Признание недействительной сделки по продаже общего имущества

Губин Александр

Вторая статья из серии «Энциклопедия сложных случаев при разделе имущества» описывает ситуацию, при которой один из супругов совершает отчуждение (обычно продажу или дарение) совместного нажитого имущества другому человеку после расторжения брака.

Напомню Вам, что статья носит обзорный характер. Она освещает общие вопросы, связанные с отчуждением одним из супругов общего имущества после расторжения брака.

Если Вам нужна индивидуальная консультация с учетом всех нюансов Вашей ситуации, обращайтесь за консультацией.

Как и в предыдущей статье про продажу общего имущества супругов до расторжения брака есть несколько «умыслов», по которым супруг продает общее имущество. Я бы выделил «добрый умысел», «нейтральный умысел» и «злой умысел».

О «добром умысле» можно говорить тогда, когда супруги после расторжения брака продолжают фактически проживать одной семьей или один из супругов продает общее имущество с целью его раздела: имущество продается, а деньги делятся.

«Нейтральный умысел» присутствует, когда у супруга после расторжения брака возникла необходимость продажи имущества, приобретенного во время брака, и он не имеет цели причинить имущественный вред другому супругу.

О «злом» умысле идет речь тогда, когда один из супругов отчуждает (продает, дарит, меняет и т.д.) общее имущество с целью устранить другого супруга от раздела общего имущества после развода. Обычно это выглядит как дарение или продажа по заниженной цене.

Первый подход: продажа общего имущества супругов после расторжения брака регулируется ст. 35 Семейного кодекса РФ

Данный подход основан на том, что к отношениям супругов после расторжения брака применяются нормы Семейного законодательства, в частности ст. 35 Семейного кодекса РФ.

Цитирую ст. 35 Семейного кодекса РФ в той части, в которой она нас интересует:

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Из нормы видно, что она предусматривает два правила:(1) общее правило и(2) специальное правило применительно к сделкам по распоряжению недвижимостью, сделкам, требующим нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Общее правило о том, что согласие другого супруга предполагается, и сделка может быть оспорена только, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки согласуется с п. 3 ст.

253 Гражданского кодекса РФ. По сути они идентичны.

Специальное правило устанавливает льготу. Для оспаривания сделки достаточно доказать, что отсутствует нотариально удостоверенное согласие. В иске пишется просто: «тогда-то тогда-то совершена сделка, нотариальное удостоверенное согласие не давалось. Прошу признать сделку недействительной».

Второй подход: продажа общего имущества супругов после расторжения брака регулируется общими нормами Гражданского кодекса РФ, а не нормами Семейного кодекса РФ

Второй подход устанавливает, что к отношениям супругов после расторжения брака применяются общие нормы гражданского законодательства, в частности ч. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

Процитирую эту норму:

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Как видно, данная норма распространяется на все виды сделок, в том числе с недвижимым имуществом.

Оспорить такую сделку сложно, поскольку нужно убедить суд, что покупатель общего имущества супругов (или одаряемый) знал или должен был знать, что имущество является общим для супругов и знал или должен был знать, что другой бывший супруг не давал согласие на совершении сделки.

Проблематично!

Какой подход является правильным?

Согласно древнему выражению «право – это искусство добра и справедливости».

Применение первого или второго подхода зависит в первую очередь от того, чьи интересы должны защищаться в первую очередь: интересы сособственника бывшего супруга или интересы приобретателя имущества.

Сразу скажу, что «централизованно» вопрос о том, применять ли нормы Семейного кодекса или Гражданского кодекса РФ к ситуации продажи общего имущества после расторжения брака не решен.

Нет общеобязательного обзора судебной практики Верхового суда РФ или Постановления Пленума Верховного суда РФ, на которые можно было бы ссылаться.

Есть следующее:

Определение Верховного суда РФ от 14 января 2005 года дело N 12-В04-8

Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002 г. недействительным, суд руководствовался п. 3 ст. 35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие С.О.

на отчуждение С.В.

торгового павильона, который является совместной собственностью супругов, не было получено, и что это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.

Эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.

К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст.

35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст.

