Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

Защита прав добросовестного приобретателя

Защита прав добросовестного приобретателя тесно связана с такой услугой, как проверка юридической чистоты сделки (юридическое сопровождение сделки).

И если юридическая проверка сделки направлена на пресечение возможного обмана при покупке квартиры, то  защита приобретателя, являющегося добросовестным, предназначена для защиты права собственности на купленное имущество, когда проверка сделки не проводилась или была проведена недостаточно квалифицированно.

Реальный случай из практики:
Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Признание добросовестным приобретателем

Во-первых, разберемся с  самим понятием добросовестного приобретателя. Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок).

Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая  презумпция будет опровержимой.

Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

В свою очередь, Вы можете приводить другие доводы, свидетельствующие о Вашей добросовестности как приобретателя.

Таковыми могут быть: покупка квартиры через риэлторское агентство, заключение перед покупкой договоров с юристом о проверке юридической чистоты сделки, получение дополнительных документов для того, чтобы убедиться в правах продавца (такими могут быть документы из БТИ, архивов и другие).

Во-вторых, следует понимать, что сама по себе добросовестность не спасает автоматически приобретателя от истребования имущества.

Надлежащим способом защиты первоначального собственника от конечного приобретателя будет виндикационный иск (Постановление Конституционного суда № 6 2003 года).

Правила о признании сделки недействительной и реституции в данном случае применяться не могут.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя.

Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения).

Кроме того, суд должен исследовать, не пропущены ли в таком случае сроки исковой давности по виндикационному иску. Пропуск сроков исковой давности будет влечь отказ в иске, а значит, владение добросовестного приобретателя будет иметь приоритет.

Само же основание перехода права к добросовестному приобретателю закреплено в статье 223 ГК РФ, из которой следует, что недвижимое имущество будет принадлежать добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации такого права, если у первоначального собственника отсутствуют основания истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Стоит заметить, что право собственности в таком случае считается перешедшим не только когда отказано в иске об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, но и когда основания для истребования просто отсутствуют.

Если Вы попали в ситуацию, когда один из предыдущих собственников недвижимого имущества пытается вернуть его себе, требуя его от Вас, мы рекомендуем незамедлительно обращаться за помощью к компетентному юристу.

Судебная практика о защите прав добросовестного приобретателя

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Из материалов дела видно, что *** Т.А. приобрел спорную квартиру на основании письменного договора купли-продажи от 04.05.2009 г.

, денежные средства за объект недвижимости получены покупателем в полном объеме, право собственности предшественника *** Т.С.

зарегистрировано в установленном законом порядке и не было оспорено, обременений не имелось. Данная сделка отвечает всем признакам действительности.

Источник: https://yurist-ekaterinburg.ru/dobrosovestnyi-priobretatel-priznanie-sudebnaya-praktika-isk-advokat-zaschita

О признании добросовестным приобретателем земельного участка

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности Истребование имущества у добросовестного приобретателя Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры Исковое заявление о добросовестном приобретении Компенсация за утрату права собственности Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ.

Конституционного суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М.

Ширяева», когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество.

Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Решение суда о признании добросовестным приобретателем

В случае, когда зарегистрированное право на земельный участок нарушает право настоящего собственника, последний вправе обратиться с исковым заявлением о признании права отсутствующим.

Предъявление иска, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

An error occurred

Московский областной суд не увидел оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи с тем, что из кадастрового паспорта, принадлежащего истице, не усматривается, чтобы границы ее земельного участка были надлежащим образом определены.

Суд посчитал, что индивидуальными признаками земельного участка как имущества являются, помимо кадастрового номера, его границы, описанные и установленные в соответствии с законом посредством определения координат характерных точек таких границ.

Удовлетворение иска об освобождении самовольно занятого земельного участка (его истребовании из чужого незаконного владения) предполагается при доказанности истцом факта использования ответчиком этого участка в границах, право собственности на который существует у истца (апелляционное определение Московского областного суда от 14.10.2013 по делу № 33-19727/2013).

