Способы реализации заложенного имущества во внесудебном порядке

В каких случаях можно обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке и как это сделать

Вы можете обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, если заключите соглашение об этом в виде:

• условий договора залога, в том числе ипотеки (п. 1 ст. 339, п. 4 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
• условий договора, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, например договора купли-продажи с условием об отсрочке платежа (см. п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
• условий закладной, если права залогодержателя обеспечены закладной (п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке);
• отдельного документа. Как правило, отдельное соглашение заключают, когда залог возник в силу закона, и в договоре, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, нет условий о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога. Представляется, что вы можете заключить такое соглашение в любое время, в том числе после того как залогодатель не исполнил или ненадлежащим образом исполнил обеспеченное залогом обязательство.

Однако в некоторых случаях вы не сможете использовать внесудебный порядок даже при наличии соответствующего соглашения.

В каких случаях нельзя обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке

Такой запрет предусмотрен, в частности, для следующих ситуаций (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке):

• предмет залога — единственное жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Однако вы все-таки сможете обратить взыскание на такое помещение, если заключите соответствующее соглашение после того, как возникнут основания для обращения взыскания;
• предмет залога имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• заложенное имущество является предметом предшествующего или последующего залогов, при которых применяется разный порядок обращения взыскания или разные способы реализации заложенного имущества. Однако вы сможете применить внесудебный порядок, если договоритесь об этом с последующим (предшествующим) залогодержателем;
• залогодатель заложил имущество в обеспечение разных обязательств нескольким залогодержателям. Тем не менее в этом случае вы сможете обратить взыскание на предмет залога без суда, если заключите соглашение со всеми другими залогодержателями и залогодателем.

Также полагаем, что обратить взыскание на предмет залога во внесудебном порядке можно, если стороны договоров залога — одни и те же лица и суд признает, что такой порядок допустим.

Имейте в виду, что Закон об ипотеке содержит более широкий перечень случаев, когда нельзя обратить взыскание на заложенное имущество без суда.

Учтите, что все эти запреты императивные, поэтому соглашения о внесудебном порядке будут ничтожными. Обратить взыскание в таких случаях можно только через суд (п. 3 ст. 349 ГК РФ, п. 6 ст. 55 Закона об ипотеке).

Какой выбрать механизм обращения взыскания

Вы можете выбрать одну из двух моделей внесудебного обращения взыскания:

• кредиторская. В этом случае вам придется активно участвовать в процедуре обращения взыскания, в частности направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания, организовать реализацию предмета залога.

Такой механизм предпочтительнее, когда риск того, что у вас возникнут трудности с реализацией, минимален.

Такой порядок характерен, например, при залоге бездокументарных ценных бумаг, когда банк-залогодержатель одновременно осуществляет для залогодателя депозитарный учет его прав на эти бумаги (см. ст. 51.

6 Закона о рынке ценных бумаг). В остальных случаях рекомендуем предусматривать обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса;

• нотариальная — когда вы обращаете взыскание на предмет залога при помощи нотариуса и судебного пристава-исполнителя (гл. XVI.1 Основ законодательства о нотариате, ст. 78 Закона об исполнительном производстве).

Такой механизм лучше применить, если вы заинтересованы в помощи публичной власти при реализации предмета залога. Например, заложенное имущество находится во владении залогодателя и у вас есть основания предполагать, что возникнут трудности с его передачей вашей организации для реализации.

В этом случае вам нужно нотариально удостоверить документ, в котором содержатся условия о внесудебном порядке обращения взыскания. Этот вывод можно сделать из п. 6 ст. 349 ГК РФ. Такой документ нужно удостоверить независимо от того, возник залог из договора или закона. Этот вывод следует из п. 2 ч. 1 ст. 94.1 Основ законодательства о нотариате.

Как составить и направить уведомление о начале обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

Укажите в уведомлении:

• дату, номер и наименование сторон договора залога (при его наличии) или наименование залогодателя и вашей организации;
• дату, номер и наименование сторон договора, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство;
• существо обязательства, обеспеченного залогом (основного обязательства);
• в чем состоит неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства;
• предмет залога;
• стоимость (начальную продажную цену) предмета залога или порядок ее определения;
• способ реализации предмета залога;
• предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство;
• срок, по истечении которого вы приступите к реализации заложенного имущества, если залогодатель (должник) не исполнит обеспеченное залогом обязательство.

Направьте уведомление другим известным вам залогодержателям, залогодателю, должнику (если он не является залогодателем) (см. п. 8 ст. 349 ГК РФ). Это нужно, в первую очередь, для того, чтобы залогодатель (должник) мог исполнить основное обязательство и необходимость обращать взыскание на предмет залога отпала.

Источник: http://urist7.ru/grazhdanskoe-pravo/v-kakix-sluchayax-mozhno-obratit-vzyskanie-na-zalozhennoe-imushhestvo-vo-vnesudebnom-poryadke-i-kak-eto-sdelat.html

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание

Имущество в залоге может быть взыскано залогодержателем, если залогодатель не исполняет своих обязательств по основному договору. К таким соглашениям обычно относятся кредитные, когда финансовые организации предоставляют заемщикам средства на покупку движимого или недвижимого имущества, залоговым средством является приобретаемый объект.

