все знают, что это значит. Наиболее часто под свободной или чистой продажей подразумевается совсем не тот смысл. Например:

1. Продажа без посредничества.
2. Сделка без выплаты комиссионных.
3. Продажа в соответствии с законодательными нормами (к слову, все сделки происходят с соблюдением требований закона).
4. Объект недвижимости, который еще никогда не был предметом сделки.

В действительности, свободная продажа – это отсутствие цепочки сделок. То есть продавец хочет просто получить деньги за товар. Он не планирует приобретать другое жилье взамен квартиры, которая выставленная на реализацию. Соответственно, потенциальному покупателю не придется ждать момента, когда продавец найдет альтернативное жилье и выселится.

То есть, под свободной продажей квартиры следует понимать, что:

• продавец имеет все необходимые документы для совершения сделки;
• жилплощадь физически свободна – там никто не прописан и не проживает;
• продавец не будет на вырученные деньги подбирать альтернативное жилье, так место проживания у него и членов его семьи другое;
• купля-продажа может быть осуществлена в тот же день, когда покупатель даст согласие на приобретение.

Проще говоря, эта квартира не нужна собственнику. Он ею не пользуется, там никто не проживает. Возможно, он продает все имущество по причине отъезда на ПМЖ за границу или в другой город.

Свободная (чистая) продажа – это гарантированная готовность к проведению сделки сразу.

Продавцу не нужно времени на оформление документов, снятие с регистрационного учета, перевозку вещей и мебели.

Иногда вместо термина «свободная продажа» можно встретить понятия альтернативная и безальтернативная сделки.

Разница между ними в том, что первая предполагает, что продавец будет искать жилье взамен продаваемого, вторая – что такой потребности у него нет. То есть безальтернативная сделка является синонимом свободной или чистой продажи.

Плюсы и минусы свободной продажи квартиры

Свободная сделка, с одной стороны, очень выгодный вариант приобретения недвижимости. Однако, как и с любым юридическим действием, здесь есть и риски. Начнем с преимуществ.

Плюсы свободной продажи

В первую очередь преимущества есть у покупателя. Он минует бесконечную цепочку сделок купли-продажи, как это бывает при поиске альтернативных вариантов. Как правило, покупатели выбирают квартиру тщательнейшим образом, ведь им там жить.

При этом, нередки ситуации, когда продавцом выступает человек, который пытается сбыть свою «убитую» жилплощадь и приобрести взамен жилье с хорошим ремонтом и в благоустроенном районе.

Разумеется, покупателю приходится очень долго ждать момента, когда продавец отыщет квартиру своей мечты.

Может даже сложиться так, что у собственника продаваемой недвижимости так и не получится подобрать себе альтернативное жилье. В такой ситуации сделка рискует сорваться и окажется, что покупатель напрасно прождал столько времени. При свободной продаже этот вариант исключается.

Еще один плюс для покупателя такой недвижимости – возможность получить скидку. Когда человек при продаже жилья планирует искать альтернативу, он ориентируется на цену за объект, который будет покупать.

При свободной сделке такой потребности у него нет. Тем более нередко такие квартиры продаются в срочном порядке.

Поэтому снизить стоимость вполне реально, и в итоге окажется, что приобретение чрезвычайно выгодно для покупателя.

Продавцу также выгоден такой тип сделки. Если ему некуда спешить, он может назначить свою цену и ждать покупателя, сколько нужно.

Минусы и подводные камни

К сожалению, судебные разбирательства по факту осуществленных сделок купли-продажи недвижимости далеко не редкость. Даже, если кажется, что квартира абсолютно чиста юридически, сделку могут признать недействительной.

Как избежать подобных проблем? В первую очередь, следует установить, кто проживал в квартире ранее, и каким образом она оказалась в собственности у нынешнего владельца. В частности, при приватизации или приобретении могли быть нарушены права несовершеннолетних граждан или недееспособных лиц. Это наиболее распространенные случаи.

Если жилье было получено по наследству, то не исключено, что появится «обделенный» наследник, который будет оспаривать такое разделение в суде. То же самое относится к ситуации, когда осужденные выходят из мест лишения свободы и пытается восстановить свои права на утраченное жилье.