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф

Внимание

Истец обратился с виндикационным иском к ответчику, в обосновании заявленных требований указал, что вступившим в силу решением суда было признано недействительным распоряжение главы муниципального образования «о предоставлении земельного участка гражданину «А»». На основании вступившего в законную силу решения, истец обратился в регистрирующий орган с целью оформления земли. Впоследствии узнал, что земельный участок зарегистрирован за ответчиком, это и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Истец полагал, что сделка купли-продажи земельного участка между «А» и ответчиком, совершенная во время судебного процесса, недействительна, а значит и регистрация права на землю за ответчиком тоже. Истцу было отказано в удовлетворении требования, кассационная инстанция краевого суда в обосновании отказа указала следующее: «в соответствии со ст.

Все дела: гражданские и уголовные. юридический форум

• Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
• Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).
• Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

• родственных связей;
• служебных связей;
• участия в уставных капиталах организаций;
• иных форм аффилированности.

Защита прав добросовестного приобретателя

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы.

Признание добросовестным приобретателем Во-первых, разберемся с самим понятием добросовестного приобретателя.

Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества.

Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРП (с историей сделок).

Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности.

Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой.

Иск о признании добросовестным приобретателем земельного участка

Источник: http://tk-advokat.ru/2018/04/19/o-priznanii-dobrosovestnym-priobretatelem-zemelnogo-uchastka/

Образец иска о признании добросовестным приобретатилем имущества признаным вещественным доказательством

Само же основание перехода права к добросовестному приобретателю закреплено в статье 223 ГК РФ, из которой следует, что недвижимое имущество будет принадлежать добросовестному приобретателю на праве собственности с момента регистрации такого права, если у первоначального собственника отсутствуют основания истребовать имущество из чужого незаконного владения. Стоит заметить, что право собственности в таком случае считается перешедшим не только когда отказано в иске об истребовании имущества от добросовестного приобретателя, но и когда основания для истребования просто отсутствуют. Если Вы попали в ситуацию, когда один из предыдущих собственников недвижимого имущества пытается вернуть его себе, требуя его от Вас, мы рекомендуем незамедлительно обращаться за помощью к компетентному юристу.

Иск о признании добросовестным приобретателем автомобиля

Истец может востребовать моральную компенсацию и возмещение затрат за судебные издержки Не всегда моральный ущерб истца может быть удовлетворен в полном объеме Суд, как правило, при наличии всех доказательств неправомерности действий признает вину ответчика Так как дело проходит в качестве гражданско процессуального слушания, ответчик может не понести более сурового наказания Истец по окончанию судебного разбирательства получает доступ к квартире и все необходимое для этого При отсутствии ответчика в суде, предстоит долгий процесс разбирательства и последующего предоставления истцу доступа к купленному имуществу В силу того, что Российская Федерация является правовым государством, где регулярно вносятся правки и изменения в законы, деятельность мошенников проявляет себя все реже, особенно это касается сделок связанных с недвижимостью. Права требования на указанный мотоцикл никто не заявляет. Согласно ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Важно Основания возникновения прав собственности и права собственника при нарушении его прав регламентированы ст.ст. 218, 302-304 ГК РФ. Так, Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как считает Истец, он проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении подобного рода сделок.

Образец искового заявления о признании добросовестным приобретателем автомобиля

На основании изложенного, руководствуясь статьей 234 Гражданского кодекса РФ, статьями 131-132 Гражданского процессуального кодекса РФ, Прошу:

1. Признать право собственности (ФИО истца) на недвижимое имущество (наименование и адрес имущества) в силу приобретательной давности.

Перечень прилагаемых к заявлению документов (копии по числу лиц, участвующих в деле):

1. Копия искового заявления
2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины
3. Копия технического паспорта на недвижимое имущество
4. Документы, подтверждающие открытое, добросовестное и непрерывное владение имуществом, как свои собственным, в течение 18 лет, подтверждающее возможность признания права собственности по приобретательной давности.

Дата подачи заявления « » г.

Порядок признания добросовестным приобретателем автомобиля

Необходимость признания добросовестным приобретателем автомобиля чаще всего возникает в ситуациях, когда покупатель только после приобретения имущества узнает о том, что он в залоге (например, у банка) либо под арестом (например, в целях обеспечения материальных обязательств). Исключительная прерогатива признания приобретателя автомобиля добросовестным принадлежит суду.
До поправок в ГК РФ, внесенных законом от 21.12.2013 № 367-ФЗ (далее — закон № 367), вероятность вернуть свой автомобиль у добросовестного покупателя была невелика. В новой редакции п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ разрешено прекратить залог, если заложенное имущество приобретено безвозмездно добросовестным покупателем, который не знал и не должен был знать о залоге на купленное.
ВАЖНО! Поправка в ст.