Заложить имущество также может клиент, претендующий на большую сумму займа. Залогодержателем может стать и физическое лицо.

Важным аспектом для возбуждения судебного производства является правильное оформление документов, один из них – соглашение о выдаче средств в долг, а второй – залоговый, обеспечивающий возврат на случай потери заемщиком платежеспособности.

Документы подлежат государственной и нотариальной регистрации. Залогодержатель имеет право обратиться к взысканию предмета залога в любой момент.

Основанием может стать нарушение условий внесения обязательных платежей заемщиком 3 и более раз на протяжении года, а также полное отсутствие взносов 3 и больше месяцев подряд.

Условиями залогового соглашения изначально кредитор и заемщик предопределяют, как будут развиваться события, если последний не сможет возвращать заем.

В документе указывается, что залогодержатель имеет возможность обратиться в суд или взыскивать задолженность самостоятельно во внесудебном порядке. В любом случае конечным результатом должна стать реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание залогодержателя.

Заявление о предоставлении кредита подзалог авто

Если взыскание будет производиться через суд, то исполнительными лицами станут судебные приставы. После подачи иска залогодержателем на взыскание основной задолженности с заемщика, обращение будет направлено к предмету залога. Приставы обязаны на основании решения суда наложить арест на залог и организовать продажу на торгах.

Если залогодержатель будет иметь намерение самостоятельно реализовать залог, он может подать ходатайство приставу. При отсутствии прошения пристав имеет право изъять залог у залогодателя и передать залогодержателю на основании акта приема-передачи, который сам организует продажу.

Основные понятия

В ГК, в статье 350 законодатель утверждает, что реализовать движимое и недвижимое имущество должника, которое находится в залоге, можно на основании законов о:

• залоге;
• ипотечном кредитовании;
• исполнительном производстве.

Статья 350. Реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке

По факту реализации залога кредитора возвращаются средства в счет погашения задолженности заемщика, часть вырученных средств уходит на оплату судебных издержек, организацию торгов или аукциона, и другие расходы. Если после оплаты всех долгов останутся средства, они будет возвращены собственнику имущества, при их недостатке кредитор имеет право обратиться к другому имуществу должника, которое не находится в залоге.

У собственника-должника есть возможность прекратить обращение к предмету залога в любой момент, даже после вынесения решения суда или получения уведомления о том, что через 10 дней залог будет изъят для реализации по внесудебному порядку. Он это может сделать даже тогда, когда приставы объявят торги организованными. Главное действие должника – погашение просроченной задолженности в полном объеме с учетом штрафных санкций и пени.

Погасить долг добровольно у заемщика также есть возможность еще до начала торгов, это предложение поступает к нему от судебных приставов, которые приходят уведомить, что имущество выставляется на торги, и налагают на него арест. Заемщик может отсрочить выполнение решения суда на 1 год по ходатайству, в этом случае он обещает выполнить свои обязательства, поэтому до момента погашения задолженности имущество не может распродаваться.

Если ни при каких условиях должник не выполняет свои обязательства, и все сроки отсрочки погашения прошли, имущество распродается. Но в этот момент у залогодержателя появляется возможность приобрести имущество, договорившись с залогодателем-должником.

Если в залоговом соглашении будет указано, что залогодатель не возражает против внесудебного порядка, то кредитор самостоятельно изымает имущество у заемщика и реализует его

В данном случае будут применены правила договора купли-продажи, сумма задолженности будет списана в счет покупной цены залога. Но для начала такой процедуры, необходимо, чтобы первые торги были объявлены несостоявшимися, т. е. имущество никто не приобрел.

Если имущество не будет реализовано после повторных торгов и их также объявят несостоявшимися, то залогодержателю разрешается забрать предмет залога с уценкой. Это право распространяется на период 30 дней.

Если залогодержатель не используется право забрать имущество в течение месяца с момента, как вторые торги не состоялись, то его соглашение с залогодателем будет считаться прекратившимся.

Имущество должно быть выставлено на третьи торги.

Залогодержатель имеет первоочередное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований. По закону имущество должно быть продано, независимо от того, какой порядок выберут кредитор и заемщик – судебный или внесудебный.

В собственность залогодержателя имущество должника передается в крайне редких случаях и в установленном порядке. При реализации залога для него первоначально устанавливается рыночная стоимость, что должно по закону обеспечить интересы залогодержателя.

Исполнительные документы

Взыскание в пользу кредитора в рамках закона может быть совершено в следующем порядке:

Недопустимость обращения

Обратить взыскание на залог кредитор не сможет, несмотря на наличие просроченных обязательств и договора залога в том случае, если допущения заемщика по закону считаются незначительными. Также учитывается размер требований, которые выставляет кредитор, по отношению к стоимости залога, которая может во много раз превосходить задолженность.