К сожалению, никто не может гарантировать юридическую чистоту квартиры в полной мере. Однако помочь может опытный юрист. Получить бесплатную консультацию по вопросам купли-продажи жилья вы можете на нашем сайте.

Что стоит учесть?

Купля-продажа – наиболее рисковая сделка. Нередки случаи мошенничества, как со стороны продавцов, так и со стороны покупателей. Чтобы обезопасить себя, следуйте рекомендациям, представленным ниже.

Советы покупателям

Не стоит верить на слово, если видите в объявлении указание на свободную продажу. Очень часто это пункт указывается, чтобы быстрее продать жилье, а в действительности продавец уже подобрал альтернативу, и сделка будет иметь определенную цепочку.

Как можно вычислить недобросовестных продавцов?

1. Если вы видите в тексте объявления аббревиатуру АП – это значит, что продажа альтернативная.
2. Позвоните по телефону и, как бы между прочим, задайте вопрос о том, когда продавец заберет из квартиры свои вещи и съедет. Обычный человек, скорее всего, растеряется и выскажет недоумение. Мошенник четко ответит на поставленный вопрос, не допуская паузы.
3. Обязательно лично осмотрите объект. Даже если в квартире никого не будет, можно легко понять, что в ней живут.
4. Встретьтесь с продавцом, к примеру, в кафе и заведите разговор о жизни, семье, работе. Можно выяснить много интересного. Например, о том, как эта квартира досталась собственнику в действительности.
5. Продавец свободной квартиры всегда стремиться осуществить сделку быстрее. Если он намеренно тянет время под разными предлогами, то вероятно, что есть какие-то нюансы, мешающие сделке.

Чтобы обезопасить себя, включите в текст договора пункт о передачи жилплощади в день совершения сделки. Если продавец отказывается подписывать договор с таким условием, то, скорее всего, он ищет альтернативу.

Советы продавцам

Придерживайтесь следующих рекомендаций:

1. Чтобы быстро и честно продать квартиру, обратитесь за помощью к риелторам. Это избавит вас от бесконечных звонков и рисков.
2. Если вы занимаетесь реализацией жилья самостоятельно, учитывайте, что мошенники умеют сбивать цену. Чтобы не попасться на их уловки и не продать квартиру за стоимость ниже рыночной, обращайтесь к риелторам или юристам.
3. Для получения средств за проданное жилье используйте банковскую ячейку в банке, который устраивает обе стороны.

На рынке не много свободных квартир. Как правило, продажа осуществляется для улучшения жилищных условий или разъезда. А это уже альтернатива.

При возникновении сложностей с куплей-продажей недвижимости обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, что значит свободная продажа квартиры. Следуйте рекомендациям и не дайте себя обмануть.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/chto-znachit-svobodnaya-prodazha-kvartiry/

Свободная продажа квартиры: что это и в чем специфика такой сделки?

Рынок недвижимости в России полон множества предложений, среди которых нередко встречаются объявления с формулировкой «свободная продажа».

К сожалению, не все потенциальные покупатели понимают полное значение употребляемого риэлторами или лично продавцами термина, поэтому юридическое обозначение свободной продажи остается для многих людей загадкой.

Продажа квартиры по свободной цене — что это значит?

На рынке недвижимости реализация жилья может осуществляться в нескольких видах, которые в значительной мере отличаются друг от друга:

• Прямая сделка, осуществляемая лично продавцом и покупателем без участия риэлторских фирм и других посредников;
• Альтернативная, при которой осуществляется одновременная продажа квартиры и покупка новой для продавца;
• Свободная реализация, которая осуществляется в том случае, если продавец желает просто продать свою жилплощадь и получить за нее деньги.

Реализация «свободной квартиры» происходит быстро, так как продавец при выставлении такого объявления заранее подготовил все документы для заключения договора с покупателем.

Основываясь на основных положениях о реализации такой жилплощади, можно сделать вывод о том, что свободная продажа квартиры означает, что:

• Недвижимость готова к началу оформления процедуры заключения договора на основании готовности всех документов;
• Жилище свободно для заселения, т.е. находится в режиме «покупай и живи»;
• Квартира не обременена альтернативностью, т.е. продавец не собирается покупать другое жилье с вырученных средств после продажи своей собственности;
• В квартире не имеется постоянно или временно зарегистрированных граждан или иностранцев;
• Осуществить покупку недвижимости в день осмотра жилья, если покупатель вознамерится приобрести квартиру.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Покупка свободной квартиры может значительно сократить время оформления прав собственности нового владельца, так как такое жилье в юридическом смысле является «чистым».