Исковое заявление о праве собственности по приобретательной давности

Защита прав добросовестного приобретателя тесно связана с такой услугой, как проверка юридической чистоты сделки (юридическое сопровождение сделки).

И если юридическая проверка сделки направлена на пресечение возможного обмана при покупке квартиры, то защита приобретателя, являющегося добросовестным, предназначена для защиты права собственности на купленное имущество, когда проверка сделки не проводилась или была проведена недостаточно квалифицированно.

https://www.youtube.com/watch?v=Qr8bE75IZv4

Реальный случай из практики:Клиент купил квартиру (могло быть и другое имущество – земельный участок, дом) и через полгода нашел в почтовом ящике «письмо счастья», из которого следует, что один из предыдущих собственников в цепочке сделок с Вашей квартирой намерен вернуть ее себе, так как она была отчуждена незаконно.

В Люберецкий городской суд МОИстец: Р.А.В.г.Москва, ул.Новомарьинская д.10Представитель Истца:Хоруженко А.С.Юридическое бюро «Moscow legal»г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15http://msk-legal.ruтел: 8(495)664-55-96Ответчик: М.А.Л.г.Котельники, ул.Новая, д.17Третье лицо:ОМВД России по Тверскому району г.Москвыг.

Москва, улица Большая Дмитровка, д.28госпошлина: 200 руб.
мотоцикл Y., 2004 г.в., цвет синий стоимостью 100 000 руб. Истец и Ответчик как Стороны по Договору подписали Договор, Ответчик получил денежные средства в размере 100 000 руб. за проданный мотоцикл.

Вместе с мотоциклом Истцу были переданы Паспорт транспортного средства и свидетельство о регистрации транспортного средства. 15.04.2014 г.

В такой ситуации даже юристы не дадут 100%-ной гарантии, что квартира останется за Вами, но тем не менее, ситуацию нужно подробно анализировать, чтобы делать определенные выводы. Признание добросовестным приобретателем Во-первых, разберемся с самим понятием добросовестного приобретателя.

Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица. И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества.
Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРП (с историей сделок). Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой.

Российская Федерация, как и большинство мировых государств, является правовым демократическим государством, где все правоотношения между гражданами регулируется в соответствии с действующим законодательством.

При возникновении конфликта интересов или иного спора между равноправными гражданами, спор может быть урегулирован, как мирным путем по обоюдному согласию, так и через судебные инстанции с подачей соответствующего иска.

Основная информация В последнее время участились случаи мошеннических действий в отношении продажи квартир сразу нескольким гражданам, либо иные действия направленные на недобросовестное приобретение жилого имущества через аферу или мошенническую сделку. В этом случае собственник жилья вправе подать исковое заявление о том, что его права были нарушены и он не получил компенсации за продажу недвижимости.

Кто может подать заявление Заявление о признании добросовестного приобретения недвижимого объекта могут подать следующие лица:

• непосредственно сам покупатель, который выступал в качестве главного участника сделки;
• законный представитель покупателя – юрист (квалифицированный адвокат в делах о купле продаже недвижимых объектов);
• близкий родственник покупателя при условии, что покупатель сам не в состоянии сделать обращение в суд;
• третий участник сделки по переоформлению недвижимого жилого объекта, который выступал в качестве гаранта честности сделки.

Все эти лица уполномочены отстаивать интересы покупателя в суде, кроме того они могут выступать в качестве свидетелей или защиты прав и интересов покупателя недвижимости.

Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом. В свою очередь, Вы можете приводить другие доводы, свидетельствующие о Вашей добросовестности как приобретателя.

Таковыми могут быть: покупка квартиры через риэлторское агентство, заключение перед покупкой договоров с юристом о проверке юридической чистоты сделки, получение дополнительных документов для того, чтобы убедиться в правах продавца (такими могут быть документы из БТИ, архивов и другие).

Во-вторых, следует понимать, что сама по себе добросовестность не спасает автоматически приобретателя от истребования имущества. Надлежащим способом защиты первоначального собственника от конечного приобретателя будет виндикационный иск (Постановление Конституционного суда № 6 2003 года).

Источник: http://yurburo61.ru/obrazets-iska-o-priznanii-dobrosovestnym-priobretatilem-imushhestva-priznanym-veshhestvennym-dokazatelstvom/

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Компенсация за утрату права собственности

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты 

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности). 