Кредитор не сможет взыскать задолженность с заемщика через реализацию залога, если:

• задолженность по неисполненным обязательствам согласно кредитному или иному договору займа ниже 5% от стоимости заложенного имущества, которая оглашена в договоре залога;
• просрочка по неисполненным обязательствам, обеспеченным залогом, меньше 3 месяцев.

Продажа после вынесения решения суда осуществляется на основании исполнительного листа, где указывается продажная стоимость предмета залога.

Суд устанавливает ее независимо от рыночной.

Если суд не определить начальную стоимость залога и не укажет ее в исполнительном документе, приставу необходимо обратиться к суду с заявлением для разъяснений по данному вопросу.

Продажная цена имущества необходима для участия в торгах, для первичного их этапа она является начальной. Если первые торги заложенного имущества, недвижимости или движимого, не состоятся, то для участия в повторных стоимость залога снизится на 15%.

Начальная цена для проведения взыскания вне суда определяется исходя из документа, который был заключен между кредитором и заемщиком при оформлении займа. В залоговом соглашении может быть указана конкретная стоимость или способ ее определения.

По закону для повторных торгов точно также стоимость имущества уменьшается на 15%. Но стороны могут предусмотреть другой порядок снижения стоимости имущества, его они обязаны указать в залоговом соглашении.

Продажа заложенной недвижимости осуществляется на основании ФЗ об ипотечном кредитовании (гл. 10).

Движимое имущество может быть реализовано точно так же, как и недвижимость, путем судебного и внесудебного методов на публичных торгах

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, может проходить:

Оспаривание действий

Движимое имущество имеют право приобретать третьи лица, к процедуре должны быть применены требования добросовестного приобретения, этих правил следует придерживаться судебным приставам.

Для совершения сделки приставу после ареста имущества необходимо обратиться в арбитраж с ходатайством о том, что к продаже будут привлечены:

• залогодатель;
• залогодержатель;
• добросовестный покупатель.

Арбитражный суд может вынести постановление о возобновлении процедуры взыскания на залог или приостановлении обращения к предмету залога. В случае перехода прав на имущество к третьему лицу не прекращается право залогодержателя взыскать залог, но меняется залогодатель.

Фактически лицо, приобретя залог, не освобождается от исполнения обязанностей по залоговому соглашению, даже если оно не было об этом осведомлено заранее.

После того как пристав обратится с ходатайством о переходе права собственности к другому лицу, ситуация сможет сложиться подобным образом, суд:

• удовлетворит заявление и должником станет новое лицо, которое приобретет заложенное имущество;
• откажет в удовлетворении ходатайства и вынесет решение о том, что исполнительное производство должно быть закрыто.

Если есть недостающая сумма

Иногда имущество на торгах продается по очень низкой цене, что не позволяет покрыть долг заемщика. У залогодержателя есть возможность обратиться к другому имуществу должника.

Но если в исполнительном листе будет указано, что требуется взыскать залог путем реализации независимо от вырученной суммы и способа, которым он будет продан, то по окончании продажи производство будет считаться оконченным.

Тогда потребуется новое постановление о том, что с должника необходимо взыскать недостающую сумму в пользу кредитора, потому что обязательство не было выполнено до конца. Взыскание недостающего долга опять будет возложено на судебного пристава по новому исполнительному производству.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://calculator-ipoteki.ru/realizacija-zalozhennogo-imushhestva-na-kotoroe-obrashheno-vzyskanie/

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Что такое обращение взыскания на заложенное имущество, как и в каких случаях происходит, и какие проблемы могут возникнуть в процессе?

Залоговое кредитование – очень популярный в России и в мире вид банковского финансирования физических и юридических лиц.

Наличие залога, в качестве которого обычно выступают наиболее ценные объекты, например, автомобили или недвижимость, позволяет минимизировать риски банка, что, в свою очередь, дает значительные преимущества заемщикам.

Более интересные, финансово выгодные условия по сравнению с беззалоговым кредитованием – ключевое достоинство залоговых кредитов для клиентов банков.

Предоставление в качестве обеспечения залога предполагает не только возможность получить очень лояльные условия кредитования, но и понимание всех рисков, которые может повлечь неисполнение обязательств или ненадлежащее их исполнение по кредиту.

Основной риск – утрата залога, на который при нарушении заемщиком кредитного договора может быть обращено взыскание.

При этом важно, что именно залог будет рассматриваться как первичный вариант удовлетворения кредитором своих требований и только при недостаточности обеспечения для погашения оставшихся претензий будут изучены другие варианты – имущество, деньги и доходы заемщика-должника.

