Что значит легкая альтернатива при продаже квартиры?

Что такое альтернатива при продаже квартиры

Понятие альтернативы при купле-продаже жилья вытекает из самого значения слова «альтернатива»:

Альтернатива (от лат. alternatus — другой) — возможность выбрать из нескольких вариантов, либо один из таковых вариантов.

То есть альтернатива – это разновидность договора, предполагающего параллельную реализацию одного жилого объекта и приобретение другого. Применяют и выражение «альтернативная продажа».

Этот вид сделки необходим, когда доля квартиры находится во владении несовершеннолетних либо пенсионеров, прочие виды договоренностей реализовать нельзя, когда среди собственников присутствуют стороны социально незащищенные.

Еще этот вариант используют, если иного недвижимого имущества нет у прежних владельцев и въехать им нужно в жилье покупаемое.

Такая купля-продажа оформляется исключительно нотариально.

Доля сделок альтернативной продажи весьма значительна – это пятьдесят процентов операций на рынке жилья, обычно, она происходит при расширении площади жилья, съездах и разъездах семей, расформировании коммуналки.

Приблизительная модель «альтернативы»

В основе альтернативы лежит синхронное оформление регистрационной документации на реализацию и приобретение жилья.

Сторонами являются покупатели и продавцы, бывает, что их несколько, обычно это происходит, когда семьи съезжаются и разъезжаются.

Иногда кто-то лишь продает, а бывает, что обе стороны продают и покупают, как с доплатами, так и без них, некоторые используют ипотечные договора.

Наиболее часто встречаются «сделки-паровозики», в которых участвует более двух квартир, бывало, что квартир в цепочке набиралось до десяти. Однако когда количество сторон растет, сложнее проконтролировать сделку, да и риски возрастают.

Среди рисков проведения подобных сделок, то, что в процессе её подготовки может измениться курс валюты, стороны могут передумать, кто-то из сторон будет отсутствовать.

Альтернативная продажа довольно сложна и предполагает соблюдение множества юридических аспектов, потому её проведение стоит доверять только профессиональным риелторам, которые способны провести проверку правомерности продажи квартиры, сделать прогнозы и дать грамотную оценку процедуре в каждом конкретном случае.

Регистрация собственников и несобственников

Надо помнить, что в момент оформления альтернативы все зарегистрированные владельцы жилья продолжают таковыми оставаться.

После оформления всех документов они имеют возможность сняться с учета и осуществить соответствующую регистрацию по месту купленной квартиры.

Особенности этого процесса оговаривают заблаговременно, отводя на него не более двух недель.

Обязательно следует учитывать, что если в жилых помещениях зарегистрированы не собственники, а те, кто просто пользуются помещениями, но не являются их владельцами, то они не обязаны выписываться из проданной квартиры.

Потому нужно быть крайне осторожными, учитывая все, ведь попав в ситуацию с наличием зарегистрированных несобственников в квартире, разрешить её возможно лишь в судебном порядке.

Желательные условия при альтернативной продаже недвижимости

Лучше всего заключая такой вид сделки пользоваться для расчетов аккредитивами – особым видом доступа сторон к банковским счетам, позволяющим гарантировать получение оговоренных в договоре денежных средств сторонами при предъявлении необходимых регистрационных документов.

Желательно обязательства сторон закреплять в нотариально заверенных заявлениях.

Помните, что при альтернативе квартиры передаются новым владельцам в обратном порядке по отношению к передаче денежных средств продавцам. Когда в сделке участвует более трех сторон, процедура может очень затянуться. Да и чем больше сторон, тем больше они рискуют.

Плюсы и минусы альтернативы для стороны, продающей жилье

Среди достоинств этого вида сделки отметим:

• нет риска лишиться недвижимого имущества;
• денежные средства сразу поступают к заинтересованным сторонам;
• зарегистрироваться и переехать можно сразу после оформления документации, отсутствуют переходные этапы.

Присутствуют и определенные недостатки в альтернативе:

• более низкая цена на жилье, чем хотелось бы продавцу;
• длительный срок оформления договора, обусловленный подбором вариантов, согласовательным периодом и поисками заинтересованных в объектах недвижимости сторон;
• достаточное непростое оформление авансовых платежей.

Для покупателей все обстоит немного иначе, существенными плюсами являются:

• широкий ассортимент предлагаемых объектов;
• сравнительно низкая стоимость жилья;
• над сделкой работают профессиональные риэлторы;
• дополнительным уровнем является контроль органов опеки и банка.