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

• родственных связей;
• служебных связей;
• участия в уставных капиталах организаций;
• иных форм аффилированности. 

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате. 

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения.

Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию.

Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется. 

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности 

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества.

Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки. 

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.

2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

• личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
• соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
• отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
• наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством. 

Истребование имущества у добросовестного приобретателя 

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
   • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
   • было у них похищено;
   • выбыло из владения другим путем против их воли.
2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий. 

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/sudebnaya_praktika_o_dobrosovestnom_priobretatele_nedvizhimogo_imuwestva/

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

• в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
• в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

понятия добросовестного приобретателя определяется наличием обоих указанных выше факторов. Именно они подлежат доказыванию в судебном порядке в случае возникновения спорных ситуаций.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 938 42 63 (Москва) 8 (800) 350 10 92 (Остальные регионы) Это быстро и бесплатно!

• принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
• производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
• соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
• знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.

В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.

Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».

В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.

В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Исходя из обзора судебной практики по неосновательному обогащению. можно сделать вывод, что таковым является получение имущественного права лицом без установленных законом, правовыми актами или сделкой оснований.

Поскольку добросовестный приобретатель получает имущественное право по сделке, которая на момент ее совершения является законным основанием для перехода прав, то положения статей о необоснованном обогащении не могут применяться как правовое основание для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества

Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:

• до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
• поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
• проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
• если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
• в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
• денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.

Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:

• не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
• застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
• в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.

Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.

Во всех остальных случаях если действительный собственник имущества, потерявший права на него помимо своей воли, будет действовать грамотно, то очень велики шансы, что он истребует свое имущество у добросовестного приобретателя.

И честному покупателю в этом случае останется только возможность предъявления иска к лицу, продавшему ему недвижимость, не имея на то должных оснований, о возмещении убытков, нанесенных такой сделкой, и требований о возмещении упущенной выгоды.

в случае если эти факты и обстоятельства будут доказаны должны образом.

Недвижимость – один из самых дорогих активов, поэтому защите права собственности на нее покупатель отдает приоритетное значение. Прежде чем

Заключить договор купли-продажи объекта недвижимости), стоит потратить время и силы на тщательную проверку контрагента и самого приобретаемого объекта.

А именно необходимо проверить, что продавец действительно является собственником данного объекта и имеет право его продать.

Это позволит уменьшить риск того, что спустя некоторое время какое-либо третье лицо попытается возвратить это имущество, утверждая, что является его собственником. Если же такое требование покупателю все-таки предъявят, нужно сослаться на добросовестность приобретения.

Дело в том, что у недобросовестного приобретателя собственник может истребовать свое имущество в любом случае. А у добросовестного – только если докажет, что имущество выбыло из владения собственника против его воли.

Если же истцу не удастся это доказать, имущество останется у покупателя даже в том случае, когда суд установит, что продавец действительно не имел права его продавать. Правда, это касается ситуации, когда покупатель уже получил имущество в фактическое владение.

Если же этого не произошло, то у собственника могут быть дополнительные процессуальные способы отстоять свое право в споре с покупателем (независимо от того, является ли тот добросовестным).

Как доказать свою добросовестность

Главный вопрос, который стоит перед покупателем, заключается в следующем: как доказать свою добросовестность и что является критерием для определения добросовестности приобретателя.

Основной способ доказать добросовестность покупателя – получить выписку из ЕГРП. В данном случае активные действия будущего собственника будут свидетельствовать, что он как добросовестный приобретатель предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества.

Этот совет основан на разъяснениях высших судебных инстанций. Дело в том, что пункт 38 постановления от 29 апреля 2010 г.

Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление №10/22) уточнил критерии добросовестности приобретателя (по сравнению с тем, как они сформулированы в ст. 302 ГК РФ):

1. «Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».

Таким образом, добросовестный приобретатель должен принять все возможные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение объекта недвижимости. Бремя доказывания своей добросовестности возлагается на самого приобретателя.

Вместе с тем, покупатель не обязан предпринимать какие-либо экстраординарные меры, проводить расследование и т. п. Достоверность записей в ЕГРП презюмируется.

Поэтому запись в ЕГРП в достаточной мере свидетельствует о правах продавца на объект недвижимости.

2. Приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Необходимо отметить, что в постановлении №10/22 не приводится полный перечень доказательств, которые могут свидетельствовать о том, что покупатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.

Именно отсутствие конкретного перечня доказательств, с помощью которых покупатель может доказать свою добросовестность, является правовым преимуществом в руках добросовестного покупателя, поскольку предоставляет ему неограниченный круг процессуальных средств доказывания, к которым он может прибегнуть, чтобы выиграть процесс в суде.

Источник: http://pravootveta.ru/dobrosovestnyj-priobretatel-nedvizhimogo-imushhestva/

В удовлетворении иска о признании добросовестным приобретателем земельного участка отказано, так как сам по себе факт признания истца добросовестным приобретателем каких-либо правовых последствий для него повлечь не может, истцом избран ненадлежащий способ защиты права. встречный иск об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка удовлетворен, поскольку имущество выбыло из владения истца помимо его воли, он вправе истребовать его независимо от

Судья Беджашева В.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе

председательствующего — Бзегежевой Н.Ш.,

судей — Панеш Ж.К., Богатыревой Е.В.

при секретаре судебного заседания — Д.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика Администрации МО «Тахтамукайский район» на решение Тахтамукайского районного суда от 12 мая 2014 года, которым постановлено:

исковые требования Р. к администрации МО «Тахтамукайский район» удовлетворить, признать его добросовестным приобретателем и собственником земельного участка, пл..м.

, расположенного по адресу: , кадастровый номер N, в удовлетворении исковых требований администрации МО «Тахтамукайский район об истребовании из незаконного владения Р.

указанного земельного участка отказать.

По вступлению решения в законную силу снять арест с земельного участка, расположенного по адресу: . наложенный Постановлением Тахтамукайского районного суда от 31.10.2013 года.

Заслушав доклад судьи Богатыревой Е.В., объяснения представителя истца Р.К.Н. — А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Р.К.Н. обратился в суд с иском к Администрации МО «Тахтамукайский район», К.К. о признании его добросовестным приобретателем. Требования мотивировал тем, что по договору купли-продажи от 05 декабря 2011 года он купил у К.К. земельный участок, площадью кв. м, находящийся по адресу: основании данного договора ДД.ММ.

ГГГГ года ему выдано свидетельство о праве собственности. Затем, ДД.ММ.ГГГГ, он получил повторное свидетельство о государственной регистрации права на указанный земельный участок с изменой площадью кв. м, а также кадастровый паспорт на землю. Однако в ноябре 2013 года ему стало известно, что постановлением Тахтамукайского районного суда от ДД.ММ.

ГГГГ на земельный участок наложен арест. Приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2013 года К.В. осужден по ч. 3 ст.

159 УК РФ за то, что он путем обмана совершил хищение трех земельных участков у администрации МО «Тахтамукайский район», в том числе и проданного ему земельного участка, находящегося в Поскольку ему не было известно об указанных обстоятельствах в момент приобретения земельного участка, считал, что он является его добросовестным приобретателем.

Более того, при проведении государственной регистрации права собственности со стороны регистрирующего органа не были обнаружены основания для отказа в государственной регистрации права. С учетом этого, просил удовлетворить заявленный им иск в полном объеме.

Представитель администрация МО «Тахтамукайский район» исковые требования Р.К.М. не признал и в свою очередь обратился в суд со встречным иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При этом указал, что земельный участок выбыл из владения администрации помимо воли собственника в результата совершения преступления, установленного приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2013 года, что является основанием для истребования имущества у Р.К.М.

Истец не признал встречные исковые требования Администрации МО «Тахтамукайский район».

Решением Тахтамукайского районного суда от 12 мая 2014 года иск Р.К.М. удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Администрации МО «Тахтамукайский район» отказано.

В апелляционной жалобе ответчик Администрация МО «Тахтамукайский район» просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым заявленные Администрацией требования удовлетворить в полном объеме. При этом ссылается на то, что в силу п. 10 ст.

3 Федерального закона от 25 октября 2011 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» спорный земельный является собственностью МО «Тахтамукайский район». Поскольку он выбыл из владения собственника помимо его воли, в результате совершенного преступления, на основании ст. ст.

301, 302 ГК РФ данное имущество должно быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что 05 декабря 2011 года между продавцом К.В. и покупателем Р.К.М. заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: , (л.д. 15).

