Структура отчета об оценке недвижимого имущества
Отчет по оценке объекта недвижимости
СОДЕРЖАНИЕ
Сопроводительное письмо…………………………………………………………………………………………….. 2
1. ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………………………………………….. 3
1.1.ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ…………………………………………………………………………………………………… 3
1.2. ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ……………………………………………………………………………………………………….. 3
1.3. ДАТА ОЦЕНКИ………………………………………………………………………………………………………. 3
1.4. НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ…………………………………………………………………………………………. 4
1.5. ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ СТАНДАРТЫ……………………………………………………………………………. 4
1.6. ГРАФИК ОБСЛЕДОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ………………………………………………….. 4
2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ 5
3. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………… 6
4. СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ………………………………………………………………. 7
5.СТАНДАРТИЗОВАННЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ……………………………………………. 8
5.1.ТЕРМИНОЛОГИЯ……………………………………………………………………………………………………. 8
5.2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА………………………………………………… 8
5.3. ОБЩИЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ………………………………………………………………….. 9
6. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ………………………………………………………………………………………………… 11
7. ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИТУАЦИЯ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ…………………………….. 12
7.1 КРАТКАЯ ИСТОРИЧЕСКАЯ СПРАВКА……………………………………………………………….. 12
7.2. ОПИСАНИЕ РЕГИОНА…………………………………………………………………………………………. 12
7.3. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ……………………………….. 17
7.4. КРАТКИЙ ОБЗОР РЫНКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ…………………………………………. 18
7.4.1. РЫНОК……………………………………………………………………………………………………………… 19
9. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ…….. 20
10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА……………………………………………………………… 22
11. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД………………………………………………………… 22
12. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД…………………………………………………………………………………………. 28
12.1. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ (ЗАМЕЩЕНИЯ)……………………….. 28
12.3. ОЦЕНКА НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА………………………………………………………………… 30
13. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД………………………………………………………………………………………….. 34
13.1 МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ………………………………………………………………… 34
13.2. РАСЧЕТ СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ……………………………………………………………….. 37
14. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………. 39
Источники литературы………………………………………………………………………………………………… 41
Сопроводительное письмо
К Отчету №01/06 об оценке объекта недвижимости
В соответствии с договором на оценку, оценщиком произведена оценка нежилых складских помещений общей площадью – 1300 кв.м., расположенных на 2 этажах здания и в цокольном этаже, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11
Данная работа проводилась с целью консультации Заказчика относительно рыночной стоимости Объекта недвижимости. По информации, полученной от Заказчика, результаты оценки будут использованы при подготовке к совершению сделки с оцениваемым недвижимым имуществом, с заложением данного имущества в залог банку.
Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа всей предоставленной Заказчиком информации об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях оценщика
Проверка финансовых и иных данных, предоставленных Заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята как достоверная.
Обращаем Ваше внимание, что настоящее письмо не является отчетом об оценке, а лишь предваряет последний. Части прилагаемого отчета об оценке не могут использоваться отдельно, а только в связи с полным текстом отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения.
В результате проведенных исследований оценщик пришел к заключению, что:
рыночная стоимость нежилых помещений, общей площадью 1300 кв.м., расположенных на цокольном, 1, 2 этаже здания, находящегося по адресу: город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11, с учетом всех ограничительных условий и сделанных допущений, по состоянию на 12 мая 2006 года составляет (с учетом НДС):
9 613 256,752рублей
(девять миллионов шестьсот тринадцать тысяч двести пятьдесят шесть рублей 75 копеек)
Предлагаемая Вашему вниманию оценка, выполнена с наивысшей ответственностью и прилежанием, при соблюдении требования о независимости оценщика, при выполнении условия страхования гражданской ответственности оценщика; в полном соответствии с Федеральным законом от 29.07.98г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519).
Выражаю Вам свою признательность за возможность оказания услуг Вашей организации.
С уважением,
1. ВВЕДЕНИЕ
Лицензия на осуществление оценочной деятельности№ 111, от 2004 года, предоставлена на основании Приказа Минимущества России.
Срок действия лицензии до 02 августа 2009 года
1.1. ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
Таблица 1
Оцениваемый объект
Нежилые помещения 1 этаж
Местоположение здания
город Челябинск, ул. 50 лет ВЛКСМ, 11
Расположение объекта в здании
Цоколь, 1, 2 этаж
Средняя высота потолков
3,0
Тип помещений
складские
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта
Назначение оценки
Подготовка к совершению сделки
Действительная дата оценки
12 мая 2006 года
Собственник объекта
Состав оцениваемого объекта
2-й этаж здания: общая площадь – 400²;
1-й этаж задания: общая площадь — 500 м²;
цокольный этаж здания: общая площадь — 400 м;
Функциональное назначение
Помещения складского назначения
Общая площадь объекта
1300 кв.м.
Общее кол-во этажей здания
2
Год постройки
1968
Балансовая стоимость
Информация не представлена Заказчиком
Юридическое описание
Правовой режим земельного участка — в собственности (2000кв.м. по договору от 12.12.2000). Заказчиком не представлено документов, подтверждающих права на землю под объектом.
Представленные документы
Источник: http://diplomba.ru/work/62765
Оценка объектов недвижимости в 2019 году: что нужно знать
Время чтения: 13 минут
Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене.
Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, вступления в наследство, купли-продажи и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости.
Обсудим, что включает в себя эта услуга, кто имеет право проводить подобные мероприятия и во сколько они обойдутся заказчикам в 2019 году.
цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.
Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).
Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.
Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:
- земельных участков, независимо от их целевого назначения;
- сельскохозяйственных паев;
- квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
- промышленных и коммерческих помещений;
- офисных зданий и помещений;
- торговых помещений;
- объектов незавершенного строительства;
- капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.
В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:
- общего состояния экономики в конкретном регионе;
- индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
- цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.
Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.
Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.
Актуальность оценки в условиях современного рынка
Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:
- В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
- Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
- При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
- При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
- Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.
Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.
Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.
Нормативная база оценки в РФ
Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:
- ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
- основы регулирования этой деятельности;
- отношения, возникающие между сторонами;
- лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
- основания для проведения оценочных действий;
- порядок оформления их результатов;
- основы контроля оценочной деятельности;
- правила проведения кадастровой оценки.
Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti.html