253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 5-КГ13-13

В соответствии со статьей 2 Семейного кодекса Российской Федерации семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в брак, прекращения брака и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между членами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между членами семьи – супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к членам семьи.

Как установлено судом, брак между Галкиным А.В. и Галкиной Т.В. расторгнут 29 ноября 2008 г.

Оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры заключен 28 октября 2010 г., то есть тогда, когда Галкин А.В. и Галкина Т.В.

перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, с точки зрения Верховного суда РФ, есть на что ссылаться. Но наличие вышеуказанных определений Верховного суда РФ еще не гарантирует, что при рассмотрении конкретного дела судья в одном из тысяч районных судов на территории России поддержит позицию Верховного суда РФ.

В одном из моих дел я, зная неоднозначность судебной практики, ссылался одновременно и на ст. 35 Семейного кодекса РФ и на ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

И знаете, суд первой инстанции согласился с применением ст. 35 Семейного кодекса РФ. Свердловский областной суд согласился с судом первой инстанции.

Почему так произошло, мне не известно. По материалам дела было достаточно доказательств для применения п. 3 ст.

253 Гражданского кодекса РФ – после расторжения брака бывший муж подарил долю в праве собственности на жилой дом своей дочери. Естественно, согласие бывшей супруги не спрашивалось.

Естественно, дочь не могла не знать, что доля приобретена в браке и об отсутствии согласия матери.

Возможно, так произошло потому, что ответчик и его представитель об этом даже не заикались. Хотя адвокат. Не верьте адвокатам, что они разбираются во всех вопросах.

В целом, на мой взгляд, Свердловский областной суда придерживается позиции, что применяется п. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

Например, “Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда (третий квартал 2007 г.)”(утв. постановлением президиума Свердловского областного суда от 24.10.2007).

Источник: https://gubinalexander.ru/otchuzhdenie-prodazha-darenie-obshhego-imushhestva-suprugov-posle-rastorzheniya-braka/

Раздел проданного супругом имущества: можно ли разделить общую собственность, порядок и основания для признания сделки недействительной

Продажа одним из супругов общего имущества без согласия другого супруга не препятствует его разделу.

При этом для фактического раздела проданных вещей, необходимо признать недействительность сделки, по которой они были отчуждены.

Если такая сделка касалась недвижимости, для оспаривания достаточно будет лишь факта отсутствия согласия супруга на продажу, если же иных вещей — необходимо доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия второго супруга.

Если же признать недействительность не удалось или для этого не было условий, то заинтересованный супруг вправе требовать от супруга-продавца компенсации, размер которой будет рассчитан пропорционально его доле в общем имуществе исходя из рыночной стоимости проданной вещи.

Можно ли разделить общее имущество, проданное одним супругом без ведома другого

Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ, владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется супругами по обоюдному согласию, которое, однако, при совершении сделок с таким имуществом презюмируется (изначально предполагается).

Презумпция согласия одного супруга на распоряжение общим имуществом позволяет второму супругу, достаточно свободно, законно и без каких-либо препятствий продавать совместно нажитые вещи кому угодно, не спрашивая согласия второго супруга.

Однако, даже после продажи общей собственности, супруг, права которого нарушены, может требовать раздела проданной вещи. Для этого он должен был быть против продажи вещи. Рассмотрим способы раздела более подробно:

• Так, если покупатель общего имущества знал о наличии у продавца бывшего супруга, который имеет претензии относительно этого имущества, знал о спорном характере данного имущества или об отсутствии согласия супруга на ее продажу, то согласно абз. 2 п. 2 ст. 35 СК РФ, такая сделка купли-продажи может быть признана судом недействительной. Однако для этого, второму супругу необходимо будет доказать, что покупатель действительно знал об отсутствии согласия.
• Если суд сочтет приведенные доказательства достаточными, он признает сделку недействительной, что согласно ст. 167 ГК РФ, повлечет восстановление над проданной вещью законного режима совместной собственности супругов. Далее ее раздел будет осуществляться в обычном порядке — путем заключения соглашения или путем подачи в суд иска о разделе.
• Если покупатель не знал о наличии супруга, спорном характере имущества или об отсутствии супружеского согласия на отчуждение общей собственности, суд однозначно откажет в требованиях о признании купли-продажи недействительной. В таком случае следует считать, что супруг-продавец, получил большую часть имущества, чем полагающаяся ему доля.
• Согласно п. 3 ст. 38 СК РФ, в случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает его долю в праве общей собственности, другому супругу присуждается компенсация для покрытия такой несоразмерности. Такая компенсация может выражаться в денежных средствах или большей доле общего имущества.