Присутствуют не радующие покупателя моменты:

• сделка может сорваться, поскольку продающую сторону не устроит сумма либо скорость процесса;
• поскольку альтернативная продажа оформляется долго, цена на недвижимость может вырасти;
• существует риск возникновения конфликтной ситуации между сторонами.

Источник: https://kreditnyi-zaym.ru/chto-takoe-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Что такое легкая альтернатива при продаже квартиры

Нужен ли технический паспорт при продаже квартиры? Возможно ли продать жилье без него?

Любая сделка сопровождается пакетом документов. В большинстве случаев, в первую очередь при операциях с недвижимостью, приходится подтверждать право гражданина на участие в сделке, наличие у него предмета сделки, на каком основании он им обладает, право им распоряжаться, да и законность самой сделки.

Продажа квартиры документы и порядок сделки

При продаже жилья понадобятся личные документы, кадастровый паспорт и ряд других документов. Технический паспорт при подобной сделке документ не обязательный. Но все же лучше иметь его под рукой .

Что такое техпаспорт?

Технический паспорт представляет собой документ, в котором содержится информация о недвижимости. В нем приводятся следующие данные:

адрес недвижимости, в нашем случае квартиры; кто владеет ею; инвентаризационная стоимость (не путать с рыночной); характеристики квартиры, а так же здания, в котором она расположена; ее номера, инвентаризационный, если присвоены, то кадастровый и реестровый.

Помимо самого описания паспорту прилагается покомнатный план квартиры.

На основании тех паспорта недвижимость ставится на кадастровый учет, объект, находящийся в собственности, и собственнику выдается кадастровый паспорт .

Что удостоверяет?

Техпаспорт #8212; документ, подтверждающий существование недвижимости и форму собственности. Он удостоверяет внесенные в первоначальную конструкцию изменения, то есть проведенные капремонты, перепланировки, состояние объекта, его инвентарную стоимость и адрес недвижимости.

Можно ли продать квартиру без технического паспорта? 1 марта 2008 года в силу вступил новый закон (221-ФЗ), который призван регламентировать куплю/продажу недвижимости. В этом законе введена новая норма документального сопровождения сделки.

Теперь для того, чтобы совершить любую сделку с недвижимостью, в нашем случае продажу квартиры, требуется наличие кадастрового паспорта, а не технического . Для чего же он необходим? Техпаспорт, если и понадобится, то только как справочный материал, поскольку в нем содержится вся информация о квартире или ином объекте недвижимости.

Однако в одном случае техпаспорт все же потребуется на первоначальном этапе продажи. А понадобится он, если придется продавать муниципальную квартиру . Сначала ее нужно приватизировать, затем поставить на кадастровый учет и получить кадастровый номер и паспорт. А для того, чтобы произвести вышеуказанные действия и будет нужен техпаспорт.

Где его можно получить?

Технический паспорт – это документ, в котором изложены результаты проведенной инвентаризации недвижимости.

Инвентаризацией состояния строений, зданий, жилых помещений, оформлением техпаспортов на недвижимость занимается Бюро Технической Инвентаризации.

(Сокращенно – БТИ) Поэтому и обращаться нужно в эту организацию. Получение техпаспорта состоит из двух этапов: инвентаризации и получения.

Получить ее можно у паспортиста в ДУ. В БТИ составляется заявление по установленной форме. После этого в оговоренный срок приходит специалист, работник БТИ, для проведения инвентаризации.

В течение 10 дней тех паспорт будет готов. Получить его можно, предъявив паспорт и квитанцию об уплате пошлины. Минимальный размер – 900 рублей.

Нужно ли менять техпаспорт при продаже квартиры? Это документ, действие которого не ограничено сроками . Но, если была проведена перепланировка или сделаны иные изменения в конструкции жилья, то придется снова проводить инвентаризацию и менять на новый техпаспорт.

Так, нужен ли техпаспорт при продаже квартиры? Законом, как сказано выше, отменено обязательное сопровождение продажи жилья этим документом. Однако он может понадобиться при заключении сделки, как справочный материал, например, для уточнения технических деталей, квадратуры, состояния, расположения, комнат, изношенности недвижимости и тому подобное.

Поэтому и не стоит отказываться от техпаспорта, тем более что в иных операциях с недвижимостью, наследовании, дарении, кредитовании, он по-прежнему требуется.