Основания взыскания за счет залога

Общим или универсальным основанием взыскания долга за счет залога является ненадлежащее исполнение должником обязательств по договору либо их неисполнение. Конкретно и детально основания должны быть определены условиями договора, в котором залог предусмотрен в качестве обеспечения, но они не могут противоречить закону:

1. Не допускается удовлетворение требований за счет залога, если нарушения договора со стороны заемщика незначительны и при этом требования кредитора в силу незначительности нарушений несоразмерны стоимости залога.
2. Пока кредитором не доказано иное, предполагается, что его требования несоразмерны стоимости залога, а нарушения должника незначительны в случае просрочки исполнения обязательства, составляющего менее 5% от стоимости залога, на срок не более 3 месяцев.
3. Если договором не предусмотрено иное, периодически исполняемое обязательство, например, ипотечный кредит или автокредит, допускает право кредитора обратить взыскание на залог только при условии систематических просрочек – 3-кратном нарушении сроков платежей в течение года, предшествующего инициированию процедуры взыскания за счет залога (обращению в суд или направлению должнику соответствующего уведомления). Вместе с тем, в таких случаях незначительность нарушения не имеет никакого значения.
4. Если должник до момента реализации залога погасит свои обязательства полностью или в той части, в которой обязательство просрочено, процесс обращения взыскания на залог или его продажа прекращаются. Договором кредита (займа) или иного рода соглашением данное правило изменено быть не может, а внесенное условие – ничтожно.

Законодательство регламентирует только общие требования и порядок взыскания за счет залога, оставляя сторонам обязательства достаточный простор для более детального согласования частных условий.

Согласно положениям закона:

1. Взыскание может осуществляться в судебном либо внесудебном порядке. Последний предусмотрен для случаев, когда стороны пришли к взаимному согласию по поводу его применения и предмет залога не включен в перечень имущества, на которое взыскание может быть обращено исключительно в судебном порядке.
2. Внесудебный порядок допускает право обращения кредитора в суд, правда, в этом случае расходы, связанные со взысканием за счет залога, будет обязан нести кредитор, если только не докажет, что внесудебный порядок не мог быть реализован из-за действий залогодателя или иных лиц.
3. Кредитор и другие лица, осуществляющие взыскание за счет залога, обязаны предпринять все меры для его реализации по наибольшей цене из возможных вариантов, иначе станут обязанными возместить убытки лицу или лицам, которым они были причинены продажей залога с меньшей выручкой, чем можно было реально получить.

Внесудебное взыскание за счет залога возможно в рамках двух процедур:

1. По соглашению сторон, но только при условии, что предмет залога не содержится в перечне имущества, обращение взыскания на которое допустимо только по решению суда.
2. По исполнительной нотариальной надписи в рамках принудительного взыскания, которое осуществляется приставами.

   Такой порядок допустим при условии, что договор залога был оформлен нотариально либо кредитный договор обеспечен залогом, который не включен в перечень имущества, взыскание на которое обращается только по судебному решению.

Соглашение о возможности внесудебного взыскания за счет залога заключается в той же форме, что и договор залога. Обычно это условие просто включается в договор залога, позволяя сторонам в дальнейшем уже не возвращаться к этому вопросу.

Дополнительное соглашение или условие о внесудебной процедуре удовлетворения требований кредитора за счет залога должно предусматривать описание конкретного порядка реализации залогового имущества.

Минимальный набор требований – один или несколько законных вариантов реализации залога, а также оговорка о стоимости залога в контексте стартовой цены реализации либо порядок ее определения.

Если стороны предусмотрели несколько возможных способов продажи залога, право выбора конкретного варианта принадлежит кредитору-залогодержателю, если стороны не договорились об ином.

Поскольку кредитор может не являться непосредственным залогодержателем, а должник – залогодателем, при начале процедуры обращения взыскания на залог ее инициатор обязан поставить в известность об этом все заинтересованные стороны, направив им письменные уведомления. Продажа залога может быть начата только по истечении 10 дней после получения должником (залогодателем) соответствующего уведомления, если больший срок не предусмотрен соглашением либо не вытекает из требований закона. Исключением являются банковские процедуры: срок может быть сокращен, однако только при условии серьезного риска падения стоимости залога в существенном размере по сравнению со стартовой ценой продажи, обозначенной в уведомлении. 

Внесудебный порядок взыскания за счет залога – более быстрый, выгодный и эффективный вариант урегулирования долговой проблемы, причем для всех сторон обязательства. Но за этими преимуществами скрывается и более высокая степень риска.

Нельзя исключить ситуации злоупотребления правом, мошеннические действия, нарушения законных прав, ведь интересы сторон зачастую серьезно разнятся, а утратить право собственности на залог и лишиться ценного имущества – не лучший вариант выхода из долговых проблем.

Оставляя достаточный простор для самостоятельного определения сторонами порядка обращения взыскания на залог, законодательство все же охраняет их права и интересы, устанавливая случаи обязательного применения процедуры судебного взыскания.

Обойти требования закона стороны не могут, а все соглашения по этому поводу признаются ничтожными.