Пример

Гражданка Б подала в суд иск о разделе с ее бывшим супругом Т, совместно нажитого имущества, одним из требований которого было взыскание с Т компенсации за часть квартиры, проданной им после расторжения брака.

Свое требование она обосновала тем, что квартира была куплена в браке, а поэтому являлась общей собственностью (ст. 34 СК РФ). Расторжение брака не прекращало режима общей собственности на квартиру, а поэтому ее продажа, согласно ст. 253 ГК РФ, требовала согласия Б.

Поскольку Т продал квартиру без ее согласия, он получил часть имущества, большую, чем его ½ доля, что согласно п. 3 ст. 38 СК РФ, требовало присуждения Б компенсации.

Согласившись с аргументами Б, суд разделил оставшееся имущество супругов пополам, а также обязал Т выплатить Б компенсацию, равную половине вырученных от квартиры средств.

Признание недействительной сделки по продаже совместного имущества

Признание недействительности любой сделки, в том числе и сделки по продаже совместного имущества, как и применение соответствующих последствий ее недействительности, согласно ст.

166 ГК РФ, осуществляется в судебном порядке.

Для этого супругу, чьи имущественные права нарушены такой сделкой, необходимо подать в суд исковое заявление, в котором он изложит суть проблемы и попросит признать ее недействительность.

Если супруг сможет доказать свою правоту и суд вынесет решение о признании недействительности продажи совместно имущества, то согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ, каждая из сторон обязана будет вернуть все полученное ими по сделке. Следовательно, возвращаясь обратно к продавцу, проданная ранее вещь снова обретает режим совместной собственности.

Отсутствие при заключении сделки купли-продажи общих оснований недействительности, указанных в ст. 168 — ст.

179 ГК РФ, не является препятствием для заинтересованного супруга при оспаривании — в целях раздела совместного имущества, применению подлежит совсем другое специальное основание, вытекающее из законного режима имущества супругов. Рассмотрим его более подробно.

Основание признания недействительной сделки, совершенной одним из супругов

Для признания сделки, совершенной одним из бывших супругов в отношении их совместно нажитого имущества, недействительной, законодатель предусмотрел специальное основание. Так, согласно п. 2 ст.

35 СК РФ, сделка по распоряжению общим имуществом может быть признана судом недействительной по причине отсутствия согласия одного из супругов на ее совершение.

При этом необходимо учитывать следующие аспекты:

• В общих случаях, когда такая сделка направлена на отчуждение движимого имущества супругов, и она не требует ни проведения регистрации, ни нотариального удостоверения, условием признания недействительности является доказанность того факта, что покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии согласия второго супруга на продажу такого имущества.
• Обязанность доказывания данного факта возлагается на супруга-истца. Очевидно, что возможность доказывания осведомленности покупателя об отсутствии согласия второго супруга зависит от обстоятельств каждого конкретного дела, однако в любом случае это представляется довольно сложным. Косвенно свидетельствовать о такой осведомленности может тот факт, что покупатель знал о проведении процедуры раздела имущества и о его спорном характере.
• В случае если сделка об отчуждении общего имущества направлена на продажу недвижимости, требует проведения регистрации или нотариального удостоверения, то для ее проведения необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК). Отсутствие такого согласия также является основанием для признания недействительности такой сделки, однако условие о доказанности факта осведомленности покупателя о его отсутствии соблюдения не требует.
• Недействительность сделки может быть признана судом даже в случае, если второй супруг давал устное согласие на отчуждение совместного имущества, однако условия, на которых оно было дано, небыли соблюдены (например, продажа вещи по цене, существенно ниже той, которая оговаривалась супругами).

