Что такое налоговый вычет при продаже квартиры?

Налоговый вычет при покупке и продаже квартиры

Законное право получить налоговый вычет за покупку квартиры имеет каждый официально трудоустроенный гражданин РФ, за которого работодатель ежемесячно отчисляет подоходный налог с его трудовой деятельности в размере 13{6f93acdfefd3fab39a5ebefe84890194bfce93f594642ac4bcbe864da85d2d99}. В этом же размере (13{6f93acdfefd3fab39a5ebefe84890194bfce93f594642ac4bcbe864da85d2d99}) гражданин и может вернуть деньги от приобретенной недвижимости, а точнее в следующих случаях:

• На новое строительство или приобретение жилья (дома, квартиры, комнаты, доли) на территории РФ.
• На погашение процентов по целевым займам, полученным от кредитных организаций на покупку жилья.
• На погашение процентов по кредитам, полученным на рефинансирование основного займа на покупку жилья.
• Любые расходы на ремонт и отделку новоиспеченного жилого имущества (главное при этом сохранять все чеки).

Размер налогового вычета при покупке квартиры в 2016-2017 годах составляет 13{6f93acdfefd3fab39a5ebefe84890194bfce93f594642ac4bcbe864da85d2d99} от 2 000 000 рублей; размер вычета на погашение процентов по займам – 13{6f93acdfefd3fab39a5ebefe84890194bfce93f594642ac4bcbe864da85d2d99} от 3 000 000 рублей.

Если гражданин не воспользовался всей суммой налогового вычета, то он может дополучить ее в последующих налоговых периодах при приобретении другого имущества.

Если квартира была приобретена супругами в браке, то она становится их совместным имуществом. С 2014 года имущественный вычет между супругами не распределяется, на получение налогового вычета может претендовать каждый из супругов.

Кому не положен налоговый вычет при покупке квартиры?

Получение налогового вычета при покупке квартиры в 2016-2017 годах не допускается, если:

• Сделка купли-продажи была совершена между взаимозависимыми лицами. К взаимозависимым лицам относятся: супруги, родители, дети, братья/сестры (полнородные/неполнородные), опекуны и подопечные.
• Если оплата покупки производилась за счет средств материнского капитала.
• Если квартира была куплена за счет бюджета, государственных социальных программ.
• Если недвижимость приобреталась за счет работодателя.

Подробно об ограничениях на налоговый вычет при покупке квартиры

Рассмотрим подробнее два случая, в которых налогоплательщик утрачивает право на получение имущественного вычета.

• Так, собственник не может претендовать на вычет, если квартира (дом, комната или доля в них) была приобретена за счет работодателя или иного лица, за счет средств материнского капитала или бюджетных средств (п. 5 ст. 220 НК РФ).
• Если же имущество не полностью, а только частично было оплачено материнским капиталом или бюджетными средствами, то вычет можно получить со стоимости квартиры, оплаченной собственными средствами. Например, квартира, стоимостью 2 млн руб. была частично оплачена средствами материнского капитала в размере 400 тыс. руб. В этом случае к вычету можно заявить 1,6 млн руб.
• Право на вычет также утрачивается, если купля/продажа была совершена между взаимозависимыми лицами (п. 5 ст. 220 НК РФ).

К взаимозависимым лицам относятся супруги, родители (усыновители), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные (подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ), а также лица, подчиняющиеся один другому по служебному положению (подп. 10 п. 2 ст. 105.1 НК РФ).

• Иногда квартиру приобретают в общую долевую стоимость. До 31 декабря 2013 года включительно налоговый вычет распределялся между собственниками согласно их доле в праве собственности (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г.). Таким образом, если два собственника в равных долях владеют квартирой, то максимальная сумма вычета, на которую они могли претендовать до начала текущего года, составляла 1 млн руб. на каждого (2 000 000 руб. / 2 доли). С начала этого года указанное правило не действует, и каждый из собственников имеет право получить вычет в максимальной сумме 2 млн руб. вне зависимости от размера своей доли.

Налоговый вычет для супругов

Немного другие правила действуют для имущества, приобретенного в общую совместную собственность – напомним, именно такой режим собственности применяется по общему правилу в отношении имущества, приобретенного супругами.

Если квартира была куплена 31 декабря 2013 года включительно, то они, также как и при долевой собственности, должны были делить сумму вычета на двоих.

При покупке имущества уже после 1 января 2014 года действует правило, по которому вычет предоставляется не на объект, а на человека, а значит, каждый из супругов может воспользоваться вычетом в полном объеме (2 млн руб.).

Если стоимость квартиры не превышает 4 млн руб., и использовать вычет в полном объеме оба супруга не могут, они вправе распределять сумму вычета в любом соотношении по договоренности. То же касается случаев, когда супруги купили квартиру по цене выше 4 млн руб.