Судебный порядок

Судебный порядок взыскания долга за счет залога может быть предусмотрен:

1. Соглашением сторон в отношении любых видов имущества, являющегося залогом.
2. Гражданским кодексом и другими законами в отношении конкретных ситуаций или видов имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество допускается только по судебному решению:

1. Если залогом является единственное жилье, находящееся в собственности физического лица. Исключение – ситуации, при которых после появления у кредитора права на обращение взыскания на залог, стороны достигли соглашения о применении внесудебного порядка.
2. В отношении объектов значительной культурной ценности.
3. Если залогодатель официально признан безвестно отсутствующим.
4. Если залог – предмет предшествующего либо будущего залога и при этом предусматривается разный порядок взыскания или разнящиеся между собой способы продажи залога. Исключение – достигнутое соглашение об обратном между предшествующим и последующим залогодержателями.
5. Если предмет залога перезаложен несколько раз и в обеспечение разных обязательств, а все действующие залогодержатели и залогодатель не достигли соглашения о применении внесудебного порядка взыскания.

Перечень ситуаций, при которых допустимо взыскание за счет залога только по судебному решению, не является исчерпывающим. Законами могут быть установлены другие случаи.

Яркий пример – законодательство об ипотеке.

В отношении состоящих в залоге объектов недвижимости и земельных участков предусматривается свой порядок внесудебного и судебного обращения взыскания.

Исходя из требований закона, обращение взыскания при ипотеке допускается только в судебном порядке в отношении:

• жилых помещений, находящихся в собственности физических лиц, при этом неважно единственное ли это жилье или нет;
• земельных участков сельхозназначения и некоторых других категорий, указанных в законе;
• недвижимости, находящейся в муниципальной или госсобственности;
• недвижимости, права на которые не зарегистрированы в госреестре;
• других объектов, требующих получения судебного решения.

Что же касается автотранспорта, который так же, как и недвижимость, часто является предметом залога, к нему применяются общие правила обращения взыскания на залог, предусмотренные ГК РФ.

В большинстве случаев порядок взыскания определяется условиями кредитного договора и договора залога, где стороны самостоятельно договариваются по процедурным вопросам. Иногда по этому поводу заключаются дополнительные соглашения.

Судебное взыскание обычно сопровождает спорные ситуации, а они, как правило, порождаются нежеланием автовладельца утратить автомобиль.

Проблемы обращения взыскания на залог

Несмотря на то, что залог является высокоэффективным способом обеспечения обязательств, проблемы с обращением на него взыскания, процедурой продажи предмета залога, необходимость нести серьезные расходы становятся серьезными барьерами на пути широкого распространения залогового кредитования и в целом применения этого вида обеспечения.

Среди основных проблем:

1. Серьезная формализованность процедур обращения взыскания и реализации залога. Выполнение всех требований обязательно, но их большое количество часто приводит к ошибкам, в результате чего процесс затягивается, а долги растут.
2. Наличие достаточно большого количества поводов и оснований оспорить процедуру взыскания за счет залога и его реализацию, причем по исключительно формальным основаниям.

   Споры же могут возникнуть и по вопросам материального права, например, в части оспаривания первичных или последующих прав собственности на залог.

3. Несмотря на развитие института внесудебного обращения взыскания, большая часть имущества, традиционно выступающая в виде залога, требует подачи заявления в суд.

   При желании ответчик может очень надолго затянуть судебный процесс, в том числе с целью решения своих финансовых проблем, а его последующее погашение долга приведет к прекращению процесса. Чтобы взыскать убытки, инициатору судебного разбирательства потребуется предпринимать дополнительные меры взыскания.

4. Вероятность многократных перезалогов способна породить излишне запутанные ситуации, которые приходится урегулировать в суде, долго и утомительно, с привлечением всех заинтересованных лиц.

Взыскание долга за счет залога, если действовать во всем правилам и соблюдать все процедуры, может оказаться невыгодным всем сторонам обязательства. Именно поэтому многие просто обходят закон. Нередко на практике встречаются ситуации, когда заемщик сам продает залог и за счет вырученных средств гасит долг.

Несмотря на все риски, банки сами дают на это согласие, или, наоборот, с согласия заемщика занимаются продажей залога.

При этом предусмотренный внесудебный порядок взыскания фактически подменяется взаимосогласованными действиями сторон, в том числе путем заключения обычных сделок купли-продажи или иного вида распоряжения имуществом. 

Источник: https://law03.ru/finance/article/obrashhenie-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imushhestvo

Ситуации, в которых залогодержатель обязан обратиться в судебный орган

Ч. 3 ст. 349 Кодекса описывает ситуации, при которых вопрос о взыскании невозможно решить без судебного разбирательства.

Решение вопроса о взыскании через суд будет обязательным в следующих случаях:

• залоговая вещь – это единственное недвижимое помещение, которое принадлежит лицу на праве собственности;
• залоговый предмет – это движимая или недвижимая вещь, которая имеет колоссальную историческую, художественную или прочую культурную значимость для социума;
• за залогодателем был установлен статус безвестно отсутствующего;
• имущество выступает предметом сразу нескольких залогов, при этом у каждого из таковых отличные друг от друга порядки взыскания и разные методы реализации залоговых вещей;
• залоговая вещь является предметом для обеспечения выполнения разных обязательств у нескольких залогодержателей, кроме случаев, когда условиями договора между всеми созалогодержателями и залогодателем регламентирован внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;
• в прочих ситуациях, указанных в законе.