Порядок признания недействительной сделки по продаже совместного имущества супругов

Признание недействительности сделки с общим супружеским имуществом возможно исключительно судом, в рамках обычного искового производства. Для этого заинтересованный супруг инициирует соответствующее рассмотрение такого дела в суде, путем подачи искового заявления.

Сделки, совершенные одними супругами в отношении общего имущества без согласия вторых супругов являются оспоримыми. Исходя из этого, срок давности для их оспаривания в суде составляет один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ), с момента, когда супруг, права которого нарушены, узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Анализ судебной практики рассмотрения таких дел позволяет выделить типичный порядок признания недействительности сделок по продаже совместно нажитого имущества супругов, который состоит из следующих этапов:

• Сбор доказательств и подготовка документов. Поскольку на заявителя, согласно ст. 56 ГПК, будет возложено бремя доказывания тех фактов, на которое он ссылается в обоснование своих требований, супругу-истцу необходимо заранее подготовить все возможные документальные доказательства, а также иные документы, которые могут потребоваться, в частности:
  1. копия искового заявления;
  2. копия оспариваемого договора или иные документы, подтверждающие совершение спорной сделки;
  3. копия свидетельства о регистрации брака;
  4. документы, подтверждающие собственника спорного имущества, а также его нахождение в совместной собственности супругов;
  5. иные документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в заявлении.
• Оплата госпошлины. Перед подачей иска супругу-истцу необходимо оплатить госпошлину за рассмотрение дела, которая составляет 300 рублей. Квитанцию о ее уплате необходимо приложить к другим документам и представить в суд вместе с иском (ст. 132 ГПК).
• Составление и подача искового заявления. В иске необходимо в хронологическом порядке изложить все обстоятельства ситуации, начиная с момента приобретения спорного имущества. Обязательно необходимо указать на отсутствие согласия истца на продажу имущества, а также на осведомленность об этом как второго супруга, так и покупателя. Сам иск подается в суд по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК) или по выбору истца (ст. 29 ГПК).
• Рассмотрение дела и вынесение решения. В судебном процессе все обстоятельства, указанные в иске будут подробно изучены. При обоснованности требований истца и при наличии требуемых доказательств, сделка будет признана недействительной. Решение суда вступит в силу по истечении месячного срока со дня его вынесения (ст. 209 ГПК). Тогда режим имущества супругов будет восстановлен, что позволить делить спорную вещь в общем порядке.

Компенсация за долю в проданном имуществе супругов

В случаях, когда в признании недействительности спорной сделки супругу-истцу было отказано или условия для ее признания попросту отсутствовали, супруг, имущественные права которого нарушены, может претендовать лишь на получение компенсации за принадлежащую ему долю в проданном спорном имуществе. Право на такую компенсацию возникает у супруга ввиду того, что по факту, супруг-продавец получил в собственность часть имущества, превышающую его долю (п. 3 ст. 38 СК РФ).

Как правило, размер такой компенсации определяется в денежном выражении, исходя из рыночной стоимости имущества на момент его продажи. При этом особой роли не играет, за какую конкретно цену было продано имущество — истец вправе требовать компенсации в размере, определенном именно из рыночной стоимости.

Законодатель допускает предоставление такой компенсации и в ином выражении, например, путем выделения такому супругу большего объема имущества, соразмерно стоимости части проданной вещи. Для получения такой компенсации необходимо учитывать и другие нюансы:

• Выделение компенсации возможно в договорном порядке. Это осуществимо путем заключения соглашения о выплате компенсации, а если все остальное имущество еще не разделено — путем заключения соглашения о разделе имущества. Размер компенсации, определяемый таким соглашением, может быть любым — соблюдение соразмерности доли в проданной вещи не является обязательным.
• Если в согласительном порядке договориться не получилось, взыскание компенсации за долю в проданном имуществе возможно в судебном порядке. В таком случае супруг должен подать в суд соответствующее исковое заявление.
• В случае если раздел остального имущества также не осуществлен, получить компенсацию за долю в проданной вещи можно путем подачи иска о разделе общего имущества с дополнительным требованием о выделении компенсации. В таком случае ее размер будет пропорционален размеру принадлежащей истцу доли, которая в общих случаях равна 1/2 от стоимости (ст. 39 СК РФ).