7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

7 (499) 703-43-76 Москва 7 (812) 309-50-38 Санкт-Петербург Остальные регионы:

Тезисы

Что такое «тип продажи альтернатива«? Понятие «альтернатива в продаже квартиры» при продаже квартиры ( Что такое альтернатива. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры. Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры? До 90 годов.

Альтернатива или чистая продажа? Альтернатива Фактически речь идет не о продаже, что продавец квартиры. «Альтернатива» при подборе квартиры. «Альтернатива» при И что это такое? Квартиры на то куда переедут при продаже. «Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с.

«Разрывать» или нет сделку при продаже квартиры с такое разрешение дается что он хотел. Опасные фразы при покупке квартиры | Home Staging. Опасные фразы при покупке квартиры. что альтернатива «легкая», «подобрана». Альтернативная продажа квартиры — что это.

Что такое альтернативная легкая альтернатива при покупке или продаже квартиры. Что означает такой тип продажи квартиры, как альтернатива. Что такое альтернатива в продаже квартиры? При нем одна сторона. Что такое альтернатива при продаже квартиры.

Все ответы на вопрос: Что такое альтернатива при продаже квартиры. На Otvetof. Что такое альтернатива при продаже квартиры. Узнайте что такое альтернативная продажа — это нужно знать!

Источник: http://kartaklada.ru/chto-takoe-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Homeforsale.ru

ПодробностиКатегория: Саморазвитие 29.08.2013 17:13 Худотеплова Анна 4987

Немногие из нас могут позволить себе свободно купить квартиру. Цены на недвижимость заоблачные, и накопить нужную сумму зачастую просто не представляется возможным.

В этом случае стартовым капиталом для улучшения жилищного вопроса часто становится уже имеющаяся недвижимость — полученная в наследство или приватизированная. Её можно продать и получить необходимые средства для поиска подходящего варианта.

И вот тут нас начинают преследовать страхи — большая сумма денег наличными нуждается в надёжном хранении, между продажей своей квартиры и покупкой новой может пройти значительное время и нужно где-то жить.

В такой ситуации чаще всего специалисты рынка недвижимости предлагают заключить альтернативную сделку. Что же это такое?

Покупка квартиры при альтернативе означает, что Вы одновременно продаёте и покупаете, то есть ищете покупателя на свою недвижимость и параллельно находите подходящий вариант для себя.

По статистике, примерно 70-80% сделок с недвижимостью являются по сути альтернативной продажей.

В идеале процедура продажи и покупки происходит в один день, а значит участники сделки не получают свободных денег и не хранят их в банке или сейфах. Это значительно снижает “градус” напряжённости сделки, ведь участникам кажется, что они меньше рискуют.

АП или альтернативная продажа может затянуться на месяцы, на её успех влияют как цены на жильё, так и простой человеческий фактор — если кто-то решит, что называется, выйти из игры — вся цепочка развалится.

Именно поэтому некоторые игроки рынка стараются избежать покупки квартиры по схеме альтернативы, да и стоит недвижимость, втянутая в АП-цепочку на 5-10% ниже средней.

Источник: http://homeforsale.ru/samorzavitie/chto-takoe-alternativa-pri-pokupke-kvartiry.html

Что такое прямая продажа квартиры и почему она более выгодна, чем остальные варианты

Покупка и продажа квартиры – то, с чем сталкивается каждый житель любого города России, в том числе и Москвы.

В нашей жизни рано или поздно наступают моменты, когда необходимо съехать от родителей, улучшить жилищные условия ввиду рождения ребенка, просто переехать в другой город или поближе к работе, поэтому финансовые операции с недвижимостью – явление нередкое.

Вместе с тем существует несколько вариантов приобретения или реализации квартиры, одним из которых является ее прямая продажа.

Такой способ считается самым выгодным, поскольку требуется минимум документов и отсутствие необходимости переплачивать. Поэтому им пользуются как застройщики, так и продавцы «вторички».

Сегодня поговорим о том, что же это такое и чем этот метод лучше.

Что же это такое

Собственно, прямая продажа квартиры – это процедура возмездной передачи имущественных прав от продавца к покупателю без какого-либо посредничества при выполнении некоторых дополнительных условий.

Соответственно, в процессе принимают участие только две стороны, что априори упрощает сделку.