Положительные и отрицательные стороны покупки такого жилья

У каждой сделки купли-продажи имеются свои положительные и отрицательные стороны в зависимости от характера заключения такого договора. Зависят показатели от возможных рисков и неблагоприятных последствий, которые могут наступить как во время заключения соглашения о продаже, так и после полной выплаты денежных средств.

Плюсы приобретения

Положительная динамика реализации таких квартир связана с наивысшими показателями по быстроте проводимых сделок среди прочих предложений. Однако данный аспект не является основным преимуществом при свободной покупке жилья.

Основными преимуществами считаются следующие характеристики:

• Готовность всей сопутствующей сделке документации, так как продавец, выставляя квартиру по такому объявлению, заранее подготовил все необходимые бумаги, включая договор и документы на право владения, распоряжения и т.д.;
• Отсутствие в сделке предварительного договора купли-продажи, так как квартира не продается по альтернативной сделке;
• Более низкая стоимость, так как владелец имущества не планирует приобретать другую недвижимость взамен продаваемой, а также не заинтересован в дополнительной наценке;
• При покупке такого жилья можно сэкономить и на услугах риэлторов, так как их посредничество просто не требуется;
• В квартире отсутствуют зарегистрированные лица, что в значительной мере позволяет сократить время подготовки документов и финальное заключение договора;
• У покупателя есть возможность въехать в жилье сразу же после заключения договора о покупке, так как квартира находится без каких-либо обременений и сразу же начать процедуру оформления прав собственности.

Минусы покупки

Говоря об отрицательных сторонах заключения сделки по «свободной» квартире можно с уверенность заявить о том, что формулировка «свободная продажа» в части объявлений выступает простой рекламой.

Продавец может намеренно ввести покупателя в заблуждение или вовсе умолчать об обременениях, которые в значительной мере могут повлиять на условия соглашения или потребности покупателя.

Многие продавцы, которые занимаются реализацией недвижимости самостоятельно, не до конца понимают значение термина «свободная продажа», а значит велик шанс попасть к недобросовестному собственнику, который прямо не указывает на имеющиеся притязания третьих лиц.

Обычно третьими лицами выступают:

• Наследники, которые по разным причинам не приняли наследство;
• Банковские организации, в которых на покупку квартиры брался заем;
• Несовершеннолетние собственники или наследники и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо максимально внимательно изучать условия договора и стараться вникать во все указываемые пункты соглашения с точной уверенностью в представленных формулировках.

Возможные риски

При заключении сделки о продаже недвижимости, необходимо учитывать и риски, которые могут возникнуть в ряде обстоятельств.

При возникновении непредвиденным обстоятельств, покупатель столкнется с каким-либо проблемами, например:

• Потерей денежных сумм, выплаченных продавцу;
• Затратами на регистрации прав собственности, а также обращение в Росреестр;
• Потерей приобретенного имущества.

Проблемы появятся, если у недвижимости два, три владельца, и они не договаривались о том, чтобы ее продать. Покупатель чтобы обеспечить свою безопасность должен самостоятельно обратиться к каждому собственнику для подтверждения условий договора.

Сделка может быть отменена по инициативе органов опеки, если собственником недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо. Органы опеки отменяют сделки тогда, когда опекуны или родители не позаботились о приобретении недвижимости в счет продажи старой для ребенка.

Избежать проблем можно только самостоятельно изучая условия договора, а также прилагаемые к нему документы.

Покупка «свободной» недвижимости в 80% случаев происходит быстро и без лишних проблем, однако для собственной безопасности покупателю необходимо проверять предоставленную продавцом информацию на правдивость. Если продавец намеренно утаил любой факт об имуществе, то сделку с нечестным собственником лучше разорвать, так как велик шанс обнаружить и другие ошибки, которые могут быть в разы серьезнее.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/svobodnaya-prodazha-kvartiry