На основании данного договора ДД.ММ.ГГГГ Р.К.М. выдано свидетельство о праве собственности на указанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ было выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с изменой площадью кв. м, а также кадастровый паспорт на землю (л.д. 12,13).

Приговором Тахтамукайского районного суда от 23 декабря 2013 года К.В. признан виновным в совершении трех эпизодов преступлений, в том числе преступления, предусмотренного ч. 3 ст.

159 УК РФ, по факту приобретения, путем обмана, права собственности на земельный участок, принадлежащий МО «Тахтамукайский район», площадью .м. находящийся в самым действиями К.В.

МО «Тахтамукайский район» причинен крупный материальный ущерб на сумму 992 000 рублей (л.д. 21-25).

Признавая Р.К.М. добросовестным приобретателем, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорный земельный участок за Р.К.М. зарегистрировано в установленном законом порядке, что является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Сам истец действовал добросовестно, не знал и не мог знать о незаконности действий продавца по отчуждению имущества.

Кроме этого суд пришел к выводу о том, что администрация МО «Тахтамукайский район» в силу предоставленных ей законом полномочий, обязана принять меры по исключению противоправного изъятия земельных участков из владения муниципального образования.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, поскольку он сделан на основе неправильного применения норм материального права.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В силу пункта 1 статьи 302 этого же Кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Материалы дела с очевидностью указывают на то что, спорное имущество выбыло из владения МО «Тахтамукайский район» помимо его воли, а именно, в результате совершения преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 159 УК РФ, подтверждением чему служит вступивший в законную силу приговор суда.

Поскольку имущество выбыло из владения ответчика помимо его воли, он вправе истребовать его независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя.

Данная позиция имеет свое подтверждение в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г.

N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу которого собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно пункту 38 названного Постановления запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Кроме этого, правовая экспертиза, являющаяся одной из стадий государственной регистрации права, не может рассматриваться как невозможность оспаривания сделки, поскольку иное означало бы отказ в судебной защите, что является недопустимым.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что способы защиты нарушенных прав предусмотрены ст. 12 ГК РФ, целью которых является восстановление нарушенного права.

Принимая во внимание, что по настоящему делу судебной коллегией установлено наличие оснований для удовлетворения требований администрации МО «Тахтамукайский район» об истребовании земельного участка из незаконного владения Р.К.М.

, соответственно, оснований для удовлетворения требований последнего о признании его добросовестным приобретателем не имеется.

В данном случае сам по себе факт признания истца добросовестным приобретателем каких-либо правовых последствий для него повлечь не может, поэтому ему следует избрать иной, предусмотренный законом, способ защиты нарушенного права.

Помимо этого, при рассмотрении дела судом допущено также нарушение норм процессуального права, предусмотренных ч. 3 ст. 196 ГПК РФ.

Согласно положениям названной нормы закона, суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

По настоящему делу право суда выйти за пределы заявленных исковых требований федеральным законом не предусмотрено.

Как видно из искового заявления Р.К.Н., им заявлен иск о признании его добросовестным приобретателем земельного участка.

Однако в резолютивной части решения суд, помимо признания Р.К.М. добросовестным приобретателем, признал его также собственником спорного земельного участка, тогда как такого требования истец суду не заявлял.

Тем самым суд не принял во внимание, что в силу принципа диспозитивности гражданского процесса основания и предмет заявленных исковых требований определяются истцом, а не судом.

В связи с тем, что при рассмотрении дела судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившееся в неправильном применении его норм, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе Р.К.М. в удовлетворении требований о признании добросовестным приобретателем и об удовлетворении встречных требований Администрации МО «Тахтамукайский район» об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

На основании изложенного, руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329, ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, Судебная коллегия

определила:

решение Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от 12 мая 2014 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении искового заявления Р. к Администрации МО «Тахтамукайский район» о признании его добросовестным приобретателем земельного участка, площадью кв. м, расположенного по адресу: , , с кадастровым номером N — отказать.

Встречный иск Администрации МО «Тахтамукайский район» к Р. об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, площадью кв. м, расположенного по адресу: , с кадастровым номером N, — удовлетворить.

Председательствующий
Н.Ш.БЗЕГЕЖЕВА

Судьи Ж.К.ПАНЕШ

Е.В.БОГАТЫРЕВА

Источник: http://www.ourcourt.ru/verhovnyj-sud-respubliki-adygeja/2014/08/05/7606.htm