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

Мой бывший муж без моего согласия продал по заниженной цене своему брату автомобиль, купленный на общие деньги. Можно ли оспорить данную сделку?

Согласно п. 2 ст.

35 СК, такая сделка может быть признана недействительной по мотивам отсутствия Вашего согласия, лишь при условии, что Вы сможете доказать, что брат мужа знал об отсутствии такого согласия.

В противном случае основывая свои требования на п. 3 ст. 38 СК, Вы можете претендовать лишь на компенсацию, равную половине рыночной, а не договорной стоимости авто.

Бывшая жена, во избежание раздела общей коллекционной картины, продала ее своей подруге без моего согласия. Как можно доказать, что подруга знала об отсутствии моего согласия?

Доказать данный факт достаточно проблематично и возможность этого зависит от особенностей дела.

Так, прямым или косвенным фактом осведомленности подруги может стать, например, то, что она была регулярным свидетелем ваших ссор с бывшей супругой относительно картины, знала о процедуре раздела имущества, неоднократно слышала про спорный характер данной вещи и т.п. Доказывать это в суде можно любыми законными способами — представлением смс переписки, видео — и аудиодоказательств, показаний свидетелей и т.д.

Источник: http://razvod-expert.ru/imushhestvo/prodannoe/

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости

Недействительность договора купли-продажи недвижимости 

Недействительность договора купли-продажи недвижимости (далее — договор продажи недвижимости) предполагает, что те действия, которые лицо совершило в виде сделки, не являются фактом, вызывающим юридические последствия, к которым стремились участники сделки, а именно: передачу в собственность покупателя здания, жилого помещения или другого недвижимого имущества за определенную цену (ст. 549 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Такая сделка именуется «сделкой с дефектом» и может быть отнесена к оспоримым (ввиду ее признания судом) или ничтожным (безотносительно от такого признания) сделкам (ст. 166 ГК РФ).

Подробнее о том, как заключить юридически грамотный договор продажи недвижимости, рассказывается в статье Договор купли-продажи квартиры 2018 — 2019 (скачать образец).

Процедура оспаривания договора предполагает обращение в суд с исковым заявлением. При этом заявить о нарушении законных прав и интересов могут следующие лица:

• участник сделки (продавец или покупатель недвижимости);
• иное лицо, прямо указанное в законе. 

Важно! Для подачи требования о недействительности сделки заявитель должен считаться добросовестным.

Обладание сведениями о наличии в сделке порока и одновременное признание действительности сделки путем совершения действий лишает лицо права на предъявление иска (п. 5 ст. 166 ГК РФ, пп.

 1, 70 постановления Пленума Верховного суда РФ «О применении судами…» от 23.06.2015 № 25). 

Подать заявление о признании оспоримой сделки недействительной можно в пределах 1 года с момента осведомления лица о наличии в ней порока. 

Основания и последствия признания договора купли-продажи недействительным 

Для того чтобы суд признал сделку недействительной, нужны достаточные правовые основания. К их числу можно отнести:

• заключение сделки, противоречащей закону или иному юридическому документу;
• подписание договора в отсутствие требуемого по нормативному правовому акту одобрения соответствующего органа или лица;
• заключение сделки под воздействием значительного заблуждения;
• подписание договора под воздействием обмана, угроз, насилия или иных критических факторов и др. случаи. 

Подробнее об основаниях оспаривания сделки рассказывается в статье Основания для признания сделки недействительной.

При вынесении судом вердикта о недействительности договора продажи недвижимости он расценивается как недействительный с момента его заключения.

При признании договора недействительным суд может применить следующие последствия:

• Возвращение обоими контрагентами друг другу приобретенного по сделке (двусторонняя реституция), если обе стороны не имели умысла заключать договор с нарушением норм права.
• Возвращение одной стороной полученного по сделке в пользу другой стороны и конфискация приобретенного у другой в пользу государства, если одна из сторон действовала незаконно (односторонняя реституция).
• В определенных случаях при выявлении умысла у обоих участников договора все полученное по сделке может быть конфисковано в доход государства. 