Следует отметить характерные особенности процедуры, которые подтверждают простоту прямой продажи квартиры:

1. Происходит реализация недвижимости, в которой отсутствуют какие-либо зарегистрированные или фактически проживающие лица.
2. Существует возможность дополнения договора купли-продажи пунктом о возможности досрочного освобождения жилплощади продавцом.
3. Отсутствует необходимость альтернативного выбора жилья для стороны, которая передает вам жилье. У лица, осуществляющего продажу квартиры, уже есть альтернатива для проживания, соответственно, вы можете сэкономить немало времени.

Источник: http://nedvizhimost-kazan.ru/chto-takoe-legkaya-alternativa-pri-pro/

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Сделки с недвижимостью могут быть прямыми и альтернативными. Прямая сделка — это обычная покупка или продажа, когда объект приобретается или продается напрямую, и сделку можно считать завершенной.

При альтернативных продажах одна сделка может вести за собой целую цепочку: например, покупается квартира у собственников, которые продают ее, чтобы на эти деньги (или с доплатой) произвести покупку раздельного жилья (нескольких квартир).

Альтернативная продажа — это вид непрямого обмена квартир или продажа со встречной покупкой.

Рассмотрим в статье:

• Что значит свободная продажа квартиры?
• Тип продажи альтернатива — что это такое?
• В чем преимущества и недостатки альтернативных сделок?

Что такое свободная продажа квартиры

Свободная продажа (она же прямая) — это самая простая операция с недвижимостью, которая предполагает всего одну сделку: собственник просто продает свое жилье, и не ставит своей целью покупку другого.

Договор подписывается двумя сторонами, принятие решения не зависит от третьих-четвертых лиц. Операция осуществляется в короткие сроки. От участников требуется подписание предварительного соглашения и окончательного договора купли-продажи.

Прямая продажа или покупка — идеальный предпочтительный вариант быстрой необременительной сделки. Но такое, к сожалению, бывает в последнее время редко, особенно если продаются дорогие 4-комнатные квартиры. И тогда приходится искать альтернативные варианты.

Что такое тип продажи «альтернатива»

Альтернативой называют выбор минимум из двух вариантов. Например, можно принять решение:

• остаться жить в своей 3-х комнатной квартире и копить средства на покупку еще одного жилья;
• поменять квартиру на двухкомнатную и однокомнатную;
• продать квартиру, а на полученные деньги купить две квартиры.

Третий вариант в данном примере и представляет из себя альтернативу.

В альтернативной цепочке таким образом принимают участие минимум три стороны:

• верхнее звено (покупатель);
• среднее звено (покупатель и он же продавец);
• нижнее звено (продавец).

В каждом из звеньев может участвовать несколько квартир. Сделки между сторонами происходят с юридической точки зрения в цепочке одномоментно, а на практике могут не совпадать во времени. Чтобы цепочка работала слаженно, сделки должны совершаться последовательно снизу-вверх:

• продавцы внизу продают свои квартиры;
• покупатели-продавцы среднего звена покупают их;
• затем они продают квартиры верхнему покупателю, который завершает всю цепочку сделок прямой покупкой.

Однако на практике альтернативная продажа на промежуточных этапах может опережать продажу на конечном этапе, что удлиняет время ожидания верхнего покупателя: он уже готов совершить сделку, а нижние звенья ещё нет.

И чем длиннее цепь, и больше звеньев, тем дольше приходится ждать конечной сделки. Известны случаи, когда альтернативные цепи продаж и покупок включали десятки квартир.

Но обычно сделки проходят в три, максимум четыре этапа.

Альтернативна в цепочке взаимосвязанных сделок только продажа.

Продавцы среднего звена часто добавляют дополнительные средства для приобретения другого жилья, используя, например, кредиты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Альтернативная продажа встречается:

• при разделе квартиры, принадлежащей долевым собственникам;
• объединении родственников на общей жилплощади;
• обмене одной квартиры на другую с целью расширения жилой площади;
• разъезде коммунальных жильцов.

Часто альтернативная продажа производится для выделения жилья находящимся под социальной опекой гражданам: несовершеннолетним, инвалидам, пенсионерам. Такие сделки в обязательном порядке оформляются у нотариуса.

При разделе квартиры съезжающие обязаны прописаться по новому адресу. При альтернативных сделках обычно прибегают к помощи риэлторов, которые помогают и подыскать варианты через свою клиентскую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Расчеты между сторонами осуществляются непосредственно наличными при помощи банковских ячеек, причём количество ячеек должно равняться количеству проводимых сделок.