, но желают оставить часть вычета на будущее. Для это нужно при подаче документов на вычет написать и заявление о распределении вычета и указать, в каком размере желает получить вычет каждый из супругов (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28204).

Размер налогового вычета при покупке недвижимости в 2016-2017 годах

С 2014 года вступил в силу новый порядок предоставления налогового вычета при покупке недвижимости. Вычет по новым правилам можно получить при одновременном соблюдении 2 условий:

Источник: https://lawsexp.com/nalogi/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-i-prodazhe-kvartiry.html

Как уменьшить налог при сделках с недвижимостью

Налог на доход от продажи недвижимости является разновидностью прямого подоходного налога доходов физических лиц (НДФЛ). Но в РФ подоходный налог платят также и юридические лица. (В других странах юрлица платят налог на прибыль).

НДФЛ представляет из себя процентную долю всего совокупного дохода лица за налоговый период, за вычетом понесенных за этот же период расходов. На основании ст.

207 НК РФ, все резиденты РФ, а также иностранные граждане, получающие свой доход на территории России, обязаны ежегодно (согласно ст.

 216 НК) заполнять декларацию по форме НДФЛ-3, куда вносятся все доходы физлиц, в т. ч. и от продажи имущества.

• Какой налог с продажи квартиры надо платить?
• Положен ли налоговый вычет при продаже квартиры?
• Как рассчитать налог с продажи квартиры?

Основные законы налогообложения при продаже имущества

Но вначале нужно ответить на главный вопрос:

Надо ли платить налог с продажи квартиры?

Ответ: далеко не всегда.

Не должны платить налог с продажи имущества все собственники, у которых оно находилось в собственности пять лет и более, и некоторые собственники, владеющие имуществом минимум три года (в оговоренных законом случаях).

Остальные выплачивают налог на общих основаниях. Другими словами, закон о налоге в сделках имущества предназначен в основном для тех, у которых оно находится короткое время, и кто зарабатывает на покупках-продаже жилья.

Так как доход с реализации имущества причислен ко всем остальным доходам физических лиц, то и налог с него рассчитывается так же, как и НДФЛ. Налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в налоговом кодексе посвящена целая глава 23.

Налоговая база при расчете НДФЛ

• Налоговая база определяется в отношении каждого вида дохода отдельно.
• Налоговой базой при исчислении НДФЛ при продаже квартиры в 2018 году является разница между суммой полученного дохода от продажи и имущественным (налоговым) вычетом, максимальный размер которого в 2018 г. — 1 млн руб.

Внимание! Воспользоваться имущественным вычетом могут только налогоплательщики, которые отчитываются по своим доходам в декларации и представляют документальные подтверждения своих расходов.

Налоговая ставка

Налоговая ставка на НДФЛ установлена в размере 13 процентов. Это основная действующая ставка на многие виды дохода физических лиц.

Для нерезидентов (иностранцев) установлен НДФЛ в размере 30%. Таким образом при продаже недвижимости гражданином России НДФЛ исчисляется со ставкой 13%, иностранцем — 30%.

Как рассчитать имущественный вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры определяется с учетом вида собственности и особенностей продажи:

• Так, если жильё оформлено на одного собственника, то при его продаже положен вычет в размере 1 000 000 руб.
• Если помещение находится в общей совместной (или долевой) собственности и продаётся по одному договору, то имущественный вычет (ИВ) распределяется между всеми собственниками в соответствии с установленной по соглашению долей каждого владельца (если доли не установлены, то они признаются равными).
• Если долевой собственник продает свою долю отдельно, то к его доходу применяется имущественный вычет в полном размере, то есть 1 000 000 руб.
• Предельная сумма ИВ (1 млн руб.) может быть израсходована в течение одного налогового периода: так, если налогоплательщик за год продаст несколько квартир, имущественный вычет будет применён к совокупному доходу, а не к доходу от продажи каждого объекта в отдельности.

Если суммарный доход от продажи недвижимого имущества за год окажется меньше 1 млн руб., налогоплательщик освобождается от уплаты налога. Но при этом он все равно обязан подать декларацию.

• Имущественный вычет используется, если проданная недвижимость находилась в собственности меньше предельного срока, установленного в размере трёх или пяти лет. В противном случае лицо просто освобождается от уплаты налога.
• Имущественный вычет, согласно подпункту 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, может быть заменен фактическими расходами на приобретение проданного имущества, то есть налог будет браться с разницы между доходом при продаже объекта и расходами на его покупку.
• Имущественный вычет положен также при продаже других видов имущества, кроме недвижимого. При этом максимальный размер ИВ — 250 тыс. руб. Так, при продаже автомобиля налогоплательщик имеет право уменьшить свою налоговую базу на 250 000 руб.