Важно! Особенностью сделки по продаже недвижимости является необходимость регистрации передачи права собственности от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). В связи с этим недействительность договора влечет за собой и соответствующее изменение сведений в Росреестре с указанием правомерного собственника. 

Оспаривание договора купли-продажи недвижимости по безденежности 

В соответствии со ст. 555 ГК РФ стоимость имущества должна быть отражена в договоре купли-продажи недвижимости как одно из его существенных условий. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель обязан уплатить согласованную с продавцом сумму денег.

Доказательством оплаты могут выступать следующие документы:

• расписка;
• выписка по банковскому счету;
• квитанции, чеки и др., в том числе видео- или аудиозаписи. 

Как правило, вся сумма передается продавцу только после регистрации договора в Росреестре. При этом стороны могут договориться о внесении покупателем аванса до перехода права собственности на имущество.

Подробнее о внесении покупателем аванса за квартиру рассказывается в статье Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2018 — 2019.

Неисполнение покупателем условий по оплате имущества полностью или частично после перехода к нему права собственности является основанием для обращения продавца в судебный орган с целью расторжения договора и обязания вернуть недвижимое имущество.

Такой договор может быть признан судом безденежным. Помимо возврата имущества, недобросовестный покупатель может также понести ответственность за незаконное присвоение чужих финансов (ст.

 395 ГК РФ) и выплатить продавцу компенсацию в виде упущенной выгоды по сделке.

Обратите внимание! Оспаривание договора продажи недвижимости по безденежности является довольно распространенным явлением, что подтверждается судебной практикой (см., например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.10.2016 № Ф06-12132/2016 по делу № А12-59663/2015). 

Судебная практика по оспариванию договоров продажи недвижимости 

В ходе рассмотрения споров о признании недействительными договоров продажи недвижимости в судебной практике сформировался ряд позиций, на которые стоит обратить внимание при оспаривании сделки:

• Если по какой-то причине договор не был подан на регистрацию в Росреестр и покупатель не стал собственником имущества, данный факт не является основанием для недействительности сделки (п. 60 постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 № 10/22).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/osparivanie_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

Практика признания сделки по недвижимости недействительной в случае занижения цены

— Новости — Практика признания сделки по недвижимости недействительной в случае занижения цены

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима. К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей.

Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной.

Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой. 2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д. 3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

ОО» оснований, по которым суд мог бы отказать в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, недействительной, судом не установлено.

Таким образом, нам удалось доказать недействительность сделки по продаже автотранспортных средств по заниженной стоимости по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ и статьи 45 «Закона об ООО» и, как результат, добиться положительного решения для нашего клиента.

В рассмотренной ситуации также необходимо иметь в виду, что действия бывшего генерального директора, совершившего сделку по реализации имущества общества по существенно заниженной цене, могут быть предметом рассмотрения в рамках уголовного дела (ч.1 ст.

201 УК РФ) как использование лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой организации, своих полномочий вопреки законным интересам этой организации в целях извлечения выгод для себя, других лиц.

Занижение стоимости недвижимости в договоре купле-продажи

Согласно пункту 1 статьи 45 «Закона об ООО» сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов от общего числа участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Дела о расторжении, изменении, признании договора недействительным

В связи с этим конкурсный управляющий компании Х обратился в арбитражный суд с требованиями: 1) признать недействительной сделку между Х и Y; 2) «применить последствия недействительности». Правда, истец не указал, что он подразумевает во втором пункте.

Видимо, реституцию (возврат сторонами, заключившими сделку, всего полученного по сделке), но об этом пока можно только гадать.

Арбитражный суд недействительной сделку признал (то, что она была совершена не по рыночной стоимости, истцу удалось доказать), а второе требование не удовлетворил.

Все это было бы смешно, если бы не было так грустно гражданке Z.

Ведь она приобрела квартиру честно. По логике, получить от компании Y эту квартиру истцу в принципе не представляется возможным. Потому что на тот момент квартира уже была продана гражданке Z.