Так, если покупатель-продавец намерен продать свою трёхкомнатную квартиру, чтобы затем купить две квартиры (двухкомнатную и однокомнатную), то для совершения этих операций необходимы три ячейки с правом доступа для контрагента (противоположной стороны сделки) после подписания договора:

• одну ячейку арендует верхний покупатель (контрагент покупателя-продавца), помещающий в ней свои средства;
• две ячейки арендует покупатель-продавец для расчета с собственниками обеих квартир.

Для заметки: При подписании договоров мены (подобие альтернативной сделки) сторонам, совершающим обмен, достаточно иметь одну ячейку, куда размещается доплата (разница между стоимостью объектов, подлежащих обмену.

Преимущество альтернативных продаж

• Когда продажа квартиры ведётся с альтернативой одномоментной покупки жилья у другой стороны, это подстраховывает продавца от риска просадки, то есть возникновения такой ситуации, когда денег, вырученных от продажи, не хватает для покупки нового объекта. Такая ситуация часто возникает:
  • при плохом знании цен на рынке недвижимости;
  • слишком долгом поиске варианта, в течение которого происходит подорожание цены в результате инфляции.
• Альтернативная продажа даёт возможность раздела общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Сделать это при помощи простого обмена крайне сложно.
• Договорные сделки такого рода позволяют решить проблемы сразу для нескольких сторон.

Однако у альтернативных сделок есть свои риски.

Риск альтернативных сделок

Несмотря на риэлторскую помощь в поиске, проверке недвижимости, подготовке документов для купли-продажи, альтернативные сделки часто тормозятся. Причиной чаще всего являются:

• несогласованность действий участников цепи (предыдущее звено уже продало своё жильё, а последующее ещё не готово, или наоборот);
• отказ от сделки на каком-то этапе;
• задержка с выпиской и переселением собственников и пользователей квартир;
• повышенные запросы в плане цены (нередко сдельщики меняют договорную цену, так как находится кто-то, кто готов предложить более выгодные условия, и таким образом альтернативные сделки могут превратиться в своего рода аукционы);
• юридическое несовершенство одной из сделок (например, обнаруживаются новые собственники уже проданной квартиры).

Последнее, к сожалению, возможно и в том случае, если сделку курируют риэлторы, так как и они не застрахованы от ошибок.

Особенности регистрации

Дополнительный риск даёт необходимость регистрации всех сделок не в одном договорном документе, а каждой в отдельности: каждая операция в альтернативной цепочке юридически самостоятельна и не влечет по закону обязательное заключение договора в любом из звеньев, как только это произошло в предыдущем.

То есть нередко бывает так: одна из сторон продаёт свою квартиру и регистрирует сделку, а в нижнем звене кто-то отказывается это сделать, несмотря на устную договорённость, и вся цепь рвётся.

Страдают при этом продавцы-покупатели промежуточных звеньев и верхний покупатель: они остаются без желаемых квартир и рискуют потерять часть денег во время поисков других вариантов (найденное жильё может оказаться более дорогим, опять понадобятся расходы на риэлторов и т. д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

• Ещё на предварительном этапе всем сторонам нужно обговорить в отдельности каждую деталь сделок и договориться о времени проведения операций с тем, чтобы операция предыдущего звена опережала по времени сделку последующего этапа.
• Также необходимо нанять единого исполнителя, курирующего заключение всех сделок в цепочке, то есть один риэлтор будет вести все сделки и держать всю ситуацию под контролем.
• Заключение договоров купли-продажи у одного нотариуса может подстраховать от преждевременного заключения договора, если вдруг не сработало предыдущее звено.
• На сайте Росреестра можно отслеживать ход регистрации, что даёт возможность увидеть, что один из собственников продаваемого или покупаемого жилья не провел регистрацию сделки в установленное время, и приостановить дальнейшие сделки, предупредив всех участников.
• Помимо этого, все участники альтернативной цепочки могут заключить добровольный договор, заверив его у нотариуса, суть которого такова: если какая-то сделка срывается, восстанавливается статус-кво, то есть предшествующие сделки аннулируются, а сторонам возвращаются уплаченные деньги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С позиции налогового кодекса альтернативные сделки рассматриваются как совокупность обычных сделок, на которые распространяются обычные правила налогообложения и налогового вычета.

Это означает:

• Все продажи облагаются налогами, за исключением случаев, указанных в данной статье.
• При покупке же возможен налоговый вычет.
• Для продавца-покупателя НДФЛ при продаже может компенсироваться налоговым вычетом, и в результате налоговые выплаты могут равняться нулю.

