Что такое ДКП при покупке квартиры?

Основные положения договора купли-продажи квартиры

Любой акт купли-продажи является сделкой и оформляется специальным документом – договором, порядок оформления которого регулируются положениями §1, гл.30, ч.2 ГК РФ. Покупка квартиры относится к отдельным видам купли-продажи и регулируется определенными законодательными нормами ст.549-558, §7, гл.30, ч.2 ГК РФ.

Что такое договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – документ, подтверждающий акт совершения купли-продажи квартиры и содержащий значимые и дополнительные условия.

Согласно требованиям, действующего законодательства, основной договор купли-продажи квартиры оформляется только в письменном виде. Нарушение условий, допущенные в ДКП делают его ничтожным или оспоримым, что приводит к сложным юридическим проблемам в будущем.

задача ДКП – государственная регистрация заключения сделки и факта перехода права собственности от продавца к новому владельцу в УФРС (Росреестре). После регистрации участники сделки получают собственные экземпляры подтверждающие факт совершения покупки.

Как выглядит договор купли-продажи квартиры сегодня? Это договор купли-продажи квартиры образец, которого соответствует стандартной форме и содержащий условия перехода права собственности на квартиру и выписку из ЕГРП, регистрирующую таковой перехода за определенным лицом, совершенный по указанной дате.

Виды договоров купли-продажи квартиры

В работе с недвижимостью выделяют следующие виды ДКП квартиры:

• покупка у застройщика (первичный рынок);
• покупка у единственного владельца;
• покупка у нескольких собственников (находящаяся в долевой собственности);
• продажа квартиры, принадлежащей дееспособному или несовершеннолетнему;
• выделение доли несовершеннолетнему покупателю;
• продажа с иждивением;
• покупка с привлечением ипотеки;
• при участии третьих лиц.

Обязательные и дополнительные условия договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:

• наименование документа, дата и место заключения;
• сведения о договаривающихся сторонах;
• предмет договора – местонахождение, назначение площади (для квартиры указывается: жилое помещение), фактическую жилую и общую площадь по данным Титула, какая доля продается (часть или целиком);
• суть договора (продажа);
• цена квартиры при продаже;
• данные о проживающих (информация о владельцах каждой доли недвижимости, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества; сохранение права продавца на проживание после ее продажи; наличие обременений (например, не полностью выплаченная ипотека, находится ли жилье в залоге у банка по взятому кредиту, судебные ограничения и т. п.)).

Внимание! В случае выявления обременений, регистрирующие органы имеют право отказа в заключении ДКП.

Дополнительные условия содержат особенности для конкретного ДКП. Они устанавливаются сторонами по взаимному соглашению и содержат различного рода обязательства, гарантии, возможные неустойки и штрафы в случае неисполнения дополнительных условий.

К дополнительным условиям относятся:

1. порядок и форма проведения расчетов;
2. подписание Передаточного акта, снятие с регистрации и выписка проживающих в квартире, фактическая передача купленной квартиры;
3. ключевые особенности квартиры, оказывающие влияние на стоимость: проведение ремонта, наличие дефектов, продажа с мебелью;
4. наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам;
5. распределение расходов на осуществление сделки;
6. условия распределения ответственности между Продавцом и Покупателем;
7. порядок разрешения споров, в том числе связанных с третьими лицами;
8. порядок расторжения ДКП и ответственность сторон за его расторжение;
9. форс-мажор;

Важно! При отсутствии обязательных пунктов договор считается неправильно оформленным, он не будет заверен нотариусом и зарегистрирован в УФРС. Дополнительные условия должны быть таковыми, чтобы не могли признаваться судом кабальными.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры?

При покупке на первичном рынке договор купли-продажи квартиры составляют юристы застройщика.

При покупке у единственного владельца, составить договор купли-продажи можно самостоятельно.

На вопрос, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, рекомендуется обратиться за помощью к профильному юристу. Так как образцы, представленные в Интернете, могут потерять правовую актуальность, быть составлены с ошибками, не учитывать индивидуальные нюансы сделки.

Точность составления договора в первую очередь важна для покупателя. После того как продавец получит деньги, квартира перейдет в собственность покупателя и возможные последствия, включая оспаривание действительности сделки, будут возложены на покупателя, даже признанного судом добросовестным.