Опасность сделки по нерыночной цене

Ольга Рогова – юрисконсульт КСК групп В судебной практике достаточно распространены споры, связанные с оспариванием договоров купли-продажи имущества в связи с занижением, в том числе явным, его стоимости по сравнению со сложившимся рыночным уровнем цен на аналогичные объекты. Соответствующие требования заявляются, как правило, акционерами (участниками) или новым руководством организации-продавца, полагающими, что их права и законные интересы ущемлены отчуждением имущества на невыгодных условиях.

Вместе с тем у судов отсутствует однозначный подход по вопросу оценки договоров с заниженной стоимостью. Многие суды сходятся во мнении, что стороны вправе самостоятельно определять условия заключаемых договоров, в том числе определять цену договора.

В этой связи возникает вопрос.

Сделки с указанием в договорах заниженной стоимости недвижимости

Важно

В Росреестре информацию не подтвердили. В Сбербанке и ВТБ24, пишут газеты, о таких прецедентах слышали. Один из крупных ипотечных банков страны на условиях анонимности сообщил БН, что его московские клиенты столкнулись с такими задержками Одновременно готовится к запуску другой механизм контроля за нарушителями налоговой дисциплины.

В налоговых инспекциях организуют специальные подразделения по выявлению граждан, занизивших в договоре купли-продажи цену недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. Об этом говорится в письме центрального аппарата Федеральной налоговой службы, разосланном по инспекциям.

Внимание

В управлении ФНС по Санкт-Петербургу информацию не подтвердили, но и не опровергли. Налоговики решили распространить по регионам опыт инспекторов Томской области, которые уже несколько лет успешно работают в этом направлении.

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

БН предлагает историю реального спора, который пока не завершен, но может окончиться печально для добросовестного приобретателя. Имя героини мы не раскрываем из этических соображений.

Затем она перевела эту квартиру в фонд нежилых помещений, вложила изрядные средства в ремонт и сдала объект в аренду, чтобы получать с него прибыль.

В один прекрасный день она получает повестку в суд, где рассматривается дело о признании недействительным договора купли-продажи, причем даже не того, который заключала она.

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Цены квартир на вторичном рынке этих городов несопоставимо выше, и размер НДФЛ может оказаться весьма ощутимым. Например, жилье стоит 3 млн руб. Если использован вычет в размере 1 млн руб., то в качестве налога государству будет нужно заплатить 260 тыс.

руб.

Не удивительно, что у некоторых продавцов возникает желание указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры – менее 1 млн руб. «Законодательно нет никаких препятствий для оформления сделок не по рыночной стоимости.

Основные задачи агентства по договору с клиентом – это поиск приобретателя, оказание услуг по регистрации сделки и по проведению взаиморасчетов. При этом никто не запрещает покупателю и продавцу при оформлении сделки, например, пойти к нотариусу.

Знаю, что многие риэлторы рекомендуют такой выход: указать в договоре заниженную стоимость недвижимости, а на остальную сумму взять с продавца расписки. Но сомневаюсь, что успешной будет практика предъявления таких расписок в суде», – предупреждает председатель совета директоров КЦДС Анна Максимова.

Последовательное наступление Но с недавних пор контролирующие органы стали обращать пристальное внимание на сделки с подозрительной ценой. В мае управление Росреестра по Московской области начало борьбу с занижением стоимости жилья в договорах купли-продажи, сообщили некоторые СМИ.

Специалисты этой гоструктуры стали тщательнее проверять такую информацию, сравнивая цены, указанные в договоре купли-продажи, с ценой, фигурирующей в банковской закладной, если квартира приобретается покупателем в кредит. Если цена вызывает сомнения, то сделка приостанавливается.

В последствии, уже в других стадиях банкротства в судебном порядке будет рассматриваться вопрос о действительности данной сделки. Согласно, Статья 61.2.

ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» — Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Источник: http://11-2.ru/praktika-priznaniya-sdelki-po-nedvizhimosti-nedejstvitelnoj-v-sluchae-zanizheniya-tseny/