Заключение

Альтернативная продажа квартиры, несмотря на сложные замысловатые переплетения сделок, может помочь осуществить задуманное в полной мере. Это настоящий выход для тех, кто мечтает разъехаться и поделить общую жилплощадь.

Но при несогласованности действий сторон, невыполнении ими своих обязательств, вся цепочка может разрушиться и привести к непредвиденным потерям.

Поэтому альтернатива при продаже квартиры должна быть осмысленной и застрахованной от риска её участниками со всех сторон.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/tip-prodazi-alternativa.html

Что означает такой тип продажи квартиры, как альтернатива?

Жилищное право > Оформление недвижимости > Что такое альтернативный тип продажи квартиры?

Покупка жилой недвижимости на вторичном рынке носит в себе множество проблем, о которых потенциальный покупатель не может знать. Одной из них может выступать ситуация, при которой покупаемая квартира может иметь статус – альтернативной. Он накладывает на нее определенные ограничения, которые могут повлиять на интересы покупателя.

Понятие альтернативная продажа недвижимости. Фото № 1

Если внимательно изучить рынок вторичного жилья, то можно натолкнутся на такие объекты жилой недвижимости, продавцы которых, собираются отчуждать их с одновременной покупкой нового жилья. Такая ситуация несет определенный риск покупателю, поскольку при наступлении некоторых последствий, сделка может не состоятся.

Исходя из этого, появилось понятие — альтернатива. Она подразумевает такую ситуацию, при которой продавец альтернативной квартиры находится в таком положении, при котором он, на момент отчуждения объекта недвижимости не имеет другого жилого помещения, но собирается его приобрести за деньги, вырученные от реализации альтернативной квартиры. 

Если рассматривать такую ситуацию с правовой точки зрения, то ей больше всего соответствует договор мены. При нем одна сторона, передает другой определенную вещь (в данном случае свою квартиру) а получает от другой также объект недвижимости, который может быть больше или меньше, либо иметь аналогичную квадратуру.

Правовые признаки альтернативной продажи квартиры. Фото № 2

Исходя из этого, альтернативная квартира имеет следующие правовые признаки:

• на момент подписания предварительного соглашения о ее отчуждении, в ней проживает, либо прописана семья (члены семьи продавца);
• вырученные средства от отчуждения должны пойти на приобретение объекта жилой недвижимости;
• продавец может отменить сделку в любое время, если не сможет найти квартиру, в которую переедет его семья, чтобы не остаться «на улице».

Если этих трех признаков нет, значит, понятие альтернативная квартира отсутствует. Такой объект жилой недвижимости считается чистым.

Важно запомнить, что такого понятия, как альтернативное жилое помещение в правовой природе не существует. Оно вошло в обиход профессиональных риелторов. Поэтому когда любой человек обращается к ним за помощью, риелтор обязан сообщить ему об альтернативности квартиры или домовладения, если такая ситуация существует.

Схема альтернативной продажи

Разобравшись в данном понятии, можно приступить к рассмотрению такой схемы. На основании возникшей практики, существуют такие субъекты альтернативной продажи.

1. Первый покупатель. Под ним подразумевается физическое лицо, которое выразило купить жилое помещение у определенного лица.
2. Продавец – второй покупатель. Это и есть собственник альтернативного жилья. С одной стороны он будет выступать в качестве продавца, то есть отчуждать свою квартиру или домовладение первому покупателю. С другой стороны он поменяет свой статус, и будет выступать в качестве покупателя нового объекта недвижимости, куда переедет его семья.
3. Продавец. Это физическое лицо, которое имеет цель реализовать свою недвижимость, которая является чистой, то есть на момент отчуждения в ней никто не прописан, а вещи вывезены, то есть покупатель после оформления сделки сможет сразу туда въехать и проживать.

Естественно, что в данной схеме каждый субъект связан между собой одной цепью, и если хоть один из участников решит не проводить сделку, то вся цепочка будет разорвана, то есть никто из граждан не достигнет своей цели.

Важно запомнить, что типичная ситуация альтернативности жилья, это когда продается квартира, домовладение где прописаны несовершеннолетние дети, либо такая недвижимость приобретена за материнский капитал.