Важно! Налоговым вычетом при продаже недвижимости можно пользоваться неограниченное количество раз. В этом его основное отличие от налогового вычета при покупке имущества, который предоставляется только один раз.

Никаких изменений с налоговым вычетом при продаже квартиры в 2018 г. Не произошло. Имущественный вычет в сделках с недвижимостью по-прежнему составляет максимум 1 000 000 руб., а с другим имуществом — 250 000 руб.

Примеры использования имущественного вычета

Чтобы понять, как действует налоговый вычет, рассмотрим несколько простых примеров.

Пример 1

Гражданином Иволгиным 07.09.2018 г. была продана квартира за 2 000 000 руб., которую он купил в январе этого же года за 1 700 000 руб. В декларации он указал доход, ссылаясь на реквизиты договора купли-продажи. Расходы Иволгин документально ничем не подтвердил. Какой налог с продажи квартиры в 2018 году он должен заплатить?

Налоговой базой будет (с учётом ИВ) 1 000 000 руб.:

2 000 000 — 1 000 000 = 1 000 000 руб.

Налог: 1 000 000×13% = 130 000 руб.

Запомним эту цифру.

Пример 2

Супруги, имеющие в общей совместной собственности квартиру, купленную в 2016 г., продали её в 2018 г. за 3 000 000 руб. Доход, как и налог, они решили справедливо разделить поровну. Какой налог с продажи должен уплатить каждый из супругов?

Так как квартира была продана как один объект, каждому супругу сообразно его доле (а они равные), полагается имущественный вычет в размере 500 000 руб. Доход от продажи также делится пополам. В итоге после вычитания ИВ налоговая база для одного собственника составит:

1 500 000 — 500 000 = 1 000 000 руб.

Супруги уплатят по 130 тыс. руб. налога каждый.

Пример 3

Гр. Никонов продал в деревне домик за 500 тыс. руб. и капитальную хозяйственную постройку за 300 тыс. руб. Какой налог он должен заплатить?

Ответ — никакой, так как в сумме доход составил 800 тыс. руб., что меньше налогового вычета.

Как сэкономить при разводе

Изменим несколько условия примера 2: допустим супруги развелись, и бывшая жена решила продать свою долю, выручив от продажи 1 500 000 руб. Затем свою долю по этой же цене продал и супруг.

Продажа была оформлена по двум разным договорам, а значит это отдельные сделки, на которые полагается полный имущественный вычет 1 млн руб.

Каждая из налогооблагаемых сумм составила:

1 500 000 — 1 000 000 = 500 000 тыс.

Налог, который заплатит каждый супруг со своей продаваемой доли: 500 000×13% = 65 000 руб.

Таким образом раздельная продажа долей позволила существенно сэкономить на налоге.

Как оформить налоговый вычет с продажи квартиры

• Необходимо заполнить все поля декларации НДФЛ-3. (Расчет налога с продажи производит сам налогоплательщик).
• Приложить к декларации следующие копии документов:
  • подтверждающих доходы (договор купли-продажи или обмена);
  • подтверждающих расходы.
• Срок подачи декларации — январь-апрель следующего за налоговым периодом года.
• Оплатить налог можно до 15 июля.

Налоговое освобождение при уплате НДФЛ с продажи недвижимости

Статья 217 п. 17.1 НК РФ, применимо к объектам, приобретенным после 1 января 2016 г., допускает полное освобождение от уплаты налога:

• при продаже недвижимого имущества, не связанного с предпринимательством, а также его долей, если соблюдены условия ст. 217.1, введенной в действие федеральным законом № 382-ФЗ;
• при продаже другого им-ва (кроме ценных бумаг), находящегося в собств-сти не менее трех лет.

Ст. 217.1 НК РФ раскрывает условия освобождения от налога — это нахождение недвижимого объекта (доли) в собств-сти не менее минимального срока владения.

(Начиная с августа 2017, добавился пункт, позволяющий тем, кто участвует в программе реновации (снос пятиэтажек) получать освобождение от налога при продаже полученного нового жилья, если старая квартира находилась в их собственности не менее установленного законом минимального срока, при соблюдении перечисленных ниже условий).

При каких условиях возможно освобождение от уплаты налога с продажи

Размер минимального срока владения зависит от условий, перечисленных в ст. 217.1. Минимальный срок владения недвижимостью три года, дающий право на освобождение от уплаты налога при его продаже, устанавливается в следующих случаях, если квартира:

• была унаследована или принята в дар от близкого родственника (близкому — по определению Семейного Кодекса);
• была приватизирована;
• перешла в собств-сть по договору ренты с пожизненным содержанием

Во всех остальных случаях минимальный срок владения для безналоговой продажи — 5 лет.

Новые правила налоговых льгот в плане увеличения минимального срока нахождения объекта в собственности с трех до пяти лет действуют только для имущества, приобретенного после 01.01.

2016 г. Для имущества, приобретенного ранее этой даты, правила остаются прежними, то есть минимальный срок владения имуществом (как недвижимым, так и другим) при любом условии — три года.

Налог с продажи земельного участка

Земля является также недвижимым имуществом, поэтому все выше сказанное относится и к земельным участкам:

• Не взимается налог с продажи земельного участка (ЗУ), если земля, приобретенная после первого января 2016 г., находилась в собственности минимум три года (при соблюдении условий ст. 217.1), и пять лет — в остальных случаях.
• Земельный участок, права на который возникли до 01.01.2016 г., может быть продан без налога, если он был собственности три года в любом случае.
• При сроке владения ЗУ, не допускающем отмену налога, применяется другая льгота — имущественный вычет в размере 1 000 000 млн. руб, который можно использвать неоднократно.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Как быть, если квартира или земельный участок находится в собственности менее трех (пяти) лет? Возможности уменьшить налог есть.

Продажа дешевле кадастровой стоимости

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости? Да, это делают, чтобы сэкономить на налоге. Однако такая сделка рискованна, так как при ее расторжении продавцу могут вернуть сумму, указанную в договоре продажи. К тому же ст. 217.1 п. 5 устанавливает пределы уменьшения кадастровой стоимости (КС) в районе 70%:

Недвижимость нельзя продать дешевле суммы, равной 0.7 * КС. (здесь 0.7 — минимальный понижающий коэффициент). Даже если собственник попытается продать объект дешевле, чем 0.7 * КС, налог все равно будет взят с учетом коэффициента 0.7 и не меньше.

Понижающий коэффициент и минимальный срок владения могут быть уменьшены законом субъекта Федерации до нуля для всех или некоторых категорий лиц и объектов.

Рассмотрим пример:

Квартира с кадастровой стоимостью 3 000 000 руб. была продана за 1 800 000 руб., что составило 0.6 от КС. Продавец заплатил налог 13% * 1 800 000 = 2 340 000 руб. Однако налоговые органы прислали уведомление о необходимости заплатить недоимку в размере 39 000 руб., так как налог был рассчитан неверно:

Налоговая база не может быть ниже 0.7 * КС, в данном случае — это 2 100 000 руб.

13% * 2 100 000 = 273 000 руб.

Таким образом продажа недвижимости (квартиры или земли) ниже кадастровой стоимости будет иметь налоговые последствия, если задекларированная цена продажи будет ниже КС не менее, чем на 30%.

Использование вместо имущественного вычета правила НДФЛ

Как уменьшить налог с продажи земли или квартиры (дома)? Подсказка в самом определении НДФЛ (возвращаемся в начало статьи): НДФЛ — налог с дохода с вычетом расходов.

Можно на законном основании купить квартиру или земельный участок по одной цене, продать ее по другой, а налог высчитывать с разницы между ценой продажи и покупки. И это не противоречит определению НДФЛ. Фактически, это налог на прибыль с продажи — выход для тех, кто зарабатывает на сделках с недвижимостью.

Докажем, что такую формулу гораздо выгоднее применять, чем имущественный вычет. Вернемся к примеру 1 в главе Примеры использования имущественного вычета.

Что было бы, если бы гр. Иволгин указал в декларации расходы с приложением подтверждающих документов? Тогда в качестве налоговой базы можно было бы использовать разницу между продажной и покупной ценой (доходами и расходами).

НБ при этом составила бы не 1 000 000, а 300 000 руб. (2 000 000 — 1 700 000).

Подоходный налог с продажи квартиры получился бы не 130 000 руб., а всего 39 000 руб.

Преимущество уплаты налога с продажи имущества в виде чистого НДФЛ очевидное! Налоговый имущественный вычет бледнеет и жмется в сторонке.

Заключение

Следующие правила помогут быстро определить, какой налог с продажи квартиры или земли платится:

• Если квартира или ЗУ были куплены до 1 января 2016 г. и находились в собственности три года или дольше, то НДФЛ при продаже квартиры (земли) платить не надо.
• Если недвижимость приобретена после 01.01 2016 г., минимальный период владения для безналоговой продажи:
  • три года (если объект перешел по наследству или был подарен близким родственником, был приватизирован или приобретен по договору ренты);
  • пять лет во всех остальных случаях.
• Имущественный вычет при продаже квартиры или земли позволяет уменьшить налоговую базу на 1 млн руб. к нему можно прибегнуть, если объект недвижимости находится в собственности меньше трех (пяти) лет,
• Выгоднее всего платить налог с продажи имущества как НДФЛ с вычетом расходов, прилагая копии документов, подтверждающие расходы.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/nalogi/nalog-s-prodazi-kvartiry.html

Налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее 3 лет

Получение дохода на территории РФ подлежит налогообложению. Если собственник продает квартиру, ему потребуется уплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ). Однако продажа жилья не всегда облагается налогом.