Вероятность возврата покупателю денег при расторжении ДКП по суду минимальны.

Оформление и регистрация договора

После составления договора нужно обратиться к нотариусу, который проверит правильность оформления всех условий ДКП на соответствие действующему законодательству, после чего он сможет его заверить.

При покупке квартиры от застройщика или с единственным собственником нотариальное заверение является необязательным, но рекомендуется, в случае, если одна из сторон опасается, что договор может быть признан ничтожным или оспорен.

Для всех остальных случаев договор должен быть нотариально заверенным.

При нотариальном оформлении нотариус принимает все риски ответственности при признании сделки ничтожной. Это понижает вероятность признания договора недействительным, в случае оспаривания его правомерности третьими лицами.

Внимание! В случае оспаривания ДКП нотариус обладает правом на подтверждение покупателя в качестве добросовестного приобретателя, что окажет значительное влияние на судебное решение.

Ответственность нотариуса страхуется и в случае если стороны ДКП понесут ущерб, то таковой компенсируется из специального страхового фонда Федеральной нотариальной палаты.

Далее, нужно отправиться в МФЦ или УРФС и подать нотариально заверенный договор для регистрации.

Для признания ДКП заключенным в УРФС на нем ставятся:

1. отметка о регистрации перехода права;
2. круглая гербовая печать Росреестра;
3. дата регистрации и ФИО регистратора, которые проставляют в специальном прямоугольном штампе.

Последствия признания договора купли-продажи квартиры ничтожным или оспоримым

Порядок признания ДКПК ничтожным регулируется положениями §2, гл.9 ГК РФ о недействительности сделок.

Согласно действующему законодательству ничтожной, по суду, является сделка, заключение которой изначально проходило с явными нарушениями законодательных норм.

Фактически сделка принципиально не может заключаться, а значит, однозначно признается недействительной.

Таковыми причинами считаются:

• Подделка документов.
• Сделка с несовершеннолетним или недееспособным.
• Мнимые, фиктивные и притворные соглашения.
• Сделка с квартирой, распоряжение которой запрещается или ограничивается законом. Например, покупка жилья у совершеннолетнего дееспособного детдомовца, которая досталась ему от родителей или родственников.

Важно! Законодательство разделяет ничтожность сделки от ее оспаривания, т. е. от нарушения законных интересов и нанесения ущерба продавцу, покупателю или третьим лицам.

Для оспоримых сделок нет явных признаков, которые делают ее ничтожной, но ее можно расторгнуть и/или потребовать компенсировать нанесенный ущерб.

В любом случае решение о признании сделки ничтожной или оспоримой принимает суд.

К оспоримой и ничтожной сделке применяются разные сроки давности. Для оспариваемой – 1 год, для ничтожной – 3 года, который может увеличивается до 10 лет (ст.181 ГК РФ).

Источник: https://infportal.ru/fizlitsa/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Что такое дкп при покупке квартиры

31.05.2018

1. Списку предъявляемых документов. Важно знать, что исполняющее учреждение не несет ответственности за законность документации.

   Поэтому важно заранее тщательно предусмотреть наименование предъявляемых продавцом свидетельств и бланков, которые будут конкретно определять подлинность операции.

2. Времени действия аккредитива.

   Важно учесть, что процедура продажи квартиры может затянуться, поэтому рекомендуется заранее оговорить срок аккредитивного договора и возможные условия его продления.

Если сумма рассрочки составляет от 500000 до 1000000 рублей, то необходимо предоставить второй документ. Это может быть водительское удостоверение, техпаспорт на автомобиль, ИНН, страховое свидетельство, загранпаспорт или кредитная карта другого банка.

Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи: как оценить жилье самостоятельно и что значит полная стоимость и неполная сумма

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
2. К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи.
3. В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Как правильно оформить документы для покупки квартиры

• оригинал правоустанавливающего документа;
• извлечение о регистрации прав собственности;
• техпаспорт;
• про отсутствие задолженности за телефонную связь;
• справка, удостоверяющая отсутствие коммунальных задолженностей;
• справка из ЖЕКа, по форме №3;
• про отсутствие долга за электроэнергию;
• решение опекунского совета в случае, если в квартире прописаны малолетние дети;
• про отсутствие запрета на продажу недвижимости или ареста продаваемого имущества, факт чего проверяется непосредственно нотариусом;
• запрет на продажу квартиры физ. лицом (продавцом).