Особенности проведения сделки

Отличительные особенности альтернативной сделки. Фото № 3

С правовой точки зрения такая сделка является простым договором купли-продажи, которому предшествует заключение предварительного соглашения, в котором стороны прописывают сумму задатка, а также сроки подписания договора-купли продажи и регистрирования его нотариусом.

Если присмотреться к схеме реализации альтернативного объекта недвижимости, то происходит это следующим образом. Покупатель и продавец достигают определенной договоренности и подписывают предварительное соглашение, по которому передается задаток, и оговаривается время освобождения жилья.

После этого, продавец альтернативы сразу подписывает предварительный договор с человеком, у которого собирается купить квартиру взамен, и передает ему задаток. По сложившейся практике все участники схемы приходят в один и тот же день к нотариусу, у которого сразу подписывают договора купли-продажи, и становятся собственниками своих жилых помещений.

Важно запомнить, что все предварительные договора лучше заверять у нотариуса. В случае, если одна из подписавших сторон вдруг откажется от сделки, она должна возместить задаток в двойном размере.

С учетом того, что по сложившейся практике задаток передается в сумме 10% от стоимости, то в случае невыполнения договорных обязательств, на недвижимость можно наложить арест в судебном порядке.

Зарегистрированные собственники и пользователи жилого помещения

Нюансы альтернативной продажи недвижимости. Фото № 4

Альтернативное жилое помещение отличается тем, что на момент подписания предварительного соглашения, в нем могут быть прописаны собственники или пользователи.

Под собственниками подразумеваются граждане, которые на праве долевой собственности владеют жилым помещением. Типичный случай приватизированная квартира. В ней каждый член семьи имеет свою часть, поэтому вырученные деньги от продажи делятся между каждым владельцем в зависимости от его доли.

Чтобы продать такое жилье необходимо получить разрешение всех собственников, либо предложить им купить часть продавца. Такие ситуации делают продаваемый объект недвижимости альтернативным.

Под пользователями жилого помещения подразумеваются лица, которые не имеют права собственности на квартиру, но официально прописаны в ней. Это могут быть родственники владельца, члены его семьи, либо арендаторы, которым жилье сдано в найм.

Естественно, что перед подписанием договора купли-продажи, они все должны сняться с регистрации. Такое жилье также является альтернативным.

Важно запомнить, что узнать обо всех прописанных гражданах в конкретной квартире можно в едином регистрационном центре (по-старому, паспортный стол). Для этого нужно прийти туда с продавцом, который должен взять выписку из домовой книги. Если он это отказывается сделать, лучше с таким продавцом дальне не связываться.

Несовершеннолетние собственники

Что делать, если в одной из продаваемых по альтернативной сделке квартир собственником является несовершеннолетний? Фото № 5

На сегодняшнем рынке недвижимости можно встретить множество квартир, которые принадлежат несовершеннолетним собственникам, либо последние имеют определенную часть жилого помещения. Сразу нужно сказать, что продажа такого объекта недвижимости состоится только при таких условиях.

1. Разрешение опекунского совета. Этот государственный орган в обязательном порядке обязан дать разрешение на отчуждение квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему, либо ее часть. Также это касается и тех ситуаций, когда в жилом помещении несовершеннолетние только прописаны.
2. Перед продажей, или сразу после продажи несовершеннолетнему ребенку сразу должно быть приобретено новое жилое помещение. Это касается и квартир, которые куплены за материнский капитал.

Такая правовая ситуация делает любой объект недвижимости, который принадлежит детям, либо они имеют его часть альтернативным, поскольку продать его без одновременного приобретения нового не получится. А если даже провести сделку, то она будет отменена судом по представлению органа опеки и попечительства.

Важно запомнить, что в ситуации с несовершеннолетними, после продажи их жилья, родители должны купить им аналогичное по удобствам и квадратуре, либо в больших размерах.

Плюсы и минусы при альтернативной продаже

Плюсы и минусы при альтернативной продаже. Фото № 6

Если продажу осуществляет владелец альтернативного объекта недвижимости, то единственным плюсом сделки для него будет являться то, что он сможет получить задаток, которым рассчитаться за приобретаемое жилье.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/alternativnyj-tip-prodazhi.html

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.

В статье мы поможем вам разобраться в особенностях альтернативных сделок и расскажем, как к ним подготовиться.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это в первую очередь цепочка связанных друг с другом сделок купли-продажи квартир. В цепочке может участвовать неограниченное количество квартир. В среднем их 3–4, хотя число может вырасти и до 10–15.

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире.

Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию.

Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

На практике от начала альтернативной сделки, то есть от момента выставления квартиры на продажу, до регистрации сделки уходит от двух до шести месяцев. Вам может повезти, и вы попадете в собранную цепочку, тогда купля-продажа пройдет за 2–3 недели. Из них регистрация в Росреестре займет стандартные 5–8 дней.

Сбор цепочки

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру.

Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке.

Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.

Специалист проводит переговоры с потенциальными покупателями или продавцами, помогает правильно оценить шансы на реализуемость альтернативы выбранной квартиры, заключает необходимые предварительные договоры, чтоб вы не потеряли деньги.

Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.

Подписание договоров

Специального договора купли-продажи для этого случая не существует. Для каждой сделки в цепочке составляется свой договор, который не связан с остальными. Каждый договор подписывается отдельно и на регистрацию подается тоже отдельно.

Допускается заключать договор в простой письменной форме (ППФ) или с участием нотариуса. Первый вариант подходит для сделок, которые не являются обязательными для нотариального удостоверения.

• Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
• Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Передача денег

Передача денег по договорам купли-продажи  проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20.

Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия.

В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.

Для неподготовленного человека передача денег – это самый сложный и рискованный этап. Именно при обсуждении условий того, как продавец получит оплату, возникает больше всего разногласий. Поэтому часто без помощи юриста здесь не обойтись.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье «Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция».

В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности.

Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Регистрация сделок

Регистрация сделок в МФЦ не требует одновременной подачи документов для всех сделок из цепочки. Хотя этого никто и не запрещает. Стороны каждой сделки выбирают день и время и вместе приходят с готовыми документами. При наличии доверенности от всех участников подать документы могут доверенные лица: родственники, юристы, риелторы и т. д.

После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.

Справочная информация! Раньше в Москве и других регионах альтернативная сделка из нескольких квартир попадала к одному регистратору. Он видел связь между сторонами договоров на основании ст.

157 ГК РФ и при юридических проблемах с одной из квартир приостанавливал регистрацию перехода права на всю недвижимость в цепочке. Сейчас в столице регистрация происходит по округам.

Это значит, если одна квартира находится в ЮЗАО, а другая – в САО, они будут регистрироваться разными ответственными лицами. В таком случае в договорах купли-продажи сослаться на ст. 157 ГК РФ не получится.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.

1. Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
2. Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Риски при альтернативной сделке купли-продажи

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр.

В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания.

Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

• способ расчетов – все стороны должны быть платежеспособны и согласны использовать выбранный вид оплаты;
• банк – воспользуйтесь советами юристов или риелторов, выбирайте банки из топ-10 или специализированные банки, которые занимаются сделками с недвижимостью;
• участие риелторов и юристов – заранее обсудите со своим риелтором и юристом особенности оплаты их труда;
• участие нотариуса – уточните наличие обременений у покупаемой недвижимости и в случае, когда в сделке участвуют, например, несовершеннолетние дети, обратитесь к нотариусу – только он имеет право удостоверить договор купли-продажи.

Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи.

Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.

Нереализуемая альтернатива. Иногда цепочка не складывается по разным причинам. Вот две основные:

• Неадекватные требования одной из сторон – например, один из продавцов хочет квартиру с европейской отделкой за небольшие деньги или договорился о покупке недвижимости, на которую у него не хватает денег.
• Слишком сложная схема – реализовать альтернативную сделку сложно из-за большого количества участников или цепочки купли-продажи с ответвлениями. Риелтор помогает оценить возможность реализации цепочки, поэтому без привлечения специалиста альтернативные сделки проводятся редко.

Пример. Андрей хочет купить трехкомнатную квартиру. Он нашел продавца Виктора, который взамен намерен приобрести две однушки. Одну из двух квартир Виктор нашел.

Эта недвижимость – тоже часть альтернативной сделки, потому что ее продавец Вероника сама ищет новое жилье и съехать не может. Вторую квартиру Виктор еще ищет.

Из-за сложной схемы Андрей прождет полгода, а потом выйдет из сделки.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться.

Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке.

В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке.

Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье «Риски при покупке квартиры на вторичном рынке».

Какие документы нужны для оформления купли-продажи

Обязательные документы

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
2. Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
3. Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
4. Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
5. Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
6. Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.

Желательно, но не обязательно

• Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
• Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
• Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
• Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

• Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
• Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Источник: https://safe-estate.ru/chto-nado-znat-o-sdelke-alternativnoj-kupli-prodazhi-kvartiry/