Так, например, если квартира находится в собственности более трех лет (или пяти с 2016 года), то платить налог не нужно. Аналогично, когда жилье было продано дешевле, чем приобреталось (но дороже 70 % от кадастровой стоимости).

Для сокращения бремени собственник может воспользоваться возможностью получения налогового вычета при продаже квартиры. При этом важно учитывать особенности его оформления, предусмотренные законодательно. Об этом и пойдет речь далее.

Когда можно сократить налог

НДФЛ уплачивают все физические лица с полученной прибыли. Продажа недвижимости тоже предусматривает получение дохода, который облагается налогом. При этом действуют следующие процентные ставки:

• 13 % – для граждан;
• 30 % – для иностранцев.

Налог рассчитывается с суммы, которую получил собственник в результате реализации квартиры. Цена продажи указывается в договоре купли-продажи. Именно эта сумма и будет налоговой базой для исчисления выплаты.

Сократить налоговую базу можно одним из двух способов:

1. Получить имущественный вычет. Этот способ доступен только для граждан РФ.
2. Вычесть из стоимости расходы, которые возникли при приобретении квартиры.

Информация в этой статье актуальна для оформления налогового вычета при продаже жилой недвижимости.

Речь идет о квартирах, домах, приватизированных дачах, комнатах, а также долей в перечисленном имуществе. Налоговый вычет при этом может достигать одного миллиона рублей.

В отношении другого имущества (гараж, объект незавершенного строительства и т.д.) вычет составляет не более 250 тысяч рублей.

Сложности могут возникнуть также при определении срока, после которого допускается продажа квартиры без необходимости уплатить налог. Как правила, дата, когда нужно отсчитывать трехлетний (или пятилетний) период, указана в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН.

Однако в этом правиле есть три исключения:

• квартира получена по наследству – отсчет будет идти от даты смерти наследодателя;
• недвижимость получена от кооператива – отсчет начинается от дня выплаты последнего пая и подписания акта приема-передачи;
• недвижимость регистрировалась до 1998 года и свидетельство на нее не выдавалось.

Есть еще несколько юридических нюансов. Так, например, если собственников квартиры несколько и один выкупает у других их доли, то с какого момента произойдет отсчет? В такой ситуации выкуп долей не имеет значения. Учитываться будет дата первоначальной покупки доли.

Тоже самое касается ситуации, когда собственник частного дома достраивает дополнительное помещение. Несмотря на то, что достроенная часть находится в собственности недавно, отсчет произойдет с даты изначального приобретения жилья.

Что изменилось с 2016 года

С января 2016 года вступили в силу законодательные изменения, в соответствии с которыми был скорректирован ряд условий получения вычета и оплаты налогов. Рассмотрим подробнее нюансы продажи квартиры, приобретенной до 2016 года и после.

Если квартира покупалась до 2016 года

Когда продажа недвижимости происходит раньше трех лет после регистрации права собственности, полученный доход облагается НДФЛ. Для снижения его суммы можно воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Его максимальный размер составляет один миллион рублей.

Вычет можно использовать однократно в одном налоговом периоде. Иными словами, если человек продаст два таких объекта в один год, он сможет вернуть налог только с одной продажи.

Еще один способ снижения размера налога – вычисление разницы между доходом от реализации и первоначальной стоимостью имущества. Полученная сумма станет налоговой базой, с которой исчисляется налог.

На практике чаще происходит так, что использоваться налоговый вычет не имеет практического смысла. Он оправдывает себя, когда затраты на приобретение квартиры меньше миллиона рублей или недвижимость была получена по наследству или в результате дарения.

Если квартира покупалась после января 2016 года

Изменения, вступившие в силу в 2016 году, затронули:

• срок владения имуществом, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению – теперь он составляет пять лет или 60 месяцев;
• недвижимость, приобретенную с января 2016 года;
• налогооблагаемую базу – налог рассчитывается с наибольшей суммы (сравнивается цена по договору купли-продажи и кадастровая стоимость).

Эти корректировки касаются только физических лиц и сделок по реализации некоммерческой недвижимости. Обратите внимание, что для объектов, приобретенных до 2016 года, все остается по-прежнему – они освобождены от налога, если срок регистрации права собственности превышает три года (36 месяцев).

Кроме того, срок в три года остался для следующих видов имущества:

• квартир, полученных по наследству;
• подаренных объектов недвижимости;
• приватизированного имущества;
• недвижимости, полученной по договору ренты.

Теперь в расчетах учитывается кадастровая стоимость.

Чтобы понять, какую сумму принимать за налоговую базу для расчета, необходимо сравнить цену, по которой квартиру продали и ее кадастровую стоимость, умноженную на 0,7.