Соглашения, которые предусматривают взыскание во внесудебном режиме при условиях вышеуказанных обстоятельств, признаются ничтожными.

Порядок проведения взыскания на имущество, находящееся в залоге, без обращения в судебный орган

Процесс процедуры взыскания на залоговую вещь не описан в ГК РФ. Вместо этого дано лишь определение, что по общему правилу внесудебный порядок решения вопроса может быть реализован лишь при наличии соответствующего соглашения сторон, если иного основания для осуществления внесудебного порядка, кроме соглашения, не установлено в законе.

Правила проведения взыскания на залоговую вещь во внесудебном режиме

Ст. 349 Кодекса устанавливаются определенные правила на случай взыскания предмета залога во внесудебном режиме:

• участники процедуры могут включить условие о внесудебном режиме непосредственно в сам договор залога. Таким образом будет достигнуто совмещение залогового договора с соглашением о внесудебном режиме решения вопроса.
• если заключается отдельное соглашение, оно допускается только в форме, идентичной договору о залоге.
• соглашение возможно заключить в любое время. Такой документ может не только последовать за залоговым договором, но и предшествовать ему, и даже договору, на основании которого возникает основное обязательство.
• с формальной точки зрения, допускается возможность заключения соглашения о внесудебном режиме даже без указания конкретной залоговой вещи – так называемое соглашение на случай будущих залогов.
• в соглашении в обязательном порядке должны быть указаны:- методы реализации имущества;- изначальная продажная стоимость залогового предмета или способ ее определения.
• если соглашением сторон предусматривается несколько методов реализации залоговой вещи, право выбора одного из них доступно залогодержателю, если возможность выбора прочим гражданином не указана в соглашении.
• если обращение взыскания на заложенное имущество происходит во внесудебном режиме по исполнительной надписи нотариуса, нормативное регулирование данного процесса осуществляется:- основами законодательства РФ о нотариате;- ФЗ “Об исполнительном производстве”.
• при этом необходимо выполнение следующих условий:- должник не выполняет или выполняет ненадлежащим образом гарантируемое залогом обязательство;- договор залога, в котором наличествует условие о возможности реализовать взыскание во внесудебном режиме, был нотариально удостоверен.
• при осуществлении взыскания во внесудебном режиме соответствующее управомоченное лицо, которое производит взыскание в соответствии с правилами Основ законодательства РФ о нотариате (залогодержатель или нотариус), обязано уведомить залогодателя, залогодержателей и должника о запуске процедуры.

Особые правила проведения взыскания на залоговые вещи во внесудебном режиме

Специальные нормы, в силу которых реализуется обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в судебный орган, регламентируются ст. 55 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

В данной статье устанавливаются существенные условия соглашения между сторонами процесса о внесудебном режиме решения вопроса взыскания:

• наименование недвижимого имущества, которое заложено по ипотечному договору;
• изначальная продажная стоимость такого недвижимого имущества или способ ее установления;
• размер денежных средств, причитающихся залогодержателю по договору ипотеки;
• метод продажи недвижимого имущества, или условие о его приобретении залогодержателем;
• наличие известных участникам процесса существующих обременений данного недвижимого имущества, а также имеющихся касательно недвижимого имущества вещных прав у третьих лиц.

Упрощенный порядок взыскания на залоговые вещи

Ст. 12 ФЗ “О ломбардах” устанавливается упрощенный порядок, в рамках которого проводится обращение взыскания на заложенное имущество.

Если заемщик не исполняет свое обязательство в льготный месячный срок, который начинает исчисляться со дня, который следует за днем возврата денежных средств, за вещью устанавливают статус невостребованной.

Ч. 2 ст. 12 настоящего закона указывается, что ломбард имеет право взыскать вещи с таким присвоенным статусом.

Взыскание проводится в силу исполнительной надписи нотариуса в неоспоримом режиме. Тем не менее, условиями договора займа может быть установлена возможность по проведению взыскания без применения соответствующей надписи.

Законом предусматривается право заемщика в любой момент до осуществления ломбардом реализации залоговой вещи погасить задолженность перед ломбардом, тем самым прекратив процедуру взыскания на залоговое имущество.

„

Добрый день! Заключен договор залога на движимое имущество, залогодержатель обязательства по оплате не выполнил. В договоре прописано условие о внесудебном взыскании. Как провести данную процедуру?

“

Кирилл12.09.2018 12:02

Здравствуйте! Для обращения взыскания на недвижимое имущество во внесудебном порядке необходимо чтобы период просрочки был не менее 3х месяцев, а сумма неисполненного обязательства не менее 5% от размера оценки залога по договору залога (ст. 54.1 Закона об ипотеке).

Для обращения взыскания во внесудебном порядке Вам необходимо заключить соглашение с залогодателем. Оно может быть заключено в любое время и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.

 Данное соглашение может быть оформлено отдельным документом, или включено в сам договор залога как движимого, так и недвижимого имущества.

