Что нужно знать при покупке новой квартиры?



В этой статье:

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Что нужно знать при покупке новой квартиры?

Каждому покупателю хочется выбрать лучшую, идеально отвечающую его требованиям квартиру. Каждый стремится наиболее рационально использовать имеющиеся накопления и не допустить ошибок. Однако опыта в этом вопросе зачастую нет, поскольку приобретать недвижимость приходится нечасто.

Давайте разберемся, как же грамотно построить разговор с застройщиком, что нужно обязательно прояснить и на что обратить внимание.

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике. Интересуетесь ЖК «Преображение»? Гуглите и яндексите не только «жк преображение отзывы», но и «жк преображение проблемы», «жк преображение минусы», «жк преображение недостатки». И даже — «инград отзывы», «инград проблемы».

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами.

Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов.

Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта.

На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы.

Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку.

Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

  • Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.
  • Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.
  • Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке. Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Заключение

На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь.

Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки.

Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/

Все, что нужно знать при покупке новой квартиры: какие вопросы задавать застройщику

Что нужно знать при покупке новой квартиры?

Прежде, чем переходить непосредственно к покупке квартиры, нужно в деталях изучить эту процедуру. Подписанием договора и регистрацией права собственности на покупателя покупка квартиры не ограничивается. Добросовестному покупателю всегда приходится проделать большую подготовительную работу.

Чтобы вооружиться актуальной информацией, прежде всего, решите, какую квартиру вы хотите приобрести:

  • Новая недвижимость гарантирует юридическую чистоту квартиры. Если попадется добросовестный застройщик, то возведение дома и оформление прав не принесет проблем, но периодически встречаются и мошеннические схемы с новыми квартирами.
  • Жилье на вторичном рынке – гарантия надежности застройки. Некоторые покупатели останавливаются именно на таких квартирах, потому что качество застройки проверено временем, а новый дом может быть построен с нарушением строительных норм. С другой стороны, «вторичка» может таить в себе риск отмены сделки.
Рекомендуем!  Какие действия при продаже квартиры?

А может быть вам принципиально хочется купить именно новую квартиру в современном районе города? Остановимся на особенностях приобретения новой недвижимости.

С чего начать?

Процедура выбора квартиры зависит от того, построена она уже или нет. Если на вторичном рынке вы можете своими глазами увидеть жилье, то при покупке нового жилья придется довольствоваться проектом. В этом случае нужно уделить достаточно времени поиску надежного застройщика.

Как найти застройщика?

Если в вашем городе есть несколько крупных застройщиков, то лучше заключить соглашение с кем-либо из них. В целом при выборе фирмы нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Необычно низкие цены, слишком льготные условия для покупателей должны вас насторожить. Никто из участников рынка недвижимости не хочет работать себе в убыток. Изучите предложения на рынке, выбирайте застройщика из среднего ценового сегмента.
  2. Наведите справки о фирме, почитайте отзывы и рекомендации. Поинтересуйтесь, какие дома уже построил застройщик, нет ли проблем с жильцами.
  3. Попросите у застройщика учредительные документы, свидетельства о постановке на учет, документы, подтверждающие членство в СРО и лицензии. Название компании должно совпадать с наименованием застройщика в будущем договоре. Все документы должны действовать, в частности, лицензия не должна быть просрочена.
  4. Запросите на сайте выписку на застройщика из ЕГРЮЛ. Так вы сможете убедиться, что компания не ликвидирована. Выписка содержит также сведения о директоре, официальный адрес застройщика и другую важную информацию.
  5. Проверьте застройщика по базе арбитражных дел КАД.Арбитр. Так можно узнать, какие судебные дела имеются в производстве у застройщика, по каким причинам.
  6. Найдите в открытых источниках годовую бухгалтерскую отчетность застройщика. Так можно узнать, не грозит ли ему банкротство.
  7. Посмотрите аналитические обзоры рынка недвижимости по региону. В них можно найти много интересной информации о деятельности строителей.
  8. Обязательно проверьте разрешение на строительство.

Если застройщик для строительства привлекает генерального подрядчика, то самому застройщику не обязательно быть членом СРО. Главное, чтобы в саморегулируемой организации состоял генподрядчик. Это вполне законно.

Что еще нужно проверить?

Если с документами самой фирмы все в порядке, ознакомьтесь с проектной декларацией. В этом документе можно найти всю информацию о будущем МКД, в частности:

  • Обратите внимание на сроки и ключевые этапы строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Сверьте адрес объекта с озвученным сотрудниками застройщика.
  • Внимательно изучите технические данные будущих квартир. Ознакомьтесь с общим имуществом потенциальных жильцов.
  • Важно изучить список подрядчиков, которые будут строить дом. Среди них должны быть только проверенные фирмы с хорошей репутацией и необходимыми лицензиями.