Налог требуется уплатить с наибольшего из этих значений. Когда кадастровая цена не определена по каким-то причинам, для расчета принимается договорная цена купли-продажи.

Возможность применить налоговый вычет при продаже квартиры не упразднились. Собственники, как и раньше, могут ею воспользоваться.

Особенности в зависимости от ситуации

В зависимости от ситуации необходимо учитывать некоторые юридические особенности. Рассмотрим наиболее распространенные случаи.

Квартира подарена или досталась по наследству

Три года в этом случае отсчитывается с момента смерти наследодателя или с даты государственной регистрации права собственности (в случае дарения). Эти две ситуации исключают расходы на приобретение, соответственно, собственник после продажи может воспользоваться только имущественным вычетом в размере один миллион рублей.

Продажа и покупка квартиры в одном и том же году

Платить налог в этом случае нужно, когда реализованная недвижимость была продана дороже, чем приобретено другое жилье. Другими словами, вычисляется разница между этими суммами.

Если вы ни разу не пользовались налоговыми вычетами, то можно сократить налог, подлежащий уплате. В этом случае можно получить два имущественных вычета:

• как покупатель, если право на вычет не было использовано ранее или не было исчерпано в полном объеме (2 млн. рублей) за три последних года;
• как продавец, если вычет не был использован в год продажи имущества по другому объекту (1 млн. рублей).

За всю жизнь покупатель может получить имущественный вычет в размере 2 млн. рублей один раз. Чтобы его получить необходимо соблюдение следующих условий:

• недвижимость находится на территории РФ;
• покупатель – резидент РФ;
• сделка подтверждается документально;
• уровень доходов подтверждается документально;
• если для покупки квартиры использовались заемные средства, то их должен был выдать отечественный банк.

Есть мнение, что можно использовать только один вычет – или для покупателя, или для продавца. Однако это необоснованно. Если покупка и продажа состоялись в одном году, то разрешено получить оба налоговых вычета.

Как считается вычет, если продается доля квартиры

В случае продажи доли недвижимости налоговая база также может быть уменьшена на затраты, связанные с покупкой этой доли. Расходы при этом делятся пропорционально долям. Документы, подтверждающие эти расходы, необходимо предоставить вместе с декларацией.

Как правило, доля не приобретается отдельно. Наиболее распространенная ситуация, когда квартира покупается в собственность семьи, в которой каждый член является дольщиком. В этом случае расходы на приобретение прописываются в договоре купли-продажи или рассчитываются по формуле:

Общая стоимость покупки х Величина доли = Расходы на покупку.

В случае реализации имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма налогового вычета (1 млн. рублей) также может быть учтена. Однако ее необходимо распределить между совладельцами пропорционально их долям.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков является собственником имущества более 3 (5) лет и, соответственно, освобождается от уплаты налога. При этом другие совладельцы могут быть собственниками менее этого срока, поэтому должны отчитаться в ФНС. Как сократить расходы в этом случае?

Доход от продажи не привязан к размеру долей. Целесообразно распределить сумму прибыли от продажи квартиры так, чтобы наибольшая часть дохода принадлежала тому из собственников, кто владеет недвижимостью больше трех (пяти) лет.

Когда и как подавать документы

Для отчета в налоговую инспекцию подается декларация по форме 3-НДФЛ. В ней отражается расчет налога (даже если он нулевой), заявление на получение вычета, а также факт продажи имущества.

Налог необходимо перечислить до 15 июля. Декларация передается в контролирующий орган до 30 апреля года, следующего за отчетным. Актуальный бланк документа можно попросить в налоговой или скачать на официальном сайте ФНС.

К декларации прилагаются копии следующих документов:

• свидетельство о праве собственности на проданную недвижимость или выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи, акт приема-передачи;
• документ, подтверждающий факт оплаты (им может выступать акт приема-передачи);
• дарственная, если продается подаренная квартира;
• кадастровая документация или выписка из ЕГРН;
• общегражданский паспорт;
• заявление на предоставление вычета в 1 млн. рублей;
• реестр подаваемых документов.

Пакет документов направляется в территориальное отделение ФНС по месту постоянного проживания заявителя. Все бумаги подготавливаются в двух экземплярах. Один остается в ФНС, на втором сотрудник учреждения проставляет отметку о принятии.

Документы могут быть переданы:

• лично в отделении ФНС;
• почтой – заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении;
• через представителя – на основании доверенности, заверенной нотариально.

Рассчитанный налог оплачивается в любом банке. Реквизиты для оплаты можно получить в налоговой инспекции или на официальном сайте ФНС.

Если не сдать декларацию вовремя или не заплатить налог, то на нарушителя могут быть наложены следующие виды взыскания:

• штраф 1000 рублей, если в декларации указаны ошибочные сведения;
• штраф до 30 % от суммы налога за каждый месяц просрочки;
• пени, начисляемые ежедневно;
• уголовная ответственность, если размер долго превысит 600 млн. рублей.

Разумеется, доводить ситуацию до привлечения к ответственности не стоит. Важно соблюдать все сроки, предусмотренные законодательно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформляется и кому положен налоговый вычет при продаже квартиры в собственности менее трех лет. Обратите внимание, что после 2016 года этот срок продлен до пяти лет с момента возникновения права собственности или даты смерти наследодателя, если квартира была получена по наследству.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/nalogi/vychet-pri-prodazhe-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-3-let/

Как получить налоговый вычет при продаже квартиры?

Получить налоговый вычет при продаже квартиры могут граждане, обязанные уплатить налог с полученного дохода в форме НДФЛ.

Оформление налогового вычета позволяет существенно уменьшить налогооблагаемую базу, а в ряде случаев полностью освободиться от уплаты налога.

В этом обзоре рассмотрим, на какую сумму вычета могут претендовать продавцы недвижимости, и какие особенности предусматривает закон для подтверждения права на вычет.

Что это такое

Правила получения имущественных вычетов регламентированы нормами НК РФ – вычетом может воспользоваться любой продавец недвижимости, не освобожденный от налогообложения. Условия освобождения от уплаты налога, и, соответственно, от необходимости обращаться за предоставлением вычета, существенно изменились с начала 2016 года:

1. для объектов, приобретенных до 1 января 2016 г., владение недвижимостью в течение трех и более лет является основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в это случае не требуется даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ);
2. три года владения недвижимостью, приобретенной с указанной выше даты, дают право не платить НДФЛ при продаже в следующих случаях – если жилье было получено по наследству, дарению, договору ренты, либо по приватизационной сделке;
3. пять лет владения объектом, приобретенным после января 2016 года, при любых обстоятельствах позволяют избежать уплаты налога.

Таким образом, если недвижимость находилась в собственности менее трех или пяти лет, в зависимости от перечисленных условий, закон обязывает рассчитать и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Именно в таких ситуациях обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.

При стандартных условиях доход, полученный от продажи недвижимых объектов, облагается по ставке 13%. Под доходом понимается разница между покупкой и продажей квартиры, либо цена проданного объекта, ранее приобретенного по безвозмездным сделкам.

Если цена продажи не превышает стоимость приобретения квартиры, налог не уплачивается. Однако должностные лица ФНС вправе проверить обоснованность цены, указанной в договоре, для выявления возможных случаев занижения стоимости.

Для определения реальности цены, указанной сторонами в договоре, используется показатель кадастровой стоимости недвижимости. Если доход от продажи не превышает 70% от указанного стоимостного показателя, налоговые органы будут использовать не договорную цену, а формулу:

Д = КС х 0.7, где:

• Д – налогооблагаемый доход продавца;
• КС – показатель кадастровой стоимости квартиры, утвержденный на 1 января года, в котором совершалась сделка;
• 0.7 – значение 70% от кадастровой стоимости.

Воспользоваться вычетом при продаже квартиры можно в следующем году после даты совершения сделки. Для этого нужно задекларировать полученный доход в бланке 3-НДФЛ и самостоятельно рассчитать сумму налога с учетом вычета.

Правила предоставления вычета

​Если продавец владел недвижимостью дольше указанных выше сроков, ему не нужно уплачивать налог и представлять декларацию. Для проверки соблюдения указанных сроков используется дата регистрации сделок приобретения и продажи – такие сведения содержатся в правоустанавливающих документах и госреестре ЕГРН.

Если продавцу необходимо декларировать доход и уплачивать налог, нужно учитывать следующие особенности предоставления имущественного вычета:

1. вычет предоставляется в заявительном порядке, для этого нужно указать на такое право в декларационном бланке 3-НДФЛ;
2. для получения вычета нужно обратиться в инспекцию ФНС по месту жительства;
3. суть вычета заключается в уменьшении налогооблагаемого дохода на сумму, определенную нормами НК РФ.

В 2018 году для продавцов недвижимости предусмотрено максимальное ограничение по сумме имущественного вычета – не более 1 000 000 рублей.

Помимо случаев продажи квартир, аналогичный предел вычета применяется при сделках с комнатами, домами, земельными участками и т.д. Для ряда иных объектов (гаражи, нежилые помещения, автотранспорт и т.д.

) максимально возможная сумма вычета составит 250 000 рублей.

Порядок применения вычета в указанной сумме выглядит следующим образом. От суммы полученного дохода вычитается миллион рублей, а с полученного остатка рассчитывается налог по ставке 13%. Если стоимость проданной квартиры не превышает миллион рублей — подавать декларацию и уплачивать налог не нужно.

Приведем пример расчета суммы налога с учетом имущественного вычета. Если доход от продажи составил 1 700 000 рублей, после использования вычета в максимально возможном размере, налог будет рассчитан следующим образом:

(1 700 000 – 1 000 000) х 13% = 91 000 рублей.

Для расчета сумы налога продавец указывает все сведения в декларационном бланке 3-НДФЛ и представляет его в инспекцию ФНС не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Нарушение сроков представления декларации повлечет взыскание штрафных санкций.

Нужно учитывать, что указанная сумма вычета распространяется на все виды сделок по продаже недвижимости, совершенных в течение одного года.

Например, при продаже двух квартир можно использовать только один вычет в размере 1 000 000 рублей.

Если он в полном объеме использован при декларировании дохода по первой сделке, расчет суммы налога по второй проданной квартире будет осуществляться по общим правилам.

Если жилое помещение находилось в долевой собственности граждан, каждый из дольщиков может воспользоваться имущественным вычетом в максимальном размере, если продал свою долю по самостоятельному договору. Предоставление вычета будет осуществляться отдельно для каждого продавца доли, т.е. будет подано две или более декларации 3-НДФЛ.

Вместо оформления имущественного вычета граждане могут уменьшить сумму средств, полученных от продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта. Целесообразность выбора определяет сам продавец, необходимо заранее рассчитать наиболее оптимальный вариант.

Например, если квартира была приобретена за 2 млн. руб., а продана за 4 млн. руб., после оформления имущественного вычета придется заплатить налог в сумме 390 000 рублей:

(4 000 000 – 1 000 000) х 13% = 390 тыс. рублей.

Если продавец решил уменьшить сумму полученного дохода на затраты по приобретению квартиры, сумма налога будет рассчитана следующим образом:

(4 000 000 – 2 000 000) х 13% = 260 тыс. рублей.

Очевидно, что в этом случае применение налогового вычета нецелесообразно, так как при подтверждении затрат на приобретение квартиры можно сэкономить на налоге более 100 тыс. рублей.

Как получить вычет

Чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет при продаже квартиры, необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:

1. по окончании календарного года, в котором состоялась сделка, нужно заполнить декларационный бланк по форме 3-НДФЛ;
2. необходимо подготовить документы, подтверждающие совершение сделки – договор купли-продажи, передаточный акт, выписку из госреестра ЕГРН;
3. собираются документы, подтверждающие получение дохода от продажи квартиры – расписка, платежное поручение, выписка с банковского счета и т.д.;
4. если для уменьшения налога используется подтверждение затрат на приобретение квартиры, нудно подготовить следующие документы – договор купли-продажи, расписка или платежное поручение о передаче средств, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве;
5. все перечисленные документы представляются в инспекцию ФНС в срок до 30 апреля;
6. не позднее 25 июля уплачивается сумма налога, рассчитанного с учетом имущественного вычета.

Сумма фактически полученных средств от покупателя должна соответствовать цене квартиры, указанной в договоре.

Ключевое значение для получения вычета имеет правильность заполнения декларации 3-НДФЛ.

Если возникают сложности при расчете суммы вычета или налога, целесообразно заранее проконсультироваться у профессионального юриста или обратиться за помощью к сотрудникам ИФНС.

В итоговом комплекте документов, направляемом в ИФНС, должны быть следующие бланки и формы:

• декларационный бланк 3-НДФЛ;
• договор купли-продажи, передаточный акт;
• документы, подтверждающие получение денежных средств по сделке – расписки, выписки по счетам, платежные поручения и т.д.;
• общегражданский паспорт налогоплательщика.

В отличие от имущественного вычета при покупке квартиры, декларирование дохода от продажи недвижимости не связано с возвратом НДФЛ из бюджета. По этой причине не нужно прикладывать реквизиты счета для возврата средств из бюджета. Подать документы можно при личном обращении в ИФНС, через представителя или по почте с описью вложения.

Также можно заполнить декларационную форму на сайте ФНС, для этого предусмотрены специальные онлайн-ресурсы.

После получения документов, должностные лица ФНС вправе провести камеральную проверку. Проблемы могут возникнуть только при явном несоответствии цены квартиры ее кадастровой стоимости. В этом случае у продавца могут быть запрошены дополнительные документы, обосновывающие расчет цены за недвижимость.

Если у сотрудников ИФНС не возникает вопросов относительно представленных документов и рассчитанной суммы вычета, в адрес налогоплательщика направляется соответствующее уведомление. После этого остается внести в бюджет сумму налога, рассчитанную в декларационном бланке 3-НДФЛ с учетом предоставленного вычета.

Источник: https://lgotarf.ru/nalogi/article/kak-poluchit-nalogovyj-vychet-pri-prodazhe-kvartiry