Дубровина Светлана Борисовна16.09.2018 23:50

Задать дополнительный вопрос

Да, действительно, все верно

Дубровина Светлана Борисовна18.09.2018 10:00

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/obyazatelstva/poryadok-obrashheniya-vzyskaniya-na-zalozhennoe-imushhestvo.html

Реализация заложенного имущества через публичные торги и аукцион

: 01 октября 2016

Реализация заложенного имущества – мера, предпринимая в том случае, если у дебитора образовалась большая задолженность, которую он не планирует покрывать. Процедура позволяет получить средства, необходимые для выплат по кредиту.

Это способ защиты прав кредитора, который несёт определённые риски при предоставлении средств заёмщику. Даже если они не будут возвращены, банковское учреждение получит деньги за счёт реализации собственности. Мера применяется не часто.

Большинство должников делает выплаты ещё на этапе предупреждения.

Способы реализации залогового имущества

Реализация заложенного имущества может проводиться различными способами. Выбор конкретного из них зависит от суммы задолженности, пунктов соглашения, предмета залога.

Добровольная реализация

Реализация в добровольном порядке предполагает, что продажа имущества должников будет осуществляться ими самими. Это наиболее выгодный вариант для дебиторов, так как он представляет собой возможность реализации собственности по рыночной стоимости. Однако продажа в добровольном порядке производится только при наличии следующих условий:

• Имеется разрешение от кредитора;
• Стоимость залога не превышает 30 000 рублей.

Поиск покупателей может осуществляться, как с участием банковского учреждения, так и без него. Цель процедуры заключается в том, что покупатель оплачивает предмет залога, и дебитор получает необходимую сумму средств для погашения задолженности.

Все расчёты по сделке купли выполняются с применением аккредитива, открытого в банковском учреждении, владеющем залогом.

Между кредитором и дебитором заключается договор, по которому должник демонстрирует свою готовность урегулировать конфликт путём продажи залога.

Если сделка купли выполняется с участием посредников (к примеру, принято решение продать собственность через риэлторов), договор с ними заключается залогодателем.

Реализация в процессе исполнительного производства — продажа на публичных торгах

Продажа залога в процессе исполнительного производства – стандартная процедура.

Перед этим мероприятием проводятся подготовительные действия, включая наложение ареста на собственность, вынесение судебного решения о реализации. Обязанности по проведению операции ложатся на судебных приставов.

Это довольно длительная процедура. От даты подачи искового заявления в судебный орган до того, как организуются первые торги, обычно проходит 1-2 года.

Реализация выполняется через публичные торги. Организовываться они могут только специализированными компаниями, имеющими соответствующие поправки. Необходимо это для того, чтобы обеспечить профессиональное выполнение мероприятия.

Начальная стоимость собственности может определяться двумя способами:

• По договорённости кредитора и дебитора;
• По судебному решению, на основании официальной оценочной экспертизы.

Средства от реализации залога направляются на погашение задолженности, а также покрытие издержек по организации продажи. В частности, требуется заплатить гонорар организаторам в объёме 3 % от вырученной суммы.

Если, после совершения всех выплат, остались средства, они направляются дебитору.

Реализация с баланса банка при наличии обременения

Первые торги могут быть объявлены несостоявшимися. В этом случае проводится повторное мероприятие.

Если и оно признано несостоявшимся, собственность предлагается кредитору по стоимости ниже на 25 % относительно начальной цены на первоначальных торгах.

Заключается договор, на основании которого имущество переписывается на банковское учреждение в счёт погашения обязательств. Кредитор может отказаться от такой возможности. В этом случае объект освобождается от обременения, и передаётся дебитору.

Если кредитор принимает предложение, ему требуется оформить права собственности на имущество. На эту процедуру потребуется около 6 месяцев. После получения всех прав, банковское учреждение имеет право проводить сделки с собственностью, в том числе, сделки купли.

Однако данные операции могут быть значительно осложнены, если реализуемые объекты имеют обременение. К примеру, в квартире, которая передана банку, могут проживать люди. В этом случае имеется несколько выходов:

• Предоставление значительной скидки на объект (как правило, её размер варьируется от 40 до 60%);
• Можно заключить договор с коллекторскими агентствами, административными учреждениями, которые скупают жильё с обременением;
• Можно оформить сделку купли с лицами, у которых не хватает средств на приобретение недвижимого имущества без подобных проблем;
• Ещё один вариант – продажа недвижимого объекта родственникам лиц, проживающих в квартире.

Гонорар организаторов торгов составляет 3 % от вырученной суммы.

В любом случае, рассматриваемая процедура занимает довольно много времени. По этой причине не все кредиторы готовы принять подобный проблемный залог.

Порядок проведения процедуры

Порядок реализации залогового имущества определяется исходя из того, как именно производится процедура – через судебный орган или в несудебном порядке. Каждое из мероприятий имеет свои особенности.