Изучая проект, особенное внимание обратите на правовой режим земли под строящимся домом. Она может находиться в аренде или собственности застройщика.

Если земля в аренде – нужно, чтобы сроки аренды позволяли закончить строительство и ввести объект в эксплуатацию. Если застройщик является собственником земли, то наименование фирмы в документах на землю и в уставе должны совпадать с точностью до буквы.

После изучения всех документов можно определяться с конкретным застройщиком и выбирать будущую квартиру.

Что выбрать: ДДУ, ДКП или ЖСК?

Покупка новой квартиры, как правило, оформляется одним из трех вариантов:

  1. Договор долевого участия (ДДУ).
  2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК).
  3. Договор купли-продажи (ДКП).

Определиться поможет анализ конкретной ситуации. Вкратце об особенностях договоров – ниже.

Что нужно для приобретения по ДДУ?

Договор долевого участия – это самый безопасный вариант при покупке строящейся недвижимости.

Подписывая договор, застройщик связывает себя положениями Федерального закона от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Например:

  • в ДДУ обязательно должен быть указан срок сдачи объекта в эксплуатацию. Если застройщик нарушит этот срок, об обязан будет выплатить штраф.
  • В случае банкротства застройщика дольщики будут вправе получить недвижимость через суд, если дом достроен. Если же не достроен, то дольщики получают денежную компенсацию из специального фонда защиты дольщиков.

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, что является дополнительным плюсом. Больше ни один договор на рынке недвижимости не обладает такими гарантиями защиты покупателя.

Особенности ЖСК

Жилищно-строительный кооператив – это объединение граждан для совместного строительства дома. Участники ЖСК называются пайщиками. Когда пайщик в полном объеме выплачивает пай, он становится полноценным собственником недвижимости.

По сравнению с ДДУ у ЖСК появляется масса недостатков:

  1. Нет никаких гарантий, что дом будет достроен. Деньги пайщиков никак не застрахованы.
  2. Если ЖСК потерпит финансовый крах, деньги будут выплачены только в том случае, если они останутся на счете кооператива после расчетов с подрядными организациями.
  3. Пайщик рискует получить долю в объекте незавершенного строительства вместо квартиры или денег.
  4. ЖСК – это непрофессиональное объединение, поэтому не может в полной мере осуществлять квалифицированный контроль за деятельностью подрядчиков.

При прочих равных обстоятельствах, ЖСК – это менее надежный инструмент приобретения жилья в строящемся доме по сравнению с ДДУ.

Что спрашивать при ДКП?

Договор купли-продажи заключается на стадии, когда квартира уже существует как физический объект:

  • Если квартира построена, но еще не находится в собственности застройщика, заключается предварительный договор купли-продажи.
  • Если квартира зарегистрирована на застройщика, заключается непосредственно ДКП.

Сравнивать ДКП и ДДУ (ЖСК) не имеет смысла, ведь они заключаются на разных стадиях строительства. ДДУ нельзя заключить, когда квартира уже есть – только ДКП.

Поэтому если вам предлагают заключить ДКП, а квартиры еще физически нет, это должно вас насторожить. Скорее всего, реализуется какая-то схема в обход закона.

Оплата в ипотеку

В настоящее время вполне реально купить квартиру в строящемся доме в ипотеку. Схема получения ипотеки под ДДУ немного сложнее обычной ипотеки:

  1. Выбор ипотечной программы в банке. Лучше проконсультироваться с сотрудником банка, указав, что вы собираетесь покупать строящееся жилье.
  2. Выбор застройщика, проверка документов, выбор квартиры. Согласуйте на этом этапе с застройщиком, что вы собираетесь оплачивать жилье с использованием ипотечных средств, затем забронируйте конкретную квартиру за собой.
  3. Сбор необходимых документов для банка. Список документов нужно взять в конкретном банке под конкретную ипотечную программу. Документы подаются в банк вместе с заявкой на ипотеку.
  4. После одобрения заявки на ипотеку заключается ДДУ с застройщиком. Договор регистрируется в Росреестре.
  5. После регистрации ДДУ предъявляется в банк, где заключается ипотечный договор с залогом права на недвижимость и оплачиваются все необходимые услуги (страховка, комиссии).
  6. Залог регистрируется в Росреестре.
  7. После регистрации банк перечисляет на счет заемщика сумму кредита, а тот, в свою очередь, оплачивает квартиру. После перечисления денег застройщику нужно взять справку о полной оплате квартиры.