Рекомендуем прочесть:  Когда получают родовой сертификат

Нюансы оформления сделок с ЖСК или что такое договор при покупке квартиры

Одно из положений устава вступило в явный конфликт с жилищным законодательством, согласно которому право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП только по предъявлению справки о полном выкупе пая. О правилах покупки по договору ЖСК поговорили, далее о продаже недвижимости.

Предварительный договор купли-продажи квартиры – что это такое

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение заключить Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры в будущем, на заранее определенных условиях (сроки, цена, порядок расчетов, и т.п.).

То есть ПДКП – это всего лишь соглашение о намерениях.

И если эти намерения не исполнятся в заданный договором срок (например, передумали заключать основной договор), то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Типовой договор купли-продажи квартиры

11.

При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения

Для составления договора в отношении залоговой квартиры потребуется собрать большое количество документов и получить разрешение банка на сделку. Текст договора должен фиксировать, что квартира находится в залоге и кто является третьей стороной. Банки предъявляют к покупателю свои требования и могут не допустить продажи.

Переуступка квартиры в новостройке

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Предварительный договор купли-продажи квартиры нужен

• Цену, ведь Продавец всегда хочет ее повысить и без письменных договоренностей очень часто пользуется этим
• Условия и порядок оплаты, ведь Покупатель всегда хочет отдать деньги после регистрации права собственности на себя
• Задаток или аванс вы будете передавать или хотите обойтись без передачи денег
• Использование кредитных или бюджетных средств, Материнского капитала, субсидий, гарантийных писем, сроки и условия их перечисления Продавцу ведь эти средства перечисляются только при выполнении всех требований кредитной организации или бюджетного учреждения или Пенсионного фонда, а требования эти жесткие и необходимо их понимание на этапе планирования сделки
• Подготовка пакета документов для Росреестра или для нотариуса, дата и перечень
• Освобождение квартиры. Переезд дело хлопотное и Продавец часто затягивает это мероприятие
• Распределение затрат на услуги нотариуса, если закон требует удостоверение у него договора купли-продажи, ведь это значительные траты
• Перечень мебели, бытовой техники и предметов интерьера, с указанием марок и состояния Как правильно оформить > > >
• Штрафные санкции за нарушение условий предварительного договора сторонами сделки
• Регистрация в Росреесте обременения в Пользу Продавца, при частичной оплате или рассрочке платежа за квартиру и условиях и порядке его снятия. Как снять обременение читайте > > >

Рекомендуем прочесть:  Контракт на сдачу квартиры

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры

В настоящей статье мы рассмотрим основные правила оформление сделок купли продажи недвижимости а именно заключения и исполнения договора купли-продажи квартиры, типичные ошибки и ключевые аспекты, на которые следует обращать особое внимание, особенно если это касается продажи или покупки квартиры в Москве, Подмосковье ( Щелково ), таунхаусов или иной элитной недвижимости в Москве .

Загадочная аббревиатура: что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии

1. проектная декларация;
2. лицензия, разрешающая ввод в эксплуатацию новостроек;
3. аудиторское заключение о коммерческой деятельности;
4. разрешение на строительство;
5. документы на землю под домом;
6. проект ДДУ;
7. гарантии банка или партнёров (при наличии);
8. фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами.

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Договор купли-продажи квартиры

Следует отметить тот факт, что при приобретении квартиры в залог (ипотеку), между сторонами составляется смешанное соглашение к/п и ипотеки жилья.

В данной ситуации договор составляется в письменной форме единого документа, а в качестве «действующих лиц», помимо продавца и покупателя, в нем также участвует третья сторона – кредитор (займодавец), который предоставляет заемщику деньги для покупки квартиры с последующей ее передачей в залог (ипотеку). Этот документ по факту объединяет в себе договор об ипотеке и договор к/п жилого помещения.

Аккредитив при покупке недвижимости как оформить

При покупке недвижимости описываемым способом, физическим лицам – участникам соглашения, придется немного потратиться, а именно заплатить банку пошлину за оказание данного вида услуг. Размер этих затрат зависит от стоимости жилплощади, а также от финансовой структуры, в которую обратились физические лица.

Что такое дкп при покупке квартиры Ссылка на основную публикацию

Источник: https://onejurist.ru/avtoyurist/chto-takoe-dkp-pri-pokupke-kvartiry

Дкп квартиры — это что такое? :

Сегодня потребность обзавестись своей жилплощадью высока как никогда. Современный рынок недвижимости дает потребителям широкие возможности. В связи с этим для каждого потенциального покупателя важно правильность оформления всей документации, включая договор купли-продажи, или ДКП квартиры. Ведь от этого во многом зависит законность сделки.

С 2013 года в законодательстве существенно упростилась подготовка документации для нотариального заверения договора. Помимо этого, изменению подверглась и процедура по внесению в регистр факта по переходу права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Чем так важен этот договор? Разберем в теме данной статьи.

Что такое ДКП?

Договоры по купли продаже бывают разные, но нотариального заверения требуется в ходе приобретения:

• квартиры;
• автомобиля;
• участка земли;
• частного домовладения;
• доли уставного фонда предприятия.

Как можно заметить, это не только недвижимые, но и движимые объекты имущества. С юридической точки зрения данный документ представляет собой соглашение между продавцом объекта недвижимости и покупателем, оформленное в письменном виде. При этом одновременно переходит право собственности на продаваемое жилье. Вот что такое ДКП при покупке квартиры.

Предварительное соглашение

Помимо основного соглашения по покупке или продаже недвижимости, фигурирует еще один документ, который именуется как предварительный договор.

Зачем он нужен? Это очень удобный инструмент в ходе совершения сделок с недвижимостью непростого характера.

Его наличие позволяет на законных основаниях закрепить за сторонами соглашения их права и обязательства при определенных трудностях. К примеру, сделка не может быть осуществима в ближайшее время (одно неделя либо две).

В этом случае заключается подобного рода документ. Однако для этого необходим серьезный повод:

• Покупатель не имеет в наличии денежных средств на приобретение недвижимости.
• Не хватает каких-либо документов и на их сбор требуется определенное время.
• Отсутствие одного из продавцов по уважительной причине, присутствие которого обязательно.
• Предварительный ДКП квартиры пригодится в ходе приобретения недвижимости по субсидии. В этом случае средства станут доступны покупателю лишь после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, на что уйдет не менее двух недель.
• Покупатель принимает участие в процедуре по наследованию, для чего требуется 6 месяцев, тем не менее обе стороны намерены совершить сделку. Специалисты в этом случае не рекомендуют подписывать такой договор в отсутствии свидетельства о наследстве, заверенного нотариально.

Помимо этого, предварительный документ будет полезен при возникновении конфликтной ситуации, которая создана одной из сторон соглашения – отказ от подписания основного договора.

Документ этот имеет юридическую силу. Поэтому при необходимости будет рассматриваться судом, поскольку обязывает стороны исполнять прописанные в нем обязательства.

Виды соглашений

Существуют два типа ДКП квартиры:

• Письменное соглашение в простой форме. Здесь речь идет о документе, подписанном обеими сторонами, которые согласны с указанными условиями, прописанными в договоре. Если листов несколько, они сшиваются вместе и скрепляются подписями.
• Документ, заверенный нотариально. В этом случае проводится проверка дееспособности каждого участника сделки. При необходимости осуществляется перевод на другой необходимый язык. Также здесь есть полная гарантия в отношении законности совершения процедуры купли-продажи. Но еще требуется оплата пошлины, которая зависит от стоимости объекта недвижимости.

Как можно догадаться, вариант с нотариусом все же предпочтительнее. К тому же в настоящее время на нотариуса возложена процедура по проверке принадлежности в отношении продавца. Помимо этого, специалист также может провести регистрацию прав собственности на недвижимость после подтверждения документации и оформления ДКП квартиры.

Таким образом, существенно упрощается проведение сделки посредством посещения по одному адресу за получением полного спектра для продажи или купли недвижимости.

Стороны купли-продажи

В сделке принимают участие как минимум два человека:

• Продавец – лицо, которому принадлежит объект недвижимости, являющийся предметом договора.
• Покупатель – лицо, которому после завершения сделки переходит право собственности на объект договора.

То есть это соглашение между сторонами: продавец передает во владение другой стороне, коим является покупатель, свое имущество за определенную плату. При необходимости в сделке могут принимать участие доверенные лица, которые представляют интересы сторон.

Только у них должна быть доверенность, заверенная нотариально. Участниками ДКП продажи квартиры могут быть не только физические, но и юридические лица.

Предмет договора

Предметом договора является объект имущества, который владелец выставляет на продажу. Это самое главное условие сделки, которое непременно должно быть отражено в договоре.

В противном случае это будет явным нарушением.

В связи с чем предмет договора должен быть описан с максимальными подробностями, не забывая указать все параметры объекта и признаки, по которым он идентифицируется.

В тех случаях, когда предметом договора является квартира, в документе должны быть отражены следующие пункты:

• Полный адрес местонахождения объекта недвижимости (страна, город, улица, номер дома и квартиры).
• Общая площадь объекта продажи как это отражено в свидетельстве о праве собственности.
• На каком этаже располагается квартира.
• Назначение недвижимого имущества (жилое, нежилое).
• Номер единого государственного реестра (кадастра).

Если по какой-либо причине из квартиры не были выписаны все собственники согласно условиям ДКП квартиры, то это можно сделать через суд.

Однако не в каждом случае это можно осуществить.

К примеру, нельзя таким способом выписать граждан, которые отказались от приватизации, тем не менее имеют полное право на имущество наравне с продавцом либо включенных в ордер.

Также сюда можно отнести и тех лиц, у которых заключен договор на пожизненное содержание с иждивением. У некоторых граждан сохраняется право пользования жилого помещения согласно завещательному отказу. Продолжительность отражена в завещании наследства и длится несколько лет либо и вовсе пожизненно.

Подготовка необходимой документации

Самое главное, что следует решить перед проведением процедуры купли-продажи недвижимости, — это выбрать хорошего нотариуса.

Согласно действующему законодательству частные специалисты имеют те же полномочия, что и государственные нотариальные конторы.

Иными словами, практически все специалисты в этой области осуществляют свою деятельность от лица государства.

Только при выборе нотариуса для составления ДКП квартиры следует учитывать ряд обстоятельств. Сделка должна проводиться лишь по месту фактического расположения объекта недвижимости или по месту жительства продавца либо покупателя.

В обязанности владельца недвижимости входит подготовка следующего пакета документов:

• Свой гражданский паспорт с фотографией и идентификационным кодом.
• Документ, подтверждающий право на недвижимость.
• Технический паспорт квартиры (если обе стороны договора желают этого).
• Справка о количестве проживающих и зарегистрированных в квартире людей. Как правило, она выдается в жилищной конторе и об этом нужно позаботиться за два или три дня до совершения сделки.
• Бывают случаи, когда в квартире проживают дети или недееспособные лица. Тогда необходимо получить соответствующее разрешение на продажу объекта недвижимости у органов опеки и попечительства по месту ее нахождения.
• Также необходимо провести оценку недвижимого имущества согласно текущей рыночной стоимости. За это отвечают специальные оценочные государственные органы.

Помимо перечисленных документов, для ДКП квартиры могут дополнительно могут понадобиться некоторые другие бумаги, ведь ситуации бывают разные.

К примеру, квартирой владеет продавец наравне с супругой (супругом) или вовсе оба владельца узаконены браком. В этом случае возникает потребность в предоставлении письменного согласия совладельца продаваемой квартиры.

Причем оно подается нотариусу вторым супругом лично вместе с его паспортом, идентификационным кодом, свидетельством о заключении брака.

Процедура купли-продажи

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации вся процедура купли-продажи объектов недвижимости проходит в три этапа:

• Для начала вся информация о продавце вносится в единый государственный реестр по правам собственности на недвижимость. Производится проверка в отношении того, находится ли предмет договора под залогом.
• Второй этап – это собственно сама сделка.
• Теперь остается внести информацию в кадастр о новом собственнике предмета договора. Также на этом этапе производится подготовка и выдача документов, которые узаконивают покупателя как истинного владельца квартиры.