Реализация в судебном порядке: этапы, оформление договора купли и продажи

Отвечает за осуществление процедуры судебный пристав. Реализация производится через публичные торги. Для проведения процедуры потребуется, в обязательном порядке, судебное решение. Публичные торги выполняются ФСС по месту нахождения залогового объекта. Рассмотрим порядок мероприятия:

1. Должнику направляется претензия от банковского учреждения. В ней прописывается объём задолженности, сроки для её погашения, а также пункт, который уведомит дебитора о намерении кредитора обратиться в суд;
2. Если должник не исполняет своих обязательств, кредитором направляется иск в судебный орган;
3. Если дело получает положительное решение, ответственность за мероприятие возлагается на судебных приставов. Они должны направить заявку на проведение реализации специализированным организациям;
4. За 10 дней до даты, на которую назначены публичные торги, об их проведении уведомляется должник;
5. Не ранее месяца, но не позднее 10 дней до начала необходимо разместить в СМИ сообщение о том, что планируются публичные мероприятия по реализации залоговой собственности, в которых можно принять участие любому желающему. В сообщении требуется указать время и дату проведения процедур, а также характеристики залогового имущества, заявленную начальную цену;
6. Люди, желающие приобрести объекты, должны внести задаток в установленном размере. Он не должен быть больше 5 % от начальной стоимости;
7. Победителем назначается лицо, которое предложило наибольшую стоимость. С ним заключается договор о результатах мероприятия. Если лицо отказывается его подписывать, оно не получает никаких прав на приобретённую собственность;
8. Победитель обязан внести полную оплату за приобретённое имущество. Внесённый задаток также идёт в ход оплаты. Для этого предоставляются определённые сроки – пять суток с момента окончания мероприятия по реализации;
9. Заключается договор купли, а также протокол о результатах. На основании этих документов происходит внесение соответствующих изменений в Единый реестр прав, направленный на регистрацию недвижимого имущества.

Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися.

Публичные торги могут быть признаны несостоявшимися. Происходит это в следующих случаях:

• На мероприятие явилось менее двух человек;
• Не была осуществлена надбавка к заявленной начальной стоимости;
• Победитель не внёс полную сумму оплаты в положенный срок;
• Победитель отказался подписывать протокол о результатах процедуры.

Если мероприятие признано несостоявшимся, кредитору предлагается залоговое имущество по начальной стоимости. Банковскому учреждению можно отказаться от подобного предложения. В этом случае проводится повторная процедура по реализации.

Можно ли продать имущество во внесудебном порядке?

Продажа залоговой собственности осуществляется только в ряде случаев. Её можно провести при наличии следующих условий:

• Данная возможность прописана в сделке между сторонами;
• Если имеется залог в виде недвижимого имущества, не являющегося единственным жильём дебитора.

Если дело происходит без обращения в суд, двумя сторонами могут быть определены сроки для её осуществления. Они должны быть вписаны в соответствующий договор.

При решении вопроса во внесудебном порядке организуется аукцион. Если сроки не установлены, аукцион по реализации осуществляется в разумный временной период. Проводится он по месту нахождения залогового объекта и является открытым.

Принять участие в мероприятии могут как физические, так и юридические лица. Главные условия – своевременная подача заявки на участие, а также предоставление документов согласно перечню, прописанному в извещении об организации мероприятия. От участников также потребуется внести задаток в срок, указанный организаторами.

Аукцион – мероприятие, в котором можно участвовать иностранным лицам. Однако, при этом, должны соблюдаться требования законодательства РФ.

Организатору необходимо опубликовать сообщение о том, что намечается аукцион, на следующих ресурсах:

• Информационный портал власти субъекта РФ;
• Периодическое издание.

Размещать сообщение можно в газетах, на телевидении. Все стороны дела заинтересованы в том, чтобы на аукцион явилось наибольшее количество покупателей. Это позволит выручить наибольшую сумму за залоговые объекты.

Аукцион проводится по своим правилам. Для заявления своей стоимости на объект участнику необходимо поднять карточку. Аукцион предполагает особые условия определения выигравшего лица.

Им становится участник, последний поднявший карточку и предложивший наибольшую цену. После этого аукцион признаётся состоявшимся.

Стоимость, предложенная победителем, вносится в соответствующий протокол.

Между организатором и победителем подписывается  договор купли, по которому происходит передача движимого или недвижимого имущества. Если лицо отказывается подписать договор, сделку купли можно считать несостоявшейся.

Признание процедуры несостоявшейся

Аукцион также может быть признан несостоявшимся. Происходит это в следующих случаях:

• После того, как трижды была объявлена начальная стоимость, никто не поднял свои карточки участников;
• На аукцион явилось менее двух покупателей;
• Во время мероприятия были допущены нарушения.

Аукцион проводится по отличным от торгов правилам.

Полезная информация о решении ВС о прекращении залога путём продажи заложенного имущества в этом видео:

Мероприятия по реализации залоговой собственности являются довольно востребованными. С их помощью можно приобрести тот тип недвижимого имущества, на который ранее не хватало средств.

Для покупки недвижимого объекта или других вещей можно заполнить заявку на участие, предложить наибольшую цену. Если человек становится победителем, заключается договор.

 Он является основанием для передачи прав на объект новому владельцу.

Источник: https://dolgofa.com/zalojennoe-imuschestvo/realizacija-zalozhennogo-imushhestva.html