Сегодня банки не предусматривают возможности оформления ипотеки без первоначального взноса, однако фактически не тратить на него свои деньги поможет материнский капитал или ГЖИ, если речь идет о готовом жилье.

Схема ипотеки по ДДУ сложнее, чем по обычному ДКП в силу того, что в залог передается не физический объект – квартира, а имущественное право, которое приобретает покупатель на стадии строительства дома.

Альтернатива ипотеке – кредит

Если для оплаты квартиры не хватает лишь незначительной части суммы (до 1 миллиона) имеет смысл рассмотреть вопрос о потребительском кредите.

Плюсы потребительского кредита в том, что взять его получается проще, быстрее и зачастую вообще без залога. Но с другой стороны проценты по нему выше, чем по ипотеке, а срок выплаты – короче.

Уведомлять банк о том, что вы собираетесь потратить деньги на строящееся жилье, нужно только если кредит целевой.

Если же выдаются нецелевые средства – привязывать кредитный договор к ДДУ не нужно.

С другой стороны, о кредите можно уведомить застройщика, особенно если вы оплачиваете квартиру в рассрочку. Но брать у него какие-либо согласия или разрешения на такую оплату не требуется.

Иными словами, в случае с потребительским кредитом отношения складываются только между банком и заемщиком.

Можно ли оплатить жилищным сертификатом?

К сожалению, в 2018 году оплатить строящееся жилье с помощью жилищного сертификата невозможно.

Государственными жилищными сертификатами могут быть оплачены лишь готовые квартиры. Однако появились новости о готовящихся изменениях в закон, которые инициирует Минстрой.

Возможно, с 2019-2020 года ДДУ можно будет оплачивать с помощью ГСЖ.

Рекомендуем!  Что проверяет нотариус при покупке квартиры?

Запомнить

  1. Обязательно определитесь, на каком рынке покупать жилье – первичном или вторичном. От этого зависит вся тактика покупателя.
  2. При прочих равных, между ЖСК и ДДУ стоит выбрать ДДУ. Дольщик защищен законом лучше, чем пайщик.

  3. Остерегайтесь мошенников. Не соглашайтесь на предварительный договор купли-продажи или «вексельную схему» при покупке строящейся квартиры.
  4. Не спешите с проверкой документов застройщика.

    Изучите разрешение на строительство и проект максимально подробно.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/poshagovaya-instruktsiya/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ в новостройке

Что нужно знать при покупке новой квартиры?

Покупка жилого помещения в новом доме имеет очевидные преимущества: покупатель гарантированно избавлен от возможных споров с бывшими владельцами, криминального прошлого объекта, судебных тяжб с государственными органами, если те решат, что новый собственник нарушил права ребенка, детдомовца, инвалида или иного привилегированного гражданина.

Но и при такой сделке есть множество подводных камней, способных омрачить радость дольщика. Поинтересовавшись, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке или оформления брони, он избежит множества ненужных проблем.

Что нужно проверить покупателю до заключения ДДУ

Низкая цена квартиры не должна быть единственным аргументом в пользу заключения договора с застройщиком. Иначе покупатель рискует приобрести жилье такого же низкого качества. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, следует внимательно изучить предложение строительной компании, а также ее репутацию на рынке.

Сведения о строящемся жилье

Самое выгодное вложение в недвижимость – покупка квартиры на стадии котлована. В этом случае жилье в новостройке может стоить на 30-35 процентов дешевле среднерыночной цены. Но и оценить качество несуществующего объекта практически невозможно.

Чтобы не приобретать «кота в мешке», дольщику следует запросить у застройщика техническую документацию на строящийся дом. Выдать ее продавец обязан.

Его отказ или явное нежелание информировать покупателя о деталях возводимого объекта должно стать основанием для покупки квартиры в другом месте.

Застройщик нередко заключает ДДУ и договор бронирования квартиры в новостройке, не получив разрешения на строительство. В этом случае готовый дом суд может признать самовольной постройкой, подлежащей сносу (статья 222 Гражданского кодекса).

Кроме данного разрешения, дольщику необходимо поинтересоваться следующими оригиналами документов:

  • инвестиционного соглашения (контракта) на строительство объекта;
  • декларации строительного проекта новостройки;
  • на земельный участок, используемый под возведение дома (аренда или собственность).

Информация о застройщике

До того, как передать строительной организации деньги за квартиру в строящемся доме, следует выяснить ее надежность. Для покупателя существует немало рисков, связанных с недобросовестностью застройщиков:

  • компанию могут объявить банкротом, и тогда сдача новостройки отодвинется на неопределенный срок;
  • исполнитель славится возведением некачественных жилых зданий, и понадобятся дополнительные средства для устранения его «грехов»;
  • предыдущие покупатели сталкивались с затягиванием срока сдачи квартир, оформлением документов, исправлением допущенного брака.