В качестве примера ДКП квартиры – фото ниже.

Вся указанная процедура должна выполняться в течение одного дня. При этом, исходя из конкретной ситуации и пакета документов, процесс может занимать 2-4 часа.

Расторжение договора

Покупка и продажа квартир обычно сопровождает разными последствиями. Некоторые из них хорошие, а другие вызывают недоумение.

К примеру, недвижимость куплена, новоселье отпраздновано с друзьями, родственниками и хозяева уже начали делать ремонт – кажется, что все трудности миновали и впереди только светлое будущее.

Но не тут-то было – приходит повестка в суд и грядет дальнейшее разбирательство касательно расторжения договора.

Такой поворот способен кого угодно, образно говоря, просто выбить из колеи, изрядно попортив нервную систему. Что же может послужить основной причиной расторжения совершившейся сделки?

Ошибки при оплате

В качестве серьезного основания для расторжения ДКП квартиры может выступать нарушение оплаты.

В ходе сделок с недвижимым имуществом обеими сторонами договора зачастую допускаются существенные ошибки. И порой это приводит к весьма печальным последствиям.

Характерные из них – это отсутствие подтверждения произведенной оплаты либо платежные документы оформлены с ошибкой.

Поэтому во избежание многих неприятностей, необходимо не совершать ошибок в ходе проведения платежных операций. То есть если квартира приобретается у юридического лица, то оплата должна производиться только на расчетный счет организации.

В отношении физических лиц все немного проще – здесь расчет следует вести только при помощи наличных средств.

При этом продавец обязан предоставить расписку, в которой отражены все подробности передачи финансов.

Это послужит надежной гарантией и подтверждением того, что покупатель выполнил свои обязательства в отношении оплаты приобретаемого имущества.

Проблемы с регистрацией

Для того чтобы договор купли-продажи обрел свою законную силу, мало заверить его у нотариуса.

Конечно, сама сделка может быть просто оформлена в письменном виде, однако в любом случае необходимо зарегистрировать ДКП квартиры в Росреестре.

В данный государственный орган договор передается лично или через доверенное лицо с предоставлением доверенности.

Кроме того, нужна будет квитанция об уплате госпошлины, выписка домовой книги, а также нотариально заверенное заявление супруга (супруги) о согласии на продажу недвижимости.

Если же собственник не женат, то к пакету документов прилагается его заявление с печатью нотариуса.

По прошествии 11 дней, если сделка совершалась в простой форме и 3 суток при нотариальном заверении, Росреестром фиксируется право перехода собственности новому владельцу. И именно в этот момент условия сделки считаются полностью выполненными.

Известен печальный случай, произошедший с одним гражданином, который в результате судебного разбирательства остался без приобретенной квартиры.

У него на руках был грамотно оформленный договор при участии нотариуса, однако в течение длительного промежутка времени он так и не был предоставлен в государственную службу регистрации, чтобы узаконить свое право собственности на недвижимость.

Но это было в то время, когда согласно старой редакции Гражданского кодекса Российской Федерации вступить в свои законные права были довольно сложно. Теперь же вся процедура регистрации ДКП квартиры упростилась, и граждане могут не переживать – теперь упомянутый выше инцидент с ними не случится.

Прочие обстоятельства

Многие продавцы недвижимости просто уверены в своей правомерности расторгнуть заключенное соглашение по истечении 6 месяцев после подписания документа. Однако полагать так – делать большую ошибку. Да, договор в действительности можно расторгнуть, но на это должны быть веские основания.

И помимо уже перечисленных ситуаций, серьезным поводом для признания сделки недействительной могут послужить иные обстоятельства. Как правило, на момент заключения соглашения таких ситуаций не было, они появляются позднее. В любом случае все подобные ситуации должны рассматриваться в суде.

В качестве заключения

Покупка и продажа квартиры (как, впрочем, и любого другого объекта недвижимости) – процедура довольно хлопотная. Могут быть самые разные последствия, как уже было описано выше. Поэтому необходимо более чем ответственно отнестись к сделке подобного рода.

В частности не допускать непоправимых ошибок и правильно проводить платежные операции. Также важно тщательно читать договор в ходе приобретения жилья, ведь неизвестно какой продавец, кто он и с какой целью продает недвижимость. Ну и оформлять сделку следует у нотариуса – так хоть какая-то гарантия законности соглашения будет.

Напоследок можно пожелать всем участникам сделок с недвижимостью избегать ошибок и соблюдать действующее законодательство. Но самое главное – это четко понимать, что такое ДКП при покупке квартиры. Только так потом можно спать спокойно!

Источник: https://BusinessMan.ru/dkp-kvartiryi—eto-chto-takoe.html

Договор купли-продажи квартиры юридическое сопровождение

   Договор купли-продажи квартиры представляет собой правоустанавливающий документ, согласно которому осуществляется передача имущественного права на объект недвижимости от одного лица другому в обмен на оговоренную денежную сумму. Единственной уполномоченной службой, которая проводит процедуру государственной регистрации сделок с объектами недвижимости, является конкретный территориальный орган Федеральной регистрационной службы России.

Договор купли-продажи квартиры: суть, этапы оформления

Существует много видов договоров об отчуждении недвижимости в зависимости от условий приобретения собственности: покупка, дарение, рента, мена, а также пожизненное содержание. Рассмотрим самый распространенный вид договора купли-продажи квартиры и особенности его оформления.

Формы и существенные условия договора купли-продажи квартиры

Существенные условия для заключения договора купли-продажи – это достижение надлежаще оформленного консенсуса между сторонами относительно предмета, итоговой цены и перечня особ, которые могут пользоваться квартирой с обозначением их прав. Представленный договор может быть заключен в следующих вариантах:

• Простая письменная форма. Подразумевает подписание документа установленного образца обоими участниками сделки.
• Договор, составленный нотариусом. Подобная форма является дополнительной гарантией соблюдения законности сделки.

В функции нотариуса входит предварительная проверка дееспособности и воли граждан — участников соглашения.

При этом нотариус взимает государственную пошлину в определенном размере, который варьируется в зависимости от стоимости квартиры, указанной в договоре.

Сумма госпошлины за регистрацию смены права собственности на имущество может быть разделена в одинаковых долях между покупателем и продавцом квартиры.

Оформление договора купли-продажи: предварительная проверка

Прежде чем заключать любой договор купли-продажи жилья необходимо провести тщательный анализ юридической истории квартиры и всех имеющихся правообладателей.

 Собственники квартиры предварительно проверяются на предмет:

• наличия психических нарушений здоровья или физиологических заболеваний, влияющих на психоэмоциональное состояние и память продавца, злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами в целях избегания возможных судебных разбирательств о недействительности сделки;
• количества владельцев квартиры и характер их взаимоотношений, так как при конфликтных ситуациях долевые владельцы имеют прерогативное право на приобретение своей доли;
• юридических нюансов покупки прав на квартиру по наследству или договору дарения (подлинность завещания, законность оснований имущественного права наследника или одаряемого лица);
• наличия собственников жилья, не достигших совершеннолетия путем запроса органов опеки о выдаче разрешений на продажу квартиры;
  законопослушности правообладателя квартиры, отсутствие серьезных конфликтов с правоохранительными органами касательно возбуждения уголовных дел.

Проверка самой квартиры подразумевает выяснение такой информации:

• достоверность документов, устанавливающих право собственности в виде выписок из БТИ, паспортного стола, выписок ЕГРН из Росреестра;
• наличие залоговых обязательств на квартиру;
• проведение перепланировок, состояние коммуникаций.

Покупатель может потребовать от продавца дополнительно архивную выписку из домовой книги с данными о прописанных и выписанных жителях квартиры, кадастровый паспорт с возможными «красными линиями» в квартире, справки наркологического и психоневрологического диспансеров на всех владельцев жилплощади.

Лицо, которое покупает квартиру, имеет право обратиться по заявлению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество самостоятельно с целью получить официальную справку без ведома собственника с данными о владельце квартиры и юридических основаниях для получения им права собственности.

Заключение договора купли-продажи квартиры: необходимые документы

После успешной проверки собственника и объекта недвижимости происходит процесс составления договора с учетом корректного внесения данных о недвижимом имуществе, согласованной стоимости и порядке выписки, а также освобождения собственниками продаваемой жилплощади.
Заключение договора купли-продажи квартиры подразумевает предоставление продавцом в лице собственника жилья или доверенной особы следующих документов:

• паспорт собственника или всех долевых правовладельцев отчуждаемого имущества;
• документы, устанавливающие право на квартиру;
• кадастровый паспорт и экспликационную схему жилплощади;
• выписка из домовой книги;
• нотариально оформленное согласие супруга на заключение сделки продажи при условии, что продавец состоит в законном браке;
• лицевой счет, где отображены финансовые платежи за пользование квартирой.

Для оформления покупки квартиры покупатель должен иметь документ, удостоверяющий личность, и справку от нотариуса о семейном положении.

Государственная регистрация права собственности на квартиру

Договор купли-продажи можно считать заключенным лишь при условии его регистрации в соответствующих органах исполнительной власти. Государственная регистрация права собственности на квартиру является гарантом существования такого права, оспорить которое можно только в суде.

Нормы ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены правительственным постановлением, предполагают подачу обязательных документов в Росреестр с подписанием заявления об официальном фиксировании соглашения купли-продажи квартиры в присутствии регистратора Федеральной службы.

Затем покупатель получает расписку с перечнем поданных документов и фиксированием даты их возврата после регистрационной процедуры. Выдача свидетельства покупателю о переходе права собственности на квартиру происходит в месячный срок со дня регистрации заявления.

Завершающим этапом покупки квартиры считается подписание акта приема-передачи объекта недвижимости.

Наиболее задаваемые вопросы:

Какой будет сумма расходов в процессе составления договора купли-продажи квартиры с помощью нотариуса?

— Расходы на оформление соглашения купли-продажи квартиры посредством нотариальной конторы рассчитываются исходя из стоимости объекта недвижимости в следующих размерах:

1. меньше 1 млн. руб. – 1% от суммы сделки, но с уплатой обязательного минимума в 300 рублей;
2. 1-10 млн. руб. — 10.000 рублей +0,75% от указанной суммы в договоре;
3. больше 10 млн. руб. – 77.500 рублей+0,5% от суммы соглашения.

Какие нужны дополнительные документы, если покупка квартиры осуществляется на заемные средства (например, оплатой материнским капиталом)? Обязательно прописывать в договоре купли-продажи об использовании кредита?

— Согласно статье 10 №256-ФЗ денежные ресурсы материнского капитала могут быть использованы на улучшение условий проживания посредством оплаты кредита на покупку квартиры.

При этом в договоре не обязательно указывать то, что оплата совершается посредством использования материнского капитала.

К перечню обязательных юридических документов нужно приложить банковский договор кредитования от лица покупателя.

В каких случаях необходимо подписание предварительного договора купли-продажи квартиры?

— Предварительное соглашение купли-продажи представляет собой промежуточный вариант сделки между продавцом и покупателем с фиксированием способа расчета, места и даты проведения сделки, условий передачи квартиры.

Это своеобразная гарантия серьезности намерений покупателя с осуществлением предоплаты на период сбора необходимых документов и суммы для оформления сделки, поиска продавцом другой жилплощади для его переезда.

Как происходит процедура заключения соглашения купли-продажи квартиры при условии оплаты недвижимости наличными?

— При расчете наличными средствами сделка купли-продажи квартиры осуществляется в банке, который выбирается по предварительному соглашению сторон.

Необходимая сумма размещается в депозитарной ячейке, арендованной в банковском учреждении, с обозначением условий доступа обеих сторон договора. Кроме этого, продавец может заказать услугу пересчета и проверку подлинности банкнот.

Далее происходит подписание соглашения купли-продажи жилплощади, которое подается на государственную регистрацию для оформления свидетельства о праве собственности покупателя на квартиру.

Уважаемые читатели!

Для Вас работает юридическая консультация. 

Вам ответят в течении 15 минут.

Источник: https://mosad.online/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-chto-eto-takoe/