Чтобы узнать о подобных обстоятельствах заранее, нужно тщательно проверить продавца. Первое, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке советуют эксперты – продолжительность работы организации на строительном рынке.

Она должна составлять не меньше пяти лет. Игнорирование данной рекомендации приводит к приобретению жилья у фирм-однодневок, созданных специально для выманивания денег у доверчивых дольщиков.

Известны многочисленные примеры, когда граждане лишались больших накоплений, не получив взамен никакого жилья.

Также застройщик по запросу покупателя должен предъявить:

  • разрешение на выполнение строительных работ (лицензию);
  • свидетельство о регистрации в налоговых органах продавца квартиры;
  • свидетельство о регистрации компании в качестве юрлица;
  • устав фирмы.

Навести справки о застройщике можно и в Интернете. До покупки квартиры в новостройке следует не только внимательно изучить его официальный сайт, но и почитать отзывы бывших клиентов.

Особенности покупки нового жилья

Тем, у кого запланирована самостоятельная покупка отдельной квартиры в новостройке, предлагается пошаговая инструкция. Она зависит от того, приобретается ли жилье на стадии котлована, или застройщик продает уже готовые квартиры.

В первом случае покупателю предстоит заключить договор ДУ (долевого участия). Перед его подписанием и внесением денег нужно:

  • проверить документы застройщика;
  • убедиться, что в договоре будет прописываться фиксированная цена строящихся квадратных метров;
  • обращать внимание на следующие пункты ДДУ:
    1. сроки строительства дома;
    2. порядок и срок передачи квартиры в собственность дольщика;
    3. условия расторжения договора ДУ;
  • последствия нарушения взаимных обязательств;
  • узнать все подробности о строящемся объекте: расположение, этажность, планируемую инфраструктуру района, транспортное обеспечение и т.д.

Лишь совершив указанные действия, можно решиться на покупку квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция при приобретении готового жилья в новом доме несколько иная. В этом случае существует уже реальный объект, который можно оценить. С гражданином застройщик заключает не ДДУ, а договор купли-продажи.

Покупка уже построенных квартир состоит из нескольких этапов:

  1. Подыскивается подходящее предложение.
  2. Покупатель изучает репутацию застройщика, отзывы о нем на различных сайтах.
  3. Приехав в офис строительной компании или агентства, гражданин изучает технические и иные документы.
  4. Согласовывается день и время, когда можно осмотреть конкретную квартиру.
  5. Если покупателя все устраивает, заключается договор купли-продажи.
  6. Уплачивается установленная договором денежная сумма.
  7. По акту приемки-передачи застройщик передает жилое помещение владельцу.
  8. Регистрируется право собственности покупателя на приобретенную недвижимость.

Образец договора ДУ или купли-продажи можно скачать на нашем сайте. Однако готовый шаблон нужен приобретателям квартиры лишь в ознакомительных целях, чтобы примерно знать, что там обычно прописывается. Застройщик выдаст собственный бланк договора, текст которого будет дополнен данными о покупателе, продаваемом жилом объекте и другими сведениями.

Регистрация в новой квартире

Покупателям, не имеющим постоянной регистрации в городе, где приобретается жилой объект, важно знать, как быстро можно прописаться в новостройке. Без прописки по месту жительства им сложно найти достойную работу, отдать ребенка в школу, получить полноценную медицинскую помощь.

Прописка в новостройке возможна лишь после оформления квартиры в собственность. Для получения соответствующего свидетельства в органах Росреестра покупателю обязательно потребуется договор с застройщиком (ДУ или купли-продажи) и акт приемки жилого помещения.

Перечислим, какие документы нужны для прописки в новостройке:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • свидетельство о собственности на квартиру, куда он решил вселяться;
  • заявление собственника жилплощади (заполняется по образцу) с просьбой о регистрации.

В паспорте заявителя должен быть штамп о выписке с прежнего места жительства.

Советы, как правильно купить квартиру в новостройке, кажутся простыми и банальными. Их часто озвучивают разнообразные эксперты в средствах массовой информации. Но услышать полезные рекомендации недостаточно. К ним следует прислушаться, так как купить квартиру большинство россиян могут позволить себе лишь один раз в жизни.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/pokupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Что нужно знать при покупке новой квартиры?

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом.

Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства.

Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны.

Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации.

    На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком.

    Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить.

В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления. Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи.

Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время.

До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Поделиться:
Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector